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　　2009年4月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為7978元/平方米，同比下降27.5%，環(huán)比下降3.7%。

　　最近關(guān)于樓市成交的信息很多，有經(jīng)緯發(fā)布的信息：廣州十區(qū)簽約套數(shù)前50名樓盤的成交均價(jià)環(huán)比上升5.3%，成交均價(jià)為8654元/平方米，相比3月份8220元/平方米，漲了434元/平方米；也有國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份廣州新房?jī)r(jià)格與去年同期相比下跌6.7%，但較今年三月份卻上漲2.1%，環(huán)比漲幅在全國(guó)70個(gè)城市中居頭兩位。而今天廣州國(guó)土房管局終于發(fā)布了《2009年4月廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況通報(bào)》，我們先來看一下該通報(bào)對(duì)廣州商品住宅成交情況所作的分析：

　　(一)4月全市一手住宅成交量進(jìn)一步上升。

　　2009年4月，一手住宅的交易量進(jìn)一步上升。全市一手住宅交易面積為83.24萬平方米，同比上升108.2%，環(huán)比上升30.9%，自2007年6月后月交易量首次重上80萬平方米，為22個(gè)月以來的最大月交易量。其中，中心六區(qū)交易面積為48.09萬平方米，同比上升86.3%，環(huán)比上升41.7%。同比、環(huán)比數(shù)據(jù)均顯示，本月一手住宅的成交量進(jìn)一步上升。

　　(二)受部分批量交易案件的因素影響,全市均價(jià)出現(xiàn)下降。

　　2009年4月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為7978元/平方米，同比下降27.5%，環(huán)比下降3.7%。

　　2009年4月成交均價(jià)環(huán)比上升的區(qū)域有5個(gè)，下降的有2個(gè)，其余3個(gè)區(qū)域基本持平；其中成交面積靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等區(qū)均價(jià)各有升降。蘿崗區(qū)4月均價(jià)環(huán)比上升38.8%，是由于該區(qū)本身成交量相對(duì)不大，易受結(jié)構(gòu)性因素的影響，而該區(qū)香之雪山莊等價(jià)位較高的樓盤本月集中成交，在一定程度上拉升了區(qū)域均價(jià)。海珠區(qū)2009年4月均價(jià)環(huán)比下降達(dá)28.1%，與該區(qū)部分住宅大批量低價(jià)成交有關(guān)，經(jīng)抽取該區(qū)成交個(gè)案數(shù)據(jù)，該區(qū)有3宗住宅為單位之間的交易，成交均價(jià)僅為1173元/平方米，交易面積達(dá)5萬平方米，占該區(qū)成交面積的29.3%，直接影響該區(qū)及全市成交總體均價(jià)水平。剔除這三宗特殊個(gè)案，全市均價(jià)為8423元/平方米，實(shí)際環(huán)比上升1.6%，環(huán)比變化幅度與上月相比變化不大

　　(三)中心六區(qū)、中高價(jià)位物業(yè)成交量占比持續(xù)上升，周邊新區(qū)物業(yè)成交量占比持續(xù)下降。

　　一方面，從區(qū)域成交情況來看，中高價(jià)位物業(yè)集中的中心六區(qū)4月一手住宅均價(jià)達(dá)9865元/平方米，交易面積48.09萬平方米，占全市交易面積的比例為57.8%，與2009年3月相比，所占比重有所上升(2009年3月中心六區(qū)交易面積占全市交易面積的比例為53.4%)。中低價(jià)位物業(yè)較多的新四區(qū)4月一手住宅均價(jià)只有5396元/平方米，交易面積35.15萬平方米，占全市交易面積的比例為42.2%，與2009年3月相比，所占比重有所下降(2009年3月新四區(qū)交易面積占全市交易面積的比例為46.6%)。中心六區(qū)、中高價(jià)位物業(yè)成交量占比連續(xù)2個(gè)月上升。

　　另一方面，從成交價(jià)位區(qū)段情況來看，抽取網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10000元/平方米以下價(jià)位區(qū)段的樓盤成交占陽光家緣新建商品住宅備案的66.5%，該價(jià)位區(qū)段所占比重與3月份持平。但14000元/平方米以上價(jià)位區(qū)段的樓盤成交占比上升4.2%，而10000-14000元/平方米價(jià)位區(qū)段的樓盤成交占比則下降4.2%，顯示本月高價(jià)位段樓盤成交比例上升。

　　從上述分析，我們可以看到4月廣州一手住宅成交價(jià)格如果剔除特殊的因素，全市均價(jià)為8423元/平方米，環(huán)比上升1.6%；而成交量應(yīng)為78.24萬平方米，也比3月的63.59萬平方米上升23%左右?？梢哉f，4月的成交登記依然維持了3月份"價(jià)微升、量猛增"的良好態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)心的"價(jià)升量跌"的態(tài)勢(shì)尚未出現(xiàn)。

　　應(yīng)該說，廣州樓市3、4月所取得的良好的成交業(yè)績(jī)是與房地產(chǎn)新政、信貸政策以及開發(fā)商積極促銷的努力分不開的。近期房?jī)r(jià)有不斷上升的跡象和趨勢(shì)，樓市的報(bào)道甚至讓人有"房?jī)r(jià)越漲成交越好"的感覺。但抽樣典型樓盤住宅成交面積及均價(jià)情況卻顯示，雖然房?jī)r(jià)有小幅的上升，但許多樓盤4月的成交均價(jià)并不是很高。例如：廣州雅居樂6558元/平方米、南沙碧桂園3590元/平方米、中海璟暉15975元/平方米、保利中環(huán)廣場(chǎng)17918元/平方米，這些成交均價(jià)均比開發(fā)商自報(bào)的要低很多，有些要低1000元-2000元。這就是為什么我不太相信開發(fā)商自報(bào)的成交均價(jià)的原因。

　　我在前幾天的博客中寫道："我認(rèn)為，如果五一成交真的是很好，那一定是與開發(fā)商采取合理價(jià)格積極促銷有關(guān)；我不太相信，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，'價(jià)格越漲成交越好'的奇跡和神話。我甚至不太相信開發(fā)商自報(bào)的成交均價(jià)，據(jù)我的觀察即使是品牌開發(fā)商也存在謊報(bào)和虛報(bào)成交均價(jià)的情況。"可以說，我的猜疑在一定程度上得到了印證，或者說再次得到了印證：一是樓市成交好是合理價(jià)格促銷帶來的，而不是漲價(jià)漲出來的；二是品牌開發(fā)商的實(shí)際成交均價(jià)要比他們報(bào)稱的要低很多。

　　從4月網(wǎng)簽和目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，可能5月份交易登記的成交情況依然有可能保持價(jià)量平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。但如果開發(fā)商不斷提升價(jià)格，那樓市的成交量到6月以后就肯定要回落。有人認(rèn)為6、7、8月本來就是銷售淡季，加上開發(fā)商可能會(huì)斷貨，成交減少是必然的、不必?fù)?dān)心的。不過，去年6、7、8月卻是在市場(chǎng)環(huán)境很差的情況下，連續(xù)三個(gè)月成交量在60萬平方米以上，由一個(gè)月還達(dá)到66萬平方米。

　　總的來看，4月的成交數(shù)據(jù)還是比較令人欣慰的，沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，成交不僅沒有下跌反而創(chuàng)出新高。這樣好的局面和成果是來之不易的，是政府、開發(fā)商和消費(fèi)者共同努力的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)盡力呵護(hù)，不要任意提高地價(jià)樓價(jià)，導(dǎo)致樓市成交再次萎縮。