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　　主持人：接下來進(jìn)入第二場演講環(huán)節(jié)，跟這一場一樣，我們首先請出兩位特約評論員，他們是沈陽新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙偉卿先生，有請上臺，中國沈陽第一大道總經(jīng)理林子敬先生，請您上臺。下面有請第二位演講嘉賓陽光100集團(tuán)董事長易小迪先生，演講題目為“新的發(fā)展、新的機(jī)遇”。

　　易小迪（陽光100集團(tuán)董事長）：很高興來開這個(gè)會，最近全國各地開會都在討論金融危機(jī)，金融危機(jī)不僅影響到我們每一個(gè)行業(yè)，每個(gè)企業(yè)家要考慮的問題，也影響到每一個(gè)人的普通生活，在美國房地產(chǎn)的次貸危機(jī)影響了金融危機(jī)，在中國好象是金融危機(jī)影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我講一下金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場的看法。

陽光100集團(tuán)董事長易小迪

　　第一，金融危機(jī)突然改變了房地產(chǎn)發(fā)展的周期，或者說影響到房地產(chǎn)發(fā)展周期的一個(gè)階段，中國房地產(chǎn)是98年走向市場化以后，迎來了長達(dá)十年的繁榮，這個(gè)繁榮表現(xiàn)在十年來銷量在年年遞增，價(jià)格也在年年遞增，所以是一個(gè)長達(dá)十年的牛市。到07年或者08年初，突然一個(gè)金融危機(jī)的影響，帶來了全行業(yè)的一個(gè)拐點(diǎn)，這個(gè)影響是什么呢？全中國所有城市的房地產(chǎn)都出現(xiàn)了銷量和價(jià)格雙雙下降，甚至陷入極度低迷的狀態(tài)?；貞浺幌拢鋵?shí)房地產(chǎn)的周期性、全國性都是不平衡的，93年、94年，我們跟潘總在海南、北海做房地產(chǎn)，非常低迷，結(jié)果我們跑到南寧，還有到北京，房地產(chǎn)市場是一片熱潮，到94年很多城市還剛剛開始復(fù)蘇，到97年、98年亞洲金融危機(jī)以后，全國房地產(chǎn)也是不一樣的，在廣州一帶影響非常大，包括香港、深圳一帶，可是98年、99年是北京、上海房地產(chǎn)復(fù)蘇的年代，所以周期性是不均衡的，但唯獨(dú)這一次，全國各地是一致性的，在98年相應(yīng)的低迷，其實(shí)我們陽光100在全國16個(gè)城市的布局，就想規(guī)避這個(gè)周期性的發(fā)展，東方不亮西方亮、南方不亮北方亮，恰恰相反，這次全國的房地產(chǎn)步入同一個(gè)周期，這是我認(rèn)為有史以來第一次，也說明中國房地產(chǎn)市場受金融危機(jī)影響多么大。但是這次改變并沒有從本質(zhì)上改變城市化的規(guī)律，改變二、三線城市自己城市化浪潮的規(guī)律，我同意剛才陳淮老師的看法，就是說中國城市化的理想，在金融危機(jī)上并沒有從本質(zhì)上改變它的步伐，所以這是我們后面要講的二線城市仍然在這方面表現(xiàn)了他很強(qiáng)的抗變性和復(fù)蘇性。

　　第二，金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)外部環(huán)境的影響，這個(gè)影響也是發(fā)生了本質(zhì)的變化，可以說在07年前，中國房地產(chǎn)面臨的問題永遠(yuǎn)是銀根寬松、地根緊張，土地處于高度緊張的狀態(tài)，所有的企業(yè)都把土地儲備作為重要的發(fā)展戰(zhàn)略，總而言之，資金有一個(gè)需求，但是當(dāng)時(shí)融資渠道寬泛了，包括上市、融資、銷售等等。到08年以后，完全倒過來，土地供應(yīng)充分，地根開始寬松，銀根大量緊縮，應(yīng)該說到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)土地、現(xiàn)金流的情況還沒有得到普遍的改善，這個(gè)本質(zhì)的變化，就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在這之前房地產(chǎn)對土地的儲備，并不是因?yàn)橥恋亟^對量的稀缺或者土地供不應(yīng)求，而是因?yàn)榇蠹铱吹搅送恋貎r(jià)格的上升，地方政府也看到了土地價(jià)格的上升。他買地的原因不是為了開發(fā)而是上升。所以過去要說房地產(chǎn)有暴利的行為，其實(shí)更多的是土地帶來的，所以那個(gè)時(shí)候與其說房地產(chǎn)比較熱，不如說地產(chǎn)比較熱，更多的企業(yè)都注重土地價(jià)格。到了現(xiàn)在，土地已經(jīng)成為一個(gè)相對來說供大于求的市場，土地儲備有可能成為一個(gè)包袱，不一定成為一個(gè)升值的工具，因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格只要每年的價(jià)格漲幅低于利息，或者至少是虧本的（不漲也是虧本的），或者現(xiàn)金流不能支撐的時(shí)候，你就不可能再做土地儲備。我想更多的這種變化，非常大的變化是房地產(chǎn)更多的是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)，這可能大家還沒有意識到這個(gè)行業(yè)的變化會多么深刻，相對來說過去比較熱門的企業(yè)是地產(chǎn)，土地儲備的多，上市融資也好、包括發(fā)展的前景也好，大家越看好，現(xiàn)在倒過來了，它一定要看到土地多了不一定是好事兒，要看市場產(chǎn)品的競爭力或者銷售能力，對房子的產(chǎn)品的競爭力看得更重要了，所以這個(gè)本質(zhì)的變化其實(shí)是非常深刻的。

　　第三，我認(rèn)為這個(gè)變化就是對企業(yè)內(nèi)部管理的影響。由于外部環(huán)境影響，企業(yè)都要做這個(gè)應(yīng)對，在危機(jī)中，這個(gè)企業(yè)更多的要把原來的這種擴(kuò)張型的資源占有型變成市場導(dǎo)向型的轉(zhuǎn)變，同時(shí)要把規(guī)模的發(fā)展放在首位，變成效益的發(fā)展，包括內(nèi)在的品質(zhì)的改善，內(nèi)在管理的改善，放在一個(gè)重要地位，我想所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這次危機(jī)，都會由過去的這種高度擴(kuò)張或者說粗放式管理，轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，專業(yè)化分工來轉(zhuǎn)型這是大家應(yīng)對這個(gè)市場的對策。

　　第四，我要預(yù)測國有企業(yè)面臨的形式，房地產(chǎn)行業(yè)一定會把這個(gè)行業(yè)步入到高度競爭的行業(yè)。目前來看，這次的轉(zhuǎn)變最大的問題，是使產(chǎn)品的市場的供求關(guān)系達(dá)到平衡的關(guān)系，或者是供大于求，所以這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)高度緊張，包括行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)高度競爭；第二個(gè)這個(gè)行業(yè)可以預(yù)測到更多的步入了市場化發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)在這之前，受到了政府的高度關(guān)注，受到了老百姓的高度關(guān)注，政府關(guān)注其實(shí)不一定是好事，宏觀的政策可以調(diào)控，幾乎一年要出一個(gè)政策，在這種情況下，房地產(chǎn)實(shí)際上受到計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)影響非常大。到今天為止，我認(rèn)為現(xiàn)在很多人還想把房地產(chǎn)拿入計(jì)劃發(fā)展的軌道上來控制，但是我們看到這次金融危機(jī)起到了很大的推力，把房地產(chǎn)推向了這樣的市場化的軌道，所有的宏觀調(diào)控政策不斷放松，土地的控制、人為的控制也在放松，那么房地產(chǎn)內(nèi)部的競爭非常激烈。如果一個(gè)市場只要出現(xiàn)供大于求，我想這個(gè)市場就會步入一個(gè)正常的軌道。其實(shí)倒過來說，只要是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，國家越是抓計(jì)劃監(jiān)控，這個(gè)市場越是供不應(yīng)求，越顯得它很重要，越顯得它是關(guān)注著國際民生，其實(shí)所有的行業(yè)，就像其他行業(yè)一樣，只要出現(xiàn)問題，都會關(guān)注國際民生，煤炭行業(yè)供不應(yīng)求了也是國際民生，牛奶行業(yè)出問題了也是關(guān)注國際民生，房地產(chǎn)的最大問題是多年來供不應(yīng)求，也影響了大家的購買力以及購買需求，所以政府的關(guān)注對行業(yè)來說不是一個(gè)好事情，如果房地產(chǎn)哪天淡出了大家的關(guān)注，反而是正常的，就像我說一個(gè)人的身體機(jī)能一樣，如果你老關(guān)注你身體某一個(gè)器官，它可能出問題了，它運(yùn)轉(zhuǎn)的很好，是不需要你去關(guān)注它的。所以我想房地產(chǎn)是一個(gè)步入成熟行業(yè)。

　　第二，我講金融危機(jī)對誠實(shí)的影響以及發(fā)展機(jī)遇。中國房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和過去的一線城市、二線城市，甚至三線城市的發(fā)展，首先我講一下對09年來的形勢判斷，大家在08年的時(shí)候，沒有想到市場出現(xiàn)極度的低迷，但是同時(shí)也沒有想到09年第一季度就出現(xiàn)了快速的銷量反彈，幾乎是全國各地都出現(xiàn)了反彈，在我們陽光100關(guān)注的城市里面，反應(yīng)最慢的應(yīng)該是沈陽，但是這個(gè)趨勢是不可避免的，我想沈陽也會出現(xiàn)交易量活躍的階段，這個(gè)回暖我想用兩個(gè)詞來說一下，一個(gè)是回歸穩(wěn)定，一個(gè)是回歸理性，什么是穩(wěn)定，從價(jià)格回到穩(wěn)定，回到穩(wěn)中有升，穩(wěn)中有降的平臺上來，所有的房地產(chǎn)預(yù)期達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，剛性需求開始釋放出來；第二個(gè)就是回歸到理性，這次所有的需求我認(rèn)為都是理性的需求，就不再是一個(gè)非理性的投資性購買，或者說購房者也理性了，他知道這個(gè)價(jià)格是要探底了，說一個(gè)小故事，就是08年所有的房地產(chǎn)的銷售，每天都要簽特價(jià)，每天都要批這個(gè)特價(jià)，有特價(jià)就要我來批一下，幾乎每天都要批，09年就幾乎都沒有了，說明客戶對價(jià)格的判斷非常理性了。

　　我們可以判斷這樣一個(gè)理性的消費(fèi)會持續(xù)下去，銷量也是在穩(wěn)中有升、穩(wěn)中有降的階段，不會再出現(xiàn)大起大落，這個(gè)判斷的原因是什么呢？就是需求，我覺得整個(gè)二線城市也好，全國的城市也好，需求回歸到一個(gè)理性的平臺上。

　　基于這個(gè)判斷，我再談二線城市面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我們講二線城市面臨最大的一個(gè)壓力是什么？包括房地產(chǎn)行業(yè)，到現(xiàn)在面臨最大的壓力是價(jià)格下降，其實(shí)交易量的活躍，還不能說房地產(chǎn)走入到了牛市，牛市一定是價(jià)格提升。但我想在這種情況下，房地產(chǎn)這種回歸理性之后，價(jià)格是要求低價(jià)，新的競爭平臺就形成了，所有的行業(yè)都會找到在這個(gè)價(jià)格上我的生存點(diǎn)在哪？其實(shí)市場并不關(guān)心你的成本，你是虧本賣還是多賣并不關(guān)心，包括你拿了一個(gè)地塊，你虧多少，市場不相信，根本不相信你公布的成本是多少我就買多少，所以在這種情況下，我想說對價(jià)格的競爭，實(shí)際上對企業(yè)內(nèi)在的管理能力和盈利能力，管控能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。相對來說二線城市過去的盈利水平就不高，這次價(jià)格下降就會帶來更大的打擊，但是我可以判斷，二線城市價(jià)格會有更早的一個(gè)反彈，我們可以看到陽光100在全國各地里，比如說在長沙我們價(jià)格是在上升，銷量也在上升，當(dāng)然是穩(wěn)中有升，不是大幅的上漲。實(shí)際上在08年泡沫最多的是在一線城市，一線城市下降20%—30%，基本上還在穩(wěn)中有降的趨勢，尤其最明顯的是在重慶和成都，這兩個(gè)城市受地震的影響，價(jià)格掉的最快，今年以來，價(jià)格在提升。同時(shí)可以看到二線城市的需求也是非常強(qiáng)勁的，有一個(gè)數(shù)字，從銷售面積來說，銷售第一的在一線城市、熱點(diǎn)城市，應(yīng)該說第一季度銷量第一是在重慶，全國排名最高的，或者是成都，從人均來看，銷量增長最快的城市都在省會城市，我們觀察了武漢、長沙、南寧，這些城市，包括人均的銷售面積在大幅上升，因?yàn)閮r(jià)格比較低，在總量上反應(yīng)出來可能還不會排到最前面，但可以看到它的需求是在強(qiáng)勁的反彈。

　　第三，競爭非常激烈，所有的二、三線城市，最大的特點(diǎn)就是競爭非常激烈，從來都是供求平衡，供不應(yīng)求的情況還沒有出現(xiàn)，經(jīng)過這一年的調(diào)整之后，供大于求的局面就開始出現(xiàn)了，相對于一線城市，相對來說門檻比較低，這個(gè)品牌競爭的反而更激烈，所以這樣就可以看到在二線城市，在08年的時(shí)候，二線城市也是非常激烈。我們可以看到，只要需求反彈，這個(gè)價(jià)格就會穩(wěn)中有升，回到合理的一個(gè)軌道上來，這就是我說它現(xiàn)在面臨的一個(gè)競爭態(tài)勢。二線城市還有一個(gè)不利因素就是政府的自身政策和激勵(lì)政策是不完善的，我們做房地產(chǎn)是離不開兩條，一個(gè)是土地，一個(gè)是金融。房地產(chǎn)其實(shí)是個(gè)類聚的產(chǎn)品，我們到二線城市，發(fā)現(xiàn)金融服務(wù)體系不發(fā)達(dá)，包括按揭、銀行貸款，包括一些支持，到現(xiàn)在金融行業(yè)還沒有改變對二線城市房地產(chǎn)的看法，他們認(rèn)為在二線城市做房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大、利潤低，其實(shí)恰恰相反，二線城市現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)比較低，所以他不像一線城市，按揭政策比較到位，所以二線城市的發(fā)展，政策也在完善，政府對二線城市的支持，對房地產(chǎn)的支持，政策也在不斷完善，好處是什么呢？二線城市第一個(gè)最大的好處，我認(rèn)為土地恢復(fù)的速度是最快的，在二線城市土地恢復(fù)率達(dá)到了一半的左右，包括沈陽地價(jià)下降幅度是最大的，房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來了很大的一個(gè)機(jī)遇，降低了地價(jià)，降低了將來的開發(fā)成本，就可能使我們的供應(yīng)和購買力達(dá)到一個(gè)吻合。第二個(gè)我們講房地產(chǎn)的有效需求，由于過去購買的潛在需求強(qiáng)大，不要因?yàn)槎€城市的人均居住面積并不少，好象潛在的潛力不大，二線城市最大的好處是城市化，它的城市化并沒有停止，大量的城市在區(qū)域中心，當(dāng)然大家愿意去北京、愿意去上海，但是那里的房價(jià)也不允許很多人移民到那里，他不接納那么多的企業(yè)，它的成本太高，相對而言這個(gè)城市化的熱點(diǎn)就在二線城市，對于大量外來人們的購房需求是非常大的，外來的人們不是說今天有外來人今天購房，實(shí)際上這些外來人到沈陽進(jìn)來三年、五年了，已經(jīng)工作了，但他一直買不到房子，經(jīng)過這一次調(diào)控來講，他們的需求就釋放出來了，但他們確實(shí)是城市新人，包括二線城市，過去房子的品質(zhì)也是有很大差異的，所以他要改善這個(gè)居住品質(zhì)，跟一線城市不一樣，畢竟北京、上海的測點(diǎn)，本身房子的品質(zhì)得到了極大的改善。所以我們在一些小城市，在長沙、南寧賣房的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，很多人并不是缺房，原來住五十米的，現(xiàn)在買一百二十米的，就是因?yàn)檫^去的產(chǎn)品品質(zhì)有很大的差別，所以我想這對二線城市有很大的機(jī)遇。

　　第三，我要談城市機(jī)遇。沈陽要變成一個(gè)國際化大都市，他缺乏很多城市功能，所以他的發(fā)展房地產(chǎn)以及賓館、商業(yè)、辦公場所，非住宅的城市歸能的完善，包括大規(guī)模的城市公共產(chǎn)品，包括體育館、體育場、武術(shù)館、電影院等等。二線城市需求非常大，包括道路的建設(shè)，這一點(diǎn)是被大家忽略的，實(shí)際上在金融危機(jī)之后，國家投入，最缺的是什么？是需求，什么東西都過剩，生產(chǎn)過剩，甚至說錢也過剩，他找不到好的貸款企業(yè)，但是需求是非常寶貴的，恰恰二線城市的城市化需求，這個(gè)是非常有效的，因?yàn)槌鞘斜旧碓谏墸鞘芯用裼羞@個(gè)需求，政府有這個(gè)需求，可是我們把這個(gè)需求忽略了，正因?yàn)檎雎粤诉@些功能，我覺得這就有了很大的機(jī)遇，基于城市綜合體的建設(shè)和城市功能的建設(shè)，我們的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我舉一個(gè)例子，我們在煙臺這樣的三線城市，開發(fā)市中心的綜合體，以及五星級的好的賓館、商場、主力店和寫字樓，發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市的購買力非常強(qiáng)勁，市政府也非常支持，各方面政策也非常支持，實(shí)質(zhì)上我們看到城市對功能升級有多么大的渴望。這個(gè)機(jī)遇我想是房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的重要的途徑，這就是我們所說的二、三城市的市場特征，不僅是亮點(diǎn)在增加，它對品質(zhì)的改善、功能的升級是同時(shí)需求的。今天也在北京做一個(gè)建筑綜合體和標(biāo)志性建筑，你要?jiǎng)俪鍪欠浅＠щy的，甚至你不太可能達(dá)到土地做城市綜合體，你可能只做綜合建筑體，在一棟樓里把所有的功能容納里面，這個(gè)競爭是非常激烈的，所以我二線城市的機(jī)遇是非常強(qiáng)勁的，也非常多。

　　第四，我講一下陽光100對二線城市的發(fā)展對策，如果針對二線城市做好我們的競爭策略。我首先認(rèn)為現(xiàn)在是二線城市擴(kuò)張的一個(gè)良性策略，一個(gè)良好的機(jī)會，因?yàn)槎€城市土地的價(jià)格降到的非常低的幅度，我們也會抓住這個(gè)機(jī)會，在這個(gè)時(shí)候去完善自己。要做好這點(diǎn)，首先是什么？在二線城市發(fā)展首先要抓的就是成本問題，因?yàn)槎€城市，需求力、購買力不足，很多人說二線城市盈利能力不夠，雖然賣的很好；第二個(gè)就是品牌特色，如果你只向二線城市，如果你只靠規(guī)模賺錢，你要區(qū)分你的客戶、做好你的品牌特色；第三，我們剛才講到的要建非住宅產(chǎn)品，結(jié)合城市的功能生機(jī)開發(fā)一些功能性的產(chǎn)品，才能獲得更好的利潤。

　　可以預(yù)測二、三線城市一定會成為未來下一個(gè)十年的熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)不會就此結(jié)束它的時(shí)代，還會成為未來十年的熱點(diǎn)；第二，中國很可能會啟動(dòng)一個(gè)環(huán)境的大眾消費(fèi)的時(shí)代，因?yàn)橛泻芏嗳耸瞧胀ň用?，如果我們把成本降到一個(gè)合理的程度，如果面向大中客戶，我想就能解決國家關(guān)注的民生問題，大眾消費(fèi)時(shí)代，我想更多的企業(yè)才能勝出，就像汽車一樣，家庭轎車是一個(gè)競爭時(shí)代的環(huán)境，我就講這么多。