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　　易憲容：其實沒有關(guān)系，早幾年市場發(fā)展過快。一旦你資金進(jìn)入市場的時候，你投入增加的時候，哈爾濱跟一線城市的產(chǎn)品價格的差異，投資跟消費的比例不同。如果說投資比過高的情況下，一定會出問題。你說他賺哪些錢了，他可能是幾個項目是這樣。東莞來講會好一點，關(guān)注得比較多。還有，為什么出現(xiàn)廣州那種情況呢，就是政策的問題。真正一個行業(yè)和產(chǎn)業(yè)出了問題，關(guān)鍵是政策方面還要做一些調(diào)整。所以近幾年，為什么會出臺土地新的一些政策。

　　喬志杰：我說兩個觀點，第一個是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生利潤，確實跟一線二線沒有關(guān)系。準(zhǔn)確來講，現(xiàn)在利潤最高的城市是四線，什么叫利潤，不是產(chǎn)品利潤。你平地賺多少錢，如果說開發(fā)商追求這個是薄利。樓建的地價，建的成本都扣除了就沒有了，房地產(chǎn)的利潤模式應(yīng)該是資本模式。簡單地講，你在上海投資10個億賺了兩個億，我在市縣城市投資1000萬賺了300萬，誰利潤高呢？1000萬的利潤高嘛，它的資本回報率是3%。我們做開發(fā)企業(yè)一定要懂得開發(fā)行業(yè)的盈利模式不是產(chǎn)品模式。我也提出了很多的觀點，說很多媒體不懂地產(chǎn)，非要說地產(chǎn)有暴利，地產(chǎn)是一個成本非常公開的行業(yè)。成本是公開的行業(yè)就永遠(yuǎn)都不可能有暴利。什么是暴利呢？8分錢的藥片賣了1.5元，你能知道它成本多少嗎？你不知道。但是地產(chǎn)全中國人都知道地產(chǎn)的成本，土地賣多少，建產(chǎn)成本多少，管理成本，財務(wù)成本都是公開的。這時候地產(chǎn)的利潤在哪呢？在資本投入。桑總談這樣一個觀點，開發(fā)商追求的是，你要有本事用一個億把10個億的項目做完，資本回報率高，所以我強調(diào)開發(fā)商要懂得運營資本。你不要以為大的開發(fā)商說黃浦，長江等，我就告訴你，他們的資產(chǎn)投資肯定比你低，他們用3億把公司注冊完了就從銀行拿回錢就回家了。這個我強調(diào)一點，這個跟城市沒有關(guān)系，不要跟成本追究了，你要追求的是一個資本的損益，在座的各位如果有能力，投資1000萬把10個億的項目做完，那你回報最高了，所以你要理解這個意思，要懂得運用這個資本。

　　孟曉蘇：哈爾濱房價不高，成本不高，我不主張房地產(chǎn)企業(yè)要謀取暴利，有一些房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法在樓市，不給老百姓留空間。我主張房地產(chǎn)企業(yè)還是要搞規(guī)模效應(yīng)，多開發(fā)。在合理的情況下多開發(fā)。所以，當(dāng)市場不好的時候，我們也不能降下來。我看到很多企業(yè)是這么做的。最近在一些城市，出現(xiàn)了一種想方設(shè)法炒作，抬高房價這樣一種不正常的做法。這些做法多少也使得房地產(chǎn)發(fā)展走入了一個誤區(qū)。這也是這些年來老百姓對房地產(chǎn)業(yè)態(tài)度這么大的原因。更不要說沒有覺悟的企業(yè)家在這里講，房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是追求暴利，我的目的就是為了盈利。把資本在原始積累初期的丑惡的東西當(dāng)成了它的信條，我感覺這人就是不知好歹，我感覺企業(yè)家應(yīng)當(dāng)有社會責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)為老百姓多蓋房，蓋好房，同時使企業(yè)得到一個適度的發(fā)展，也不要把這個行業(yè)擾亂，保持我們一個平穩(wěn)的發(fā)展，這個就是我們的責(zé)任。

　　主持人：哈爾濱華鴻有限公司的董事長，張鴻善。我想問一下，張總是不是在市場房價振蕩的時候，您認(rèn)為高檔的樓盤，市場就更長一些？

　　張鴻善：我想說一說大家關(guān)心的問題。大家可能是關(guān)心房地產(chǎn)公司怎么運作的，你可能關(guān)心的問題是房價的問題。剛才聽了孟總的演講。孟總的演講非常有共鳴。應(yīng)該這樣說我是一個出生在哈爾濱的外地人，我是在北京和哈爾濱兩地開發(fā)，北京做的時間長一點。2004、2005年回家鄉(xiāng)做這個項目。房地產(chǎn)公司非常同意孟總的觀點。當(dāng)時我們在金融房地產(chǎn)行業(yè)的時候，就把自己定位為你肯定不是一個航空母艦，我們最多就是一個巡洋艦或者是驅(qū)逐艦，區(qū)別大家都知道，有導(dǎo)彈驅(qū)逐艦，有護(hù)衛(wèi)艦。華鴻進(jìn)入房地產(chǎn)，就做高端房地產(chǎn)的一個公司?；氐郊亦l(xiāng)，當(dāng)然驅(qū)逐艦有驅(qū)逐艦的專業(yè)優(yōu)勢。我們今天的項目，仍然是在全國高端住宅的四項第一，能夠把四項第一的項目放在哈爾濱，就是哈爾濱市場是一個抗壓能力很強的城市。不光是我的家鄉(xiāng)，很多投資伙伴跟我講，你回到家鄉(xiāng)是不是有一個感情。感情是一個因素，但是投資者要有投資的方式。開發(fā)商也有開發(fā)商的方式，就像孟總講的，你一定是按照最終非常合理化的東西做。所以，到今天為止，我們意大利的鋁合金窗，包括剛才講的，瑞士的排水，和意大利的智能地?zé)?，這個四項在全國都是非常知名的，我們把四個項目放在哈爾濱，說明我們對哈爾濱是非常認(rèn)可的?，F(xiàn)在哈爾濱的均價，整個城市的均價就是沒有突破4千，現(xiàn)在說4千，5千是指市區(qū)內(nèi)的。如果是按照城市算的話，呼蘭，阿城都應(yīng)該是算市區(qū)內(nèi)的，我們均價不到4千，整個經(jīng)濟適用住房應(yīng)該是4500。哈爾濱作為二線城市非常好，為什么我們想把這么高端的項目放在哈爾濱，因為沒有降價，沒有損失。如果放在高端的城市，一個原因就是土地。土地上升了，房價夠貴了。哈爾濱今年過了春節(jié)以后的反饋，整個市場是在回暖。哈爾濱還有一個情況是去年的情況不可以反映到今年。哈爾濱冬季特別漫長，冬季對房價影響是特別大，冬季老百姓不買房?，F(xiàn)在到春天了，老百姓也沒有動。下半年鴻星集團(tuán)在哈爾濱有更大的投資，這樣大家就知道房地產(chǎn)是怎么運作的，房價是怎么運作的。

張鴻善

　　喬志杰：你這么高的樓盤市場賣得怎么樣？

　　張鴻善：這個也是先例，就是把所有的景觀做完，我們在7、8月份銷售，比我們預(yù)期的還要好。因為做到這種程度以后，不光面對的是哈爾濱的城市，我們現(xiàn)在消費的客戶30%左右來自于外地?？赡茉诒本╅_發(fā)的房子，在北京當(dāng)?shù)刭I房子的客戶不到50%。

　　喬志杰：你說30%是黑龍江的？

　　張鴻善：對。

　　主持人：房地產(chǎn)開發(fā)政策就像剛才喬總說的，開發(fā)商利潤投資的眼光和決策，另外也有一些配套的建筑商。在現(xiàn)場也有法恩莎的老板，那從供應(yīng)商的角度講，為我們市民貢獻(xiàn)更好的住宅產(chǎn)品。其實在合作的時候，供應(yīng)商有時候是屬于乙方，甲方和乙方合作，以前我不知道什么叫甲方乙方，后來我知道誰出錢誰就是甲方，一般來講甲方是比較牛氣的，乙方要維護(hù)甲方，在合作中甲方和乙方應(yīng)該如何在一起合作呢？

　　嚴(yán)邦平：我們處在一個完全市場化，完全競爭里面。所以，你們碰到的問題跟我們碰到的不一樣。比如說90這種戶型，為什么要國家出臺？因為我們的地產(chǎn)商有這種需求，我們地產(chǎn)商為什么不去開發(fā)呢？從完全市場化，民營企業(yè)的角度來講，我們可能更關(guān)注直接的終端消費者的需求，我們不特別關(guān)注高端的消費者需求的是什么產(chǎn)品。我感覺地產(chǎn)行業(yè)，可能跟國家政策等等，都是有關(guān)系的。房價為什么會飆升，你完全針對終端消費者的需求，就要注意這些問題。比如說家具等等，這么多年的發(fā)展，沒有出現(xiàn)完全說大起大落，或者是價格飆升，我感覺這個是一些區(qū)別。現(xiàn)在從1998年開始，整個地產(chǎn)隨著國際的金融形勢變化，我們作為相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，我們是給地產(chǎn)商做內(nèi)裝修，給它添磚加瓦這樣的一個行業(yè)，也感覺到房子交易量的減少，地產(chǎn)業(yè)步入一個相對低迷的狀態(tài)，對我們的影響還是有的。我們在整個市場推廣方面，會做更多的工作。我非常贊成孟總的觀點，孟總說現(xiàn)在鼓勵下面的企業(yè)進(jìn)行投資，在低迷的時候現(xiàn)在的投資成本會低。就像我們這個行業(yè)一樣，我們這個企業(yè)也在進(jìn)行大量的投資，我們在廣東有4千畝的生產(chǎn)基地，我們建完了以后，在廣東有一個四匯有一千畝的生產(chǎn)基地建設(shè)，在山東和州有800畝，在廣東韶光也有生產(chǎn)基地在建設(shè)。我們在全國將近5000畝的生產(chǎn)基地。我認(rèn)為，這對優(yōu)勢企業(yè)來講是很好的一個機會，現(xiàn)在的原材料成本，鋼材儲量，土地啊，相對價格都可以進(jìn)行投資。那我們共同面對這樣一個大的市場變化，我們更希望跟我們相關(guān)的地產(chǎn)商有一個很好的合作，這樣合作的結(jié)果，我相信對消費者，對地產(chǎn)商，對供應(yīng)商都是很好的。假如說地產(chǎn)商進(jìn)行集中的采購，它就可以直接同我們公司拿到一個非常低的，非常合理的價格，因為它減少了很多人工環(huán)節(jié)的成本。房子經(jīng)過一些精裝修以后，你發(fā)現(xiàn)一個樓盤能夠安靜的居住的，居民能夠在里面安靜居住的至少要到3到5年時間，因為陸續(xù)住進(jìn)去了，有沒有人住進(jìn)去的，有人裝房子等等，有噪音。假如說我們的地產(chǎn)商可以有不同戶型的選擇，讓消費者完全可以直接居住，進(jìn)去以后整個小區(qū)的居住環(huán)境也會非常好。所以我們非常希望和地產(chǎn)商有這樣一個合作的機會。

嚴(yán)邦平

　　而且，中小型的地產(chǎn)商有很多是從事建筑的，或者是從事其他管理行業(yè)的。進(jìn)入這個行業(yè)，其實它是一個非常復(fù)雜的行業(yè)，它不僅僅是一個設(shè)計和建筑，它牽扯到非常多的后備的問題，比如說地板行業(yè)，農(nóng)業(yè)，型材，等等電器等行業(yè)。所以說，我們?nèi)瞬藕凸芾砀鞣矫婵赡軙y以支撐一個需要具備的技術(shù)能力和管理能力。作為我們分類的供應(yīng)商，我們也非常愿意這樣，假如說地產(chǎn)商愿意跟我們合作，我們會在前期的溝通設(shè)計階段，比如說衛(wèi)生間里面的排水，電器排水的成本，這些都非常復(fù)雜的，這些必須在設(shè)計階段，在組織施工的過程中同時完成。這個階段我們跟一些地產(chǎn)商合作前期就建成的話，通過合理的結(jié)構(gòu)，合理的配制，達(dá)到一個合理的空間使用的功能，滿足用戶使用的要求，使它的結(jié)構(gòu)更加合理。在前期介入以后，我們跟地產(chǎn)商之間就可以共同降低成本，給消費者提供性價比更高的產(chǎn)品，更高的居住場所，更好的居住環(huán)境，我相信這點對消費者，對房地產(chǎn)商對供應(yīng)商都是非常好的，所以我非常希望有這樣的機會，跟地產(chǎn)界的同仁進(jìn)行這樣的合作，謝謝。

　　孟曉蘇：我非常贊成你的講話。我認(rèn)為作為供應(yīng)商來說，非常幸運。因為沒有政府的規(guī)定，沒有人要求你瓷磚是大塊還是小塊的，也沒有要求你把瓷磚切成兩塊，也沒有說你的小塊。為什么房地產(chǎn)業(yè)有這么多的規(guī)定呢？就是政府在多年沒有為低收入者生產(chǎn)經(jīng)濟適用房的時候，它想靠市場靠開發(fā)企業(yè)解決這個問題。當(dāng)然，現(xiàn)在已經(jīng)看到了，國務(wù)院大力推進(jìn)由政府保障中低收入家庭的住房。我們供應(yīng)商也很不幸，因為它的生產(chǎn)和銷售，是隨著市場和房地產(chǎn)業(yè)的興衰而波動的。現(xiàn)在好了，市場在慢慢的復(fù)蘇，國家下了很大的力度拉動經(jīng)濟，我認(rèn)為在下一輪的經(jīng)濟發(fā)展中，發(fā)展企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)會更好的聯(lián)手來創(chuàng)造繁榮，謝謝。

　　嚴(yán)邦平：我還想謝謝孟總，我們特別希望今天可以有這樣的機會，跟孟總，跟各位地產(chǎn)界的泰斗有這樣一個交流學(xué)習(xí)的機會。我們也非常愿意盡我們的所能為我們整個地產(chǎn)的發(fā)展，盡出我們的力量。

　　主持人：法恩莎也是一個家喻戶曉的品牌。坐在我們現(xiàn)場的有蘭德咨詢有限公司的宋總?，F(xiàn)在在我們現(xiàn)場有很多我熟悉的房地產(chǎn)界開發(fā)界的朋友們，那蘭德咨詢有限公司一直是做房地產(chǎn)營銷的策劃和咨詢，宋總您有沒有適合于我們本地的開發(fā)企業(yè)的想法呢？

　　宋延慶：今天跟大家，跟各位老師學(xué)到了很多東西。我們房地產(chǎn)企業(yè)，我去年做了32家客戶，都是房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)我們所了解的，房地產(chǎn)企業(yè)并不缺少錢包，廣東，杭州某些開發(fā)商負(fù)債率盡管是高達(dá)160，180，也沒有面臨資金鏈的斷裂。2007年房地產(chǎn)法人企業(yè)的數(shù)量是6.2萬家，2006年房地產(chǎn)企業(yè)法人數(shù)達(dá)到5.7萬，截止2008年底房地產(chǎn)企業(yè)法人的數(shù)量是63500家。換句話說，不僅沒有多少中小企業(yè)的洗牌和淘汰出局，反而是法人數(shù)量穩(wěn)步增長。據(jù)我對企業(yè)現(xiàn)金流的了解，并不缺少錢。在座的各位也不缺少錢啊，這個是第一點。

　　第二點，我們還會圈土地。我每次都腑瞰中華大地的時候都會感覺，咱們的地太多了。二環(huán)不行三環(huán)，三環(huán)不行四環(huán)，四環(huán)不行五環(huán)。所以我們不缺地，我們?nèi)笔裁茨?？缺兩條。第一，就是產(chǎn)業(yè)和企業(yè)缺乏的一種長效機制，這個我不再重復(fù)了。

　　第二，我們最最缺乏的是沒有一顆平和的心態(tài)。換句話說，哈爾濱憑什么要成為一線城市，這個就是類似于你沒有多少錢要買豪宅。企業(yè)也是這樣的，我們少關(guān)注絕對指標(biāo)，我們要多關(guān)注相對指標(biāo)，相對指標(biāo)是健康長不長，絕對指標(biāo)是大不大。所以每個人都應(yīng)該培育，保持一個淡得平和的心態(tài)，這樣企業(yè)才能夠持續(xù)健康的發(fā)展，個人也會享受比較美好的生活，謝謝。

　　主持人：宋總說為什么要往一線上列。但是作為哈爾濱人，我們希望哈爾濱能夠奮發(fā)圖強，能夠成為一個國內(nèi)非常一流的城市，因為哈爾濱整個城市，包括俄羅斯的文化底蘊等等都是非常深厚的。

　　喬志杰：哈爾濱是一流的，一流跟二線沒有關(guān)系。我認(rèn)為它是一個一流的城市。我們講的二線講的是規(guī)模，經(jīng)濟的規(guī)模，建筑的規(guī)模，跟一流沒有關(guān)系的。像我們剛才張總說這么好的房子建在哈爾濱，而且還可以賣得非常好，銷售非常好。我們昨天晚上中央大街也逛了，感覺非常好。我感覺哈爾濱有一點不是特別好，就是宣傳不是特別好，應(yīng)該有更多的宣傳。

　　主持人：其實今天的論壇準(zhǔn)備了很多的議題，但是我剛才看了一下表，時間馬上就要到12點了，由于嘉賓安排得很滿，所以后面的一些議題今天無法在這里一一的展開了，在這里我們再一次感謝各位嘉賓，各位遠(yuǎn)道而來的朋友，像孟總還有喬總，還有宋總，包括嚴(yán)總，還有哈爾濱的兩位，應(yīng)該說今天是一次觀點的盛會，很多的專家和權(quán)威的人士高屋建瓴，對我們哈爾濱的城市進(jìn)行了把脈，今天哈爾濱城市觀點論壇冰城行即將結(jié)束了，在這里我再次代表主辦方深深的感謝各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位來賓，也再次感謝各位朋友們，感謝各位現(xiàn)場的來賓們。謝謝各位，我想有大家的共同努力，我們中國的房地產(chǎn)市場，我們哈爾濱的房地產(chǎn)市場，明天會更加良好。一定會步入一個更加健康的良好的發(fā)展軌道，謝謝大家！