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　　由觀點(diǎn)新媒體主辦的“城市觀點(diǎn)論壇武漢行”于今日下午（3月27日）在武漢隆重開(kāi)幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

　　金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行

　　時(shí)間：2009年3月27日星期五下午14：00

　　地點(diǎn)：香格里拉

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓，大家好，歡迎大家來(lái)到2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇的主辦方，觀點(diǎn)新媒體，及協(xié)辦支持單位，歡迎大家的到來(lái)！過(guò)去的一年，地產(chǎn)從炎夏到寒冬的突然轉(zhuǎn)折，讓行業(yè)開(kāi)始了普遍的反思，隨著金融危機(jī)和樓市調(diào)整的加深，房地產(chǎn)醞釀著變革，雖然我們走過(guò)了艱難的2008年，但是我們?nèi)绾卧?009年把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏和行業(yè)政策的走向？中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了這一輪深度調(diào)整之后如何更好更積極的走向未來(lái)，我們更希望了解在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，我們的產(chǎn)業(yè)政策會(huì)如何制訂，與房地產(chǎn)息息相關(guān)的金融政策及信貸政策會(huì)如何改革？而武漢作為過(guò)去兩年重要性房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)城市之一，在2008年之后，武漢與大多數(shù)在那個(gè)時(shí)間里房地產(chǎn)投資風(fēng)生水起的城市一樣，面臨著房地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)乏力的現(xiàn)實(shí)，在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況下，如何保持大武漢地域特色中的城市建設(shè)與地產(chǎn)發(fā)展，武漢房產(chǎn)企業(yè)要如何完成自身的調(diào)整與轉(zhuǎn)型？因而，我們今天要在這里討論金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，謝謝各位來(lái)賓的支持與參與！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的來(lái)賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生

　　北京中坤投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃怒波先生，

　　武漢市政協(xié)副主席鄒國(guó)林先生，

　　湖北省企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)涂焱生先生，

　　湖北省銀行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳慈洲先生

　　武漢市開(kāi)發(fā)辦副主任（嚴(yán)寬）先生，

　　武漢市蔡甸區(qū)區(qū)委常委，武漢后湖區(qū)生態(tài)新城指揮長(zhǎng)李濤先生。

　　佛山市順德區(qū)樂(lè)華陶瓷潔具事業(yè)部總經(jīng)理方春先生，

　　加拿大寶佳建筑師有限公司駐華代表高志先生，

　　武漢百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)（）先生，

　　蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司總裁宋延慶先生

　　優(yōu)勢(shì)傳媒董事長(zhǎng)（）先生，

　　三人行置業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)（陳勇）先生，

　　湖北金融網(wǎng)總裁（）先生，湖北長(zhǎng)江商報(bào)社總經(jīng)理葉勝先生，

　　觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士，

　　下面，我們有請(qǐng)今天會(huì)議的主辦方及協(xié)辦單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人致辭！我們首先有請(qǐng)武漢市政協(xié)副主席，民建武漢市委主委鄒國(guó)林先生。有請(qǐng)！

　　鄒國(guó)林：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，專家學(xué)者，及企業(yè)家的朋友們，大家好。首先，我代表武漢市政協(xié)，民建武漢市委向大家能光臨今天的論壇表示歡迎！房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的幾年為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)，但從08年下半年開(kāi)始，在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的高速增長(zhǎng)后，全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，武漢市的房地產(chǎn)業(yè)也在這個(gè)調(diào)整期中收到了沖擊，給武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了較大的壓力，今天眾多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，經(jīng)濟(jì)界的學(xué)者們，還有房地產(chǎn)界的精英們，借這次論壇的機(jī)會(huì)共同研究和探討武漢房地產(chǎn)目前所面臨的形勢(shì)和發(fā)展對(duì)策和機(jī)遇，我們感謝主辦方對(duì)這次論壇所作出的各項(xiàng)工作和努力，同時(shí)也希望各位專家級(jí)業(yè)界朋友能在論壇上暢所欲言，為武漢房地產(chǎn)業(yè)早日走出困境積極建言獻(xiàn)策，為武漢的發(fā)展作出貢獻(xiàn)，謝謝！

　　主持人：謝謝鄒國(guó)林先生，接下來(lái)有請(qǐng)湖北省企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)涂焱生先生。

　　涂焱生：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)專家學(xué)者下午好，今天來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)的代表參加2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行的舉行，首先我代表湖北省企業(yè)家協(xié)會(huì)，企業(yè)聯(lián)合會(huì)對(duì)這次論壇的順利舉行表示熱烈的祝賀，在過(guò)去的一年，我國(guó)經(jīng)歷了罕見(jiàn)的金融危機(jī)，多年來(lái)一直未我省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了強(qiáng)勁活力的行業(yè)，從08年起，出現(xiàn)了銷售困難局面，在樓市寒冬中我們終于感受到了深深的寒意，為此我們出臺(tái)了各種措施，現(xiàn)在已經(jīng)有了初步的成效，本次論壇的舉行為湖北省房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界提供了良好的交流機(jī)會(huì)，相信通過(guò)論壇，通過(guò)各位的共同努力，一定能夠?yàn)槲錆h市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有力的幫助，為我們的樓市盡快走出嚴(yán)冬作出重要的貢獻(xiàn)，最后我代表湖北省企業(yè)聯(lián)合會(huì)對(duì)觀點(diǎn)，長(zhǎng)江商報(bào)，湖北金融網(wǎng)表示感謝，并祝論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：接下來(lái)有請(qǐng)湖北省銀行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳慈洲先生。

　　陳慈洲：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，大家下午好，首先我代表湖北省銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)本次論壇的召開(kāi)表示熱烈的祝賀，改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城市住房改革以來(lái)，我國(guó)的住房改革得到了快速的發(fā)展，城市居民的住房條件得到了極大的改善，不期而至的金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了業(yè)和銀行業(yè)的發(fā)展，但我們有理由相信困難是暫時(shí)的，有國(guó)家政策的支持，有各位專家的指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸一定會(huì)回暖，我希望借助這次論壇的機(jī)會(huì)，與會(huì)的各位朋友能夠積極探討在金融危機(jī)的壓力下，銀行和房地產(chǎn)業(yè)合作共贏的兩側(cè)，最后謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳慈洲先生，接下來(lái)有請(qǐng)湖北長(zhǎng)江商報(bào)社總經(jīng)理葉勝先生。

　　葉勝：感謝大家在幫忙之中前來(lái)參加2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行的活動(dòng)，我代表長(zhǎng)江商報(bào)社對(duì)各位嘉賓的光臨表示熱烈的歡迎！今天的主題是，金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，金融風(fēng)暴對(duì)于武漢的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)從房地產(chǎn)，電力，鋼鐵能源行業(yè)轉(zhuǎn)導(dǎo)至先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，如果這種危機(jī)進(jìn)一步蔓延，對(duì)于武漢房地產(chǎn)行業(yè)將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，所以今天邀請(qǐng)大家濟(jì)濟(jì)一堂討論這個(gè)話題是十分必要的，武漢之所以稱為大武漢，在我看來(lái)，這不僅是城市范圍的大，更是一種發(fā)展空間的大，武漢在這樣的環(huán)境下將擁有無(wú)限大的發(fā)展空間，目前多家美國(guó)中小企業(yè)在金融風(fēng)暴中逆勢(shì)進(jìn)駐武漢，這信號(hào)表明，在金融危機(jī)中武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移內(nèi)資的新熱點(diǎn)，我希望今天的討論也可以為武漢的地產(chǎn)行業(yè)指引一個(gè)大致的方向，如何化解危機(jī)，如何利用好外資的青睞，我相信今天有這么多的專家和名流歡聚一堂，對(duì)武漢的房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)起到促進(jìn)和引領(lǐng)的作用，謝謝大家！

　　主持人：好，謝謝葉勝先生，下面我們有請(qǐng)湖北金融網(wǎng)總裁，漢銀資本董事總經(jīng)理杜漢武先生。

　　杜漢武：非常榮幸能夠在香格里拉這個(gè)溫暖的地方和各位朋友歡聚一堂，共商地產(chǎn)大計(jì)，其實(shí)我們是在做政府想做而不敢做的事情，作為活動(dòng)的主辦方之一，我首先想表示感謝，在這個(gè)非常時(shí)期，這么短的時(shí)間，我們能夠匯集這么多的精英出席會(huì)議，并不是一件容易的事，所以我這里要特別感謝我們一些協(xié)辦單位，也就是我們今天到會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和專家，特別是政協(xié)的鄒國(guó)林主席，還有銀行業(yè)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，長(zhǎng)江商報(bào)社的葉總，另外還有遠(yuǎn)道而來(lái)的貴賓，也是我特別敬仰的各位專家的支持，不久前，樊綱先生，夏斌先生，康敏先生等先生重量級(jí)專家也都參加過(guò)我們的活動(dòng)，正是因?yàn)檫@些專家的辛苦勞作才能有我們今天的思想盛宴。其次是愿望，既然是開(kāi)會(huì)，就應(yīng)該有收獲，收獲怎么體現(xiàn)呢？第一，就是借這個(gè)開(kāi)會(huì)的時(shí)機(jī)暢所欲言，呼吁建議政府明確的盡快的推出房地產(chǎn)方面的各項(xiàng)救市措施，同時(shí)我們也應(yīng)該借助這因一個(gè)會(huì)議的時(shí)機(jī)充分的溝通，搭建一個(gè)引起合作的橋梁，我們的市場(chǎng)現(xiàn)在不卻資金，也不缺好的項(xiàng)目，缺的是信息和資金的充分溝通，我們解決了這個(gè)事情，企業(yè)就能夠多一條生存和發(fā)展的道路，那么這一點(diǎn)也是我們正在做的事情，以及我們以后努力的方向，那么最后預(yù)祝2009城市觀點(diǎn)論壇武漢行圓滿成功，也預(yù)祝我們房地產(chǎn)界從現(xiàn)在開(kāi)始能夠逐漸作出低谷，像我們這兩天的股市一樣是一條一直往上的紅線，謝謝大家。

　　主持人：謝謝杜漢武先生，接下來(lái)我們有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓下午好。

　　還記得兩年前我們也是在這里舉辦了07武漢行活動(dòng)，今天面對(duì)各位新老朋友真可謂感慨良多，當(dāng)時(shí)我還及得很多業(yè)界朋友都是意氣風(fēng)發(fā)。到了今天，房地產(chǎn)面臨著巨大的變化，觀點(diǎn)新媒體作為行業(yè)的記錄者也一直見(jiàn)證和關(guān)注著行業(yè)的變化，我想今天所有的與會(huì)者或者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期耕耘的行業(yè)者應(yīng)該不會(huì)慌張，關(guān)鍵看我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)。

　　所以我們特別邀請(qǐng)了陳淮博士，黃博士，巴博士為我們答疑解惑，作為我們觀點(diǎn)新媒體，09年我們將攜手各路媒體將繼續(xù)行走中國(guó)，而6-8月我們將繼續(xù)舉辦09年的博鰲房地產(chǎn)論壇，我真的很希望無(wú)論是夏天的博鰲還是12月的廣州，到時(shí)我們可以看到全中國(guó)的房地產(chǎn)商行業(yè)更健康，大家活得更好，最后我感謝長(zhǎng)江商報(bào)，湖北金融網(wǎng)和所有的協(xié)辦單位，因?yàn)榇蠹业臄y手合作才能使我們大家相距在這里，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士，主辦方及各單位的致辭正式結(jié)束，接下來(lái)我們將進(jìn)入今天武漢行今天的議程，金殿的議程包含以下主題，第一房地產(chǎn)金融政策及信貸政策，第三，金融海嘯中的大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。我們知道，經(jīng)歷了2008年的調(diào)整以及相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，救市已經(jīng)成了常態(tài)，樓市急轉(zhuǎn)直下，政策的研究與制訂已經(jīng)更為行業(yè)所矚目，房地產(chǎn)離不開(kāi)土地與資金，房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策的影響尤為嚴(yán)重，所以國(guó)家政策的細(xì)微變動(dòng)都將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，09年的政策走向?qū)⒅苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)的資金鏈和金融信貸政策的調(diào)整，好，下面我們正式開(kāi)始演講環(huán)節(jié)，本次武漢行論壇我們將分別請(qǐng)出著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生，北京中坤投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃怒波先生，佛山市順德區(qū)樂(lè)華陶瓷潔具有限公司大客戶經(jīng)理孟義先生為大家做精彩的演講，演講完畢還有提問(wèn)的環(huán)節(jié)，嘉賓將回答聽(tīng)眾的提問(wèn)，另外還會(huì)有兩位評(píng)論員為大家點(diǎn)評(píng)。

　　首先我們請(qǐng)?jiān)u論員上臺(tái)就坐，他們是武漢市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王濤先生，加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生。在請(qǐng)出特約評(píng)論員之后，我們將請(qǐng)出首位演講嘉賓，有請(qǐng)陳淮先生！陳淮先生的演講題目是經(jīng)濟(jì)調(diào)整過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)政策制定的主要方向，有請(qǐng)！

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家。在這么多人面前講話有些緊張，今天很郁悶的是巴曙松先生在我后面講，他一定會(huì)對(duì)我多加批評(píng)，所以我更不敢講。首先我聲明我是守規(guī)矩的，我會(huì)講20分鐘，4個(gè)問(wèn)題，另外我一定要說(shuō)明一下，我不是官員，我是學(xué)者，我不吃朝廷俸祿的，巴教授是吃朝廷俸祿的，我不是。我們今天這個(gè)演講主辦方出的題目讓我三天三夜沒(méi)有睡著覺(jué)，因?yàn)樗诵袠I(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)政策，還有金融海嘯，這三件事情其實(shí)是沒(méi)有什么聯(lián)系的。

　　我們房地產(chǎn)的行業(yè)轉(zhuǎn)型有四個(gè)方面，第一單邊上帳暴跌的行情沒(méi)了，不斷波動(dòng)的行情將成為常態(tài)，那種單邊上漲的非常態(tài)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)去了，一個(gè)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)初期，不成熟的時(shí)期才會(huì)有這樣的行情，比如說(shuō)我們的故事，比如說(shuō)再遠(yuǎn)一點(diǎn)的20年前家電市場(chǎng)才會(huì)有這樣的事情，正常的市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)是這樣的，我們不能把非常態(tài)等成常態(tài)。第一個(gè)轉(zhuǎn)型得應(yīng)對(duì)一個(gè)不斷的有上漲有下跌，不斷的存在著波動(dòng)，不斷的孕育著風(fēng)險(xiǎn)釋放的市場(chǎng)。第二個(gè)，弄快地就能蓋房子掙錢的時(shí)代過(guò)去，每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都能活著的時(shí)代過(guò)去，優(yōu)勝劣汰的時(shí)代來(lái)了，中國(guó)的家電業(yè)輝煌的時(shí)候曾經(jīng)出過(guò)非常多的名牌，北京的雪花冰箱，牡丹牌電視機(jī)，水仙牌洗衣機(jī)，這些名牌在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中不能適應(yīng)，灰飛煙滅了，但并不妨礙中國(guó)的家電業(yè)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為世界一流的家電產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勝劣汰的過(guò)程并不僅僅是在家電業(yè)出現(xiàn)過(guò)，在我們的證券市場(chǎng)也同樣存在，大家得做好這個(gè)準(zhǔn)備，讓自己成為活下去和發(fā)展壯大中的優(yōu)秀的個(gè)體，第三個(gè)轉(zhuǎn)型，救市的短暫過(guò)程已經(jīng)過(guò)了，我們的轉(zhuǎn)型從依靠政府轉(zhuǎn)向依靠市場(chǎng)的時(shí)代來(lái)了，我們今天討論武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其讓我想到一個(gè)歷史，整整100年前，如果歷史不拐彎的話，我們的武漢是今天的上海那個(gè)地位，資本最初是在武漢落腳的，我們有京漢鐵路，有中國(guó)唯一的槍械制造漢陽(yáng)造，但是100年前，辛亥革命前后到五四運(yùn)動(dòng)這一段，上海的民族資本轉(zhuǎn)了一個(gè)圈，才有了今天的上海，所以我要特別提示武漢的朋友，我們又到了歷史的轉(zhuǎn)折期，想成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要想成為有生命力的產(chǎn)業(yè)，一定要擺脫對(duì)政府的依靠。第四個(gè)轉(zhuǎn)型我們得從不管什么樣的房子都賣得出去，造一個(gè)地中海風(fēng)情，尊貴豪宅，起個(gè)名就能讓消費(fèi)者接受的時(shí)代過(guò)去了，技術(shù)先進(jìn)，功能完善，節(jié)能節(jié)材節(jié)水節(jié)地，適宜人居住的房子越來(lái)越成為新的需求，特別是請(qǐng)大家注意到的一個(gè)中長(zhǎng)期的變化，就是我們從最開(kāi)始的核心市區(qū)蓋房子的過(guò)程將逐步隨著中國(guó)城市化的推進(jìn)，快速軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，我們大型特大型的城市分布，將會(huì)出現(xiàn)國(guó)際上經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明的分布方式，中產(chǎn)階級(jí)住在離核心市區(qū)大概30-50公里以外的地方，我們不僅有長(zhǎng)三角珠三角，而且有了（）城市群，不僅有了沿海城市帶而且有了西部的成渝城市群，有了東南亞貿(mào)易區(qū)為題材的西南城市群，還有我們中部的循環(huán)經(jīng)濟(jì)也好，綜合配套改革城市群，和南邊的長(zhǎng)株潭城市群，再加上大家從這40000億前后可以看出，兩個(gè)城市之間的快速軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，將使原來(lái)的購(gòu)買者空間地域的選擇發(fā)生非常大的變化，符合規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能也是一個(gè)轉(zhuǎn)型。這是轉(zhuǎn)型。

　　第二個(gè)大家說(shuō)產(chǎn)業(yè)政策，我們剛才主持人在主持此里多次出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策，我糾正一下，利率也好，稅收也好，都不是產(chǎn)業(yè)政策，那是宏觀調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)政策是有關(guān)于產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部和企業(yè)內(nèi)部各個(gè)大中小企業(yè)的組織關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，以及產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題，涉及這樣的政策才是產(chǎn)業(yè)政策，我們房地產(chǎn)在過(guò)去幾年發(fā)展當(dāng)中缺的恰好是產(chǎn)業(yè)政策，由于缺乏了產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)政策使這個(gè)市場(chǎng)和我們的企業(yè)發(fā)展不得不隨著短期的宏觀調(diào)控政策而隨波逐流，利率，稅收是宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)適用房住房保障體系是公共保障政策，都不屬于產(chǎn)業(yè)政策，我是研究產(chǎn)業(yè)政策科班出身，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的判斷是產(chǎn)業(yè)政策，加快這個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰的淘汰，淘汰弱體是產(chǎn)業(yè)政策，我們的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向基本上是這樣的，再加上促進(jìn)成效協(xié)調(diào)發(fā)展方面的政策，這才是產(chǎn)業(yè)政策，時(shí)間關(guān)系不多說(shuō)了。

　　最后說(shuō)一點(diǎn)形勢(shì)判斷和金融危機(jī)。為什么呢？因?yàn)槲仪懊嬲f(shuō)了，最近兩三年來(lái)房地產(chǎn)的問(wèn)題都是被金融專家給講了，金融專家沒(méi)把他們那方面研究好，反而給我們弄出個(gè)金融海嘯，今天我們講一下金融，讓金融專家也知道一下什么叫金融，什么叫深層次。中國(guó)當(dāng)前能不能率先走出金融海嘯的陰影？能。什么依據(jù)？大家想想，到今天，到昨天奧巴馬也跟溫總理學(xué)著跟網(wǎng)民對(duì)話去了，我們的領(lǐng)導(dǎo)人跟網(wǎng)民對(duì)話他也跟網(wǎng)民對(duì)話，但是他比我們慢了整整一拍，趕上這一拍還不容易。全世界應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的普通做法是減稅，援助低端群體，這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)了，從最近大家討論旅游消費(fèi)什么的可以看出，以低端群體為救助對(duì)象的措施已經(jīng)過(guò)了，但是現(xiàn)在中國(guó)和美國(guó)的區(qū)別在哪里呢？美國(guó)的政府刺激經(jīng)濟(jì)的政策，比方說(shuō)美聯(lián)儲(chǔ)拿出的資源現(xiàn)在還用在補(bǔ)窟窿的時(shí)候，中國(guó)不是這樣，中國(guó)現(xiàn)在的政策資源已經(jīng)實(shí)實(shí)在在投入到刺激增長(zhǎng)的階段，打個(gè)通俗的比方，美國(guó)還在搶救室里面，中國(guó)也得病了，但是我們現(xiàn)在已經(jīng)出院了，我們吃點(diǎn)藥就能重新上班了。這么一個(gè)區(qū)別，中國(guó)已經(jīng)領(lǐng)先了一拍，我們認(rèn)為已經(jīng)不需要再去討論中國(guó)能不能率先走出這個(gè)陰影，我們已經(jīng)在走了，而且我們也很高興的看到，從當(dāng)前的媒體輿論上，我們自覺(jué)不自覺(jué)的從討論政府怎么拿錢，制訂什么拯救計(jì)劃上，轉(zhuǎn)移到討論市場(chǎng)能不能回暖，這已經(jīng)反應(yīng)出大家的注意力已經(jīng)從最初的治病救人轉(zhuǎn)移到發(fā)展階段了，春江水暖鴨先知，希望我們?cè)谧膩?lái)賓感受到這個(gè)春江水暖，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這場(chǎng)金融海嘯中屹立不倒，而且率先走出陰影，行不行？沒(méi)有問(wèn)題。

　　我們房地產(chǎn)業(yè)仍然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且進(jìn)一步發(fā)展壯大，行不行？沒(méi)有問(wèn)題。但是，在大家當(dāng)前說(shuō)交易量回升，小陽(yáng)春這些說(shuō)法中，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？不一定。我們當(dāng)前的房?jī)r(jià)影響因素中，和供求關(guān)系無(wú)關(guān)的因素在左右房?jī)r(jià)，請(qǐng)聽(tīng)好，和供求關(guān)系無(wú)關(guān)的因素在左右佛家，這句話很重要，第一個(gè)因素是重置成本的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)回升并不存在市場(chǎng)基礎(chǔ)，鋼材，水泥，土地價(jià)格，企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是真實(shí)成本，你庫(kù)存購(gòu)入的原材料成本不是你的真實(shí)成本，進(jìn)行在生產(chǎn)的時(shí)候你買入同樣的土地，每平方米的樓面價(jià)，你在這個(gè)產(chǎn)品的銷售只能按重置成本算，去年媒體說(shuō)開(kāi)發(fā)商暴利了，2000塊一平米的樓面價(jià)，房子賣那么貴，中間掙了多少多少錢，其實(shí)當(dāng)時(shí)其中有一部分就是重置成本上升，這些錢并裝不到開(kāi)發(fā)商的口袋里，因?yàn)槌撬顺鍪袌?chǎng)，只要他還要干，他就必須按照上漲價(jià)格補(bǔ)充自己的要素消耗，當(dāng)前正好相反的是，重置成本大幅度下降的時(shí)候，這樣一個(gè)重置成本不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)迅速省長(zhǎng)。

　　第二個(gè)因素就得說(shuō)點(diǎn)更理論的了，我們當(dāng)前面對(duì)的金融危機(jī)說(shuō)到底是貨幣危機(jī)，大家想想從這兩年來(lái)，全球的金融海嘯曾經(jīng)倒過(guò)一棟房子沒(méi)有？死過(guò)一個(gè)人沒(méi)有？和汶川大地震孟加拉海嘯一樣，他沒(méi)有導(dǎo)致實(shí)物性損害，什么東西變了呢？買房子，買石油，買股票，買這些東西的對(duì)立物叫貨幣的東西紊亂了，我打個(gè)比方說(shuō)，我們這個(gè)房子的層高是6米，現(xiàn)在不是房子矮了，是每一米的尺度變了，這個(gè)金融危機(jī)就是一個(gè)全世界的貨幣體系發(fā)生了巨大紊亂的結(jié)果，錢值多少錢不知道了，說(shuō)實(shí)話我們的價(jià)格是跌是漲了，你是拿一個(gè)叫做人民幣的東西來(lái)衡量的，如果拿石油來(lái)衡量，拿股票來(lái)衡量那不得了，過(guò)去拿八桶石油可以買一平米房子，現(xiàn)在買一平米的房子要26桶石油才能買到，如果拿石油來(lái)衡量不是那貨幣來(lái)衡量房?jī)r(jià)漲跌的話，就是這樣的。大家也許近期注意到周小川先生說(shuō)，如果有一個(gè)美元以外的國(guó)際性貨幣來(lái)儲(chǔ)存貨幣的話，就不會(huì)讓全世界的貨幣出現(xiàn)紊亂，是貨幣自己冷漲熱縮了，一天24小時(shí)這種劑量單位是有自然屬性的，這是可以用物理概念定義的，一天是多少小時(shí)？赤道有多長(zhǎng)？都可以定義，但是一塊錢是多少？這是沒(méi)有定義的，所以我們面對(duì)的實(shí)際上不是房?jī)r(jià)漲跌，而是貨幣的漲縮，在這樣一個(gè)大背景下，我們指望短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格作為中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的組成部分特立獨(dú)行，是不現(xiàn)實(shí)的。我們的美元也好，人民幣相對(duì)于石油，相對(duì)于A股市場(chǎng)，相對(duì)于美國(guó)納斯達(dá)克道瓊斯，到已經(jīng)跌到70年代最低點(diǎn)了，跌得幅度一點(diǎn)不遜色與A股市場(chǎng)，也就是說(shuō)這個(gè)貨幣本身出問(wèn)題了，我們?nèi)绻麤](méi)有一個(gè)世界貨幣體系，特別是貨幣體系，尤其是CPI，我們說(shuō)房?jī)r(jià)的時(shí)候指的是貨幣和資產(chǎn)價(jià)格比之間的關(guān)系，全世界的貨幣都面對(duì)同一個(gè)問(wèn)題，尺子原來(lái)一米是三尺，可現(xiàn)在尺子變長(zhǎng)了，尺子變化過(guò)程中，指望它的衡量單位價(jià)格出現(xiàn)大的奇跡是不大現(xiàn)實(shí)的。

　　第三條原因，我們面對(duì)的這個(gè)金融危機(jī)又是一個(gè)資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾，發(fā)展到尖銳對(duì)立的時(shí)候了，簡(jiǎn)單說(shuō)，在這場(chǎng)金融危機(jī)中全世界的房產(chǎn)，股票都大幅度縮水了，包括中國(guó)的，我們都明白，我們A股市場(chǎng)的市值20萬(wàn)億沒(méi)了，但是全世界張三欠李四的錢，李四欠王五的錢，債務(wù)規(guī)模一分錢都沒(méi)有縮水，絕不會(huì)有債權(quán)人會(huì)讓債務(wù)人還錢的時(shí)候也打個(gè)八折，這就是資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾發(fā)展到尖銳對(duì)抗，在這個(gè)過(guò)程中，人們持幣積極性的動(dòng)機(jī)要比持貨的動(dòng)機(jī)強(qiáng)得多，在這個(gè)過(guò)程中人們的經(jīng)濟(jì)行為不是以貨求幣，而不是以幣求貨，這個(gè)不支持資產(chǎn)的上漲，聽(tīng)懂聽(tīng)不懂沒(méi)關(guān)系，請(qǐng)大家自己回味，謝謝大家。

　　主持人：接下來(lái)是我們的一個(gè)互動(dòng)環(huán)節(jié)，我們有請(qǐng)兩位特約評(píng)論員，王濤和高志先生，地下的來(lái)賓也都有機(jī)會(huì)請(qǐng)教陳淮先生。

　　王濤：陳主任，我不是學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的，但是我今天聽(tīng)了你講的三條，我覺(jué)得我有個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下，我感到您說(shuō)的特別是第三句話，就是，資產(chǎn)縮水，債務(wù)一分錢不縮水，我覺(jué)得這一點(diǎn)是原來(lái)我在清華大學(xué)給學(xué)生上課的時(shí)候提出的房?jī)r(jià)不回大跌的理由，那么能不能這么理解，我是非常同意您的觀點(diǎn)，是不是根據(jù)您這個(gè)理論，我們房?jī)r(jià)再大幅度下降這種可能性是不存在的。謝謝。

　　陳淮：房?jī)r(jià)，我剛才說(shuō)的這三條，它有一個(gè)共同點(diǎn)，就是影響房?jī)r(jià)的時(shí)候和供求關(guān)系的變化無(wú)關(guān)，和需求增長(zhǎng)，小陽(yáng)春啊無(wú)關(guān)，你無(wú)比壓把對(duì)價(jià)格的判斷考慮進(jìn)去。第二個(gè)，為什么美國(guó)的花旗銀行，克萊斯勒，昨天我們還仰視的國(guó)際大顎，跨國(guó)公司，可口可樂(lè)為什么不能收購(gòu)匯源？請(qǐng)注意，為什么美國(guó)大公司說(shuō)死就死??？就是因?yàn)橘Y產(chǎn)縮水而債務(wù)沒(méi)有縮水，資本信用不能支持它的債務(wù)規(guī)模了。美國(guó)的股票可是上不封頂下不保底的，一天之內(nèi)美國(guó)的公司就會(huì)資不抵債，為什么奧巴馬非常氣憤呢？你拿著納稅人的錢還來(lái)分獎(jiǎng)金，美國(guó)民眾當(dāng)然非常氣憤了，并不是說(shuō)這是一個(gè)價(jià)格的臨界點(diǎn)，相反，變成我們一大批開(kāi)發(fā)商生死存亡的生命線，在這個(gè)債務(wù)臨界點(diǎn)的時(shí)候你股權(quán)人的權(quán)益已經(jīng)是零了，沒(méi)你什么事了，只剩下你債主的資產(chǎn)了，是這么一個(gè)含義，所以這不可能構(gòu)成價(jià)格的支撐位，別拿股票價(jià)格來(lái)衡量，只有兩種情況下才不會(huì)破產(chǎn)，比如說(shuō)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)它就不會(huì)破產(chǎn)……

　　高志：陳主任，那我們是不是應(yīng)該多賣些房子呢？

　　陳淮：如果你在前天有一萬(wàn)塊錢人民幣，現(xiàn)在由于股票價(jià)格跌了，一萬(wàn)塊錢當(dāng)時(shí)能買1000股，現(xiàn)在能買4000股，這樣的含義，那么后比資產(chǎn)是最值錢的，其次是我們剛才說(shuō)的，從目前看是房地產(chǎn)，或者金融性流動(dòng)好的資產(chǎn)，如果將來(lái)中國(guó)不按人民幣來(lái)衡量，拿股票來(lái)說(shuō)話，那么實(shí)際上我們的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)作為貨幣單位的話，07年末相比之下（？沒(méi)聽(tīng)清楚）。

　　提問(wèn)：主持人我有一個(gè)建議，因?yàn)槲液完愔魅蔚挠^點(diǎn)有很大的差異，所以我覺(jué)得認(rèn)為

　　億房網(wǎng)：陳博士您好，我是億房網(wǎng)的記者，主持人責(zé)任不在房?jī)r(jià)，而在政府不救市，而您的意思是不是政府應(yīng)該放松監(jiān)管呢？因?yàn)槊绹?guó)的金融海嘯正是美國(guó)政府放松監(jiān)管造成的。

　　陳淮：媒體就是喜歡用定義法，文化大革命的時(shí)候?qū)懘笞謭?bào)的時(shí)候我也常用，還是辯證法，第一個(gè)，不能沒(méi)有政府，因?yàn)槭袌?chǎng)是會(huì)失敗的，會(huì)有缺陷的，我們剛才說(shuō)的一個(gè)詞是（？），政府應(yīng)當(dāng)存在和干預(yù)市場(chǎng)的里程碑，包括發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都公認(rèn)，在這兩個(gè)領(lǐng)域里政府的作用是不可忽略的，但是，我們很多媒體朋友都是中文系出身，肯定中文學(xué)得比我好，中文里面“但是”這個(gè)詞非常好，但是是什么？政府和市場(chǎng)的關(guān)系永遠(yuǎn)是輔助性的，首先是市場(chǎng)，然后才是政府，如果政府以為政府是由人組成的，人不管是一個(gè)還是群體他的主觀意志能夠取代客觀規(guī)律，那是幻想，永遠(yuǎn)辦不到的事，除非他是上帝，上帝也有辦不到的事，比如說(shuō)上帝能不能找出一個(gè)上帝自身都不能解決的問(wèn)題呢？怎么回答？謝謝。

　　提問(wèn)：剛才陳博士在講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，提到市場(chǎng)導(dǎo)向進(jìn)行轉(zhuǎn)型，遵循市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行轉(zhuǎn)型，但是陳博士也說(shuō)了，目前的重置成本已經(jīng)下降了，就是未來(lái)的成本是下降的，但是目前面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是有很多開(kāi)發(fā)企業(yè)07年在最高的拿的地，但是現(xiàn)在怎么解決？

　　陳淮：市場(chǎng)不接受眼淚，你讓消費(fèi)者撮合吃，很抱歉，不行。政府也出臺(tái)了保護(hù)政策，比如鋼鐵，去庫(kù)存化的問(wèn)題，我們?cè)?8年高位買了很多石油鐵礦石，但是市場(chǎng)是不認(rèn)可你當(dāng)初的進(jìn)貨價(jià)的，所以也請(qǐng)大家注意到，有一個(gè)聰明的企業(yè)叫萬(wàn)科，萬(wàn)科這幾天做了一個(gè)減值準(zhǔn)備，但是因?yàn)樵蹅兘裉鞎r(shí)間太短，沒(méi)辦法跟大家講重置成本，如果萬(wàn)科跟大家說(shuō)我現(xiàn)在揮淚大甩賣，每平方米給大家便宜1000塊，他虧了嗎？顧敏都明白這個(gè)道理，他實(shí)際多賺了500塊錢，萬(wàn)科，王石就懂這個(gè)道理，我們很多媒體就說(shuō)你看萬(wàn)科老大哥多好，給我們降價(jià)，實(shí)際上他虧了嗎？股票甚至不用再漲到10塊，漲到7.8塊的時(shí)候他就賺了，回去自己想吧。

　　主持人：有請(qǐng)主講嘉賓國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心組長(zhǎng)巴曙中先生。

　　巴曙中：如果一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)說(shuō)我簡(jiǎn)單說(shuō)兩句，大家千萬(wàn)不要相信。所以我們房地產(chǎn)市場(chǎng)需要對(duì)這幾年的產(chǎn)業(yè)政策做一個(gè)認(rèn)真的評(píng)價(jià)。我只講25分鐘，肯定講完。首先我想講兩個(gè)部分，第一，對(duì)陳主任剛才的幾個(gè)觀點(diǎn)，逐條提出不同意見(jiàn)。第二呢，嘗試著站在一個(gè)金融學(xué)者的角度談一談金融學(xué)的看法。

　　陳主任剛才談的金融四個(gè)轉(zhuǎn)型，說(shuō)當(dāng)前09年我們是從房地產(chǎn)的非常態(tài)變成了常態(tài)，現(xiàn)在是常態(tài)嗎？2月份的房地產(chǎn)投資大幅度回落到20%是常態(tài)嗎？去年的30%的增長(zhǎng)一下子回落到2%，這是常態(tài)嗎？大家認(rèn)為是嗎？我們說(shuō)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他的影響力發(fā)展，從1999年的房改到現(xiàn)在，130萬(wàn)平方米的城市建成面積，全國(guó)的市場(chǎng)是一個(gè)非常生機(jī)勃勃的市場(chǎng)，如果它按照這個(gè)速度再滑下去的話，我看出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)為期不遠(yuǎn)了。我們大家的注意力都非常關(guān)注2009年11月9日國(guó)務(wù)院頒布的40000億刺激內(nèi)需政策，但是這個(gè)錢是分三年，而且中央只拿1.8個(gè)億，那你這個(gè)40000億的政策對(duì)內(nèi)需的擴(kuò)大有什么影響呢？因此，我的結(jié)論跟他不一樣的是，如果前幾年的高速增長(zhǎng)是非常態(tài)，那么目前的低迷狀態(tài)也是非常態(tài)，如果我們的領(lǐng)導(dǎo)還認(rèn)為這是常常那就麻煩了，大家給他鼓一點(diǎn)掌。

　　第二，陳主任剛才說(shuō)了，我們從原來(lái)的很多企業(yè)都能賺錢，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)合并退出方向是對(duì)的，但是用來(lái)比喻的對(duì)象不合適，他所比喻的對(duì)象是一些傳統(tǒng)的，體制僵化的，國(guó)有的，加工制造行業(yè)，牡丹啊，雪花啊，而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)受計(jì)劃擠壓的夾縫里面成長(zhǎng)起來(lái)的市場(chǎng)化行業(yè)，它什么時(shí)候受過(guò)這種情況？那么牡丹雪花的退出我覺(jué)得是因?yàn)轶w制落后和管理的僵化，而我們房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)實(shí)際上是在不斷的替代低效率的市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)的，以前銀行機(jī)關(guān)自己買地，蓋房子，管物業(yè)，效率低得一塌糊涂，99年的房改給了房地產(chǎn)業(yè)很大的活力，所以我覺(jué)得，整合可能壓力在房地產(chǎn)企業(yè)，也更在相關(guān)的審批部門。

　　第三，轉(zhuǎn)型要轉(zhuǎn)型要擺脫政府，誰(shuí)不想擺脫政府審批？誰(shuí)喜歡跟各部門的審批機(jī)關(guān)打交道的舉手？剛才那位記者提問(wèn)很尖銳，搞得陳主任很不好回答，所以他只能用他聰明的大腦顧左右而言他。我認(rèn)識(shí)很多因?yàn)楹驼蚪坏啦淮蚝迷斐蓳p失的房產(chǎn)老板，什么拆遷啊，什么買地啊，我前兩天看了一個(gè)不同城市房?jī)r(jià)調(diào)查，老百姓買了房子之后，武漢房子現(xiàn)在多少錢？有沒(méi)有平均價(jià)？5000塊？怎么做的呢？全國(guó)的錢35%去了政府，我看到最苦的房地產(chǎn)商，根據(jù)他們的問(wèn)卷的案例調(diào)查，是上海的地產(chǎn)商，他的利潤(rùn)占整個(gè)房?jī)r(jià)的4%，我還問(wèn)他這個(gè)是不是錯(cuò)了？他說(shuō)沒(méi)錯(cuò)。其他的錢都不知道去什么地方了？都去了審批部門了。說(shuō)轉(zhuǎn)型誰(shuí)不愿意啊？所以包括說(shuō)我們的，剛才他在回答的時(shí)候說(shuō)，政府要輔助，不是主導(dǎo)，怎么不是主導(dǎo)？房地產(chǎn)商做什么呢？這些老板都說(shuō)，我主要就是兩個(gè)事，買地，找銀行借錢，地根，銀根，這是你自己能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的呢？就連你建多大的房子都得要規(guī)定好的，而不是消費(fèi)者自己選擇，我愿意買90米，100米，而是陳主任他們定好的，這可能是導(dǎo)致我們這個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了這次危機(jī)之后確實(shí)要反思，改進(jìn)的地方。

　　第四，剛才陳主任說(shuō)了，我們根據(jù)城市化的布局要注意提供功能多樣的，你們后來(lái)給不給他機(jī)會(huì)讓他反駁，如果給機(jī)會(huì)讓他反駁我就被動(dòng)了，他口才比我好。說(shuō)，要像西方一樣，中產(chǎn)階級(jí)住到30-50公里以外的地方去，我看在可見(jiàn)的將來(lái)，大家千萬(wàn)不要相信這樣的話。我當(dāng)過(guò)行長(zhǎng)，房地產(chǎn)重要的前三位因素，位置，位置，位置，你看北京，上海的位置，跌得最多的就是陳主任說(shuō)的30-50公里以外的地方，開(kāi)車快到家的時(shí)候，受到一個(gè)短信，“河北移動(dòng)歡迎你”，我還是希望收到“北京移動(dòng)歡迎你”，還有10分鐘，我接著批。剛才陳主任批評(píng)主持人，說(shuō)你不懂產(chǎn)業(yè)政策，我支持你。產(chǎn)業(yè)政策是什么？說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)廉租房建設(shè)不屬于產(chǎn)業(yè)政策，但是對(duì)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)有巨大的影響力，一個(gè)城市本來(lái)已經(jīng)有10個(gè)月的庫(kù)存房，我們?cè)倌煤芏噱X去建經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，三室一廳，四室一廳，都被那些官員買去了，混淆了市場(chǎng)和政府之間的界限，要批的東西實(shí)在是太多了，我還是留10分鐘時(shí)間講講我自己的觀點(diǎn)，我花了12分鐘時(shí)間批他的觀點(diǎn)，再留下10分鐘講我自己的觀點(diǎn)。

　　怎么看宏觀建設(shè)？現(xiàn)在像陳教授這樣一些水平比我高的很高很高的學(xué)者告誡我們，經(jīng)常要做一下歷史比較，我們根據(jù)他們的指導(dǎo)經(jīng)常做歷史比較，現(xiàn)在看起來(lái)，我們的歷史比較跟97，98年比起來(lái)非常充分，97，98年出口占GDP的比重只有8%，現(xiàn)在已經(jīng)沖到了（）%，但是現(xiàn)在，悲觀的氣氛多，由此得出結(jié)論，剛才被兩位嘉賓追問(wèn)，兩位嘉賓是揣著明白裝糊涂啊，我不贊成持幣，08年你持幣可以，但是09年你再持幣就危險(xiǎn)了，沒(méi)看見(jiàn)各個(gè)國(guó)家都在比賽印票子嗎？我們中國(guó)信貸的增長(zhǎng)速度，固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，1、2月份的數(shù)字目前只有92，93年可以比，從2008年11月份開(kāi)始，銀行信貸增長(zhǎng)4600億，12月份7700億，1月份有春節(jié)，有元旦扣除之后只有17個(gè)工作日，我們的銀行體系放了1.62萬(wàn)億，2月份1.07萬(wàn)億，3月份更降不下來(lái)，所以如果高速的信貸投放再支持下去，今年很可能醞釀著一個(gè)持幣和資產(chǎn)之間又一次戲劇性的轉(zhuǎn)換。在中國(guó)改革開(kāi)放30年的歷史上，目前，歐美在應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策上有非常大的差異，這實(shí)際上是基于他不同的歷史機(jī)遇，美國(guó)大規(guī)模的注資，大規(guī)模的撒錢，美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)教授當(dāng)官之前是非常著名的學(xué)者，后來(lái)成了中央銀行的行長(zhǎng)，和陳主任一樣，歸結(jié)為一點(diǎn)，碰到這種問(wèn)題就是在直升機(jī)上撒鈔票，才能把局面穩(wěn)定住，美聯(lián)儲(chǔ)的鈔票在一年之內(nèi)膨脹了3-4倍，但是美國(guó)擔(dān)心什么？美元是霸主地位，他不擔(dān)心。所以它做大量的銀行購(gòu)買，注資，因?yàn)樵诿绹?guó)的歷史記憶上最怕的是通縮，而歐洲擔(dān)心的是通脹，歐洲的銀行是非常謹(jǐn)慎的，不來(lái)花的，但是歸結(jié)為一點(diǎn)，多多少少都在印票。我建議大家，高度的關(guān)注中國(guó)接下來(lái)的信貸增長(zhǎng)狀況，不要跟我說(shuō)你現(xiàn)在感覺(jué)不到信貸擴(kuò)張的好處，大河漲水小河滿，這個(gè)錢是實(shí)實(shí)在在投放出去的，你現(xiàn)在沒(méi)有滲透到是因?yàn)槟闶切『?，如果說(shuō)08年的宏觀政策有一點(diǎn)戲劇性，那么我擔(dān)心09年的宏觀政策也可能有類似的戲劇性，只不過(guò)是反過(guò)來(lái)的。

　　長(zhǎng)期以來(lái)我們有一個(gè)體制性優(yōu)勢(shì)就是中央管剎車，審批。比如說(shuō)各地派審查組來(lái)看房子，看土地有沒(méi)有超標(biāo)，看房子蓋了多高，地方管油門，這次兩只腳都踩到油門上，所以對(duì)今年的宏觀形勢(shì)要做好充足的可能性的準(zhǔn)備，第二，對(duì)于今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)我基本上已經(jīng)認(rèn)為沒(méi)有大的懸念，8%基本上沒(méi)有大的問(wèn)題，數(shù)字計(jì)算起來(lái)有一點(diǎn)復(fù)雜但是不是太復(fù)雜，原因很簡(jiǎn)單，40000億的刺激經(jīng)濟(jì)政策，在09年到位的能有多少？再把2月份2.7萬(wàn)億的部分扣除，和GDP一起一算，足夠可以覆蓋，因?yàn)榭梢猿隹诤头康禺a(chǎn)調(diào)整而帶來(lái)的增長(zhǎng)的缺口，08年的9%  的增長(zhǎng)，大概有2個(gè)點(diǎn)是出口貢獻(xiàn)的，到2009年，出口貢獻(xiàn)快沒(méi)有了，房地產(chǎn)的調(diào)整如果這個(gè)速度又會(huì)拖一點(diǎn)，什么都不干6%夠了，國(guó)務(wù)院具有果斷出臺(tái)的能力，足夠覆蓋2個(gè)點(diǎn)的缺口，現(xiàn)在我擔(dān)心的事情是，這一輪的反彈似成定居了，但是目前的投資基本上是政府投資在做，中央財(cái)政是投“鐵公基”，土地開(kāi)發(fā)，城市美化亮化，環(huán)保，廉租房，那么這些政府主導(dǎo)的相關(guān)行業(yè)已經(jīng)明顯不足了，加工制造業(yè)和調(diào)整業(yè)還處于惡化時(shí)期。在98年我們第一用大型基礎(chǔ)設(shè)施投資刺激經(jīng)濟(jì)反彈，后來(lái)是99年的改革將經(jīng)濟(jì)帶出了低谷，今天我們靠什么？沒(méi)有這些思考是不行的，我們一定要做長(zhǎng)遠(yuǎn)的準(zhǔn)備。

　　第三點(diǎn)，經(jīng)歷這一輪周期波動(dòng)，我們自己要做一個(gè)深刻的反思，剛才陳主任經(jīng)常拿我們搞證券的人做調(diào)侃，這個(gè)相當(dāng)于股票什么，那個(gè)相當(dāng)于搞股票什么？好像我們搞證券的人挺容易的，其實(shí)挺艱苦的，但是好在我們還能在傳統(tǒng)文化里面找到一些借鑒，豬年買股票就是在那懶著，08年鼠年就是趕緊跑啊，不跑就要被打死了，09年是牛年，反芻之年，重新布局正是時(shí)機(jī)，這是我個(gè)人的看法，房地產(chǎn)的同行也不要太過(guò)激動(dòng)，想漲價(jià)，抓緊時(shí)間處理庫(kù)存的房產(chǎn)，土地加大購(gòu)買，我非常難得的跟陳主任在這一點(diǎn)上取得了共識(shí)，因?yàn)槲遗滤龝?huì)兒上來(lái)又把我批得體無(wú)完膚，所以我們房地產(chǎn)的朋友不能有套牢的思想，我們要反思一下自己在擴(kuò)張和收縮的階段自己有哪一些做得對(duì)，哪一些做得不對(duì)，這是一個(gè)非常難得的對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家一個(gè)反思的時(shí)期。

　　關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究，在全世界我們找了很多文獻(xiàn)都是非常粗淺的，所以大家經(jīng)歷這么一個(gè)危機(jī)，對(duì)于我們?cè)鰪?qiáng)市場(chǎng)自身的閱歷非常重要，我最近看了一些文獻(xiàn)中，各國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的周期有一個(gè)特點(diǎn)，前期是斷點(diǎn)式跳躍的，到了最后噴發(fā)了曲線，那就是頂點(diǎn)快到了，而且往往比宏觀經(jīng)濟(jì)周期要晚個(gè)一段時(shí)間，客觀原因是這樣的，主觀原因可能是全世界的房地產(chǎn)都過(guò)于樂(lè)觀，所以經(jīng)過(guò)這次洗禮之后我們應(yīng)該增強(qiáng)這個(gè)分析的閱歷，應(yīng)對(duì)接下來(lái)將要到來(lái)的經(jīng)濟(jì)收縮，給大家提供一個(gè)更好的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和參照。謝謝大家。

　　主持人：首先非常感謝巴博士對(duì)我們武漢人觀點(diǎn)的支持，因?yàn)槲抑腊筒┦勘旧硪彩呛比耍x謝！好，那么下面我們繼續(xù)進(jìn)入互動(dòng)環(huán)節(jié)，首先還是有請(qǐng)我們的兩位特約評(píng)論員，宋延慶先生和屈虹暉先生。

　　宋延慶：因?yàn)槲也皇菍I(yè)人士，所以我都沒(méi)怎么聽(tīng)明白，我就問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，有人預(yù)測(cè)咱們現(xiàn)在的利率基點(diǎn)還有135點(diǎn)的下浮空間，你怎么看，這種可能性有多大？再問(wèn)一個(gè)小問(wèn)題，如果我有5000萬(wàn)本錢，那我現(xiàn)在是持有呢？還是在經(jīng)濟(jì)低潮的時(shí)候收復(fù)資產(chǎn)？你有什么建議，謝謝。

　　巴：利率政策是一個(gè)我們國(guó)內(nèi)這段時(shí)間大盤犯錯(cuò)誤的理由，你剛才的比較其實(shí)是拿蘋(píng)果和梨子來(lái)比較，因?yàn)闅W美的利率是批發(fā)利率，而中國(guó)的利率是零售利率，兩者是不可比的，我們的同一銀行同業(yè)間的利率是0.5%左右，和國(guó)外是沒(méi)法比的，你再下浮135不就成負(fù)的了？因?yàn)槲覀儽容^了，我們中國(guó)的零售利率和歐美的銀行利率，我們很多檔次的利率比很多歐美的利率還要低，比如我們第一套住房打七折之后應(yīng)該是4.18左右，已經(jīng)比歐美的銀行低出很多了，再降降到哪去？所以即使要降也是幅度非常有限的，除非1-2季度數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大的惡化，我到覺(jué)得準(zhǔn)備勁旅的調(diào)整空間大一些。

　　第二個(gè)，你還問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，那我就要像政府官員一樣批評(píng)一下你。今年大量的貨幣投放已經(jīng)正在成為一個(gè)趨勢(shì)，09年如果一定要做一個(gè)選擇的話，我贊成持有資產(chǎn)，都有風(fēng)險(xiǎn)，但是持有現(xiàn)金的風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　屈：你好巴老師，您剛才說(shuō)了有一個(gè)二次探底，現(xiàn)在我們有消息稱，包括新加坡和一些亞太區(qū)域，私募基金已經(jīng)意圖進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您有什么建議呢？或者您覺(jué)得他們進(jìn)入市場(chǎng)的意圖是什么樣的？

　　巴：意圖只能猜測(cè)，意圖就沒(méi)有什么可檢驗(yàn)的，這個(gè)意圖可能只有主管部門才知道，你還是一會(huì)兒?jiǎn)栮愔魅伟?。我們這個(gè)政策也需要反思一下，一會(huì)兒限制外資，一會(huì)兒鼓勵(lì)外資，把外資也搞糊涂了，所以還是政策的延續(xù)性要保證，你不能說(shuō)這一年增長(zhǎng)20%，那一年增長(zhǎng)30%，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也非常大。

　　主持人：好，臺(tái)下的嘉賓有沒(méi)有問(wèn)題的？一個(gè)名額。

　　提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下巴教授，您剛才給我們提供一點(diǎn)說(shuō)是09年建議大家持有資產(chǎn)，那么09年我們應(yīng)該持有什么資產(chǎn)比較好，然后理由。

　　巴：這應(yīng)該讓我們湖北銀行產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的理財(cái)經(jīng)理給你們回答。我們歷史上偉大的理財(cái)投資家在金融危機(jī)時(shí)期投資，是他一輩子里面投資回報(bào)最高的，因?yàn)榻鹑谖C(jī)是一次篩選，他可以讓你的誤判幾率降到最低，謝謝。

　　主持人：好，接下來(lái)我們將繼續(xù)今天論壇的第三場(chǎng)演講，首先我們有請(qǐng)本場(chǎng)的特約評(píng)論員洲聯(lián)集團(tuán)·五合國(guó)際北京分公司總經(jīng)理曹一勇先生，長(zhǎng)江商報(bào)劉漸飛先生，接下來(lái)我們有請(qǐng)北京中坤投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃怒波先生。

　　黃怒波：謝謝大家，剛才兩位先生講得都挺嚴(yán)肅，我給大家講點(diǎn)高興的事情。

　　昨天我參加新浪網(wǎng)的一個(gè)活動(dòng)，聽(tīng)了潘石屹，王石，任志強(qiáng)的演講，我覺(jué)得現(xiàn)在我們的市場(chǎng)真的發(fā)生了很大的變化。潘石屹說(shuō)了，百日劇變不是他說(shuō)的，是記者說(shuō)的。那么現(xiàn)在3月份的數(shù)據(jù)平均每天的銷售大概在500套左右，差不多和去年年初的時(shí)候一樣了，那么按照銷售回升的速度，任志強(qiáng)先生有一個(gè)測(cè)算，就是按照現(xiàn)在北京的忖量的地產(chǎn)，那么原來(lái)測(cè)算的是要有24個(gè)月才能把他消化掉，但是現(xiàn)在的速度只有8個(gè)月才能把存量消化掉，所以地產(chǎn)業(yè)最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，就我們自己來(lái)看應(yīng)該不會(huì)發(fā)生百日劇變的災(zāi)難性場(chǎng)景，在這個(gè)方面我想呢，應(yīng)該有幾個(gè)因素。

　　第一個(gè)因素，實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)模式在這次的金融危機(jī)當(dāng)中挽救了我們房地產(chǎn)行業(yè)，原來(lái)我們只有預(yù)售制，我們的預(yù)售制只有說(shuō)客戶定金交了35%以上，銀行才給按揭，這個(gè)相對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)保護(hù)，所以這次我們可以斷定中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的寒冬要過(guò)去了，不過(guò)如此。這次的話題“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”我不太贊同，比如說(shuō)你給大家介紹一下，中國(guó)的地產(chǎn)模式主要有幾個(gè)，一個(gè)住宅地產(chǎn)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，美國(guó)也一樣，當(dāng)然了，轉(zhuǎn)型的意思我想理解是不是說(shuō)從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型？這樣的話我想用一個(gè)地產(chǎn)的細(xì)分來(lái)形容一下，在目前我講這么幾個(gè)觀點(diǎn)。第一，在金融危機(jī)的北背景下房地產(chǎn)行業(yè)的困境，這個(gè)困境不改善，我們?cè)谶@次金融危機(jī)還會(huì)出現(xiàn)同樣的問(wèn)題。

　　首先就是我們的產(chǎn)品太單一，現(xiàn)在民怨之大，社會(huì)矛盾之尖銳，主要是住宅行業(yè)的地產(chǎn)，為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是唯一向民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的最徹底的行業(yè)，在隨著剛才講的一下，我想金融危機(jī)都是金融學(xué)家在揭示了，所謂的金融危機(jī)就是流動(dòng)性過(guò)剩，這是政府的責(zé)任，美國(guó)的錢太多，它就是不斷得出創(chuàng)新產(chǎn)品，金融產(chǎn)品，中國(guó)也是錢太多，這樣導(dǎo)致資產(chǎn)的升值這些問(wèn)題，所以中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)這些年發(fā)展很快，但是產(chǎn)品發(fā)展得過(guò)于單一集中，比如說(shuō)中國(guó)的住宅市場(chǎng)占了多少比例呢？72%，商業(yè)地產(chǎn)占了14%，美國(guó)是什么比例呢？美國(guó)的住在地產(chǎn)是54%，山野是36恩%，其他的10%，前段時(shí)間我去洛杉磯，他們說(shuō)了，美國(guó)的住宅市場(chǎng)做了這么大的問(wèn)題，但是他的商業(yè)地產(chǎn)到去年，他們大概有10萬(wàn)家零售的企業(yè)倒閉，這是倒閉的，但是有12萬(wàn)-13萬(wàn)的新的零售企業(yè)又出現(xiàn)了，所以說(shuō)這個(gè)領(lǐng)域活力還是很強(qiáng)的。所以相比之下，我們目前的注意力主要放在了住宅市場(chǎng)，這樣帶來(lái)的問(wèn)題就比較多，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，那么在政策上我們有很多的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在出了很多的政策，把能給的都給了，這個(gè)是應(yīng)急措施，也帶來(lái)了很多的問(wèn)題，比如說(shuō)信息的擁堵，搞不清楚應(yīng)該怎么做，給投資商不確定的信心，給消費(fèi)者也是不樂(lè)觀的信號(hào)，當(dāng)然，目前大家討論了，現(xiàn)在的未來(lái)得社會(huì)保障房要提高到30%以上，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是致命的，我覺(jué)得大武漢這邊不能不考慮政府的介入。資金鏈現(xiàn)在是一個(gè)大問(wèn)題，銷售在回暖，所以北京有爭(zhēng)論，是不是小陽(yáng)春回來(lái)了，但是我們有一個(gè)數(shù)據(jù)，確實(shí)地產(chǎn)商心頭都在暗喜，和去年不一樣。但是融資渠道還是單一的，現(xiàn)金流在放大，利率的降低，新的金融產(chǎn)品創(chuàng)新還是需要一些時(shí)間，銀行的膽子越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)的模式也有問(wèn)題。

　　最近兩會(huì)有人探討過(guò)，把預(yù)售制取消，我在想這個(gè)問(wèn)題作為開(kāi)發(fā)商不是不可能的，預(yù)售制是香港的模式，美國(guó)也有預(yù)售制但和我們不一樣。當(dāng)然了，這個(gè)模式的改變對(duì)中國(guó)目前的預(yù)售制模式會(huì)產(chǎn)生極大的沖擊，所以下一步再做房地產(chǎn)，不得不考慮到會(huì)對(duì)這個(gè)地產(chǎn)模式做一個(gè)重大的修改，所以我們做地產(chǎn)商的不能不有一個(gè)心理準(zhǔn)備，那么在商業(yè)地產(chǎn)上現(xiàn)在都在看好，比如說(shuō)潘石屹現(xiàn)在都投在了商業(yè)地產(chǎn)上，這么說(shuō)吧，在中國(guó)政府游戲規(guī)則老變的情況下，你做什么風(fēng)險(xiǎn)都很大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)目前存在一個(gè)巨大的不確定性，我談了這么多，下一步應(yīng)該怎么辦呢？

　　我的觀點(diǎn)是這樣的，這幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要謹(jǐn)慎一些，在金融市場(chǎng)更要繼續(xù)觀望一下，我想武漢的大城市圈給的印象是活力很強(qiáng)，但是我認(rèn)為他的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展還稍微滯后一點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)商也是一個(gè)機(jī)遇，40000億投下去以后對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)肯定很快，給我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的空間，只有中國(guó)政府在去年發(fā)布了一個(gè)國(guó)民休息計(jì)劃，現(xiàn)在各個(gè)省份都在爭(zhēng)著恢復(fù)五一長(zhǎng)假，武漢有一個(gè)大城市圈，還有一個(gè)生態(tài)圈，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)輻射很大的經(jīng)濟(jì)圈，這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)武漢的地產(chǎn)企業(yè)是捷足先登，不用把風(fēng)險(xiǎn)都集中到住宅市場(chǎng)里面，剛才巴教授也說(shuō)了周期的問(wèn)題，這個(gè)春節(jié)我也仔細(xì)看了一下，有幾個(gè)觀點(diǎn)

　　第一，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上很健康，有一本書(shū)推薦大家看一下，很不錯(cuò)的一本書(shū)，這個(gè)書(shū)是美國(guó)一個(gè)作者拉斯特為德寫(xiě)的，叫《逃不開(kāi)的經(jīng)濟(jì)》說(shuō)，衰退和經(jīng)濟(jì)之間循環(huán)往復(fù)，美國(guó)的房地產(chǎn)周期長(zhǎng)度是18年，在中國(guó)可能快了一點(diǎn)，但是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是98年才開(kāi)始，所以來(lái)得比較快。面對(duì)下一輪周期之前我們應(yīng)該怎么辦呢？我們應(yīng)該避開(kāi)單純的住宅市場(chǎng)，因?yàn)槟悴恢乐袊?guó)政府又會(huì)出差一個(gè)什么法，張寶全現(xiàn)在也在做，雅樂(lè)居也在做，就是商業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得這個(gè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是比較小的，度假地產(chǎn)，高爾夫也好，禪修也好，都可以，不僅課余做酒店別墅，也可以做公寓，我們這個(gè)度假地產(chǎn)推出了會(huì)員制，我們現(xiàn)在擁有中國(guó)，日本，美國(guó)很多地方的產(chǎn)品，下一步我們就決定不擠在一塊兒玩，住宅就讓萬(wàn)科去做，因?yàn)樗呀?jīng)做得很好了。度假地產(chǎn)潛力也非常大，在金融危機(jī)下，或者后金融危機(jī)時(shí)代吧，我們作為一個(gè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該考慮怎么面對(duì)下一輪經(jīng)濟(jì)周期，首先在經(jīng)濟(jì)回升上漲中盡快占領(lǐng)資源獲利，其次我們就要避免在下一輪金融危機(jī)中遭遇新的噩夢(mèng)。謝謝大家。

　　主持人：互動(dòng)環(huán)節(jié)，首先還是有請(qǐng)我們的特約評(píng)論員曹一勇先生和（劉漸飛）先生。

　　曹一勇：剛才大家談得很專業(yè)，我剛才在會(huì)下對(duì)黃先生也做了一個(gè)采訪，我和他有一個(gè)約定，有三個(gè)最尖銳的問(wèn)題想在這里當(dāng)著大家的面提問(wèn)。第一個(gè)問(wèn)題就是，我注意到，你作為中國(guó)的上榜富豪，但是你有一個(gè)很艱辛的童年，但是你面對(duì)觀眾的時(shí)候?qū)@個(gè)問(wèn)題談得并不多，但是這個(gè)問(wèn)題對(duì)你的影響是什么？

　　黃：《福布斯的咒語(yǔ)》這本書(shū)現(xiàn)在很火，講的是什么呢？主人公叫馮石，這個(gè)書(shū)我寫(xiě)了一個(gè)評(píng)論，叫《地獄里唱歌》，說(shuō)什么呢？就是說(shuō)，我們的地產(chǎn)商并不是壞人，在我這個(gè)年齡的人，我們跟這個(gè)國(guó)家走過(guò)了一個(gè)不堪回首的童年，我說(shuō)你們可以寫(xiě)地產(chǎn)商，可以寫(xiě)知識(shí)分子，但是有一條，不要把中國(guó)情緒化，不管潘石屹怎么樣，他是國(guó)家精英，社會(huì)精英，為什么？他靠自己打拼，創(chuàng)造了財(cái)富，納稅，解決就業(yè)，在這個(gè)問(wèn)題上我想應(yīng)該說(shuō)，如果社會(huì)上把矛盾都集中到地產(chǎn)商身上，還是應(yīng)該注意一下，不要太情緒化。

　　曹：您也是一個(gè)詩(shī)人，您評(píng)價(jià)一下您做詩(shī)人和做地產(chǎn)的水平哪個(gè)更高？您作為一個(gè)富豪寫(xiě)詩(shī)，會(huì)不會(huì)擔(dān)心公眾認(rèn)為你是無(wú)病呻吟？

　　黃：地產(chǎn)很殘酷，不是寫(xiě)詩(shī)，首先你要面對(duì)一個(gè)巨大的政府，這個(gè)政府也在摸索著嘗試著成長(zhǎng)，所以他老是敢于立規(guī)矩，所以中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家總是面臨這種問(wèn)題，我們做企業(yè)的人都知道，新立的時(shí)候是非常非常困難的，這個(gè)一點(diǎn)也不藝術(shù)，當(dāng)然啊，寫(xiě)詩(shī)歌是現(xiàn)代人的多重身份，和地產(chǎn)是沒(méi)關(guān)系的，但是也有另外一個(gè)方面，寫(xiě)詩(shī)的人有點(diǎn)左派，他就是一個(gè)批判，在這個(gè)方面做詩(shī)人還是批判得多一些，但是做商人很現(xiàn)實(shí)，首先是要在金融危機(jī)活下去。做詩(shī)人和做富豪我當(dāng)然會(huì)選擇做富豪，有多好。

　　曹：我上周采訪了中國(guó)的二號(hào)富豪（），他說(shuō)，中國(guó)的企業(yè)家要經(jīng)常違法，但是不要犯罪，那天他講了一句話就是，后來(lái)長(zhǎng)近上報(bào)也報(bào)道了，就是說(shuō)，我的錢是絕對(duì)干凈的。您怎么認(rèn)為？您有中國(guó)企業(yè)的原罪嗎？

　　黃：我有一句話，這個(gè)社會(huì)如果不是干凈的，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)是干凈的，所以如果再這個(gè)背景下，沒(méi)有誰(shuí)的錢百分之百干凈。但是呢，我們要看到一個(gè)前提，就是說(shuō)我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在一個(gè)不完善的背景下開(kāi)始的，在這個(gè)法制環(huán)境不斷完善的前提下，我們或多或少對(duì)我們的原罪街號(hào)，或者對(duì)我們的一些財(cái)富占有之后，我們應(yīng)該考慮如何還給社會(huì)，這樣社會(huì)還是平衡的。

　　劉漸飛：我簡(jiǎn)單問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，旅游地產(chǎn)相對(duì)的投資額度大，投資周期長(zhǎng)，回報(bào)周期也會(huì)更長(zhǎng)，我覺(jué)得這個(gè)出路不適合與所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是剛才你也談到了，住宅企業(yè)交給萬(wàn)科，但是萬(wàn)科在武漢的案例應(yīng)該是失敗的，所以希望黃董事長(zhǎng)能夠給湖北的開(kāi)發(fā)商一些更好的建議。

　　黃：第一點(diǎn)我不同意，我們不要早抱有拿快錢的妄想了，房地產(chǎn)是個(gè)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，下一個(gè)五年，你就是做住宅產(chǎn)業(yè)也同樣有一個(gè)回報(bào)周期，我們中國(guó)人太急，我在那次采訪的時(shí)候就說(shuō)，中國(guó)人富得太快了，我們應(yīng)該沉下心來(lái)好好做企業(yè)，你就應(yīng)該從100年考慮，你這個(gè)企業(yè)的回收期10年不算長(zhǎng)，而中國(guó)的企業(yè)回收期非?？?，7、8年就回來(lái)了，這已經(jīng)很暴利了。如果一味的圖快，你肯定不知道什么時(shí)候會(huì)被噎死。所以我想如果跟武漢的朋友分享我的經(jīng)驗(yàn)，我的經(jīng)驗(yàn)就是我這次好不容易躲過(guò)去了，我希望以后做一些長(zhǎng)線的投資，慢慢長(zhǎng)胖，這才是做企業(yè)最安全的。

　　提問(wèn)：我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商和公眾總是存在矛盾，如果以你做房地產(chǎn)企業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)如何處理這種和公眾的矛盾呢？

　　黃：開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有辦法的，我們也不想被妖魔化，這個(gè)因素很多，房地產(chǎn)是唯一這么多年向民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)得最徹底的，而且這個(gè)行業(yè)對(duì)個(gè)人素質(zhì)和智商要求不高，所以很多人就進(jìn)來(lái)了，然后很多人在中國(guó)資本流動(dòng)過(guò)剩的大背景下很快的發(fā)了財(cái)，所以引起了很多的矛盾，這個(gè)產(chǎn)品跟手機(jī)不一樣，手機(jī)買的400塊錢，他覺(jué)得不好大不了扔掉，然而房子不一樣，中國(guó)人買房經(jīng)常是一代人，幾代人的事情，這是老百姓唯一的最值錢的資本，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，很多人往大城市集中，這些人都是有錢人，結(jié)果就把房?jī)r(jià)都帶起來(lái)了，結(jié)果就是原住民買不起了，因?yàn)樗麄儧](méi)有，我們政府原來(lái)沒(méi)跟上這個(gè)速度，兩會(huì)的時(shí)候討論居者有其屋，現(xiàn)在改了，居住有住所，你未必都買房啊，你只有住的地方難道不行嗎？利潤(rùn)并不是都被我們開(kāi)發(fā)商拿了啊，大部分流入了政府的手里，所以你想銀行的利率越來(lái)越高，財(cái)富費(fèi)用越來(lái)越高，那你算一算，為什么？誰(shuí)叫你賺了錢呢？地產(chǎn)商被冤枉得多一些也是可以理解的。

 　　孟義：大家好。我對(duì)剛才黃董事長(zhǎng)演講的認(rèn)識(shí)還是很深的，其實(shí)我們回首我們整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，我們的生活其實(shí)是發(fā)生了很大的變化，包括房地產(chǎn)企業(yè)，也包括我們身邊的人和事都發(fā)生了很大的變化。住宅有很多的地方在不斷的進(jìn)行演變和重生，功能也越來(lái)越完善。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一員，我們剛才正好也做了個(gè)一分析，我們看到一個(gè)年銷售額在100億的住宅企業(yè)，他每年提供的房屋量大概是10000套，那么對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，我們每年有150萬(wàn)的客戶，150萬(wàn)的消費(fèi)者會(huì)跟我們接觸，我們只有比消費(fèi)者更了解他的需求，才能更專業(yè)的為他做好服務(wù)。同時(shí)豐富自己產(chǎn)品的功能，適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)的群體和文化，這個(gè)企業(yè)才是一個(gè)良性發(fā)展的企業(yè)。

　　其實(shí)住宅消費(fèi)需求和當(dāng)?shù)氐奈幕⑾⑾嚓P(guān)，他會(huì)涉及到他的生理因素和社會(huì)背景，我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)考慮得比較少，如何發(fā)現(xiàn)并滿足住宅消費(fèi)者對(duì)居住生活質(zhì)量的不斷提升需求呢？我們現(xiàn)在正在做一個(gè)中國(guó)消費(fèi)者日常行為習(xí)慣的研究，我們和星河灣學(xué)習(xí)到一個(gè)，為業(yè)主提供事業(yè)修為的平臺(tái)，生活平臺(tái)就是為業(yè)主整合更多的高端品牌資源，同時(shí)還有事業(yè)平臺(tái)，修為平臺(tái)，星河灣的圖片大家可以看一下，是非常漂亮的，北京的星河灣原來(lái)是一個(gè)臭水溝，而現(xiàn)在像花園一樣，這個(gè)對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是很好的事。所以說(shuō)我們看到在08年形勢(shì)比較差的時(shí)候，星河灣也創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。中海對(duì)居住文化需求的研究和改革也給了我們很多的啟示，他們?cè)趯?duì)居住細(xì)節(jié)上的調(diào)整很完美的體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者的關(guān)懷，給消費(fèi)者提供了人性化的服務(wù)。

　　衛(wèi)生間主要有三個(gè)功能，廁所，洗澡，洗臉，日本在這些方面的研究比我們先進(jìn)很多，日本的衛(wèi)生間很小，只有1.1個(gè)平方，但是可以完成兩個(gè)功能，現(xiàn)在我們國(guó)家提出70平方90平方的政策以后，我們要提高我們的功能，我們對(duì)主流戶型的設(shè)計(jì)是這樣的，90平方的房子衛(wèi)生間大概在6平米，你可以在很多地方進(jìn)行細(xì)化，家里面如果有老人和小孩子，你在盆子的位置上可以設(shè)計(jì)成高低不同的兩種，這就非常方便了?，F(xiàn)在戶型是越來(lái)越小，可能是60-70平方，如果衛(wèi)生間只有4平方，你可以列一個(gè)對(duì)角線，在對(duì)角線上布置兩個(gè)功能，其實(shí)就是說(shuō)，我們和清華大學(xué)做了一些研究，主要是針對(duì)我們中國(guó)人一些行為系滾，空間指數(shù)，按照你中國(guó)人的身高體型不同，在衛(wèi)生間洗漱過(guò)程不同，讓我們的消費(fèi)住宅更加方便。比如水文調(diào)節(jié)，40度以上花灑是紅色，40度以下就藍(lán)色。中國(guó)現(xiàn)在的住宅消費(fèi)有很多的設(shè)計(jì)并不是很適合，很統(tǒng)一，如果我們?cè)O(shè)計(jì)師把這些能夠進(jìn)行統(tǒng)一的話，那我們以后的住宅空間會(huì)更加完美，更加舒適，住宅文化和諧的重要一面就是整體風(fēng)格統(tǒng)一，就是你主流風(fēng)格要統(tǒng)一。如果是自然風(fēng)格就全部是自然風(fēng)格，如果是古典風(fēng)格就全部是古典風(fēng)格，同時(shí)空間風(fēng)格的營(yíng)造需要整體搭配，居住文化的不同要配合一些不同的材質(zhì)，箭牌衛(wèi)浴也希望和在座的企業(yè)一起為消費(fèi)者服務(wù)，做一些好的東西出來(lái)。

　　箭牌衛(wèi)浴的能力是有限的，中國(guó)住宅消費(fèi)者生活品質(zhì)的提升是無(wú)限的，箭牌衛(wèi)浴愿將有限的能力投入到無(wú)限的中國(guó)住宅消費(fèi)者生活品質(zhì)的提升中去。謝謝大家。

　　主持人：2009年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)由寒冬突然轉(zhuǎn)入了讓人驚喜的暖春，我們很難知道這個(gè)春天之后是否會(huì)進(jìn)入火熱的夏天，還是說(shuō)夏天會(huì)失落？金融海嘯的危機(jī)還在，我們的走勢(shì)依然悲觀，房地產(chǎn)何去何從？一切看起來(lái)都難以確定，武漢在這樣的大環(huán)境之下，本土地產(chǎn)企業(yè)如何完成轉(zhuǎn)型并發(fā)展？大武漢的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如何制訂？我想這都是我們非常關(guān)心的問(wèn)題，那么接下來(lái)就進(jìn)入本次論壇的精英對(duì)話環(huán)節(jié)，我們這次的精英對(duì)話的主題就是本次論壇的主題，金融海嘯中大武漢地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，下面我有請(qǐng)本次精英對(duì)話的主持嘉賓，加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首先代表高志先生，對(duì)話嘉賓是，陳淮，巴曙松，黃怒波，謝宗孝，方春，曹一勇。有請(qǐng)。

　　高志：謝謝大家參加這個(gè)對(duì)話。有一個(gè)話題，究竟如何看09年的走勢(shì)，剛才我聽(tīng)了建設(shè)部的專家講了，說(shuō)有三大原因，剛才聽(tīng)中國(guó)銀行的領(lǐng)導(dǎo)講呢，是有另外的原因，然后剛才聽(tīng)完黃總講，好像企業(yè)本身也有原因，反正各有各的想法，因?yàn)閯偛潘麄兒孟穸加幸稽c(diǎn)意猶未盡，我想請(qǐng)陳先生先講講，對(duì)回暖的看法，對(duì)非常態(tài)的看法。

　　陳淮：我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)現(xiàn)在是正常狀態(tài)，我們說(shuō)的是轉(zhuǎn)型，我們正在向一種市場(chǎng)波動(dòng)常態(tài)轉(zhuǎn)變，我發(fā)現(xiàn)金融專家給我們，其實(shí)他核心說(shuō)的市我們下半年面臨惡性膨脹，所以你趕緊要持貨，不要持幣了，可信不可信呢？我舉一個(gè)例子。去年中國(guó)到現(xiàn)在為止，在我們金融專家設(shè)計(jì)的投資理念推動(dòng)下，我們買了7400億美國(guó)國(guó)債，我們買了4000億美國(guó)良方債券，我們用2000萬(wàn)美金買了美國(guó)股票，我們很多國(guó)旗大公司當(dāng)時(shí)叫流動(dòng)性過(guò)剩，回收流動(dòng)性，然后分流流動(dòng)性，不僅那些大國(guó)企海外收購(gòu)資產(chǎn)現(xiàn)在賠得不行，后來(lái)覺(jué)得老百姓的錢留著也不好，就搞QDII基金，得，滿打滿算10000多萬(wàn)億的美元被套住了，這是金融專家的錯(cuò)。

　　高志：其實(shí)房地產(chǎn)專家和金融專家的合作，這個(gè)事情從我入這行到最近這兩年聽(tīng)得特別多，我覺(jué)得我們有很重要的問(wèn)題就是我們的金融政策和房地產(chǎn)政策有時(shí)候是不同步的，不匹配的，前兩天我在北京參加一個(gè)會(huì)議，我就發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，現(xiàn)在很多搞金融的人到處找投資的機(jī)會(huì)，但是他有一個(gè)特點(diǎn)，就是他只跟大型國(guó)企做。我不知道巴教授是否聽(tīng)到這個(gè)消息，您有什么建議？

　　巴：我剛才講的只有因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不敢像政府領(lǐng)導(dǎo)這樣放開(kāi)了講，剛才只講了大河漲水小河滿，現(xiàn)在信貸投放主要集中在大企業(yè)，因?yàn)樗掷镥X多，拿到錢以后必然有一個(gè)傳導(dǎo)的過(guò)程，不是那么直接的過(guò)來(lái)，所以現(xiàn)在要看這個(gè)信貸擴(kuò)張的可持續(xù)性怎么樣，因該是這一周，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了一個(gè)92號(hào)文，這個(gè)里面明確提出來(lái)，通過(guò)房地產(chǎn)的融資來(lái)推動(dòng)這個(gè)發(fā)展，所以我講形象一點(diǎn)就是，我在一家上市銀行擔(dān)任董事，08年最大的風(fēng)險(xiǎn)是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上經(jīng)過(guò)這輪危機(jī)評(píng)估下來(lái)，流動(dòng)性沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，相當(dāng)一部分都是低回報(bào)的資產(chǎn)，為了保持流動(dòng)性降低了銀行的收益水平，使銀行貸款受到了擠壓，各種的銀行貸款的不良利率不敢說(shuō)是最低的，較低的，現(xiàn)在看來(lái)長(zhǎng)三角受出口沖擊比較大的出口企業(yè)，他因?yàn)闆](méi)有定單，所以可能往往不是金融機(jī)構(gòu)能夠作主的，還有我們房地產(chǎn)的主管機(jī)關(guān)加強(qiáng)和金融業(yè)主管機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，我們也不要房地產(chǎn)商一個(gè)個(gè)去通關(guān)，這個(gè)成本太高，還是多進(jìn)行一些政策性的評(píng)估。

　　高志：那如果能夠做到這樣的狀態(tài)，我覺(jué)得就像黃總做的一些作品，現(xiàn)在的一個(gè)作品就是大周寺，您做這樣一個(gè)長(zhǎng)線的項(xiàng)目，投入這么大的力量，那么中間類似的金融風(fēng)暴可能還會(huì)有，您到底是怎么想的呢？有的時(shí)候拿地劃算，有的時(shí)候拿現(xiàn)金劃算？您到底是怎么考慮的？

　　黃：這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有辦法簡(jiǎn)單的說(shuō)，要看你在哪。首先如果你在北京做，那就不一樣。如果我來(lái)武漢可能會(huì)考慮買住宅了，在這個(gè)方面呢，我最近為什么過(guò)得比較舒服呢？還是因?yàn)槲夷玫啬脤?duì)了，我們這個(gè)地拿的在北京的三環(huán)，所以還是應(yīng)了永遠(yuǎn)是地點(diǎn)問(wèn)題，我感覺(jué)做持有型的地產(chǎn)比簡(jiǎn)單的做住宅風(fēng)險(xiǎn)要小，住宅的利潤(rùn)實(shí)際是薄的，在這個(gè)方面你可能要不停的拿地，不停的做項(xiàng)目，所以應(yīng)該說(shuō)住宅市場(chǎng)需要一個(gè)人，像知道我吃這個(gè)東西會(huì)出問(wèn)題但是我還是要吃，這個(gè)當(dāng)然位置要選對(duì)，所以我認(rèn)為，持有物業(yè)比持有現(xiàn)金要強(qiáng)。

　　嘉賓：剛才談到轉(zhuǎn)型，其實(shí)有幾點(diǎn)我個(gè)人還是非常贊同的，通過(guò)這次金融風(fēng)暴也好，或者這次的調(diào)整周期也好，我相信所有的開(kāi)發(fā)商實(shí)際都在思考這個(gè)問(wèn)題，也包括剛才陳主任說(shuō)的，因?yàn)榈乩砜臻g，交通方式的變化，我覺(jué)得這一點(diǎn)是成立的，剛才巴教授也，我在出北京之后不愿意接到“河北人民歡迎你”的短信，但是河北周邊的市場(chǎng)形成是不可避免的。北京到廊坊的城鐵也在規(guī)劃當(dāng)中，所以城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括現(xiàn)在信息化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反倒是我們的一個(gè)機(jī)會(huì)，所以我認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商，其實(shí)剛才巴教授和陳主任有一點(diǎn)觀點(diǎn)是非常明確的，也就是主持人談到的，春天已經(jīng)到了，無(wú)非就是春天的情況下我們?cè)趺磁袛嘞乱惠喌娜粘Ｔ趺窗l(fā)展，結(jié)合自己的企業(yè)特點(diǎn)，我認(rèn)為每個(gè)企業(yè)可能在這一輪的發(fā)展當(dāng)中獲得自己的機(jī)會(huì)。

　　高志：最后問(wèn)方總一個(gè)問(wèn)題，有人說(shuō)我們現(xiàn)在要利用機(jī)會(huì)拉動(dòng)資金，你們箭牌衛(wèi)浴呢，假如說(shuō)現(xiàn)在目前處在一個(gè)低迷的時(shí)候，作為像你這種搞建材行業(yè)很著名的企業(yè)，你怎么能夠在這個(gè)時(shí)候不受影響，或者減少這個(gè)影響？您有什么想法沒(méi)有？

　　方春：目前從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，是比較冷清的，其實(shí)住房有所回升，但是從我個(gè)人的看法來(lái)講可能是一個(gè)暫時(shí)行的，可能需要一個(gè)長(zhǎng)期觀望，作為企業(yè)來(lái)講，我認(rèn)為我們要關(guān)注的是如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，作為箭牌衛(wèi)浴來(lái)講，我們對(duì)需求的挖掘和分析，我們?yōu)槭裁磪⒓舆@次論壇，也是隨著時(shí)代的變化，在08年一開(kāi)始我們建材衛(wèi)浴行業(yè)也在轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型是有些消費(fèi)人群從原來(lái)零售的需求比較多，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了工程渠道，另外就目前來(lái)講我們了解的，中國(guó)現(xiàn)在不缺錢，中國(guó)人現(xiàn)在越來(lái)越有錢，現(xiàn)在通過(guò)國(guó)家的一些政策消費(fèi)者的信心已經(jīng)得到了很大的恢復(fù)，對(duì)于生活方式的改善和向往大家都是一直存在的，每個(gè)人都有提高生活品質(zhì)的意愿，你用你的差異化的產(chǎn)品和有獨(dú)特風(fēng)格的產(chǎn)品去制訂你的戰(zhàn)略規(guī)劃，我相信不管冬天再怎么寒冷，你總能屹立不倒。

　　高志：下面有請(qǐng)嘉賓每人一句話，給武漢房地產(chǎn)說(shuō)句話。

　　陳淮：武漢房地產(chǎn)，以后別在（）建房子。武漢是對(duì)中國(guó)發(fā)展非常重要的一座城市，前景不可限量，就和房地產(chǎn)的前景一樣不可限量。

　　方春：確確實(shí)實(shí)，武漢在房地產(chǎn)市場(chǎng)僅次于北京，上海。未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括我們建材衛(wèi)浴的市場(chǎng)一定會(huì)有一個(gè)美好的未來(lái)。

　　曹總：武漢的地位大家都清楚，我也希望武漢能夠通過(guò)這次的輪回房地產(chǎn)企業(yè)能夠找到自己發(fā)展的路徑，盡快成長(zhǎng)，迎接真正春天的到來(lái)。

　　巴：在華中科技大學(xué)學(xué)了七年，所以我們喜歡買靠湖靠水的房子，但是到了北京，購(gòu)房要求就非常高，屈指可數(shù)的水面旁邊的樓盤又非常貴，所以武漢的居民天然的享有湖面水面的條件，這是我在其他城市看不到的特色地產(chǎn)。

　　黃：作為地產(chǎn)商來(lái)看，這一輪的經(jīng)濟(jì)刺激措施，將給武漢的大城市全帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，所以我對(duì)武漢地產(chǎn)商說(shuō)一句話，相信未來(lái)。

　　高志：感謝各位，對(duì)話到此結(jié)束。

　　主持人：非常感謝各位嘉賓的精采對(duì)話，接下來(lái)我們將進(jìn)行城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行武漢圓桌討論環(huán)節(jié)，這次討論的主題是反省與展望，武漢房地產(chǎn)的未來(lái)，作為區(qū)域城市的武漢，如何保證在地域特色中平衡城市建設(shè)與地產(chǎn)發(fā)展，我們的討論嘉賓將通過(guò)思考與反省，2007年武漢房地產(chǎn)投資浪潮展望武漢地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)在和未來(lái)，分析武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的政策因素，為武漢房地產(chǎn)的發(fā)展把脈診斷。有請(qǐng)本次圓桌主持武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王濤先生，加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華代表高志先生。那么接下來(lái)我相所有的嘉賓請(qǐng)靠前排就坐。

　　圓桌嘉賓有，方春先生，曹一勇先生，宋延慶，陳潛峰，吳亞平……

　　王濤：剛才幾位嘉賓說(shuō)的都是房地產(chǎn)業(yè)大的趨勢(shì)，我先把武漢這邊的情況跟大家介紹一下。武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展可以說(shuō)這幾年速度非?？?，但是變化也非?？欤?7年瘋狂上漲，當(dāng)時(shí)我們很多開(kāi)發(fā)商朋友都說(shuō)，漲得讓我們心驚肉跳，但是08年就明顯下來(lái)了，08年我們的銷售量，銷售面積都是縮水了一半，第二個(gè)就是說(shuō)土地成交面積，成交金額縮水60%以上，但是最近有一個(gè)新的情況就是，從元月份開(kāi)始到現(xiàn)在出來(lái)了一個(gè)小陽(yáng)春，包括最近的2月份3月份，成交量是非常大的，每天的成交量平均突破了400套，這對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商是非常振奮的，所以我們想有請(qǐng)我們的高老師，就目前武漢市階段性回暖講一下。

　　高志：我對(duì)武漢了解得不多，但是我們?cè)谖錆h做過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)得不一定對(duì)啊，首先武漢在中國(guó)的二線城市里面非常特殊，武漢應(yīng)該具備了做一線城市的可能和潛力，我想武漢的市民也是這么人為的，但是從另一個(gè)角度來(lái)講，好像武漢作很多基礎(chǔ)設(shè)施方面，市政設(shè)施配套佛教，包括群眾的購(gòu)買力方面，可能比一般的二線城市還稍微要略低一點(diǎn)，武漢的交通和市政設(shè)施正在一個(gè)迅速的進(jìn)步之中，但是還差得比較遠(yuǎn)，所以我覺(jué)得這可能也是障礙了，阻擋了武漢房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。剛才幾位嘉賓都談到，武漢的房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)美好的未來(lái)，用專業(yè)的話就是說(shuō)武漢市的第二成熟效應(yīng)，我想武漢應(yīng)該抓住難得的歷史機(jī)遇，在城市的基礎(chǔ)設(shè)施上怎么樣利用國(guó)家的基礎(chǔ)信貸投資，能夠沾點(diǎn)光，不要錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，平常沒(méi)有機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)再不抓住就有點(diǎn)遺憾了，謝謝。

　　王濤：謝謝高老師，他對(duì)武漢市要抓住好的時(shí)機(jī)，加快爭(zhēng)取一些大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，然后提升基礎(chǔ)設(shè)施的一個(gè)水平，包括改變目前的交通狀況，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，那么在我們這里面有我們難得咨詢的宋老師，他對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，包括對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型是深有研究的，在這個(gè)之前我們可能看到有兩個(gè)現(xiàn)象，什么樣的現(xiàn)象呢？就是目前武漢市開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)武漢的判斷有兩極分化，一個(gè)就是認(rèn)為目前的房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始回暖了，第二個(gè)就是目前階段性回暖，只是一個(gè)小階段性的回光返照，為什么這樣說(shuō)？因?yàn)樗麄冇X(jué)得目前的金融風(fēng)暴，從國(guó)外到國(guó)內(nèi)，然后再到沿海，中部有一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程，基于這兩種判斷企業(yè)采取的策略可能也不一樣，希望宋老師給我們解讀一下。

　　宋延慶：我比較同意第二種觀點(diǎn)，就是現(xiàn)在從2月份3月份房地產(chǎn)成交量上升了，屬于暫時(shí)性的回暖，從中長(zhǎng)期來(lái)看，可能，而且極有可能是市場(chǎng)處于（）階段的正常性反應(yīng)，我個(gè)人并不對(duì)現(xiàn)在的小陽(yáng)春抱有什么樂(lè)觀態(tài)度。講兩點(diǎn)，第一個(gè)，我對(duì)武漢房?jī)r(jià)的判斷，類似的活動(dòng)參加了很多，我個(gè)人一直認(rèn)為像武漢這種二線城市的領(lǐng)頭羊，房?jī)r(jià)現(xiàn)在并不是很高，大概主流價(jià)位在5、6000塊錢，我去過(guò)蘇州，他們那里主流價(jià)位是7、8000，因?yàn)槟壳案髦髁鞒鞘袑?duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資是非常大的，中國(guó)有一個(gè)北京，北京有一個(gè)朝陽(yáng)公園，有一個(gè)幾公里，延長(zhǎng)至一個(gè)武漢，類似于武漢的東湖，東湖有一個(gè)，東湖湖岸的延長(zhǎng)線就幾公里，所以我第一個(gè)觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)的發(fā)展?jié)摿艽?，大家是不是鼓?lì)一下，或者大家心里很樂(lè)呵吧。

　　第二個(gè)，我有一個(gè)建議，我們武漢的房產(chǎn)商應(yīng)該像北京上海那些優(yōu)秀的房產(chǎn)商學(xué)習(xí)，就是內(nèi)外兼修，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化確實(shí)是很大，我們應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主動(dòng)調(diào)整企業(yè)的發(fā)展方向，要建立健全公司一系列的管理體系，找管理要效益，我們最近幫企業(yè)完成了一個(gè)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)一方面是通過(guò)管理控制成本，這個(gè)大概能夠降低成本3%-5%，同時(shí)找附加值要效益，附加值有哪些方面呢？一個(gè)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的附加值，一個(gè)是概念的附加值，概念的附加值并不是我們用塑料當(dāng)黃金來(lái)賣，但是又想辦法把黃金當(dāng)白金來(lái)賣，這就是所謂的概念附加值，第三個(gè)附加值就是品牌的附加值，企業(yè)一定要把品牌扎扎實(shí)實(shí)做上去，也就是說(shuō)內(nèi)外兼修，外就是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，內(nèi)就是強(qiáng)化管理，向管理要效益，我簡(jiǎn)單講這兩點(diǎn)，謝謝。

　　高志：今天咱這會(huì)啊，感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)，感謝武漢的房地產(chǎn)商會(huì)，感謝觀點(diǎn)雜志，咱們就到這吧。

　　主持人：非常感謝