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　　受訪者/曾啟賢 符蓓整理/鄔瓊

　　09年是具有挑戰(zhàn)性的一年，主要是因?yàn)樨?fù)面因素還是相當(dāng)多，短期內(nèi)負(fù)面因素影響會超過正面的支持。

　　同為國際知名的評級機(jī)構(gòu)，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾的評級成為了衡量很多上市企業(yè)的指標(biāo)之一。在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，穆迪和標(biāo)普關(guān)注的企業(yè)有13家，在他們看來，企業(yè)資金的流動性、債務(wù)的違約率、發(fā)展策略是否激進(jìn)都是判斷一家企業(yè)是否穩(wěn)定的重要因素。除此之外，他們也一直關(guān)注著國內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的導(dǎo)向。

　　2009年，中國和中國的房地產(chǎn)上市公司將面對怎樣的局面？就此，我們采訪了穆迪投資者服務(wù)公司助理副總裁曾啟賢和標(biāo)準(zhǔn)普爾副董事、信用分析師符蓓。

　　《觀點(diǎn)》：作為評級機(jī)構(gòu)，怎樣看待2009年的中國宏觀經(jīng)濟(jì)？

穆迪投資者服務(wù)公司助理副總裁 曾啟賢

　　曾啟賢：中國目前正面臨著不可持續(xù)的增長路徑，表現(xiàn)為嚴(yán)重依靠外需。盡管國內(nèi)市場發(fā)展?jié)摿薮?，但中國只在最近幾年才開始關(guān)注放緩的消費(fèi)行業(yè)。中國極易受到外部需求疲弱的影響，因?yàn)榍皫啄甑慕?jīng)濟(jì)成功主要依靠強(qiáng)勁的外銷，并由此刺激了投資增長。隨著目前出口的急劇下降，一切問題都暴露出來。工廠關(guān)閉，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)光不再。重要的經(jīng)濟(jì)引擎——出口、制造業(yè)和房地產(chǎn)已經(jīng)傾斜。政府重振經(jīng)濟(jì)將是一次挑戰(zhàn)。

　　2009年初出現(xiàn)了一些樂觀的跡象。雖然中國的制造業(yè)仍在收縮，但未見底。1月份制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)連續(xù)二個(gè)月上升。盡管多數(shù)次指標(biāo)低于50，屬于收縮范圍，但已有了顯著改善。新訂單的次指標(biāo)當(dāng)月顯著攀升，顯示跌幅減慢。同時(shí)新出口訂單也還樂觀。

　　我們預(yù)期2009年上半年中國經(jīng)濟(jì)還將下滑，但會在下半年反彈，因?yàn)榇笠?guī)?；A(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目正在全力進(jìn)行中。2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長7%左右。

　　《觀點(diǎn)》：怎樣看待2009年的房地產(chǎn)市場？分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場影響的落腳點(diǎn)將放在哪里？

　　曾啟賢：現(xiàn)在很難判斷，這個(gè)不確定的因素太多了，這個(gè)市場到底要怎么走？現(xiàn)在還不是很明朗，現(xiàn)在我們看到的是負(fù)面，但是去到哪個(gè)程度，現(xiàn)在我們也不知道。一個(gè)可能是，有一些房地產(chǎn)公司的資金會出現(xiàn)困難，這個(gè)會影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場。

標(biāo)準(zhǔn)普爾副董事、信用分析師 符蓓

　　符蓓：09年是具有挑戰(zhàn)性的一年，主要是因?yàn)樨?fù)面因素還是相當(dāng)多，短期內(nèi)負(fù)面因素影響會超過正面的支持。

　　我們負(fù)面的因素包括國際大環(huán)境，09年初全球經(jīng)濟(jì)放緩，導(dǎo)致出口放緩，中國GDP出現(xiàn)明顯下滑，這對居民消費(fèi)和信心指數(shù)都是負(fù)面的影響，這是一個(gè)最大的不確定性。而且從失業(yè)來說，現(xiàn)在GDP對農(nóng)民工沖擊比較大，如果以后擴(kuò)展到其他領(lǐng)域甚至其他的行業(yè)，后果更加不堪設(shè)想。

　　另外是因?yàn)樾袠I(yè)可售的供應(yīng)還是比較大的，很多城市還有很大面積在售的房地產(chǎn)供應(yīng)量，比如北京、深圳、沈陽等等。同時(shí)，政府提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，這些從某種意義上是增加供給量，有一些中低端的房地產(chǎn)項(xiàng)目會受到?jīng)_擊。

　　還有海外的發(fā)展商，特別是一些資金比較雄厚的，他們認(rèn)為這兩年是機(jī)會，可能會選擇加快發(fā)展。這些都是潛在的一些對房地產(chǎn)的威脅。

　　《觀點(diǎn)》：在2009年，對于內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的評級，應(yīng)該遵循一個(gè)什么樣的原則呢？

　　曾啟賢：有一個(gè)重點(diǎn)，在資金的流動性方面。因?yàn)槲覀兛吹接泻脦准夜荆麄兊馁Y金比較緊張一點(diǎn)，特別是有很多土地的款項(xiàng)要付的。到明年有一些債期，如果是債務(wù)到期了，他們要去還款，這個(gè)也會影響到短期評級方面的一個(gè)因素。

　　銀行的借貸也是公司啟動資金的一個(gè)重要的來源，如果沒有這個(gè)借貸，就像去年銀根縮緊的時(shí)候，開發(fā)商的壓力確實(shí)是很大，特別是一些比較小型的公司。大型的公司他們的資金還是可以的，而且有一些大型的公司還是可以從銀行那邊拿到貸款。今年的情況，可能會比去年寬松一點(diǎn)，我們也覺得這個(gè)是正面的。

　　符蓓：今年調(diào)整性是很高的，如果市場回暖就積極擴(kuò)展，這些我們都會比較慎重看待的。

　　今年來看，管理層的擴(kuò)張策略仍然是我們關(guān)注的。因?yàn)榻衲昵闆r不明朗，我們希望看到穩(wěn)健的擴(kuò)張，從公司的信用質(zhì)量來看，這是很重要一環(huán)。

　　同時(shí)，資金流動性跟現(xiàn)金流有很大關(guān)系，如果銷售上不去，有很多負(fù)債的話，對公司壓力也很大，08年有很多這樣的情況。對不少08年撐過來的公司，現(xiàn)金已經(jīng)大量消耗。如果09年市場仍低迷，有些未必能撐得過09年。所以我們認(rèn)為行業(yè)整合會加速。領(lǐng)導(dǎo)層和資金流動性很重要，不管公司有多少資源或者有多少品牌優(yōu)勢，如果短期的資金流動性都滿足不了的話，別的都相對沒有那么重要了。

　　《觀點(diǎn)》：有人認(rèn)為，目前資本市場對中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的估值是以倒閉的角度去估值的？

　　符蓓：從債券方面，現(xiàn)在交易的水平確實(shí)大多處于大幅折讓的水平，據(jù)此計(jì)算的收益率也高達(dá)20%—30%狀態(tài)。我們不能簡單地說這是一個(gè)破產(chǎn)的級別，但是在正常市場情況下這樣交易的話，這說明公司面臨很高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在幾乎不可能發(fā)行境外的債券，這個(gè)窗口從去年已經(jīng)關(guān)閉了，因?yàn)閲獾耐顿Y者自己的資金流動性大幅縮水。從債券的交易水平可以看出來，大家是對這個(gè)行業(yè)非常小心。因?yàn)榍皫啄赀@一行業(yè)的發(fā)債很熱，而這兩年行業(yè)環(huán)境大起大落，很多公司面臨現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的困難，所以很多國外公司不是第一手接觸，會更加審慎。

　　同時(shí)，全球的資金流動性也下降得很厲害，所以我覺得作為中國開發(fā)商也不是有很多選擇供他們挑選，他們的融資渠道還是相對有限的。

　　《觀點(diǎn)》：那么，2009年內(nèi)地房地產(chǎn)上市企業(yè)會面臨哪些方面的問題呢？

　　曾啟賢：我想主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是運(yùn)營方面，一個(gè)就是財(cái)務(wù)方面。運(yùn)營方面就是今年銷售的情況，會到一個(gè)什么程度，能不能維持他們原來的預(yù)測，產(chǎn)生一些現(xiàn)金流，然后可以維持他們的運(yùn)營。另外一個(gè)就是財(cái)務(wù)，在財(cái)務(wù)融資方面有好幾家公司在明年的年初，有一些外債差不多到期，是他們需要贖回的債券，這個(gè)會給他們的資金帶來一些壓力。

　　符蓓：第一個(gè)是宏觀環(huán)境的不確定性，第二個(gè)就是供應(yīng)量大，競爭性大。另外，如果潛在買家心理預(yù)期沒有逆轉(zhuǎn)的話，市場還會受壓，因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為價(jià)格還會降低，消費(fèi)者入市的欲望會減少。

　　目前個(gè)別地區(qū)短期內(nèi)出現(xiàn)回暖，不可以當(dāng)成一個(gè)趨勢看待，這也只是早期的苗頭。中國很大，各個(gè)地域市場的調(diào)整階段并不相同。如果有些地域價(jià)格在去年下跌百分之幾十，現(xiàn)在達(dá)到可接受狀態(tài)的，這個(gè)地方的市場剛性需求還是會釋放出來。有一些調(diào)整比較慢的地區(qū)來說，現(xiàn)在還處在這個(gè)過程。

　　對于發(fā)展商來說，在資金方面，我們聽說一些公司有外資撤資的情況，這也是我們關(guān)注的問題。雖然并不是很多公司有這種情況，其實(shí)由于國際環(huán)境轉(zhuǎn)冷而出現(xiàn)這樣的情況，對中國也有一定程度的影響。