2月的南京，春寒料峭。

　　在媒體從事房地產(chǎn)新聞報(bào)道工作的唐虞自年后開始上班就沒有悠閑過。南京的房市一改年前過冬的常態(tài)，“好消息”不斷，交易量穩(wěn)步回升，緩過一口氣的開發(fā)商們也似乎在趁熱打鐵，各種促銷活動(dòng)紛紛搬上了臺(tái)面，唐虞經(jīng)常奔波于各大樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)打探最新消息。

　　經(jīng)歷過去年風(fēng)風(fēng)火火的萬科降價(jià)、政府救市、周局長(zhǎng)等熱點(diǎn)事件后，從事房地產(chǎn)新聞報(bào)道多年的唐虞感慨良多，對(duì)南京這一輪房市的回暖早已處變不驚了。

　　“一點(diǎn)也不意外，只是部分降價(jià)的樓盤刺激了有剛性需求的買家出手了，要說回暖那還遠(yuǎn)著呢。”唐虞表示。

　　在南京，一部分開發(fā)商年后已經(jīng)在遮遮掩掩中悄然走上了萬科的老路子：降價(jià)。

　　2月7日，江寧區(qū)某樓盤率先亮出“購買任何一套三房的客戶，均可享受免費(fèi)贈(zèng)送次臥”的大幅優(yōu)惠條件，折算均價(jià)4600元每平米。

　　“僅在一個(gè)月前該板塊的另外兩個(gè)新開樓盤價(jià)格還在4800元每平米和5500每平米，這顯然又可能是新一輪價(jià)格戰(zhàn)的開始。”一名打算在該板塊購房，對(duì)此關(guān)注已久的南京購房者聲稱。

　　果不其然，在該樓盤打出這樣的特價(jià)后該板塊其它樓盤也不甘落后，85折、4400元起、買房送車等優(yōu)惠也開始競(jìng)相登場(chǎng)。

　　“越看心里越?jīng)]底，不知道什么時(shí)候才可以降到頭，最怕的就是買了又降。”雖然持幣待購，但是該名南京購房者還是被開發(fā)商眼花繚亂的促銷策略弄的心驚膽跳。

　　但開發(fā)商的這些策略在唐虞看來，卻有另一番的感受。

　　“開發(fā)商壓力太大了，南京的存量房看看數(shù)據(jù)肯定會(huì)嚇你一跳。”其表示。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截止2008年底，南京市存量房面積已經(jīng)超過了600萬平米。

　　“即使年后以來交易量有所回升，但是現(xiàn)在的存量房還是在500萬平米以上，加上即將上市的新房源，開發(fā)商不走量顯然很危險(xiǎn)。”唐虞表示。

　　南京一家研究機(jī)構(gòu)對(duì)全市400多幅土地逐一梳理后預(yù)測(cè)，2009年南京新上市的住宅房源可能是600到700萬平米左右。“這還不包括去年一些項(xiàng)目推遲到今年上市的數(shù)據(jù)。”

　　“事實(shí)上，南京并不是特例，全國(guó)各大城市情況都差不多一樣，嚴(yán)重程度不同而已。”唐虞將南京存量房高歸結(jié)于“去年賣的太少，少的可憐，成交量才2007年的一半左右”。

　　“當(dāng)然，去年價(jià)格虛高是一個(gè)因素，但是購房者信心不足對(duì)成交量的影響是最大的。”唐虞表示，雖然去年10月開始，開發(fā)商已經(jīng)有不少降價(jià)舉措，但是在購房者看來，價(jià)格還沒有降到心里的價(jià)位。在這場(chǎng)開發(fā)商與購房者的“躲貓貓”游戲中，也許開發(fā)商所想達(dá)到的目的是向購房者傳達(dá)一個(gè)樓盤廣告中所表達(dá)的概念：“房?jī)r(jià)不是在跳水，而是在做‘俯臥撐’。”但購房者的解讀顯然已經(jīng)變味：“你越是降價(jià)我越是沒譜”。

　　救市

　　在這樣一場(chǎng)有趣的博弈中，著急的顯然并不只是開發(fā)商一方，面對(duì)觀望氣氛濃厚的市場(chǎng)，地方財(cái)政數(shù)據(jù)也開始岌岌可危，于是政府也開始摻和其中。

　　“不可否認(rèn)，像國(guó)內(nèi)大部分地方政府一樣，南京市政府一樣很熱衷于‘救市’的游戲。”在唐虞看來，救市是南京市政府一直以來的抱有的堅(jiān)定態(tài)度，未曾改變過。

　　也許這種態(tài)度一開始的表露并不明顯，但萬科“價(jià)格門”事件后，南京對(duì)于房市的態(tài)度才開始露出了“廬山真面目”。

　　2008年7月底，萬科南京“光明城市”項(xiàng)目爆出價(jià)格違規(guī)事件，南京市相關(guān)部門強(qiáng)勢(shì)表態(tài)，將追究萬科的責(zé)任。

　　此事因?yàn)槿f科在地產(chǎn)界的“龍頭”地位而受到大小媒體的強(qiáng)烈關(guān)注，之后，南京市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理機(jī)制也開始被解讀。

　　“房?jī)r(jià)是一根很敏感的神經(jīng)，南京市政府對(duì)于房?jī)r(jià)的升降表現(xiàn)了強(qiáng)烈的關(guān)注。”一名南京業(yè)內(nèi)人士曾表示。

　　也許對(duì)于萬科事件的處理結(jié)果并重要，重要的是面對(duì)每況愈下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，南京方面已經(jīng)開始從該事件中調(diào)整自己的策略定位。

　　一個(gè)明顯的事實(shí)是，萬科事件后不久，南京相關(guān)部門發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，取消了原有的價(jià)格限制，而該限制正是“查處”萬科的主要依據(jù)。

　　此前，南京方面規(guī)定房?jī)r(jià)的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：主城江南八區(qū)9900元/平方米以下、江寧6000元/平方米以下、江北4900元/平方米以下——萬科就是倒在該條例下的。

　　這被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是南京“救市”的開始：彼時(shí)，南京房市與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，處于一片凄風(fēng)苦雨之中。

　　“這種解讀并不十分準(zhǔn)確，南京救市的觀念一直以來都有。”唐虞對(duì)于南京市政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度“洞若觀火”。

　　資料顯示，早在去年7月，南京國(guó)土部門就已經(jīng)頒布了一條“救市”新規(guī)：在規(guī)劃可行的情況下，未來單宗用地規(guī)模適當(dāng)控制在100畝(約為66700平方米)以下，同時(shí)延長(zhǎng)出讓金總額較高地塊的付款期限，金額巨大的由6個(gè)月最長(zhǎng)延期至一年。

　　南京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這條土地方面的政策在當(dāng)時(shí)的關(guān)注度并不高，因?yàn)?ldquo;當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商對(duì)于后市還是抱有一些幻想，輿論的焦點(diǎn)也不在于救市上。”在這種幻想被一個(gè)慘淡的“金九銀十”打破后，開發(fā)商喊救市的呼聲開始高漲了起來。“但南京方面對(duì)于救市的認(rèn)識(shí)是比較早的”。

　　當(dāng)時(shí)，雖然中央一些部門對(duì)于救市的態(tài)度仍不明朗，但對(duì)于各地方政府明里暗里推出的一些“救市”政策，態(tài)度卻是“曖昧”的。

　　“那時(shí)候開發(fā)商對(duì)于萬科引發(fā)的降價(jià)大戰(zhàn)還不那么感冒，倒是對(duì)政府的政策有比較高的期待。”唐虞表示，開發(fā)商對(duì)于政府的救市“很是歡迎”。

　　在救市的大潮之下，南京先后推出了購房補(bǔ)貼、收購商品房用作保障性住房、適度放寬90/70戶型限制等開發(fā)商“大聲叫好”的措施。

　　“多多少少對(duì)于交易量是有點(diǎn)影響，但其實(shí)購房者關(guān)心的還是價(jià)格，去年年底開發(fā)商的日子不見得因?yàn)橛辛诵抡秃眠^。”唐虞認(rèn)為。

　　因此，在政策的效果開始隱退、壓力卻越來越大的時(shí)刻，萬科的降價(jià)套路終于還是被開發(fā)商拿來當(dāng)成救命的稻草。

　　事實(shí)上，在這場(chǎng)博弈中政府的矛盾也顯而易見。政府的初衷是房市盡快復(fù)蘇，所以提供優(yōu)惠的政策，但是開發(fā)商價(jià)格不下來，政策的效果幾乎被抵消，而如果開發(fā)商降價(jià)不當(dāng)又可能產(chǎn)生一些社會(huì)問題，“政府顯然極不愿意看到降價(jià)引發(fā)的前期業(yè)主堵政府大門的后果”。

　　于是，“低調(diào)”似乎成為了南京市政府對(duì)于南京房市的一個(gè)“隱性”要求，“南京方面總體來說不希望南京房地產(chǎn)市場(chǎng)過于張揚(yáng)。”唐虞表示。

　　但是，形勢(shì)的發(fā)展讓南京市政府多少有點(diǎn)無奈：在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中南京充當(dāng)?shù)慕巧坪蹩偸且俗⒛康?。周久耕局長(zhǎng)在其中顯然扮演了一個(gè)不可或缺的角色。在恒大山水城降價(jià)被查事件中，南京又一次被拋到了風(fēng)口浪尖上。

　　在這一遍遍的“折騰下”，不管是開發(fā)商還是政府，似乎都有了一種“破罐子破摔”的心態(tài)。價(jià)格調(diào)整終于開始“明目張膽”了，救市也撕下了曾經(jīng)“神秘的面紗”，成為了路人皆曉的事情。近期，南京市政府及房管部門將主辦“2009南京春季房地產(chǎn)商品交易會(huì)”的消息傳出，包括中海、金地在內(nèi)的大小開發(fā)商均成為了交易會(huì)的忠實(shí)“擁躉”。官方明確表示，舉辦房展會(huì)主要是一場(chǎng)“信心的拯救”。

　　“銀行降息也已經(jīng)開始逐步實(shí)施了，盡管落地還需要時(shí)間，各種稅費(fèi)的調(diào)整、公積金首付比例下調(diào)等等都已經(jīng)擺在了臺(tái)面上。”在唐虞看來，救市對(duì)于南京來說，已經(jīng)逐步從一種信號(hào)轉(zhuǎn)變到一個(gè)落地的過程了。

　　而對(duì)于購房者來說，價(jià)格似乎還是最好的誘餌。“政策刺激一部分的剛性需求，價(jià)格才能引發(fā)大部分的剛性需求”。

　　然而，如果價(jià)格的信號(hào)開始出現(xiàn)紊亂，信心顯然將受到打擊。在這樣的一場(chǎng)博弈下，究竟誰才是最后的贏者？

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