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　　圖十一：成華區(qū)近期成交走勢(shì)

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　(三)小結(jié)

　　市場(chǎng)剛性需求放量。2008年是全國(guó)樓市深度調(diào)整的時(shí)期，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在08年呈整體下調(diào)之勢(shì)，進(jìn)入年底，市場(chǎng)價(jià)格回落至一個(gè)相對(duì)理性的位臵，基本接近甚至達(dá)到部分購(gòu)房者的心理底線。從調(diào)查的明星樓盤也可看出，價(jià)格無(wú)太大變化，但成交量卻穩(wěn)中有升。在眾多明星樓盤中，也可清楚看到中小戶型熱銷，自住需求強(qiáng)烈，08年被壓抑的剛性需求放量。利好政策有效刺激市場(chǎng)。早期頒布實(shí)施的各類利好調(diào)控政策，在后期貫徹落實(shí)上具有一定程度的滯后性，對(duì)樓市未能起到立竿見影的刺激效果，但隨著各類利好政策的疊加，對(duì)市場(chǎng)的作用開始顯現(xiàn)。舊城改造，拆遷戶涌入樓市，促進(jìn)成交量上升。2009年，成都舊城改造將撕開新的一頁(yè)，拆遷安臵工作全面展開，獲得拆遷補(bǔ)助的拆遷戶具有強(qiáng)烈的住房需求，涌入商品房市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。

　　三、后期市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　(一)新增供應(yīng)萎縮乃大勢(shì)所趨

　　從上海、深圳等城市近期的新增供應(yīng)來看，全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)存量的增加，很大程度的影響和抑制后期市場(chǎng)新增供應(yīng)量，市場(chǎng)新增供應(yīng)萎縮已是大勢(shì)所趨。在成都市場(chǎng)上，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至目前，成都商品住宅市場(chǎng)可售面積約770萬(wàn)方，合計(jì)77306套。同期相比，可售面積增加25%，可售套數(shù)增加22%。按當(dāng)前的消化吸收速度，預(yù)計(jì)完成存量房的消化需在15個(gè)月左右，開發(fā)商面臨較大的銷售壓力，持續(xù)大體量推新的可能性較低。

　　(二)“小陽(yáng)春”后，成交量回落

　　2008年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于全面調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)剛性需求受到壓抑。進(jìn)入2009年后，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整告一段落，市場(chǎng)價(jià)格回歸到一個(gè)相對(duì)理性的位臵，達(dá)到或是接近部分購(gòu)房者的心理價(jià)位；另一方面，08年被市場(chǎng)壓抑的剛性需求也有待釋放。此外，有大量拆遷戶進(jìn)入市場(chǎng)，且臵業(yè)需求強(qiáng)烈。在綜合因素的影響下，成都市場(chǎng)成交量出現(xiàn)較大幅度的回升，市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。后期，在市場(chǎng)完成對(duì)“壓抑”下的剛性需求及拆遷戶需求的消化后，對(duì)于09年初步制定購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者而言，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)不景氣以及后市未明的背景下，對(duì)市場(chǎng)或許更傾向于持觀望，市場(chǎng)需求難免再度回落。根據(jù)中原市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來看，目前的市場(chǎng)需求以自住為主，而投資客則甚為稀缺。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，所謂的樓市“抄底”亦不過是一廂情愿，市場(chǎng)上的投資需求將持續(xù)疲軟。

　　(三)市場(chǎng)價(jià)格有望保持穩(wěn)定

　　2008年市場(chǎng)價(jià)格全線下調(diào)，市場(chǎng)經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)一年之久的調(diào)整后，基本到達(dá)底線，大幅下調(diào)的可能性不大。目前，市場(chǎng)成交量回升，市場(chǎng)看似向好，部分開發(fā)企業(yè)抓住購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，初步上調(diào)項(xiàng)目銷售價(jià)格。但是，目前市場(chǎng)存量巨大不容忽視，按當(dāng)前的消化吸收情況來看，預(yù)計(jì)完成存量房的消化需在15個(gè)月左右，開發(fā)商面臨較大的銷售壓力，整體上調(diào)市場(chǎng)價(jià)格的可能性不大，甚至借機(jī)上調(diào)銷售價(jià)格也僅僅是曇花一現(xiàn)，后期不無(wú)回調(diào)的可能性。

　　附表一：影響樓市的宏觀調(diào)控政策一覽表(2008-2009.1）