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　　二、成都樓市分析

　　(一)樓市概況

　　新增供應(yīng)萎縮乃大勢所趨

　　在眾多因素的影響下，08年住宅市場成交大幅萎縮，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，08年住宅市場成交量下降約46%，而市場存量房則大幅上升，幅度達(dá)50%。截止目前，成都商品住宅市場可售面積約770萬方，合計(jì)7萬余套。在市場存量大幅上升的背景下，市場以消化吸收存量房為主，而市場新增供應(yīng)則出現(xiàn)一定幅度的萎縮。

　　長期重調(diào) 市場價(jià)格趨穩(wěn)

　　縱觀成都市場近月價(jià)格走勢，市場成交價(jià)格趨于穩(wěn)定。2007年第四季度，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整周期，市場銷售受阻，市場價(jià)格被迫進(jìn)入下滑軌道。在市場為期一年的調(diào)整中，市場價(jià)格波動(dòng)起伏，整體呈下降之勢。進(jìn)入2008年年底，市場價(jià)格深調(diào)后基本達(dá)到底線，波動(dòng)趨緩。2009年2月，大量拆遷戶進(jìn)入市場，且主要集中在城東、城北區(qū)域，帶動(dòng)區(qū)域市場成交量的大幅上升；而城東及城北區(qū)域的市場價(jià)格又相對較低，其成交量的大幅上揚(yáng)間接導(dǎo)致整個(gè)市場成交價(jià)格的回落。

　　成交量節(jié)節(jié)攀升

　　從商品住宅需求走勢來看，近期市場成交量逐步回升。2008年11月至2009年2月，成都市場月均成交套數(shù)6426套，月均成交面積為59.06萬方。對比2008年7至10月成交情況來看，月均成交面積上升46.48%，月均成交套數(shù)增加51.09%。進(jìn)入09年以來，單周商品房成交量基本上維持在2000套以上，春節(jié)黃金周期間出現(xiàn)過下跌，之后又迅速回溫，并迅速?zèng)_高。在02.09-02.15之間，創(chuàng)下了單周成交3142套的記錄。

　　圖四：成都商品住宅供需走勢(萬方)

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　圖五：成都商品住宅需求及成交價(jià)格走勢

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　圖六：近期單周商品房成交走勢

數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　(二)促使成交走高的成因分析

　　1.利好政策刺激樓市需求放量

　　目前，樓市上各類利好政策云集，著眼鼓勵(lì)消費(fèi)者安居臵業(yè)。從央行下調(diào)貸款利率(對于首次臵業(yè)的購房者根據(jù)政策規(guī)定甚至可享受7折)，到減免各類契稅，一定程度降低購房者的臵業(yè)負(fù)擔(dān)，起到扶持消費(fèi)者安居臵業(yè)的作用。(詳情見附表一：影響樓市的宏觀調(diào)控政策一覽表(2008-2009.1)) 08年第四季度政策頻出，但由于之前全國性的政策多以總體思路進(jìn)行指導(dǎo)，因此頒布之后市場的反應(yīng)并不明顯。隨著12月四川省、成都市關(guān)于與促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策相繼出臺(tái)，市場成交量開始出現(xiàn)回升，至2月底平均單周成交量已經(jīng)達(dá)到了1948套。由于政策的滯后性，12月出臺(tái)的政策效果在1、2月才完全顯現(xiàn)。成都市地方政策的對于成交量的回升起著重要的作用。

　　圖七：地方政策市場效果表現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

　　2.價(jià)格趨穩(wěn)成交回升

　　成都房價(jià)經(jīng)過了前段時(shí)間的持續(xù)走低以后，部分樓盤的銷售價(jià)格較之前期已經(jīng)縮水明顯，基本達(dá)到或接近消費(fèi)者的心理預(yù)期，市場需求開始放量，成交量上升。根據(jù)中原調(diào)查顯示，近期市場上眾多在售樓盤在銷售價(jià)格穩(wěn)定的背景下，項(xiàng)目銷售量明顯上升，樓市大有價(jià)穩(wěn)量升之勢。成都樓市價(jià)格自8月開始一瀉千里，但成交量卻不見起色。但當(dāng)價(jià)格趨穩(wěn)時(shí)成交量卻出現(xiàn)了快速的增長。究其原因持觀望心態(tài)的消費(fèi)者看跌預(yù)期落空，形成價(jià)格底部或相對低點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，加之年末地方不斷出臺(tái)的利好政策的刺激，因此消費(fèi)者開始陸續(xù)進(jìn)入市場臵業(yè)。因此價(jià)格的止跌回穩(wěn)才是成交量上升的真正動(dòng)力(2009年2月城東、城北區(qū)域市場成交量大幅上揚(yáng)，而區(qū)域市場價(jià)格又相對較低，間接導(dǎo)致市場成交價(jià)格的下降)。