男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　由觀點機構(gòu)主辦的“城市觀點論壇中國行2008年度論壇”2008年12月17日上午在廣州隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點網(wǎng)對論壇進行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實錄。

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（1）

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（2）

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（4）

　　主持人：各位尊敬的來賓下午好，下午論壇馬上開始。

　　各位尊敬的來賓大家下午好！歡迎大家來到論壇的現(xiàn)場，經(jīng)過上午論壇之后，相信大家意猶未盡，下午一樣會精彩。

　　上午樊綱先生和陳淮先生的演講，是針對當(dāng)前行業(yè)面對的政策和調(diào)整提出一些精彩的論述，下午會回到行業(yè)的本身，探討行業(yè)的發(fā)展，探討在熊市當(dāng)中的機會。

　　下午是圍繞行業(yè)政策與模式調(diào)整和金融新絲路進行論述，年度演講是請出特約評論員上臺就坐。

　　首先有請仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場投資部主管鐘德堯（先生）

　　深圳市富通房地產(chǎn)集團有限公司總經(jīng)理黃文（先生）

　　東英金融集團有限公司總策略師王化（先生）

　　接下來有請主講嘉賓中房集團理事長孟曉蘇先生，有請！

　　孟曉蘇：各位業(yè)界同行，各位媒體朋友大家下午好！下午我們研討的是實際的，是研討房地產(chǎn)金融，我作為資深的房地產(chǎn)從業(yè)人員，現(xiàn)在也算是金融人士了，就談一下現(xiàn)實的房地產(chǎn)金融制度。

　　現(xiàn)在美國爆發(fā)了金融海嘯，美國房價下跌引發(fā)了金融海嘯，現(xiàn)在我們受的影響各位專家也講了，但是現(xiàn)在我們的情況不是受金融危機的影響，是由于內(nèi)需的萎縮，這樣的話造成工業(yè)品價格下跌，造成大量企業(yè)裁員，員工下崗，原因是由于企業(yè)沒有訂單。

　　這使我們不得不回憶前幾年為了抑制房價推出的措施，這些措施是在房地產(chǎn)市場發(fā)熱的時候采取的措施，現(xiàn)在開看是過時的措施。

　　現(xiàn)在反問一句難道我們的宏觀調(diào)控只有控制房價上漲的目標，90年代國家重點是壓縮通貨膨脹，有名經(jīng)濟學(xué)家就提出了失業(yè)比通貨膨脹更可怕的著名論斷，當(dāng)時沒有被人接受，但是之后證明觀點是正確的，這是我導(dǎo)師提出來的。

　　現(xiàn)在這個時候，內(nèi)需萎縮會影響市場發(fā)展，抑制內(nèi)需并不是正確的道路。今年以來，中央進行了一系列的調(diào)整，重新認識到房地產(chǎn)可以從投資和消費兩方面拉動內(nèi)需，而且國家重新明確到房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需當(dāng)中的積極作用。

　　大家看到去年在房地產(chǎn)市場火爆的時候，我們一年就賣掉了26000個房間，7.6億平方米的銷售面積，這個面積帶動了多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)呢？別的不說，光是鋼材，按照鋼材每平方米含鋼量 2公斤計算就是1.5億噸，造成我們?nèi)ツ?0%的增長，現(xiàn)在靠鐵路交通拉動是1000萬噸鋼，只是當(dāng)中的五十分之一，所以我們希望可以重視房地產(chǎn)的發(fā)展，這也成為目前政府和各個部門的共識。

　　如何促進房地產(chǎn)的發(fā)展還是用房地產(chǎn)金融推動房地產(chǎn)發(fā)展。

　　應(yīng)當(dāng)說從1996年開始，我和同事多次提出了一些房地產(chǎn)抵押保險和Reits議，現(xiàn)在哪些是現(xiàn)實的房地產(chǎn)金融之路呢？IPO現(xiàn)在不好辦了，PE現(xiàn)在也很難，現(xiàn)在什么東西是最現(xiàn)實的呢？

　　我?guī)硭姆矫娴慕?jīng)驗。

　　第一、沖刺房地產(chǎn)投資信托基金，就是Reits。

　　第二、重啟與擴大“房地產(chǎn)地帶貸款之門”

　　第三、敲開房地產(chǎn)開發(fā)貸款之門。

　　第四、如何推動反向抵押貸款問題。

　　第一方面，說一下沖刺房地產(chǎn)信托基金，很多地方已經(jīng)有這個了，包括日本、韓國、馬來西亞，還有中國臺灣和香港等等地區(qū)。我從2005年就主張把這些金融產(chǎn)品拿到中國來，到現(xiàn)在已經(jīng)是提了三年半，去年上半年開始，我建議用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成為地方政府構(gòu)建的利器。

　　廉租房是建設(shè)部一些老人在10年前推動了政府要推動保障性保障性房子的建議，這個建議在去年被接受，列為政府公共服務(wù)一項重要職責(zé)，現(xiàn)在國家確定十項拉動經(jīng)濟措施直追 ，第一項就是加快建設(shè)保障性工程，包括廉租房，這個要投資多少呢？國家3年是安排9千億，一年3千億，這9千億如何來呢？是中央政府和地方政府拿出2800億，還有2000多億哪里來呢？這就回到我去年的一個建議，就是發(fā)行Reits，用社會基金持有和運營廉租房，這是現(xiàn)成的辦法。

　　因為在香港第一支領(lǐng)匯基金，它就是用香港政府持有的出租的商業(yè)和車位進行上市，到現(xiàn)在表現(xiàn)良好。

　　在美國，我們看到也有很多地方把州的監(jiān)獄Reits了，監(jiān)獄不同于廉租房，不是犯人繳租，由政府交租金，這樣就把財政收入收回了，把納稅人的錢收回來變成投資人的錢。

　　中國主要城市的廉租房的收益不低，是因為成本低，政府還要承擔(dān)公共服務(wù)職能，總體上來說，廉租房的租金是由政府主管機構(gòu)來收，而不是由Reits收的。這個我提出以后得到各方面的重視，現(xiàn)在這個方案已經(jīng)報上去了，而且我們最近看到在國務(wù)院會議傳遞出一個信息，就是中國肯定了房地產(chǎn)信托基金作為企業(yè)，拓寬融資渠道的方式。最近也明顯講信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道。我在三年半前講這個說法，終于被接受了。

　　誰是Reits的擁有人，中國還有很多機構(gòu)性的受益人，包括保險公司，現(xiàn)在國家讓保險公司投資不動產(chǎn)了，最好的方式就是加入Reits，這個收益率一般達到7%、8%，這是一個非常好的載體，但是現(xiàn)在利息降下來了，但是現(xiàn)在也可以達到6%或者6.5%，也是可以接受的，

　　因為Reits不僅是持有物業(yè)，持有人可以分紅，也可以通過流通市場上市，是一個非常好的資本體，如果這個可以在中國出現(xiàn)，并且在股市上占有一席之地，它就可以改變目前股市上資金量少，缺乏穩(wěn)定性收益率的資產(chǎn)等等問題，可以使資本市場平穩(wěn)地發(fā)展，所以說，現(xiàn)在是到了沖刺階段了。

　　第二說一下重啟和擴大房地產(chǎn)貸款之門?，F(xiàn)在也必要講這個問題，這個比較現(xiàn)實，最近10年以來，中國抵押貸款增長比較好，也成為銀行最好的資產(chǎn)，現(xiàn)在金融機構(gòu)不良貸款的比例，工業(yè)貸款是5%，中小企業(yè)貸款大概是20%，住房抵押貸款只有不夠1%，這樣可以有效改善銀行經(jīng)營資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　現(xiàn)在一些商業(yè)銀行都很愿意推出個人放貸，主要問題是主管部門的限制，我們看到最近這些年，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，采取不斷提高抵押貸款的首付比率等等措施，在去年的10月份把第二套放貸政策明確為首付款不低于40%，基準利息也提高，有一些還提高到50%，這些都不說明抵押貸款有風(fēng)險，而是國家用這個來抑制需求。

　　目前主管部門還強調(diào)，第二套政策還不可以改變，這樣的話，如何讓銀行區(qū)別是第一套還是第二套呢？當(dāng)普通老百姓想買第二套住房的時候，是把原來的房子賣掉了，然后再買第二套房，還是先買第二套房，裝修了，全家搬進去再把第一套賣掉呢？越是這種政策就越是限制中等收入和中低收入者。

　　現(xiàn)在政府要求積極擴大住房汽車和消費信貸市場，而且最近國務(wù)院關(guān)于金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見里面明確講到，支持居民首次購買普通自住型和改善型普通自住房，現(xiàn)在的條件具備了，我們還需要充裕和擴大自住普通性住房。

　　開發(fā)貸款以前是有，剛剛有建設(shè)銀行，我們看到現(xiàn)在開發(fā)貸款和房地產(chǎn)貸款加起來占了生產(chǎn)余額的18%到20%，由此參與了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱的進程，使房地產(chǎn)每一年都形成一個良性增長。政府在這一年里，由銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)拉動中國經(jīng)濟的增長，但是對于開發(fā)貸款的猶豫起源于對房地產(chǎn)市場的錯誤認識。

　　這些年來只要物價一上漲就不分析是什么樣的物價上漲，這一次的物價上漲也是由于豬肉價格上漲，豬肉價格上漲是由于糧食價格上漲，背后是國際油價上漲，每一次壓的時候就控制房地產(chǎn)和壓基本建設(shè)，這兩個距離是很遠的，為什么一下子拐到房地產(chǎn)上了呢？

　　從2007年到今年上半年，我們把房子過熱和通脹當(dāng)成第一要務(wù)，忽略了壓制之后是否會引起失業(yè)的問題。

　　這樣就形成了主要城市增幅同比急劇回落，降了多少呢？我有一個數(shù)據(jù)，是下降了幾乎只有0.2%，這是我們20年以來房價增幅最低點，因為98年房價增幅只有1.3%，2008年11月份房價創(chuàng)了增幅的新低。

　　同時，我們也看到開發(fā)貸款的萎縮，企業(yè)自籌資金增長了31%，而銷售款下降了40.5%，同比銀行貸款略有增長，但是企業(yè)的負債更加重了。

　　這個情況下怎么辦？國務(wù)院最近也提出了要求落實適度寬松的貨幣政策，要力爭今年金融機構(gòu)貸款要增長4萬億以上，這是一個任務(wù)指標，還要求銀行、信貸政策、法規(guī)、辦法進行指引，現(xiàn)在銀行已經(jīng)在推了，但還需要一個過程。

　　銀行向企業(yè)貸款，還需要看企業(yè)的自身情況怎么樣，現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的評議不太好，是因為有一些企業(yè)不太好，或者有一些企業(yè)家對樓市和銀行缺乏信心，如果自己還缺乏信心，還盼望銀行貸款，銀行這個時候就不敢貸款給企業(yè)了。

　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)家還帶頭唱衰樓市，帶頭要求老百姓晚幾年再買房，這樣就無疑加重了老百姓預(yù)期不良，這樣的話一般不會買的，這個不像買豬肉，豬肉貴就不吃，房子也可以再等一下。

　　2003年香港樓市上升是全社會希望樓市上升，經(jīng)歷持續(xù)6年下跌之后，社會認識到房地產(chǎn)下跌對社會不是好事，所以媒體就改變步調(diào)，要唱好樓市了，說樓市有救，這樣才推動居民拿錢買房。

　　現(xiàn)在我們還繼續(xù)唱衰樓市不利于擴大內(nèi)需的，不利于國民經(jīng)濟盡快啟動，到底是不是要買房，我們前副委員長成思危講得很好，他說大家需要買房就可以去買，如果大家都不買房，經(jīng)濟就很難起來了。

　　我們需要建立信心，包括消費信心和預(yù)期，因為信心比什么都重要。

　　溫總理前幾天在日本考察的時候，對日本的留學(xué)生說信心上升到四個方面，領(lǐng)導(dǎo)人對國家有信心，對投入經(jīng)營有信心，個人對消費有信心，華僑華人對祖國有信心。而我們這些人應(yīng)該對前景有信心，這樣才可以鼓勵銀行愿意向我們房地產(chǎn)企業(yè)伸出援助之手。

　　最后說一下反向抵押貸款，這也是房地產(chǎn)金融的一個創(chuàng)新，因為反向抵押貸款是在6年以前批的，而且接著由中國兩個主管部門上報方案，準備推進，但是由于猶豫，也猶豫保險公司不了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，于是他們不敢做，這就是退休老人把工資抵押給保險公司之后，根據(jù)房產(chǎn)價值和人的壽命率計算，老人退休之后可以繼續(xù)住在這個房子里面，一直居住到死，但是在他有生之年可以源源不斷從保險公司，根據(jù)合理的訴求，每個月領(lǐng)取支付金，在美國稱為是“住房抵押貸款”，這些產(chǎn)品的出現(xiàn)，將對稱為住房或者為退休老人提供有效的社會保障。

　　這種情況在美國出現(xiàn)過，我們現(xiàn)在也出現(xiàn)，這些人不是富豪，但是是中等的收入人，但是有一套產(chǎn)權(quán)房，這樣的人，包括大學(xué)教授們，還有公務(wù)員有一套房改房就很好。

　　這些保險是對老人很多的。
   
    第一、啟動房產(chǎn)金庫，可以補償老年生活，實現(xiàn)60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人。

　　第二、解除了經(jīng)濟顧慮，可以愉快延長生命，反正保險公司就有補償，李嵐清同志看到這個產(chǎn)品之后，他說過這樣一段話，他說他看過一個法國的電視劇，里面有一個法國老太太買了這種保險，結(jié)果這個老太太活了一百多歲，這個保險公司的經(jīng)紀人老死了，老太太就是不死，保險公司還按月給她送錢。

　　第三、增強生活自信，保持社會尊重。

　　第四、保護弱勢群眾，有利于社會穩(wěn)定。

　　第五、實行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

　　但有好也有壞，壞就是老人必須割斷繼承關(guān)系為前提，房子就不可以傳給子女了，因為拿房產(chǎn)價值交換保險公司的價值，保險公司用什么錢支付給老人呢？是用其他的保險費用支付給老人的，老人去世以后也會把財富還給社會，還給幫助他們養(yǎng)老的人員。

　　這樣對未來房地產(chǎn)也有好處，因為放心花錢不必存錢防老了，還可以防止消費，有利于擴大內(nèi)需，同時還可以防止腐敗。

　　有一些老人退休了，利用以前的權(quán)利貪污，讓自己從人上人變成階下囚了，就拿田鳳山說，他為什么變成罪犯呢？就因為他有500萬的受賄，但是他說沒有受惠，但是他房值520多萬，而且房子升值了，每年還增值，他為什么為了500萬的稅費 這樣就毀掉他一生的清白了，是為什么呢？就是因為沒有進行保險房子抵押貸款。

　　我們說保險公司很牛，因為他們現(xiàn)在才110家，不像房地產(chǎn)有5萬多家，房地產(chǎn)自身的需要也是需要推出新的產(chǎn)品，特別是是保障性的產(chǎn)品，一部分原因是為了推產(chǎn)品，我和中房集團參與投資共同組建了“幸福人壽”這樣一個公司，現(xiàn)在已經(jīng)在全國10個省份就設(shè)了分支機構(gòu)，包括在深圳和廣州兩個地方也設(shè)了，很快地我們會在其他城市設(shè)立。

　　這樣的話，就可以給老人一個選擇，可以進入也可以不進入，如果進入就可以讓以房養(yǎng)老成為一個現(xiàn)實。

　　開展“房產(chǎn)抵押貸款”主要做靠房地產(chǎn)企業(yè)，這些價值評估和前期管理和老人去世以后的感覺和拍賣，都需要靠房地產(chǎn)公司，這為房地產(chǎn)公司日后的發(fā)展開辟了一條道路，這樣房產(chǎn)就體現(xiàn)幾個新的價值，第一是有居住的價值，第二又有財富價值，第三還有融資價值，因為可以抵押做小買賣，現(xiàn)在還有一個新的價值，就是養(yǎng)老價值，這樣的話，房子就可以在人的一生中有更重要的作用，為構(gòu)建和諧社會作出貢獻。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟處于一個十字街口，全世界都認為中國明年會有增長，溫家寶承諾中國保持強有力的增長，是對世界最大的貢獻，我們這些人需要在這個時候推動創(chuàng)新，走現(xiàn)實的房地產(chǎn)金融之路，用這些有效方法把房地產(chǎn)進一步做好，推動全國經(jīng)濟持續(xù)健康地發(fā)展。我講完了，謝謝！

　　主持人：現(xiàn)在是觀點互動的環(huán)節(jié)，孟總需要跟三位評論員進行一個互動。

　　我想問一下黃總，您是做企業(yè)的，您是否有自己的看法呢？

　　黃文：我覺得這是一個特別有意思的問題，孟總也在推動這個事情，剛才講保障性住房的問題，我現(xiàn)在擔(dān)心這樣一個問題，中國在什么時候進入一個底部，我想知道，4萬億的投入對 拉動是否可以有作用？第二是房地產(chǎn)的含面復(fù)蘇是非到位，還有市場投資是否到位。如果這三個都實現(xiàn)會促進中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)在我們有9千億的保障性住房是有作用的，像當(dāng)時香港8.5萬套的住房，只是形式不一樣，我擔(dān)心9千億對房地產(chǎn)拉動是一個反作用。

　　另外，我們現(xiàn)在是否可以用Reits進入到保障性住房？

　　另外，從金融的角度來看，更多需要利用社會的力量和開發(fā)商的力量，他們有機會投入到這個過程中，不要把房地產(chǎn)商隔離在9千億之外，應(yīng)該由開發(fā)商主導(dǎo)這個事情，因為開發(fā)商建房肯定比政府要好，而且成本低。

　　孟曉蘇：我們先回答您前面的問題，就是關(guān)于中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，現(xiàn)在看到中國經(jīng)濟面對困難，什么時候復(fù)蘇我也說不清楚。上午我也提出來了，中國的經(jīng)濟復(fù)蘇還是房地產(chǎn)拉動，房地產(chǎn)還是走在中國經(jīng)濟復(fù)蘇的前列。為什么呢？因為我們看到中國經(jīng)濟面臨的問題就是市場萎縮，家電賣不出去，就是因為老百姓不買房子，如果買了房子，他們就會買電器和買家居，同樣，老百姓如果買了房子，才可以把鋼鐵水泥轉(zhuǎn)化成最終消費，如果房地產(chǎn)不復(fù)蘇，中國經(jīng)濟也不會走出低谷。

　　現(xiàn)在世界各國都研究這個題目，以前我們說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)作用，為什么會這樣呢？通過實際我們也認識到了，房地產(chǎn)業(yè)可以實實在在拉動實體經(jīng)濟。

　　第二個問題是關(guān)于Reits的問題，從我們提出建議到現(xiàn)在經(jīng)歷三年半的時間，不容易的，期間我們不斷呼吁，從過去大家都不懂，現(xiàn)在懂了，而且向有關(guān)部門建議。我們用排除法可以得出結(jié)論。

　　如果不用Reits，我們還有什么方法擁有廉租房呢？我們不像香港、新加坡的政府多年以來陸陸續(xù)續(xù)把廉租房建起來，而我們是耽誤了10年沒有建設(shè)，現(xiàn)在需要補課，一年3000億相當(dāng)于房地產(chǎn)的10%，最終還是靠房地產(chǎn)啟動，對房地產(chǎn)體系是非常有好處的。

　　最后，Reits應(yīng)該由有經(jīng)驗的房地產(chǎn)的企業(yè)搞，因為中國還缺乏這樣的管理機構(gòu)，包括信托公司也沒有做過，倒是房地產(chǎn)企業(yè)家和從業(yè)人員了解房屋，現(xiàn)在我們一方面也在推動，同時也組織了機構(gòu)在推動廉租房，我們已經(jīng)在一些城市做了調(diào)研，準備在發(fā)Reits的時候我們可以走在前面，爭取用我們實際行動，也可以為廉租房出一份力。

　　主持人：接下來聽一下王化先生有什么問題跟我們孟總溝通呢？

　　王化：孟總是我的師兄，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新這個問題也是我們一直以來都很關(guān)注的，今天聽了孟總的演講，我覺得很多地方是一個很有啟發(fā)的，上午的嘉賓談到一個問題，就是中國房地產(chǎn)金融出路在在哪里？這幾年我一直研究這個問題，我覺得中國的房地產(chǎn)金融不應(yīng)該走香港或者新加坡的路。

　　我們覺得，這里面更多要學(xué)習(xí)美國的制度安排，我們講創(chuàng)新首先要有制度安排，如果說美國的通過制度安排可以把中國的老百姓辛辛苦苦賺的美元外匯儲備用于美國建第二套和第三套房，我覺得這個制度非常厲害，而且中國地產(chǎn)商還缺錢，很多中國居民沒有住房，這是值得大家思考的問題。

　　我個人有一種感想，偶像坍塌之后，其他人看到自己偶像坍塌之后就知道了，美國人現(xiàn)在倒霉了，我們是做投資銀行的，美國一些銀行都改行或者不存在了，大家可能會覺得就這么一回事。

　　從美國經(jīng)濟這一塊來看，房地產(chǎn)的制度安排是非常值得我們借鑒的，這里面至少有兩個方面。

　　第一、現(xiàn)在我們抵押貸款形成的資產(chǎn)都是放在銀行里面，如何把這一塊的資產(chǎn)迅速正常化，使它變成可流動，這是一個非常大的問題。

　　第二、剛剛孟總講到用Reits的辦法募集社會資金支持房地產(chǎn)的發(fā)展，這一個是非常重要的。

　　從我們角度來講，我們參與到國內(nèi)的事情當(dāng)中去之后，我們也在探討如何用Reits這個手段與房地產(chǎn)商結(jié)合在一起，利用現(xiàn)在的制度框架做一些制度性的安排，所以我還是那句話，師兄對我是非常有啟發(fā)。

　　孟曉蘇：感謝王化學(xué)友的評價。

　　主持人：謝謝這位評論者，接下來再聽一下鐘德堯?qū)γ舷壬难葜v有什么看法？

　　鐘德堯：我想問您，現(xiàn)在中國現(xiàn)在是一個什么市場。打一個比方來說，我覺得新加坡做得很好，因為政府支持，他們是滾動式的，而且退出機制也很好，他們提出的價錢是不過分的，股東是有錢賺的，因此，他們的經(jīng)驗是我們需要學(xué)習(xí)。

　　另外一個情況，在香港方面，我覺得他們的Reits比較差，因為我們沒有很大的監(jiān)控，變成很多開發(fā)商認為Reits是一個退出的機制，政府給的點數(shù)很低，在這個時候，我們打算如何監(jiān)控它，讓中國的Reits健康發(fā)展。

　　孟曉蘇：這個問題提得很有道理，Reits在全世界是一個商業(yè)組織，是一個基金，不是政府的財政，但是從亞洲地區(qū)來看，起步一般與政府的目標是一致的。

　　譬如在新加坡來看，是由一家國有控股公司發(fā)行的，有三支，之后回籠了大量資金，而香港也是政府的資產(chǎn)，350億的錢都拿回來了，我看到香港其他一些Reits下跌了50%，但是有政府背景的只下跌5%。

　　中國要做Reits的話，就需要與政府結(jié)合，把解決廉租房的問題通盤考慮在內(nèi)，如何解決這些資金，如果廉租房所有資金僅靠銀行貸款持有是不可以的，因為信息也不低，還需要換本，有沒有機構(gòu)可以自己出大錢，是有的，其實就是有Reits，這是一個現(xiàn)實的道路。

　　Reits不僅是廉租房，還有很多很好的商業(yè)物業(yè)，最近國務(wù)院準備批，還有把原來很多的商業(yè)物業(yè)準備做，可見中國做Reits還是有很大德尚也基礎(chǔ)。

　　由于我們有別人的經(jīng)驗，屬于后發(fā)優(yōu)勢，所以我認為監(jiān)管問題在中國不是大問題。

　　鐘德堯：很多人認為Reits是一個富人游戲，等于先有錢做出來才可以，具體到我們這些開發(fā)商的話，具體如何要做呢？

　　孟曉蘇：第一要重啟房地產(chǎn)抵押貸款，搞活市場，第二就要繼續(xù)推動傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品，這些對于中國房地產(chǎn)市場來說，是拿來就可以用的。

　　主持人：接下來，我們請出下一位年度演講嘉賓，中國房地產(chǎn)業(yè)副會長兼秘書長朱中一先生，他演講的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢以及任務(wù)”

　　朱中一：各位嘉賓下午好！房地產(chǎn)的問題是大家現(xiàn)在最關(guān)心的問題，講房地產(chǎn)的形勢不是很好講的，因為與大家是息息相關(guān)的，就社會上評論來說，對房地產(chǎn)市場要求得比較多，一講房價的時候，老百姓都覺得比較高，但是客觀方面，我們是需要肯定房地產(chǎn)這些年取得的一些成績。

　　尤其明天12月18號是一個值得紀念的日子，30年前的12月18號是改革開放拉開序幕，也是十一屆三中全會開幕的日子，房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟改革也拉開了新的歷程，我們經(jīng)濟發(fā)展是取得巨大的成績，在這個成績里頭，包括廣州、深圳為這個行業(yè)發(fā)展探索提供很多寶貴的經(jīng)驗。

　　同時，我們確實需要看到，這些年來我們可以看出，這個行業(yè)依然是關(guān)注度最高的行業(yè)，問題也確實存在，包括一開始講的房價問題，市場供應(yīng)機構(gòu)問題，市場不規(guī)范問題和保障制度問題。

　　特別是去年四季度以來，尤其是今年下半年以來，由于受房地產(chǎn)本身規(guī)律的影響，再加上國際國內(nèi)經(jīng)濟的影響，消費觀望，市場持續(xù)低迷，銷售量明顯下降，投資信心不足，土地擱置面積，完成土地開發(fā)面積和新開發(fā)面積明顯減少，企業(yè)資金緊張，不少企業(yè)負債率在提高，拖欠工程款的問題在不少地方也已經(jīng)突顯出來了。

　　我自己感覺到現(xiàn)在房地產(chǎn)暴露出來的問題是前些年房地產(chǎn)市場問題的疊加，當(dāng)然，這也與國內(nèi)國際的宏觀形勢有關(guān)系，如果沒有前兩年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，包括去年第二套放貸的政策，可能現(xiàn)在的問題還會更多一些。

　　為了應(yīng)對國際危機快速蔓延和世界經(jīng)濟發(fā)展減速的影響，今年7月份以來中央地方政府在保障和擴大內(nèi)需做和很多措施，緩沖房地產(chǎn)下滑的趨勢。

　　例如像北京、上海、南京、等等城市，12月份的成交量有回暖的跡象，但是我們必須認識到今后幾個月不確定因素仍然很多，消費者的降價預(yù)期和開發(fā)商的促銷活動也可能還有一個拉鋸的過程，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力依然很大。

　　明年的房地產(chǎn)形勢不外乎與外面的影響有關(guān)系。

　　關(guān)鍵性的因素有兩條。

　　第一、看政策的趨向。我覺得中央政府和地方政府已經(jīng)出臺了不少措施，我估計可能在不太長的時間內(nèi)還會出臺一些鼓勵制度性消費，改善性消費的政策，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是利好的。政策環(huán)境是向利好的方向發(fā)展。

　　第二、需要我們樹立信心，努力配合和協(xié)調(diào)。包括開發(fā)商要積極呼應(yīng)、合理定價，居民要理性消費，媒體要客觀報道，正確引導(dǎo)。

　　這個我也客觀地說一下，最近一些媒體，包括廣州的媒體報道失真的問題不少，有一些話我沒有說過都報道出來了。有一段話我講的，有一段話我完全沒有講過，上一次也有一個報道，說獨家采訪我，但是報道失實。

　　我是房地產(chǎn)協(xié)會的，不可以對地方政府是政策說三道四的，房地產(chǎn)協(xié)會7月14好形成給國家發(fā)改委的提綱，我們當(dāng)時回報的建議和現(xiàn)在地方出臺的政策基本上溫和的，我們怎么會說三道四呢？這明明是胡說八道。這些是亂說的，但是有一些媒體就信了，信了就去轉(zhuǎn)載。

　　所以，房地產(chǎn)是否可以健康發(fā)展有兩個因素。

　　第一、政策的趨向。中央政府、地方政府的趨向。

　　第二、需要和各方面的配合，包括開發(fā)商、消費者、媒體的客觀報道和正確的引導(dǎo)。

　　接下來，房地產(chǎn)的健康問題以及企業(yè)怎么樣的改變問題，現(xiàn)在我說這個題目20分鐘是不夠的。

　　首先說一下促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展若干問題的看法。

　　房地產(chǎn)依托投資和消費，在當(dāng)前出口明顯下降的情況下，房地產(chǎn)對穩(wěn)定國民經(jīng)濟起的作用顯然是很大的，為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我剛剛講了，從7月份以來，我們就向發(fā)改委和建設(shè)部提出了一些建議，最近一次是7月27號發(fā)改委通知我們?nèi)ラ_一個會議，我們提出了4個建議。

　　第一、就是建議政府能否對住房情況進行普查，科學(xué)提出出年度規(guī)劃和5年規(guī)劃，確保房地產(chǎn)投資特別是住宅投資的規(guī)模，現(xiàn)在住宅投資的規(guī)模比較小，這個投資規(guī)模影響國家固定資產(chǎn)投資，也影響一系列的措施。

　　第二、保持住宅保障與商品房市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。住房保障是9千億，但是如何協(xié)調(diào)發(fā)展特？我們覺得目前房地產(chǎn)市場中小套型中低價位的房子比較多，90平方米的房子也開始積壓了，如果再加9千億，整個市場份額有存在一個積攢的問題，是否可以用政府的辦法解決經(jīng)濟適用房和廉租房，價格需要跟開發(fā)商協(xié)商，用政府收購房子的辦法解決，使市場可以健康持續(xù)發(fā)展。

　　第三、希望采取降低稅費、支持信貸的措施繼續(xù)鼓勵支持居民合理制度性的需求和改善性需求，涉及的人群是比較多的。

　　第四、按照特別對待，對符合產(chǎn)業(yè)政策的項目在信貸上繼續(xù)給予支持，同時房地產(chǎn)所得稅的預(yù)征建議調(diào)整。

　　以上是我們在發(fā)改委會議上提出四點的建議。

　　從產(chǎn)業(yè)上看，我們覺得如果要保持房地產(chǎn)健康發(fā)展有幾個問題需要研究的。

　　第一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的發(fā)展相協(xié)調(diào)，因為大家都知道，前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展與城鎮(zhèn)快速發(fā)展有關(guān)系，我們也建議，我們城鎮(zhèn)化到2010年進入快速發(fā)展，即使房地產(chǎn)進行短期調(diào)整，長期還是看好的，但是如何保證城鎮(zhèn)化規(guī)模和制度是一個非常重要的課題，這個課題我在2005年的時候參與課題的研究，當(dāng)時我們建議每一年增長0.8%，但是根據(jù)實際情況可以改變增長速度有所不同。但是全國增長0.8%比較合理，所以在國家“十一五計劃”當(dāng)中，希望5年以后增長4%，但是實際上是相差得比較大的。

　　今天上午舉了一個例子，深圳和東莞從去年第四季度以來，房價下跌得很厲害，銷售價下跌得很厲害，當(dāng)時國際金融危機還沒有來，金融風(fēng)暴還沒有來，這與外部環(huán)境一點關(guān)系也沒有，為什么下跌呢？就是是由于房價上漲過快，上漲得很快的話老百姓就買不起了。

　　當(dāng)時深圳常住人口只有3、4比萬，流動人口達到一千多萬，東莞常住人口達到2百多萬，當(dāng)流動達到7、8百萬，人口大量剩余的時候，市場必然會這樣，所以不要考慮金融危機、金融風(fēng)暴的問題，這與金融危機沒有什么關(guān)系的。當(dāng)然事實上也有一點關(guān)系的，但是這個關(guān)系不是主要的矛盾，主要矛盾是怎樣科學(xué)地預(yù)測城鎮(zhèn)化的進程。

　　現(xiàn)在我們流動人口是一億三千萬，進城和流動人口是10：1，如果做不好的話就為房地產(chǎn)增值需求帶來了假象，給我們的預(yù)期帶來的假象。所以我們一定要研究房地產(chǎn)發(fā)展和小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律性，提出一個合理的指標，保持一個合理規(guī)律。

　　第二、說一下商品房市場和住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。人人都有房住，這是聯(lián)合國提出的目標，但是人人都有房不等于是人人都買房，即使不少發(fā)達國家也有30%的人租房的，現(xiàn)在我們租房率比較高，主要是借助于房改，所以現(xiàn)在我們國家房子保有率是30%多，我們透視看到在住房保障問題方面，我們對真正貧困家庭的解決不是很好，這些方面需要繼續(xù)加大力度，在這些方面地方政府需要作為長遠性的工作來抓。

　　第二個觀點就是住宅地產(chǎn)要和非住宅的地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第三個觀點就是住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是大城市，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等等需要有一個協(xié)調(diào)發(fā)展。
    第四個問題，在目前情況下，我們繼續(xù)推動發(fā)展二手房市場和租賃市場，尤其是在現(xiàn)在，我們控制房到4月份已經(jīng)到1億3千萬平方米，這些如何消化，如何發(fā)揮質(zhì)量的作用也是一個大問題，因為隨著城鎮(zhèn)化越來越推進，現(xiàn)在土地資源越來越缺少，未來新建房子的規(guī)模不可能像前幾年那么大，新房子的規(guī)模少，存量房的市場就需要發(fā)展，這種關(guān)系需要處理好，這是第二個問題。

　　第三個問題，積極貫徹節(jié)約型，環(huán)境友好型社會的要求，大力發(fā)展環(huán)保型的建筑，推動產(chǎn)業(yè)化，進一步提高社會居住的質(zhì)量。因為這一次政府提出保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)，一個是轉(zhuǎn)變增長方式，另外一個是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變增長和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在我們這個行業(yè)就是推進住宅產(chǎn)業(yè)化，這個在行業(yè)內(nèi)大有文章可做的，必須要落實。
     
    第四方面問題就是一定要加強和改善宏觀調(diào)控與發(fā)揮市場機制作用，要相互促進，這里面有幾個問題，作為中央政府是否應(yīng)該把主要的精力放在制訂方針政策，發(fā)布信息公告，而且要理順地方與中央財權(quán)的關(guān)系，加強與地方政府的聯(lián)系，作為地方政府，尤其在房地產(chǎn)應(yīng)該要有所作為，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性強，要因地制宜，今年在7月份我們給國家建議里頭，其中最重要的，我們就牢牢抓住這一條，當(dāng)時給主任的匯報就牢牢抓住這一條。其他文件基本貫徹了，其他思想沒有貫徹，國家應(yīng)該統(tǒng)一出臺政策穩(wěn)定地方房地產(chǎn)的市場發(fā)展。

　　第三點房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地市場的規(guī)范，所以我們就需要改革土地的使用制度和土地的分配比例。因此，地方政府短期的行為需要做好土地比例分配。

　　第四點就是有關(guān)市場的微觀行為，譬如一些戶型、面積比例等等方面應(yīng)該交給地方或者企業(yè)決策。

　　第五在城鄉(xiāng)地區(qū)主要城鄉(xiāng)政府統(tǒng)籌規(guī)劃，例如一些把土地統(tǒng)一出讓，一方面可以用于小城鎮(zhèn)的建設(shè)，一方面支付農(nóng)民的保險金和養(yǎng)老金，農(nóng)民也很高興。

　　第五，我們覺得應(yīng)該嚴格把握房地產(chǎn)市場的準入門檻，提高房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量，鼓勵企業(yè)做大做強，我們的房地產(chǎn)企業(yè)很多，有5、6萬家，即使前十強的企業(yè)，在完成開發(fā)投資方面，在06年是5%左右，在07年基本上占6.2%，占的份額很少，我們覺得市場機制應(yīng)該有一個優(yōu)勝劣汰的機制，所以，企業(yè)的兼并組合當(dāng)然是自愿的。但是這個趨勢是難免的，因為房價有上漲有下跌，這都是市場的行為。

　　國務(wù)院還專門提出了并購貸款，這說明中央企業(yè)已經(jīng)考慮到企業(yè)的兼并重組問題。

　　第六方面是房地產(chǎn)的有關(guān)政策需要不斷完善，有關(guān)政策  包括三類政策。1、以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策。2、制訂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，因為房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該有一個產(chǎn)業(yè)的政策，這個政策應(yīng)該明確我們的目標是什么，怎么樣發(fā)展環(huán)保型的住宅，怎么樣推進住宅的產(chǎn)業(yè)化，怎么樣使住宅產(chǎn)業(yè)和非住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等等很多。3、怎么樣進一步加強和完善宏觀調(diào)控的問題，我認為前兩個政策是基礎(chǔ)性的，宏觀政策就是在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)防問題制訂的預(yù)測，是可以短期調(diào)整的。現(xiàn)在很多人有不同的看法，認為市場的問題應(yīng)該由市場去規(guī)范。

　　現(xiàn)在到金融危機過來的，歐美國家都出來救市，這說明政府干預(yù)市場，在資本國家都形成共識了。

　　現(xiàn)在需求旺盛了，應(yīng)該增長供給，現(xiàn)在給人們印象是比較緊張的，一緊張房價就高了，如果穩(wěn)定放假了，一方面就需要穩(wěn)定地價，土地要招標化，土地價格越來越高，穩(wěn)定房價談何容易，這是一個調(diào)控目標和預(yù)期相一致的問題。

　　同時，還需要發(fā)揮政府的聯(lián)動機制，實際上土地、金融、財稅的政策不完全一致的。

　　還要根據(jù)宏觀經(jīng)濟的變化，適時適度調(diào)整宏觀政策，提高宏觀政策調(diào)整的效果。

　　這一次中央工作會議提出的要求是一樣的，我們制度要不斷創(chuàng)新和完善，改革需循序漸進，處理好改革與發(fā)展的關(guān)系。

　　接下來我對企業(yè)提出幾點要求。

　　第一、順應(yīng)形勢，遵循市場本身的規(guī)律，從這里研究，更多從自身企業(yè)管理上找原因，主動轉(zhuǎn)型。

　　第二、注重堅持兩個理念，防范三種風(fēng)險。兩個理念就是一定要科學(xué)發(fā)展的理念，前幾年很多企業(yè)是盲目發(fā)展，跟風(fēng)發(fā)展的。第二個理念是我們一定要堅持擔(dān)負社會責(zé)任的理念。一個風(fēng)險包括一定要防止出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險，第二個要注意違約風(fēng)險，因為房地產(chǎn)企業(yè)與很多企業(yè)有合同關(guān)系，一違約就需要打官司，尤其拖欠工程款的問題，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)這個問題，農(nóng)民工已經(jīng)到當(dāng)?shù)卣?，這些問題一定要防范。第三個 就要注意防止違規(guī)風(fēng)險。這里最可能違規(guī)的就是預(yù)售款，預(yù)售款是對項目來說的，預(yù)售款違規(guī)的時候，項目不可以按期銷售，這也會引發(fā)社會的問題。另外希望提出三種能力，一個就是提高市場判斷能力，包括目前政府提高的發(fā)展中小套型的，包括發(fā)展經(jīng)濟適用房的問題，就企業(yè)來說，一定要承擔(dān)這個社會責(zé)任。
    第三、就要提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，住宅產(chǎn)業(yè)化水平和環(huán)保。因為現(xiàn)在的住宅來說，老百姓要賣高質(zhì)量，價格好的產(chǎn)品。第三個要增加成本核算和財務(wù)管理，這個問題在10月3號國務(wù)院確定的文件當(dāng)中，對信貸消費是支持的，對創(chuàng)新型經(jīng)濟是鼓勵的，企業(yè)要是從這些方面考慮和爭取。

　　最后希望我們企業(yè)可以用好政府現(xiàn)在出臺的大好時機，做好合理定價和提高銷售量，各個方面工作都做好的話，我們的企業(yè)可以在這一次調(diào)整當(dāng)中實現(xiàn)軟著陸。謝謝大家！

　　主持人：感朱協(xié)會精彩的言論，為我們房地產(chǎn)發(fā)展提供很好的建議，我想大家是表示感謝的！現(xiàn)在有請出今天最后一位演講嘉賓，他就是中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌先生演講。有請！

　　顧云昌：這20分鐘講什么呢？當(dāng)今房地產(chǎn)最關(guān)注的問題，我想還是圍繞泡沫來進行講的，現(xiàn)在大家都圍繞金融海嘯講，海嘯源頭來自美國，房地產(chǎn)泡沫是由于次貸形成的，是怎樣吹大，最后是如何破滅的呢？中國有沒有泡沫，會不會產(chǎn)生中國的情況，有了泡沫怎么樣辦？是把它破滅還是吸收，還是擠掉，圍繞這樣一個主題，在20分鐘還是講一個觀點，供大家參考。
    現(xiàn)在中國經(jīng)濟，世界經(jīng)濟都處于非常不確定性，也處于非常艱難的階段，有人說現(xiàn)在的危機是400年不遇的，甚至有人說是120億年才有一次的，也就是說比地球的生存時間還要長，好在 我們是很幸運的，我們沒有在海嘯中心點，我們是在邊緣。

　　現(xiàn)在全世界多在討論這個問題，就是區(qū)域杠桿化的問題，就是為什么有這個金融危機，就是金融杠桿產(chǎn)生的，次貸現(xiàn)在幾十萬億都進去了，事實上是杠桿化的作用，金融家都想如何去掉區(qū)域杠桿，這房地產(chǎn)的一個泡沫的問題。所以第一個問題是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題，也是我們大家最關(guān)心的問題。

　　什么叫泡沫？現(xiàn)在大家都知道，泡沫是一種虛假的東西，無中生有的東西，泡沫有啤酒泡，有肥皂泡，啤酒泡還可以喝一點，其他泡沫一破什么都沒有了，這泡沫產(chǎn)生實際說與我們樓市、股市是有關(guān)系的，因為股市真正概念就是資產(chǎn)價格虛長，價格脫離價值，這樣就形成一個泡沫。

　　房地產(chǎn)市場是很容易產(chǎn)生泡沫的市場，可以說全世界的經(jīng)濟沒有說沒有泡沫，但是拒絕大泡沫或者大泡沫的破滅，這樣是可以做到的。

　　我們看到臺灣、日本很多東南亞國家在97年、91、89年都出現(xiàn)過幾次房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以給我們感覺是，破滅是在樓市和金融機構(gòu)當(dāng)中提升的，想不到這一次金融危機出現(xiàn)在金融最發(fā)達，解決住房問題解決得最好的美國產(chǎn)生，這是大家想不到的。

　　我們國家從98年之后，國家房地產(chǎn)發(fā)展很快。

　　我們都希望實現(xiàn)三個目標，第一個就是不要出現(xiàn)泡沫，如果有泡沫了，房價漲太快大家就買不起了，所以大家就想去掉泡沫，大家買得起，從國家層面來看，老百姓是否買得起房政府是很關(guān)心的，但是和金融體系在一起的時候會形成金融的危機，這是亞洲一些國家和美國次貸危機都給我們這樣一個教訓(xùn)，所以我們時時刻刻要防止房地產(chǎn)泡沫的吹大和破滅。但是房地產(chǎn)的泡沫是很容易產(chǎn)生的，也是防不勝防的。

　　同時我們還有一個泡沫，就是對環(huán)境帶來的泡沫，事實上就是透支就協(xié)調(diào)泡沫了，我們深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，很多人現(xiàn)在套牢了，很多人都透支了，支付能力沒有了，就形成泡沫了，我們對環(huán)境、對資源過渡開發(fā)和透支，現(xiàn)在既要關(guān)注市場當(dāng)中的虛無的泡沫，還需要關(guān)注產(chǎn)品虛胖產(chǎn)生的泡沫。

　　現(xiàn)在我們保障性不足，我們保障性住房是有虛火的，還有產(chǎn)品的虛胖，還有就是保障放的虛位，現(xiàn)在中央出臺政策了，民生工程和保障性工程就是為了解決住有所居這個目標。

　　譬如說廣州的例子，我看過廣州市長回答記者問一段話，廣州前段時間房價比較平穩(wěn)，當(dāng)記者問市長經(jīng)濟型實用性住房怎么做的，廣州市長是這樣回答的：“請問什么是經(jīng)濟型住房”，他說廣州市現(xiàn)在的價格不需要經(jīng)濟型住房，現(xiàn)在是不可以講這些話了，因為現(xiàn)在經(jīng)濟型住房大量發(fā)展的，房價低的時候，大家都買得起，廉租房是沒有市場的，這樣我們就不可以大發(fā)展了，所以說我們不可以出現(xiàn)“三虛”，經(jīng)濟保障房不可以虛掉，樓市不可以虛火，樓盤不可以虛怕，以實現(xiàn)我們的目標。

　　第二個問題講一下中國有沒有泡沫，中國的泡沫和美國的泡沫一樣，美國的泡沫是很大的，房價下跌了20%了，其實美國的房價不一定比我們高，美國原來的房價現(xiàn)在也不會太高，為什么泡沫破滅了呢？這與收入有關(guān)系，因為美國的收入大量可以分配給個人，但是國家的財政收入大量是政府的，個人沒有政治收入快，所以房價下跌與我們沒有太大關(guān)系，但這恰恰說明美國是有泡沫的，而且正在破滅，泡沫破滅帶來了社會的經(jīng)濟動蕩不安。

　　我們中國是否有泡沫呢？我認為多多少少有泡沫的，但是不一樣，可以分成三個情況，有一些城市泡沫不少，有一些城市有一定的泡沫，有的城市可能沒有泡沫，例如廣東梅州的房價是1900元/平方米，這是沒有泡沫的。

　　廣州、深圳的房子都有泡沫的，大家都說有的，都在擠泡沫，有一些城市沒有泡沫，其實泡沫怎么產(chǎn)生呢？其實泡沫的產(chǎn)生是供不應(yīng)求，為什么房價會上漲，價格上漲是供求關(guān)系決定的，前一段時間油價為什么這么貴，因為汶川加油，四川加油，全中國都在加油，油品的需求量大了，到處都再加油，這樣價格就貴了。

　　凡是需求大的地方房價就上漲得很厲害，為什么廣州的房地產(chǎn)價格以前的時候穩(wěn)定增長，為什么前幾年增長很快，是因為供不應(yīng)求，每一個城市都一樣，這是供求關(guān)系決定的，我們發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系當(dāng)中，如果供不應(yīng)求的時候，房價肯定會上漲的，上漲太快就產(chǎn)生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有兩類，一類叫做冷熱性泡沫，另外一類叫做病毒性泡沫，冷熱性泡沫 是供不應(yīng)求的時候產(chǎn)生的泡沫，而大部分需求是真實的，有效的需求，都是自住型的或者長期投資的，沒有更多的炒家在里面，這些泡沫往往是可以控制的，是冷熱型的泡沫。

　　什么是病毒型泡沫？我們看到兩種情形，就像香港、臺灣和深圳區(qū)別出現(xiàn)的一些情況，各位比我都清楚，是炒家炒出來了，一些人炒房子，賺錢很快，比什么都好，這些泡沫就是病毒性的泡沫。

　　香港泡沫破滅了，臺灣破滅了，甚至深圳的泡沫也破滅了，所以深圳的房價下降了很多，即使中國有病毒性的泡沫也是局部性的，如果全國市場都像深圳那樣就糟糕了。

　　我們客觀分析一下深圳的情況，原因是前三年沒有供應(yīng)土地，沒有建房子，三年后就供不應(yīng)求了，大家都投機了，很多人都炒一把，這個泡沫是有錢人炒作出來的泡沫，沒錢人就不可以投資的。

　　美國的次貸危機是另外一個泡沫起來了，就是沒錢人，窮人導(dǎo)致了這個泡沫，就是次貸泡沫，次貸泡沫也是一個病毒的泡沫。譬如我是一個次貸者，我收入又低，我又沒有工作和擔(dān)保，但是銀行可以貸款給那些人買房，零首付，本來是要借20萬的，銀行借了24萬，其實是沒有自付能力的，但是當(dāng)市場一變化，口袋一分錢都沒有，這個人就跑掉了，這些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有錢人炒出來的。美國的次貸危機是窮人沒有錢買房，沒有支付能力的人，貸款之后產(chǎn)生出來的泡沫，這種泡沫是很嚴重的，也是很致命的。

　　所以，我們一定考慮有效的支付能力，房地產(chǎn)市場，一個叫購買能力，一個叫支付能力，購買能力是可以用自己的錢，也可以是別人的錢，買得起房子，通過金融的杠桿化，只有100萬本來只可以買一套，但是買了四套，20%首付款就夠了，80%向銀行借就可以了，因為有一些可以進行按揭，房價炒高了，原來是一套房，現(xiàn)在是四套房，增長了需求，市場供不應(yīng)求，泡沫就起來了。

　　次貸也一樣，人們是沒有一分錢，但是仍然要他們買房子，這個泡沫就起來了。所以支付能力和購買能力是兩個概念。

　　購買能力是金融幫助人們杠桿化敲動起來的，是杠桿化吹大的泡沫，而個人支付能力是零，支付能力只有一套，結(jié)果買了四套，泡沫就出來了。這就是我最近在思考的問題，美國樓市和中國樓市的共同點，不僅是泡沫的問題，是整個經(jīng)濟的問題。

　　美國和中國的基本面不一樣的，所以我們在金融海嘯來的時候不要驚慌失措，我們需要看到金融海嘯的厲害，但是需要看到我們和美國不一樣，我們基本面不一樣，美國明年是零增長，而我們明年是保持8%的增長，美國每個人欠國債平均很高，我們中國還有很多錢存在銀行里面，我們流動性資金很充裕的。種種跡象于美國不一樣。

　　另外，中國和美國房地產(chǎn)發(fā)展階段不一樣，美國到現(xiàn)在已經(jīng)飽和了，人均是80平方米，他們還蓋很多房子，泡沫很容易起來了，而我們現(xiàn)在是人均是20平方米，更重要是城市化，以后還有很多人買房，還有很大的開發(fā)量的，我們還有很大的發(fā)展空間。

　　更重要的是消費模式不一樣，美國是透支型的，美國人賺錢不多，用錢很多，賺一倍錢，花兩倍錢，他們是向其他國家借錢買房子。我們是小泡沫，而且完全從銀行里面借錢的，我女兒想問我借錢買房子，因為很多美國人賣房子，在美國的中國人買房子，因為消費觀念不一樣，我們有相信，我們不是沒有一分錢的，香港有一些樓盤出來一售而空，廣州11月份的銷售額上去不少。

　　所以，如果我們政策對路，價格合理的話，發(fā)展還是比較好的，經(jīng)濟型不是光靠吹的，光說不行的，中國樓市不是美國的樓市，盡管中國有泡沫，我們的泡沫是冷熱型的泡沫，美國的泡沫是病毒性的泡沫。

　　我們可以運動一下，喝一些涼茶就可以好了，別人的病毒需要打吊針的，所以我們覺得我們是有信心的。

　　泡沫是否可以軟著陸，泡沫就是吹起來的，在房價拼命往上漲的時候，透支的，超支的很多，在2007年中國的市場是很亢奮和不理性的市場，一些開發(fā)商集體犯錯誤，地價很高，他們拼命地買地，老百姓拼命搶房子，政府地價越來越高了，大家都有一點頭腦發(fā)熱了，是非常發(fā)熱。

　　現(xiàn)在這個情況下，我們的銷售量提前釋放，不僅把07年的房子賣光了，把08、09年的房子也提前賣掉了。

　　房價也是這樣，所以現(xiàn)在房價要回落了，銷售要下跌，這是必然的，很多人問我，包括有一些領(lǐng)導(dǎo)問我，讓房地產(chǎn)開發(fā)商痛痛快快降價，一下子降到底就很多人買了，我問他們什么時候才是底，降到底也許都沒有人買，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個硬著陸和軟著陸的問題，所謂軟著陸就是市場、交易量和消費量穩(wěn)定，房價也是穩(wěn)定的，交易量穩(wěn)定，不要大起大落，這是軟著陸，這對經(jīng)濟是一種保護和穩(wěn)定。

　　我們是有時間的，我們用時間換空間，用收入增長的時間替代房價過去的虛漲。

　　到此為止，謝謝大家！