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　　由觀點機構(gòu)主辦的“城市觀點論壇中國行2008年度論壇”2008年12月17日上午在廣州隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點網(wǎng)對論壇進行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實錄。

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（1）

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（3）

　　直播：城市觀點論壇中國行2008年度論壇（4）

　　主持人：接下來是論壇的主旨演講時間，演講嘉賓是星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士。

　　題目是：價值平臺的創(chuàng)新與品牌戰(zhàn)略突圍。

　　梁上燕：各位嘉賓，樊綱先生，陳淮先生，還有孟曉蘇先生，還有媒體朋友，很高興參加今天這樣一個聚會，讓我們相聚在百年名校中山大學(xué)，在這里度過美好的時光。看到臺下的掌聲，我想這已經(jīng)是久違了，大家很高興，這個場面已經(jīng)很少見了，在99年1月份的時候推出一個大盤，一個月賣出3000多套，達(dá)到15億，當(dāng)時媒體評論是“中國十大明星樓盤”，今天很多開發(fā)商聚集在一起，以前大家連續(xù)三年都來中國取經(jīng)。

　　從2001年開始，星河彎在華南板塊推出之后，當(dāng)時提出綜合樓市看廣州，廣州樓市看華南，華南樓市看星河灣，那時候掀起中國第二輪學(xué)習(xí)潮，2002、2003年各地風(fēng)風(fēng)火火進行大盤開始了，很快地，10年又過去了，又重新回到熱鬧，大家非常想有一個交流的空間，我覺得特別感謝今天的主辦方--觀點，提供這樣一個平臺給大家碰撞和交流。

　　今天我是代表華南開發(fā)商同行進行這個演講，大家剛剛問好幾個專家問題是營銷如何突圍，企業(yè)怎么辦，所以我就講戰(zhàn)略品牌的突圍。

　　大家可能比較關(guān)心，所有的經(jīng)濟形勢大家可能都清楚了，在這一場危機，包括紅色資本家，中信的榮智健家族也碰到重大的問題，這是很少見的，在這個風(fēng)暴中如何可以贏呢？可能在過去幾年可以贏是不成問題的，當(dāng)時我們在北京拿不到狀元之后，我們就走路來廣州了，我們以南派開發(fā)商身份進入北京，當(dāng)時我們不是在北京，但是在北京還獲得高端樓盤的冠軍，但是08年可以嗎？這就需要思考了。

　　很多同行說過去都不錯，昨天晚上11點多了，還有很多北京，廣東的朋友打電話說最頭疼是有多少企業(yè)明年會倒閉，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我們是否沒有路可走呢？在這里，我覺得可以跟大家分享幾個好消息。

　　大家最熟悉是廣州星河灣，從雷曼兄弟剛剛倒下來兩個月，星河灣推出星河灣6號，結(jié)果在11月6號正式開盤到現(xiàn)在60天成交8.5億，簽約6多億，全國的同行媒體可能都不相信的，因為在這個行駛中，哪還會有明星盤呢？我也想跟大家分享一下。作為北京星河灣剛剛在11月7號拿到國際房地產(chǎn)大獎，在北京很多同行問我為什么不宣傳，我說國內(nèi)很多人不知道這個獎項，他們說在國外工作過都知道這個獎項，美國經(jīng)常轉(zhuǎn)播這個頒獎。

　　在當(dāng)時展示的時候，我們獲得亞洲最佳公寓，很多國際媒體都在轉(zhuǎn)載，參與這個展示有4000多個項目，90多個國家參與，評委都是英國議員各個級別的人，我們不可以接觸評委的，過去我們也拿很多獎，但是我自己最看重是這樣一個獎，因為全場只有4個中國人，之后都是非洲區(qū)，英國區(qū)，阿拉伯區(qū)歐洲區(qū)、英國區(qū)等等，只有亞洲區(qū)了太平洋區(qū)結(jié)合在一起，當(dāng)時還有澳大利亞的黃金海岸，新加坡的項目和臺灣項目等等，最終是以中國的星河灣作為代表項目參加這樣一個頒獎。

　　國際頂級的頒獎現(xiàn)場是很簡單的，大家可以看一下PPT。

　　最終，我把這個獎杯分成“297英鎊加業(yè)主支持加星河灣8年努力就等于這一份成就榮耀”，我們沒有資格左右評委，但是我們贏得這個獎項，是世界真正的獎項，所以這個獎屬于我們星河灣，也屬于我們的同行，

　　之前，黃文仔獲得“中國30年十大風(fēng)云人物”，昨天晚上頒獎的“《南方日報》廣東改革開放30年標(biāo)桿企業(yè)”，包括美的，廣之旅等等很多品牌，我們和這些企業(yè)被評為“標(biāo)桿企業(yè)”，這也是值得同行之間共同去分享的。

　　這個是北京星河灣，過去說是北京星河灣去開發(fā)，現(xiàn)在我們是說北京星河灣，北京的同行已經(jīng)不接納在北京拿不到狀元就走到廣州的說法，因為在華南有富力，合生創(chuàng)展等等一大批企業(yè)在，孟總說中房是高品質(zhì)，低價值，而我們星河灣一開始是做高價位，高品質(zhì)，一直走這條路，一直只做兩個盤，今年我們開了六個盤，在07年，面粉比面包貴的時候，所有同行拿土地的時候，我們沒有拿一塊土地，所有土地都是在過去這么多年細(xì)耕慢作。

　　8年來，中國100多各城市當(dāng)中有很多模仿的產(chǎn)品，我們星河灣沒有輸出品牌，我們只做兩個盤，但是今年別人在問明年怎么辦的時候，我們做了6個盤，上海一個400米，一個800米的盤在開，還有北京星河灣，還有山西和北京的，這些同時在發(fā)展。

　　最值得分享的是，在樓市不明朗情況下，北京星河灣認(rèn)購金額超過26億，簽約24億，原來去年8月份開盤的是30000元/平方米，到10、11月我們均價是32000多/平方米，這是08年不用降價的，為數(shù)不多的盤。

　　這個時候，不降價如何贏呢？過去三年贏的不是英雄，現(xiàn)在沒有降價才是英雄，這也是我需要跟大家分享的。除了北京星河灣沒有降價，反而是升的，我們廣州星河灣第一天認(rèn)購是8.5億多，是將近8、9億的銷售。

　　我們可以看一下星河灣推出一系列的情況，這個是《信息時報》前幾天登出11月樓市冠軍，銷售面積1600多平方米(PPT)，這是星河灣的6號，跟第二名總的銷售金額是相差20多倍。

　　剛剛分享是北京和廣州的業(yè)績。

　　接下來分享與房產(chǎn)沒有關(guān)，但是很重要，這一個是12號軒尼詩第八代傳訪華他們選擇了星河灣，他們的酒賣得很貴，他們說選擇是藝術(shù)生活化，生活藝術(shù)化，生活藝術(shù)化。以前我們的房子只有四面墻，還有一些小區(qū)，可以打羽毛球，之后，中國的樓盤質(zhì)量不斷改變，2006年我們星河灣說品質(zhì)地產(chǎn)，現(xiàn)在開始我們叫品味，品質(zhì)到品味是一字之差，但是這是給我們帶來是十年的變化，十年的支撐，讓我們可以出與世界對話的產(chǎn)品。

　　所以，這樣一個歷史品牌選擇了星河灣，他們讓我們業(yè)主跟他們交流，（PPT）。這個是軒尼詩第八傳傳人，他們?nèi)蜓舱沟谝徽揪褪沁x擇北京星河灣，這與這個品牌是匹配的，我們希望借助這個平臺讓軒尼詩為中國更多富裕階層接受的項目。之前，北京星河灣是做了很多這樣的派對，在北京已經(jīng)做了500多場的派對，為什么社區(qū)可以成為國家交流的地方呢？北京星河灣的圖片當(dāng)中，包括100多個國家，過去他們在中國大飯店舉行派對，但是之后選擇了星河灣，同時，過去3年，很多國外大使都選擇星河灣進行派對，業(yè)主可以跟他們近距離交流。

　　我們?yōu)槭裁纯梢酝粐兀科鋵嵈蠹叶济靼孜覀冃呛訛骋恢币詠矶贾牢覀兪潜?ldquo;舍得、用心、創(chuàng)新”的理念，我們不斷刷新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，像打造勞斯來斯一樣品質(zhì)的值得珍藏的產(chǎn)品。

　　一直從廣州星河灣到北京，我們用變化的是風(fēng)格，不變的是名字，給兩個城市創(chuàng)造兩張不同凡響的名片，我剛才說的是社交社區(qū)可以成為國際交流的平臺，還有成為名士的名片，這是我們一直在做的，我們是以后來者的心態(tài)做永遠(yuǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，在這個過程中不斷創(chuàng)新，讓品牌不斷提升，從而讓它在整個大市場中，在逆市當(dāng)中不斷突圍。

　　大家看到這個都很熟悉了，（PPT），這個交樓標(biāo)準(zhǔn)是我們不斷挑戰(zhàn)自己，從2001年開始，我們不斷闖開與同行交流，曾經(jīng)有很多總裁去交流。

　　今天我們講宏觀，我也不講星河灣的品質(zhì)，因為8年來大家都很熟悉了，大家看一下這是一個門，只是厚了兩公分的大門，但是一把門去到什么概念呢？這是德國的工藝，但是是意大利的設(shè)計，我們是生活的藝術(shù)化，藝術(shù)的生活化，把實用主義和藝術(shù)結(jié)合到完美的程度。

　　這是我們8年來做的星河灣產(chǎn)品，（PPT）看到這些所有的交樓標(biāo)準(zhǔn)，看到這些所有中國標(biāo)準(zhǔn)，包括這些園林，這些園林雖然很多，在廣州有這樣的10個園林泳池，每一個業(yè)主經(jīng)過批準(zhǔn)都可以進去，但是關(guān)鍵是在北京的星河灣，孟總也去過，當(dāng)時接觸很多世界財團專家都去過，在500多場接待全世界的嘉賓當(dāng)中，他們都很驚訝，他們問我們這真的是在北京嗎？這說明我們是城市的名片，就是在冬天，我們?nèi)匀挥蟹浅０舻木G色，這是在廣州的園林，這是在北京的星河灣（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，沒有水，但是這個魚塘（PPT）把每一滴雨水都收集，這個綠化是北京從來沒有試過的，為什么呢？因為北京到冬天千年來沒有綠化呢？是因為土結(jié)冰了，不是零下15度，不是因為土干死了，因此我們把星河灣每一寸土地改良了，有了這些土地，冬天也可以有綠色，是真正跟嶺南的結(jié)合。

　　大家知道買石頭不貴，運石頭不貴，但是把石頭運到那個地方就很貴了，這個是我們老板做第一個大盤的時候就立定，8年前我們要做就做到給城市留下一個責(zé)任和景觀，所以世界的專家都認(rèn)為廣州也有這么好的規(guī)劃。

　　除了硬件的部分，其實真正的創(chuàng)新在哪里呢？在過去一年的業(yè)績當(dāng)中，是在社交價值的創(chuàng)新，因為我們不僅為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活社區(qū)和房子，更重要我們打造一個世界級的平臺。譬如星河匯這是一個很好資源整合的平臺，為業(yè)主整合很多的資源。

　　這10年來，大家可以看到不同的星河灣，在房子、水和石頭之下是否有不同，從歐盟主席、盧森堡的首相、英國的首相等等外國領(lǐng)導(dǎo)造訪已經(jīng)有很多次，達(dá)到500多場，歐洲大使他們把車開到里面的社區(qū)，在里面進行論壇，納斯達(dá)克論壇這樣的活動都很多。

　　最近有偶像的沙龍，整個奧運期間，北京的星河灣是作為北京的名片，讓星河灣接待貴賓，讓印度的開發(fā)商知道中國的房子與他們相差還有10年。

　　什么樣一個社區(qū)可以世界的一個平臺，是我們有一些很好的頂級品牌都在那里落戶，業(yè)主除了生活之外，更多有事業(yè)、修為等等的平臺。

　　在里面的小孩子在這個氛圍里面從小就可以接觸頂級的英超球星，他們的小孩子即使是小調(diào)皮，但住在那里都可以很快與社區(qū)融洽，成為一個小紳士。

　　我們可以看到國際大牌球星都過來，巴西最有名的教練和英國的球星都落戶在那里，這個是很好的平臺。

　　這個是過去的業(yè)主活動，我們是三個月舉辦一次，我們送出100萬的獎品不是星河灣送出的，是所有的品牌，包括奔馳、保時捷、LV等等品牌，因為星河灣開盤的時候，有9個品牌加入了銷售，他們在星河灣進行了銷售，他們在里面的國慶廠家銷售效果很好，他們覺得很驚訝，星河灣都在這些品牌進行跨界的合作。

　　這些是奔馳、寶馬的經(jīng)銷商，展示8天總共銷售16輛，我們是讓業(yè)主跟這些品牌有更多的互動，這樣的故事很多，我們相信世界的星河灣，中國的星河灣在世界任何一個社區(qū)是沒有的，我們品牌戰(zhàn)略的突圍在于是否可以把眼光得更高去創(chuàng)造自己的品牌，占領(lǐng)更高的市場，當(dāng)然，每一個產(chǎn)品都不同，我們當(dāng)年星河灣就是這樣一個原始的圖片，我們對這個進行改造（PPT），成為這樣一個樣子。

　　當(dāng)時是這樣，但是現(xiàn)在是做成非常美麗的春夏秋冬，也城市做了一張名片，業(yè)主的門前，秋天是荷葉，是紅葉，到冬天是非常美麗的雪景。

　　從廣州到北京再到上海，我們都可以贏，其實每一個地方有不同的人脈，我們在上海就更浪漫，更時尚，更摩登，北京是更大氣，更有文化的韻味，如果每一個項目都可以尊重當(dāng)?shù)氐娜嗣}和文化，這樣才可以做出很好的產(chǎn)品，有投資價值的產(chǎn)品，從而得到消費者的支持。

　　之后，我們希望把廣州的商業(yè)文化和北京的大氣，還有和上海的浪漫進行一個很好的結(jié)合，打造成星河灣的金三角，讓業(yè)主有很好地享受。

　　我們廣州星河灣6號銷售取得很好的效果，我們以往投放一個廣告25萬，現(xiàn)在有很多電話，但是現(xiàn)在情況下不太好，在廣告上，我們把這個廣告是做成軟新文，這個是《廣州日報》的廣告，我們需要做成企業(yè)的形象，雖然是硬推廣，是像過去一樣，做的是一個形象和企業(yè)的推廣，但是是軟文的推廣。

　　同時我們還有現(xiàn)場的大型招聘，從招聘廣告到營銷，這對營銷也是有很大幫助的，也可以取得很大的突破。

　　從招聘廣告到營銷、再到影視是一套的廣告思路，我們僅僅與市場結(jié)合打造產(chǎn)品，讓消費者感受到，過去是好酒不怕巷子深，但是現(xiàn)在是好酒還要勤邀客，現(xiàn)在路還是可以走的，還需要走，關(guān)鍵是如何找準(zhǔn)自己的定位，在星河灣，我們不希望把它打造成單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，我們要打造成中國最高端生活與社交的平臺，不僅是一面墻，希望與廣州實用主義商業(yè)結(jié)合，與北京的根深蒂固的傳統(tǒng)北方文化以及大氣結(jié)合，再結(jié)合上海兼容南北建筑文化的時尚摩登之地，我們希望星河灣是航空母艦，是一個大舞臺，我們可以在這里起飛，業(yè)主可以在這里對接的是全世界很多的品牌，只要是端口對接都可以結(jié)合在一起，心有多大，世界就有多大。讓我們在未來共同在這個行業(yè)冷冬天當(dāng)中共同互相烘托。

　　剛剛很多掌聲給到我們同行，希望這樣的分享應(yīng)該是堅持的，專家不應(yīng)該靠編的，應(yīng)該要學(xué)習(xí)，在美國大簫條之后，掀起起了大學(xué)習(xí)，當(dāng)時大家重新冷靜，今天應(yīng)該到了這個時候，希望不要再出現(xiàn)以前的情況，我們需要在旺盛的時候走得更高，走得更快，在這里祝賀大家在未來的09年，不管市場熱與不熱，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在這里希望可以與大家共贏，謝謝！

　　主持人：謝謝梁上燕女士的精彩演講。接下來是進行最后一個環(huán)節(jié)，是年度精英對話環(huán)節(jié)，這個主題就是本次論壇的主題“熊市當(dāng)中的房地產(chǎn)”。

　　我們有請主持嘉賓，還有對話嘉賓。

　　有請中房集團理事長孟曉蘇先生，還有資深財經(jīng)評論人士葉檀女士。

　　接下來是著名經(jīng)濟學(xué)家、央行政策貨幣因為會委員、國家經(jīng)濟研究所所長樊綱先生先生，還有著名經(jīng)濟學(xué)家，建設(shè)部政策研究衷心的陳淮先生，恒基兆業(yè)地產(chǎn)中國有限公司顧問田國強先生，廣州新城市投入控股集團董事長、香港科技大學(xué)工商碩士曹志偉先生，廣州云星集團、福建福晟集團總裁潘偉明先生，星河灣集團副總裁梁上燕，合富輝煌地產(chǎn)首席分析師黎文江，還有海爾熱水器中國區(qū)市場總監(jiān)李勝君先生，讓我們以熱烈掌聲請各位上臺就坐。

　　接下來時間交給孟曉蘇和葉檀女士。

　　孟曉蘇：在座都是房地產(chǎn)專家和房地產(chǎn)的成功企業(yè)家，應(yīng)該說樊綱先生，陳淮先生不僅在宏觀經(jīng)濟上很有造詣，而且也對市場進行了了解和學(xué)習(xí)，現(xiàn)在好了。在臺上的嘉賓包括非常了解香港和國內(nèi)市場的田國強先生，還有在國內(nèi)取得成功的企業(yè)家，包括曹志偉先生，潘偉明總裁、梁上燕總裁，還有非常了解廣東省市場的“廣州通”黎文江先生，還有受產(chǎn)業(yè)相連的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，海爾熱水器中國區(qū)營銷總監(jiān)李勝君先生。

　　我們今天談熊市下的房地產(chǎn)，現(xiàn)在整個中國經(jīng)濟形勢不好，甚至可以擴大到世界經(jīng)濟，這就是熊市，同時可以結(jié)合談房地產(chǎn)。

　　我們都看到房地產(chǎn)的急劇下滑，特別是在廣東這個市場上是重災(zāi)區(qū)，深圳房價下跌18%，廣州房價下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，這說明真正房價下跌是這些地區(qū)，我們各位都身陷其中。

　　現(xiàn)在也好，我們現(xiàn)在也不擔(dān)心老百姓哄搶房子了，從牛市到熊市變化過來也就是一年的時間，我們現(xiàn)在就需要想一下，我們的中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)怎樣會走到這一步呢？與世界金融海嘯有什么關(guān)系呢？在中國還會維持多久呢？這些問題，我們首先有請樊綱教授談一下。

　　樊綱：熊市不熊市我認(rèn)為有兩點需要談。

　　第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在調(diào)整的時候會矯往過正，泡沫越大，調(diào)整的程度越深，美國也是這種情況，中國也一樣的，哪一些地方過去很熱，現(xiàn)在就進入調(diào)整得越厲害了，如果以前平穩(wěn)，現(xiàn)在就平穩(wěn)，是相對的。

　　第二、熊市不熊市是一個相對感覺問題，如果大家把剛才孟總說的大家擔(dān)心搶房子當(dāng)成搶房子的狀態(tài)是不正常的，這個不是市場的正常狀態(tài)，這個不是市場的正常狀態(tài)，我們不是把那種狀態(tài)當(dāng)成正常的狀態(tài)，我們狀態(tài)是努力才可以賣房子，要過得很好才可以賣房子。

　　因此，“熊”的情況還不太深，我們需要進行調(diào)整，如果不努力的話，一直都不會好的，現(xiàn)在在市場不好的時候，我們比不是市場的情況，比的就是自己的盤子，自己是否可以做出像星河灣這樣的好樓盤來，做出好樓盤來，這個是很重要的，在熊市的時候需要多想這些事情。

　　孟曉蘇：國際金融海嘯和中國房地產(chǎn)目前的困境有什么關(guān)系？

　　樊綱：這個關(guān)系不大，中國房地產(chǎn)主要是我們自己的事，主要是這幾年有波動，現(xiàn)在進行調(diào)整。與國際上沒有什么關(guān)系，與金融危機的關(guān)系就是金融危機引起大家的恐慌，大家就保持一種觀望的態(tài)度。

　　孟曉蘇：還想問一下陳淮先生，雖然您說是代表個人，畢竟您了解的情況也很多。

　　陳淮（先生）：您問什么呢？

　　孟曉蘇：我們可以隨便聊。

　　陳淮（先生）：孟總說熊市了，我就想現(xiàn)在房地產(chǎn)真的是熊市了嗎？我曾經(jīng)想說過一個故事，一年以前老大拿錢買股票，老二買基金，老三買美元，老四買黃金，第五買了Q，老六買了期貨，老七投資石油，老八買了房子。這個過程中，這八個人里頭，誰最幸運呢？請回答。這和全世界的股市，債股、樓市，貴金屬市場以及大眾商品市場相比較，中國的房地產(chǎn)市場到現(xiàn)在為止仍然是最穩(wěn)定的，成數(shù)性最高的投資品市場。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在對金融海嘯的看法有三種，第一種是樂觀看法是V型，很快可以過去，兩年可以過去，第二種看法是L型，是需要比較長時間才可以過去，第三種看法是S型，認(rèn)為是持久的低迷。我們不說國際，您們說中國房地產(chǎn)什么時候可以走出低迷？誰回答都可以。

　　潘偉明：原來不敢買房子的，現(xiàn)在都買了，明年后年要等“魚兒”長大，我們現(xiàn)在做一線的房地產(chǎn)，現(xiàn)在開盤10層以下的好賣，尤其是2、3層的好賣，比較大面積也好不太賣，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好賣，現(xiàn)在我們做普通大眾化的，做普通的，大部分都是高層好賣，我98年開始做房地產(chǎn)，當(dāng)時96、97、98年到2003年都在徘徊，我估計這幾年會徘徊，但是價格會大跌，大跌的時候還需要看成本，06、07年買的地現(xiàn)在有一些需要保本，有一些虧本賣，不可能再跌，跌了就沒有人買地了，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)三、四年不會再買地，因為絕對沒有這么快走出低谷。

　　孟曉蘇：不會太久，廣州的房地產(chǎn)市場會是一個什么樣的形勢，需要問一下“廣州通”黎文江先生了。

　　黎文江：剛剛說廣州房地產(chǎn)下降了8.8%，但是從廣州國土房管局的數(shù)據(jù)上看是上漲了10%，國家發(fā)改委的數(shù)字不太清楚，是因為去年買房子大部分是投資者在買房，所以價格高了，今年是首次置業(yè)的人買房，他們選擇的價格不一樣。

　　另外，去年買的是城市中心區(qū)的高價房子，譬如在珠江新城，今年是低價位的房子賣得多。

　　最后，去年是在中心城區(qū)，今年是在外圍買的房子比較多。

　　所以，發(fā)改委的數(shù)字沒有考慮到投資者或者自居的平衡數(shù)字，所以他們認(rèn)為是下降了。是結(jié)構(gòu)上的下降，而不是整體樓市的降價，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上揚了10%。這是我個人見解，不一定對。

　　孟曉蘇：我們的房價可能真的沒有經(jīng)歷過大起大落，但是香港是經(jīng)歷過大起大落的，我們想請?zhí)飮鴱娤壬勔幌隆Ｏ愀郜F(xiàn)在的情況和未來的走勢是怎么樣的呢？

　　田國強：過去20年，香港經(jīng)歷過兩次熊市，最厲害是80年代，80年代主要是兩個問題，80年代房價最低的時候是1983年，83年面對兩個大問題，第一個問題是中英談判。1983年英國女首相在人民大會堂與鄧小平談完話之后走出來笑的一下，結(jié)果股票掉了。之后四年房價下跌了50%，當(dāng)時很多人移居到新加坡和澳大利亞，到1985年的時候就往上漲了，當(dāng)時是淡牛市，一直到1997年的時候，房價上漲得很厲害了。

　　舉一個例子，1983年我們賣了一套別墅，300平方米，價格是100萬，跟廣州周邊一些樓盤價格差不多，同一套房子在1997年3000萬，是30倍，所以香港房地產(chǎn)的泡沫是比國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的。

　　之后到了97金融風(fēng)暴，風(fēng)暴的時候，房價下跌到30%，這個數(shù)字還沒有停止下降。

　　孟曉蘇：這個數(shù)字我知道，董建華以前對我說過，金融風(fēng)暴香港房價下跌了60%，非典時候是下降30%。

　　田國強：董建華是有貢獻(xiàn)的，金融風(fēng)暴之后，別墅房價下降70%，平民房價下跌了60%。

　　孟曉蘇：是不是有一些人房價下跌就買房了？

　　田國強：有一些數(shù)據(jù)，當(dāng)時還有很多人買房，到了1998年市場不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的時候買的，后來全部套進去了。在97年的金融風(fēng)暴，香港的開發(fā)商倒下去不多，因為香港房地產(chǎn)經(jīng)歷過幾次風(fēng)暴，香港的房地產(chǎn)商知道在市場好的時候怎樣做，怎樣控制風(fēng)險，所以包括97金融風(fēng)暴，還有最近的美國金融風(fēng)暴，香港的開發(fā)商倒下去的不多，這是國內(nèi)開發(fā)商同行值得學(xué)習(xí)的地方。

　　我辦公的地方是香港最高一棟的國際金融中心，去年最高峰的時候租金是2000元/平方米/月，大概是中信廣場的8倍，當(dāng)時雷曼是我們其中一個租客，到現(xiàn)在租金往下掉了20%左右，這是香港辦公樓的租金，我們還比較幸運，這棟樓在中環(huán)，外圍的辦公樓下跌得很厲害，下跌了50%。住宅方面的數(shù)據(jù)是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的數(shù)字。

　　孟曉蘇：我想到剛剛黎文江問陳淮的問題了，是促銷降價還是堅持不降，當(dāng)時我賣房子的時候是比較好賣的，我剛剛到中房的時候是92年，大家當(dāng)時拿計劃指標(biāo)，當(dāng)時我問一個人有多少指標(biāo)，他說有400萬的指標(biāo)，我就給了200萬的指標(biāo)他，當(dāng)時賣房子就很好銷售，現(xiàn)在賣房子就很難，當(dāng)初這個問題怎么問呢？

　　黎文江：06年房子均價是6800元/平方米，1到10月份成交量是763萬平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500萬多平方米。當(dāng)時一共總金額是473億，今年均價下降收的錢是426.8億，僅僅少了26億，也就是說，收入雖然減少了10%，雖然成交量多，但是收的錢也差不多，所以我剛剛說低價促銷并不是一個好的方法。

　　孟曉蘇：曹志偉董事長，潘偉明總裁，梁上燕總裁，這些都是在廣東有名的企業(yè)家。每一個說一下吧。

　　曹志偉：我們前一段時間是關(guān)起門的，發(fā)生的事情就是沒有預(yù)約的，硬要看樓，我們沒有讓他們看，這也可以說是囤貨，牛市是賣概念，熊市是賣產(chǎn)品，賣概念不是說東抄一點，西抄一點，但是很多時候我們看到賣的是垃圾，好東西會搶光的，垃圾也跟著賣，前一段時間賣廢鐵價格很高，但是原油價格下降了，廢鐵價格也下降了，很多就虧本了，熊市就需要賣好產(chǎn)品。

　　潘偉明：我認(rèn)為房地產(chǎn)需要跟每一個企業(yè)的抵抗力有關(guān)系，現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)是比較困難的，包括我們本身都很難，但是在難的時候如何走出困境，如果別人做120平方米，自己做90平方米就沒事，現(xiàn)在問題是05、06、07年拍的地現(xiàn)在怎么樣辦？當(dāng)時土地拍賣成本比較高，如果現(xiàn)在還按30%的稅費收，因為現(xiàn)在的建筑成本比05、06、07年高的，最慘是08年上半年做，08年下半年賣的產(chǎn)品，當(dāng)時的鋼材就6千多元/噸，目前唯一辦法就是開源節(jié)流，把最好的房子賣掉，節(jié)約就是控制成本，在這個過程中突圍，這是一個突圍的出路。

　　曹志偉：大家都說開源節(jié)流，開始開源節(jié)流的話限制了房子數(shù)，中國缺是好房子，說大戶型不好賣是錯的，在熊市當(dāng)中誰買房子呢？是真正有錢人買房子，房地產(chǎn)消費來說，對于有錢人來說，這個比例是很少的，所以關(guān)鍵還是產(chǎn)品好與不好，我們的樓盤當(dāng)中，最大就是最好賣的，需要看自己的客戶群定位不一樣，如果對象是低端的話可能受影響就比較大，現(xiàn)在政府政策是人人有房住，不是人人都買房，不能號召大家都買房。

　　梁上燕：我想凡事沒有絕對，大家都說熊市，譬如像一瓶水，只有半瓶的時候，如果悲觀就覺得是半瓶怎么辦，但是樂觀的話就會想我們還有半瓶，10年前起步的時候，我們什么都沒有，如果企業(yè)可以把自己放在后來者的姿態(tài)，就像我們10年前一樣，重新看待自己，這個時候可以反思重新調(diào)整，如果把自己放在后來著的角度，反思一下自己原來只有一兩塊地怎么做的時候，這個時候就知道自己怎樣做了。

　　今天在這里一半可能是老板，有一半可能是策劃銷售員，有一些老板也有一些從清華理科出來的可能認(rèn)為產(chǎn)品很重要，但是營銷也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，現(xiàn)在好酒還需要勤邀客。

　　現(xiàn)在中國的可樂是賣美國的和精神文化，所以他們有自己創(chuàng)新點和思想在里面，因此，我們需要注重到每一個地方固有的人脈，人脈，這樣的話，每一個產(chǎn)品都有好出路，關(guān)鍵是好的品質(zhì)和好的消費者溝通，這里面不是虛的，我們還是需要有這樣一個理念去實現(xiàn)，從這個當(dāng)中去引導(dǎo)。

　　孟曉蘇：我們還需要關(guān)注到相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在鋼材、水泥都降價了，例如家電也是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，我們是非常關(guān)心相關(guān)產(chǎn)業(yè)的情況。請李勝君談一下。

　　李勝君：我們事實上還是有很多機會的，市場還是有的，大家在冬天不要學(xué)冬眠，要學(xué)會冬泳。

　　同時，我們還是有用戶的，我們在冬天的時候有很多的應(yīng)對辦法，在這個不調(diào)整價錢，一些產(chǎn)品與房地產(chǎn)有很大的關(guān)系，我看過一篇調(diào)查，這個報告說13%客戶在房子當(dāng)中配備熱水器，有11%不愿意配備熱水器，我們產(chǎn)品定位是為用戶提供源源不斷的，安全的熱水器。

　　這樣的話，我們需要做好營銷網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和配送網(wǎng)絡(luò)，我們是關(guān)注用戶的需求，與房地產(chǎn)商共同合作，跨界合作。

　　孟曉蘇：李先生說在冬天不要冬眠，要學(xué)會冬泳，我們房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該有這個思想，現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)企業(yè)完全被房地產(chǎn)綁架了，我們是否可以進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，做一點別的東西，例如可以學(xué)澳門做博彩，學(xué)香港做出口，海運，也可以做金融和高科技促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，讓我們成為國際金融大老板，我們是否可以轉(zhuǎn)型，才可以不依賴房地產(chǎn)呢？

　　樊綱：經(jīng)濟基本理論是有什么生產(chǎn)要素就可以生產(chǎn)什么產(chǎn)品，我們70%勞動力是只念過小學(xué)的，要么是農(nóng)民工和農(nóng)民，我們基本形態(tài)是什么大家都清楚了，還有60%沒有進城，這樣的話，我們住房和基礎(chǔ)設(shè)施不做的話，做其他就很難了。

　　你們這些大腕可以做別的，但是我們還需要了解自己國家的國情，我們反過來需要回歸實業(yè)，回歸我們基本要做的事情，然后扎扎實實想我們基本就業(yè)問題，基本民生問題，基本城市化問題，這些問題都還沒有解決好?，F(xiàn)在農(nóng)民回鄉(xiāng)了，所以我們需要重新思考所謂的轉(zhuǎn)型的問題。

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個很難改變的，現(xiàn)在有請葉檀女士做一個總結(jié)。

　　葉檀：我剛剛聽各位說了之后，大家知道我一直說話比較直，寫文章也是這樣，今天聊天如果有得罪的話請抱歉。

　　其實本意是好的，我想歸納幾點。剛剛樊綱說一個擠泡沫的問題，泡沫大了就該擠，但是擠了之后，經(jīng)濟周期始終是大起大落的。

　　同時，我們國家老是說開發(fā)商無良，還有一個問題，事實上是土地價格也是一個問題，我們一直在制度性的擠泡，也一直在制度性的造泡，譬如說土地價格降不了。

　　房地產(chǎn)如何活呢？大家使用的方法也不一樣，很多開發(fā)商都有很多方法，有一些實在活不下去了就退地拿現(xiàn)金，這是一個方法，還有一些拿地賣了之后再去拿地，有一些開發(fā)商說這樣不行，就要求政府降低稅費，如果不降低稅費，又不退地，這樣就等著倒閉了。

　　剛剛田國強先生說香港的房地產(chǎn)市場，我們一直拿香港和新加坡對比，我是有感觸的，像這樣地少人多的東亞地區(qū)，他們覺得房地產(chǎn)是一項好的投資。因為香港最低的時候下跌了50%，是100萬，但是最高的時候是300萬，還是有3倍的收益，這比股市還好一點。所以我覺得，可見在這樣一個環(huán)境里頭，房地產(chǎn)投資還是比較好的。

　　現(xiàn)在大家都不好過，房地產(chǎn)一方面價格在上漲，銷售量也多了，但是開發(fā)商為什么還是覺得日子還不好過呢？如果是這樣的話，應(yīng)該是回暖了，事實上這部分錢到底到哪里去了？或者到底賣出去的房子是什么房子呢？是不是把保障性房子都加在一起統(tǒng)計了，這也是一個問題。

　　剛剛陳淮先生說的笑話，我覺得需要學(xué)習(xí)他講的學(xué)“老八”，在我的立場上，大家都是商人，需要把自己當(dāng)成消費者的角度看待，這個時候需要稍忍，現(xiàn)在市場不好，但是肯定需要買房子的，如果我們配置的話，我認(rèn)為房地產(chǎn)肯定是需要的，也肯定需要買股和債權(quán)，這樣的話，房地產(chǎn)配置就不超過三分之一了。

　　陳淮（先生）：我只是客觀評論這個事情。要不然媒體就說我鼓動大家買房了。

　　田國強：我覺得香港和新加坡都需要學(xué)習(xí)的，香港的情況國內(nèi)可以學(xué)習(xí)，新加坡的情況國內(nèi)是不可以學(xué)習(xí)的，新加坡80%的人都是租房的，發(fā)展商在以后的日子就需要看政府怎樣做，需要了解房地產(chǎn)占GDP的比例是多大，這些都需要清楚的。

　　孟曉蘇：我們今天討論了“熊市下的房地產(chǎn)”。想問一下大家一個問題，大家對這個問題是更加迷惘還是更清楚了？

　　眾人：更加迷惘了。

　　孟曉蘇：如果更加迷惘的話，就希望觀點機構(gòu)更多舉辦這樣的論壇，讓我們更加清楚。

　　主持人：今天上午的論壇結(jié)束了，下午還有顧云昌先生的精彩演講，謝謝大家！