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　　（六）價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　預(yù)測(cè)：

　　◆ 2008年4季度成交價(jià)格為：3577-3766元平方米。

　　說(shuō)明：

　　◆ 2007年全年成交均價(jià)為3352元平方米；2007年三季度成交均價(jià)為3316元平方米；2007年四季度成交均價(jià)為3857元每平方米。2008年一季度成交均價(jià)為4110元平方米；二季度成交均價(jià)為4150元平方米；三季度均價(jià)為3999.7元平方米。三季度價(jià)格相比于二季度價(jià)格下跌幅度為3.6%，9月價(jià)格相比于7月下跌1.8%，相對(duì)于8月下跌5.2%。

　　◆ 我們對(duì)形式判斷為今年四季度的價(jià)格回落將加速，一是缺少標(biāo)桿項(xiàng)目做支撐，高端項(xiàng)目大幅度減少，其次是新開(kāi)標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)格大幅度走低，比如中海國(guó)際社區(qū)以4400元的均價(jià)（建筑面積約3750元每平方米）的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，那么整體樓市價(jià)格勢(shì)必將大幅度降低。而龍頭寺核心板塊價(jià)格大幅度殺低，必將影響到整個(gè)樓市價(jià)格的急劇下挫。

　　◆ 我們對(duì)價(jià)格的預(yù)測(cè)基準(zhǔn)主要基于兩個(gè)方面，一是我們對(duì)價(jià)值判斷的依據(jù)，二是市場(chǎng)走勢(shì)。我們認(rèn)為，去年三季度數(shù)據(jù)更接近市場(chǎng)真實(shí)情況（去年三季度的數(shù)據(jù)基本反映了去年5、6、7月成交狀況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們理解為滯后1.5個(gè)月左右）。在這種情況下，我們將參照去年成交價(jià)格與今年成交價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均定價(jià)，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)的具體情況給予預(yù)測(cè)。我們對(duì)去年三季度給予0.3的權(quán)數(shù)，對(duì)去年四季度給予0.2的權(quán)數(shù)，對(duì)今年三季度給予0.5的權(quán)數(shù)，同時(shí)給予整個(gè)市場(chǎng)負(fù)0.05左右的擺動(dòng)幅度。因此我們的預(yù)測(cè)價(jià)格為3577-3766元平方米。

　　（七）宏觀政策的預(yù)測(cè)

　　在中央政府旗幟鮮明救市的情況下，重慶市政府救市的反映反而不太強(qiáng)烈，這和以前重慶市積極推行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策相比較而言，有比較大的差異。而全國(guó)地方政府大規(guī)模救市行為，對(duì)于重慶市是否有影響，我們尚不得而知。

　　在今年救市浪潮中，武漢市政府無(wú)疑是非常成功的，武漢經(jīng)濟(jì)一體化以后，郊區(qū)價(jià)格直線上漲，幾乎翻番，在這種弱勢(shì)行情下，應(yīng)該說(shuō)取得了最好的救市效果，雖然中心城區(qū)價(jià)格在持續(xù)走低，但是城市圈內(nèi)的價(jià)格出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性異動(dòng)，因此穩(wěn)定了整個(gè)武漢市的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，我們認(rèn)為重慶市政府在刺激交易方面具有不排除大規(guī)模給予市場(chǎng)直接費(fèi)用援助的可能性（降低各種交易費(fèi)用，減免開(kāi)發(fā)商的稅負(fù)等），但是更大可能還是在于爭(zhēng)取第三區(qū)政策，給予市場(chǎng)更強(qiáng)烈的信心。