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　　在市場平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場處于趨勢變化階段，任何數(shù)學方法得出來的預測都只會是預測者的主觀愿望。

　　核心解讀：

　　2008年第四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬方這個區(qū)域內(nèi)。

　　2008年第四季度出讓土地樓面價格在：850-993元每平方米這個范圍內(nèi)。

　　2008年第四季度批準預售許可證的放量為：700-770萬方之間。

　　2008年第四季度交易成交量為：255-286萬方。

　　2008年第四季度的供應存量為：1332-1633萬方左右。

　　2008年第四季度成交價格為：3577-3766元平方米。

　　一、背景說明

　　1、基于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律性認識不足，因此整個行業(yè)盡管眾說紛紜，但是我們發(fā)現(xiàn)每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴格的經(jīng)濟學理論依據(jù)，以及對行業(yè)經(jīng)濟學現(xiàn)象的漠視或者忽視，僅僅依靠個人感情色彩和主觀愿望來對房地產(chǎn)行業(yè)的走勢進行預測和預期，因此大多數(shù)預測都嚴重失真?；谶@種情況下，我司希望通過行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學自身規(guī)律的反映來解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。

　　2、我們認為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了現(xiàn)階段，是應該進行理論梳理的時候，而且理論也能夠解釋更多的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象與行業(yè)現(xiàn)象，理論的適用性在今天的行業(yè)內(nèi)已經(jīng)能夠得到更充分更透徹的說明。

　　3、因為全球性的經(jīng)濟干預與美國次債危機的影響，以及我國傳統(tǒng)的政治經(jīng)濟學的影響，我們需要思辨政治與經(jīng)濟的核心關(guān)系，政治與行業(yè)經(jīng)濟學的核心關(guān)系，力圖通過對政治與經(jīng)濟的相互作用關(guān)系，來客觀剖析任何政治對行業(yè)經(jīng)濟的重大決策和對行業(yè)影響的判斷。

　　4、在10月22日，在約20個地方政府出臺救市政策以后，中央政府推出了自己的救市政策，從地方到中央政府，救市達成一個普遍共識，現(xiàn)在政治意愿已經(jīng)相當清晰，不再是救與不救的問題，而是怎么救，救市能起多大作用的問題。

　　5、行業(yè)鏈條跟蹤。雖然房地產(chǎn)行業(yè)自身具有金融性與金融功能，但是房地產(chǎn)行業(yè)在生產(chǎn)領(lǐng)域，仍然是一個中間型行業(yè)，資金的供求關(guān)系會對房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)生嚴重的影響;在消費領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)屬于后端產(chǎn)業(yè)，屬于非必須性消費產(chǎn)業(yè)。按照消費經(jīng)濟學原理以及馬斯洛原理，房地產(chǎn)行業(yè)的消費屬于后端消費，這類消費品特征就是需求彈性無限大，因此房地產(chǎn)需求波動幅度和頻率也會比較大。

　　二、預測的依據(jù)以及邏輯假設(shè)

　　（一）經(jīng)濟背景

　　1、世界經(jīng)濟：歐美國家次債危機傳導速度加深，歐美國家失業(yè)率上升到近20年最高點。同時美國房地產(chǎn)價格和成交量持續(xù)走低，房產(chǎn)危機沒有落底;歐美金融系統(tǒng)大肆被破壞，各國政府紛紛出臺救市政策，形成一股全球救市風潮。拉美以及第三世界國家受到通貨膨脹與通貨緊縮的雙重打壓，經(jīng)濟進入危險領(lǐng)域。

　　2、中國經(jīng)濟：中國經(jīng)濟第三季度增長下降到9%，跌幅超出所有預期。出口企業(yè)遭受重創(chuàng)，東部沿海區(qū)域約15%的中小型企業(yè)進入關(guān)停階段，顯性失業(yè)率急劇上升。17屆三中全會召開，中國經(jīng)濟調(diào)整思路是破解城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，拉開了農(nóng)村新土改的序幕。

　　3、中國房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)在全國范圍內(nèi)開始出現(xiàn)滑坡，在一線城市趨勢明朗以后，二三線城市走勢也開始明朗化，普遍出現(xiàn)價格僵持、成交量下挫的局面;在土地市場上，全國走勢呈現(xiàn)出同步趨勢，土地市場回落幅度大多高達50%以上。

　　4、重慶城市以及重慶地產(chǎn)：第三區(qū)公布的滯后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn);中海地王的超低價也出乎所有人預料；秋交會價格下行趨勢明顯；二手新房放量激增。