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　　（二）土地市場放量預(yù)測

、

　　預(yù)測：

　　◆ 四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬方這個區(qū)域內(nèi)。

　　◆ 四季度土地出讓樓面價格在：850-993元每平方米這個范圍內(nèi)。

　　說明：

　　◆ 預(yù)測方法采用加權(quán)平均方法再加上系數(shù)調(diào)整。我們對允許土地放量的平均數(shù)取自本年度2、3季度的數(shù)據(jù)進行處理，同時給予了正負向0.15的權(quán)數(shù)來進行市場結(jié)構(gòu)修正;而土地樓面價格，我們依據(jù)的是今年1-9月的加權(quán)平均數(shù);對于調(diào)整系數(shù)，基于我們對整個行業(yè)的預(yù)期判斷，同時結(jié)合土地市場出讓的土地結(jié)構(gòu)不同，我們給予了向上0.05的系數(shù)，向下0.1的系數(shù)做范圍圈定。

　　（三）批準預(yù)售量預(yù)測

　　補充數(shù)據(jù)：2008年1-6月規(guī)劃數(shù)據(jù)管理

　　1、2008年1-6月居住方案審查面積為：1556萬平方米。

　　2、2008年1-6月【工程許可證】居住用地面積為：1168萬平方米。

　　3、2008年1-6月建設(shè)規(guī)劃用地審批面積為：1250萬平方米。

　　4、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與方案審查面積的差額為609萬平方米，預(yù)售許可證面積占方案審查面積的60.8%。

　　5、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與工程許可證差額為221萬平方米，預(yù)售許可證占工程許可證面積的81%。

　　6、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與規(guī)劃建設(shè)用地審批面積差額為303萬平方米，預(yù)售許可證占批準建設(shè)用地許可面積的75.76%。

　　7、2007年年度核發(fā)選址意見書面積為：1603萬平方米;2007年年度建設(shè)工程規(guī)劃許可證（居住）批準面積為：3148萬平方米。

　　預(yù)測：

　　◆ 四季度批準預(yù)售許可證的最終放量為：700-770萬方之間。

　　說明：

　　◆ 趨勢預(yù)測：扣除2月異動變量，1-9月平均放量為186萬平方米，鑒于今年1-6月預(yù)售許可只占方案審查的60%，我們將調(diào)整4季度的系數(shù)放量的月平均系數(shù)，我們設(shè)定系正偏差為0.1-0.2之間。因此四季度放量為：610-670萬方之間。

　　◆ 因果關(guān)系預(yù)測：鑒于07年批準的選址意見書數(shù)量相對較少，而批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積相對比較大，從一般概率而言，07年批準的建設(shè)工程許可證會在07、08年完全投放市場。而今年1-9月放量并不充分，因此我們認為在10-12月會有補充加速放量的情況出現(xiàn)。因為規(guī)劃數(shù)據(jù)滯后的不可獲得性，我們只能采取調(diào)整系數(shù)關(guān)系來修正我們的預(yù)測數(shù)量。按照07年與08年上半年總的工程許可證放量面積為4316萬平方米，因此存在大量的放量剩余，但由于經(jīng)濟形式的預(yù)期悲觀，放量過程會有所調(diào)整。鑒于此，我們給予四季度放量預(yù)測是在趨勢預(yù)測的情況下給予0.15的正向系數(shù)校正。