編者按：2009年的中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫一直是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話(huà)題。在1月7日觀點(diǎn)新媒體主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2009年度論壇”上，與會(huì)的專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)此問(wèn)題展開(kāi)了激烈的討論。

　　清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士稱(chēng)，目前的房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重的泡沫，而且泡沫或?qū)⒃?010—2012年間破裂，持類(lèi)似的觀點(diǎn)的還有國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松。參與討論的富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁和北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則認(rèn)為，年輕的中國(guó)房地產(chǎn)并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的泡沫，離真正的泡沫仍然很遠(yuǎn)，現(xiàn)階段存在廣泛的泡沫絕無(wú)可能。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮并未正面回應(yīng)泡沫的爭(zhēng)議，自稱(chēng)“我從來(lái)不談泡沫”的陳淮舉了一個(gè)生動(dòng)的例子：三十年前有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，10億中國(guó)人穿不起皮鞋，因?yàn)榘讶袊?guó)的牛殺了也不夠，并且用了七種數(shù)學(xué)模型進(jìn)行模擬。但今天，中國(guó)不僅人人都穿得起皮鞋，每年還出口80億雙皮鞋。陳淮相信，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有魅力，魔力、活力和創(chuàng)造力?！?/p>

　　以下是這場(chǎng)精英對(duì)話(huà)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行年度論壇每年濃墨重彩的保留節(jié)目——精英對(duì)話(huà)環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)創(chuàng)造奇跡的2009年剛剛過(guò)去，年底出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)型及2010年仍然不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)了更多不確定的因素。今天城市觀點(diǎn)論壇精英對(duì)話(huà)環(huán)節(jié)的主題就是我們本次論壇的主題："不確定經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下的房地產(chǎn)"

　　我們請(qǐng)出精英對(duì)話(huà)的主持嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松（先生）

　　合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江（先生）

　　及本次對(duì)話(huà)的對(duì)話(huà)嘉賓：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳 淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘 偉 先生

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事 呂  勁先生

　　黎文江：請(qǐng)巴教授先說(shuō)。

　　巴曙松：我們分工吧，我專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)看表，我們?cè)?2：30分準(zhǔn)時(shí)結(jié)束，不要讓大家餓的時(shí)間太長(zhǎng)。臺(tái)上有六位專(zhuān)家，一共有50分鐘，每個(gè)人大概有9分鐘不到，所以我的建議是，讓每個(gè)專(zhuān)家先花3-5分鐘時(shí)間，將2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最想說(shuō)的話(huà)進(jìn)行表達(dá)，之后是臺(tái)下提問(wèn)。

　　黎文江：我最想說(shuō)的是，因?yàn)槲以?008年底曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，廣州市2009年房?jī)r(jià)會(huì)保9000元/平方米，現(xiàn)在看來(lái)去年廣州市的房?jī)r(jià)達(dá)到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一點(diǎn)，成交量是10年中最高的，達(dá)到了9700萬(wàn)平方米，可以說(shuō)是量?jī)r(jià)齊升，這是我最滿(mǎn)意的一點(diǎn)。

　　鐘  偉：討論房?jī)r(jià)之前我請(qǐng)教大家兩個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)大家仔細(xì)的思考，1987年的1萬(wàn)元的幣值跟2008、2009年多少錢(qián)是相當(dāng)?shù)摹?/p>

　　目前，假定還可以工作10—20年，退休的時(shí)候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估計(jì)出這兩個(gè)問(wèn)題，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議就可以停止了。

　　杜麗虹：我就簡(jiǎn)單的說(shuō)三句話(huà)，今天的主題是不確定，我想說(shuō)幾個(gè)確定的事。我個(gè)人認(rèn)為，首先現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是有泡沫的，第二個(gè)確定的事情，這個(gè)泡沫是會(huì)破滅的，什么時(shí)候破滅是不確定的。第三，在破滅的泡沫的背景下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做，大家聽(tīng)我下午的發(fā)言，地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全底線。

　　巴曙松：還做廣告。

　　陳淮：一輩子大概要吃20萬(wàn)個(gè)雞蛋，需要存那么多的錢(qián)嗎，有一只母雞就夠了，2009年房地產(chǎn)政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

　　三得

　　2009年成功實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)保8%，如果中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家沒(méi)有一定的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張速度，就業(yè)和財(cái)政速度，我們的就業(yè)、銀行、資產(chǎn)安全以及主要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的盈利狀況就將惡化，因此保8%是功不可沒(méi)。

　　2009年的政策，住房保障體系比原來(lái)的設(shè)想大大加速了，步伐邁得更快，從2007年末擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍，2008年擴(kuò)大廉租房投資規(guī)模，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出保障性住房從750萬(wàn)套擴(kuò)大到1450萬(wàn)套。

　　我們?cè)诒Ｔ鲩L(zhǎng)，投入4億億元積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策方面，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面大大加快了城市化基礎(chǔ)設(shè)施改善和城市環(huán)境的改善和城市功能的改善。這種改善毫無(wú)疑問(wèn)使老百姓的住房自身的價(jià)值和有效性、宜居性都大大提高了。

　　因?yàn)榇碳し康禺a(chǎn)政策中的營(yíng)業(yè)稅征免年限的改變，造成了投機(jī)性的狀況，導(dǎo)致部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就象吃藥一樣，先治最重的部分，但是有負(fù)作用。

　　因地制宜和各地方發(fā)展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性質(zhì)還是比較多的，因此大城市和中小城市，東部和西部的差別性沒(méi)有注意到，

　　政策執(zhí)行主體配置不當(dāng)，比如說(shuō)20%首付，7折優(yōu)惠的利率交給銀行做，銀行是企業(yè)，企業(yè)是追求利潤(rùn)最大化的，既然是援助低端群體買(mǎi)房的政策，屬于公共產(chǎn)品政策，該政策代價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該由政府承擔(dān)，交給銀行做，銀行自然就要將信貸資源盡可能多的有意無(wú)意配置到資產(chǎn)信用高，收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小的社會(huì)群體上，這縮小了當(dāng)初政策以援助和改善困難群體的效果，以上是對(duì)2009年的回顧，謝謝大家。

　　呂  勁：大家好，我是富力地產(chǎn)的，因?yàn)槿ツ甑赝蹩偸窃谖覀兩砩习l(fā)生，因此話(huà)題比較多，我很久沒(méi)有參加觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)的活動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有學(xué)者很多的爭(zhēng)論，我們埋頭做自己的事情，好的地塊就埋頭做研究，埋頭籌資并且將項(xiàng)目拿下來(lái)。我認(rèn)為經(jīng)過(guò)去年大的反復(fù)，全中國(guó)的發(fā)展商，包括服務(wù)商以及觀點(diǎn)，大家都進(jìn)了一大步，心態(tài)更健康，對(duì)行業(yè)的發(fā)展把握的更透徹，風(fēng)險(xiǎn)的控制也有很大的提升，例如2007年的時(shí)候，富力地產(chǎn)業(yè)在佛山獨(dú)立舉牌拿了40多億元的地，但是這塊地樓面單價(jià)并不貴，要獨(dú)立的支撐新的城區(qū)一家公司相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是比較高的，因此最后經(jīng)過(guò)慎重的研究我們放棄了，去年也看到了很多新聞，并不是因?yàn)榈赝醵艞壛耍且驗(yàn)榭傮w平衡公司的經(jīng)營(yíng)策略，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，到了去年年底又聯(lián)合三家企業(yè)拿下了中國(guó)有史以來(lái)最大的地王，創(chuàng)造了拍賣(mài)的紀(jì)錄，三家共同拿，風(fēng)險(xiǎn)降低了，不是光拿地，現(xiàn)在中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商中，大家可以看得到，實(shí)際上都沒(méi)有炒地的開(kāi)發(fā)商，炒地已經(jīng)成為過(guò)去的故事，現(xiàn)在可以炒的都是中小開(kāi)發(fā)商，大的開(kāi)發(fā)商都不會(huì)炒地的，政府也不允許的。

　　大家都將矛頭對(duì)準(zhǔn)政府，地方政府是推動(dòng)房?jī)r(jià)最大的原因，大家不能只看到負(fù)面，實(shí)際上地方政府也立了大功的。包括廉租房的建設(shè)，即使現(xiàn)在不太理想，已經(jīng)比多年前有了很大的進(jìn)步，這是地方政府財(cái)力加強(qiáng)情況下才可以做得到的。無(wú)論怎么說(shuō)，這個(gè)行業(yè)所有牽涉的人都是贏家，包括沒(méi)有人強(qiáng)迫老百姓買(mǎi)樓，他們買(mǎi)到樓也是贏家。

　　2003年在北京的時(shí)候，32億元就是中國(guó)地王了，所有的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為周邊的樓價(jià)賣(mài)6000元/平方米，陳教授也感覺(jué)到東三環(huán)周邊就賣(mài)6000 元/平方米，我們獲得的樓面地價(jià)是2400元/平方米，所有北京的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為我們瘋掉了，第一期推出時(shí)賣(mài)的是7300元/平方米，賣(mài)到最后北京富力城已經(jīng)斷貨了，最后上漲到1.3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在這樣的樓都已經(jīng)超過(guò)了2.5萬(wàn)元/平方米，真正受益者還不是開(kāi)發(fā)商，而是所有買(mǎi)了樓的購(gòu)買(mǎi)者，這樣的故事不斷的發(fā)生，經(jīng)過(guò)去年的大起大落，絕大部分優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商的心態(tài)都進(jìn)行了調(diào)整，也有個(gè)別的公司有不同的策略，剛才盧鏗先生介紹海爾，中國(guó)制造業(yè)最響的一塊牌子，他們也來(lái)做地產(chǎn)，包括全中國(guó)最暴利的行業(yè)之一煙草行業(yè)也開(kāi)始要做地產(chǎn)了，金融業(yè)就不要提了，中國(guó)很多優(yōu)秀的企業(yè)、專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來(lái)越多的關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中無(wú)論是中央還是地方，地產(chǎn)行業(yè)扮演的角色正面的要比負(fù)面多得多，無(wú)論將來(lái)的形勢(shì)怎樣變化，無(wú)論如何不確定，行業(yè)是確定的，行業(yè)的從業(yè)人員是越來(lái)越健康的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制越來(lái)越高，中央政府2007年經(jīng)驗(yàn)不夠，突然政策力度反復(fù)的很大，到了2008年調(diào)轉(zhuǎn)180度給予政策的支策，2009年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也是經(jīng)過(guò)深思熟慮出臺(tái)了行之有效的辦法。

　　我個(gè)人認(rèn)為，最確定的就是行業(yè)一定會(huì)在中國(guó)今后若干年中更健康的發(fā)展，全中國(guó)的老百姓都將因?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展成為更大的受益者，謝謝大家。

　　朱中一：參加本次會(huì)議我是很有收獲的，包括陳淮主任和巴曙松兩位專(zhuān)家的對(duì)話(huà)，將兩個(gè)人的話(huà)結(jié)合起來(lái)，這就是很好的答案。每個(gè)人因?yàn)闀r(shí)間的問(wèn)題，不可能將問(wèn)題論述的很完全，將兩個(gè)人的話(huà)加起來(lái)，很多的問(wèn)題都可以回答了。

　　通過(guò)2007、2008、2009年市場(chǎng)的波動(dòng)，無(wú)論是企業(yè)、政府對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，調(diào)控能力的增強(qiáng)是大大提高，從規(guī)律性上要認(rèn)識(shí)，還有就是受外界因素的影響，我們?nèi)绾芜m應(yīng)。我碰到一些企業(yè)總是問(wèn)，下一步如何辦，該怎樣辦，我想的是怎樣的事情。很多的行業(yè)都進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榇蠹铱春梅康禺a(chǎn)行業(yè)，我們是房地產(chǎn)行業(yè)中的從業(yè)人員，就應(yīng)該想如何做得更好，如何研究別人的長(zhǎng)處，我聽(tīng)了海爾的盧總的觀點(diǎn)后，深有體會(huì)。海爾在電器上很成功，將制造業(yè)的內(nèi)容引入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理更好，包括中海是搞建筑出身的，因?yàn)樽鲞^(guò)建筑，因此管理方面要比其他的房地產(chǎn)企業(yè)管理的更加的精細(xì)，我們要考慮借鑒其他行業(yè)的長(zhǎng)處將企業(yè)做好，將我們的產(chǎn)品做好，而不是考慮今后如何做，也不要擔(dān)心政策如何改變。

　　有一點(diǎn)要糾正，主持人說(shuō)現(xiàn)在是政策轉(zhuǎn)型的階段，實(shí)際上媒體最喜歡使用這樣的詞語(yǔ)，“國(guó)四”條中有三句話(huà)，并不表示房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)型了，因此媒體一定要正確的引導(dǎo)，如果媒體不正確的引導(dǎo)，本來(lái)大家就在十字路口，結(jié)果搞得個(gè)個(gè)都沒(méi)有方向了。

　　要使市場(chǎng)引導(dǎo)的健康發(fā)展，需要各方面的通力合作，經(jīng)過(guò)實(shí)踐的鍛煉，經(jīng)過(guò)實(shí)踐的磨煉，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越健康的，我們的行業(yè)無(wú)論如何都是越來(lái)越健康的。

　　巴曙松：已經(jīng)過(guò)了二十分鐘，還有35分鐘。杜博士說(shuō)有泡沫，一定會(huì)破裂的，呂總說(shuō)要建，現(xiàn)在地價(jià)高，所有人都得益，故事不斷的發(fā)生，下面請(qǐng)杜博士評(píng)論這種看法。

　　杜麗虹：我的觀點(diǎn)并不是針對(duì)呂總的。

　　巴曙松：好的辦法是對(duì)事不對(duì)人，我跟陳淮是很好的朋友，我們經(jīng)常的爭(zhēng)論，批評(píng)一下沒(méi)有關(guān)系的。泡沫是不是就這樣被吹起來(lái)的？

　　杜麗虹：我個(gè)人認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)，肯定是存在泡沫的，因?yàn)槲易约簻y(cè)算了北京的情況，北京4-8個(gè)老人幫助年輕人支付房屋的首付，即使在北京可以享受優(yōu)惠利率7折，現(xiàn)在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100萬(wàn)房屋的話(huà)，月供應(yīng)是8000元，這是一個(gè)三口之家平均收入的122%，國(guó)際上合理的月供收入是30%左右，中國(guó)放寬一點(diǎn)50%是可以承受的，北京現(xiàn)在要買(mǎi)到什么地方的房屋才可以達(dá)到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)槲瀛h(huán)到六環(huán)的價(jià)格計(jì)算也達(dá)到了54%，北京月平均家庭收入已經(jīng)達(dá)到了6600元，兩個(gè)人相當(dāng)于每個(gè)人收入 3300元左右，因此泡沫是存在的，今天的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有剛性需求釋放的空間了，今天的房?jī)r(jià)還可以上漲，主要的因素是流動(dòng)性，過(guò)剩的流動(dòng)性支撐房?jī)r(jià)的上漲。

　　巴曙松：泡沫的邊界在哪里，破在地產(chǎn)商還是破在消費(fèi)者。

　　杜麗虹：我認(rèn)為破裂的因素會(huì)源自于加息。

　　巴曙松：現(xiàn)在請(qǐng)呂總回答。

　　呂勁：鐘博士的水平高，應(yīng)該由鐘博士回答。

　　巴曙松：我覺(jué)得我是主持人，請(qǐng)呂總回應(yīng)杜博士的看法，因?yàn)槟銈儍蓚€(gè)人的觀點(diǎn)講的很有對(duì)應(yīng)性，可能加起來(lái)就是正確的答案。

　　呂勁：大家總是提泡沫，包括杜博士的年紀(jì)在中國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)泡沫。前天晚上不知道大家是否有看物業(yè)的節(jié)目，就是全世界最高的迪拜塔落成儀式，第二天大家一定關(guān)心這個(gè)新聞，這是迪拜國(guó)有企業(yè)做的項(xiàng)目，我三年前曾經(jīng)代表富力地產(chǎn)跟該公司進(jìn)行商業(yè)談判。他們比萬(wàn)科大得多，他們有38%是政府的股份，大家都在談迪拜泡沫，我現(xiàn)在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

　　在座各位到過(guò)迪拜的請(qǐng)舉手，去那里談生意的請(qǐng)舉手，去那里談過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生意的請(qǐng)舉手，現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)只有三個(gè)人，因此大家對(duì)迪拜的了解是比較少的我個(gè)人在阿布扎比就預(yù)言迪拜最終是不會(huì)有事的，這是中國(guó)沒(méi)有經(jīng)歷的事情，中國(guó)的感受是不同的。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)厲害，任何的城市，北京、上海、廣州、深圳加起來(lái)也沒(méi)有迪拜厲害，講水平他們拋離我們很遠(yuǎn)，現(xiàn)在雖然出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，這是某一家公司的危機(jī)，很快阿布扎比說(shuō)小弟出事，大哥支撐，馬上就沒(méi)有事了，迪拜塔奉獻(xiàn)了大禮，將建筑物的名字改成大哥的名字。

　　去年冰島出現(xiàn)了危機(jī)，也沒(méi)有沉下去，美國(guó)也沒(méi)有事情，中國(guó)也不要自己嚇自己，我們這一代人要?jiǎng)?chuàng)造歷史，不要用歷史看我們的未來(lái)，這是無(wú)法看得到的。大家手上拿著蘋(píng)果看谷歌，現(xiàn)在都不需要到地圖上看，只需要在谷歌上看就可以了，效率提高了很多倍，我希望學(xué)者多一些不同的觀點(diǎn)，不要拿過(guò)去對(duì)比，不要說(shuō)世界無(wú)法對(duì)比，就是中國(guó)都無(wú)法對(duì)比的，我個(gè)人的觀點(diǎn)是，行業(yè)一直是很健康的，今后會(huì)越來(lái)越健康，但是有很多的經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有的，在座的各位都應(yīng)該多去迪拜，這是全世界房地產(chǎn)發(fā)展最好的地方，他們現(xiàn)在也在經(jīng)歷調(diào)整，去迪拜買(mǎi)樓的都不是窮人，都不缺錢(qián)，樓價(jià)反復(fù)，他們心理的承受能力比我們強(qiáng)一百倍，我個(gè)人目前還是看不到迪拜的泡沫，更不要說(shuō)中國(guó)的泡沫了。

　　巴曙松：在挑撥之下，還是有一點(diǎn)意思的。積極認(rèn)真的研究是很重要的，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，魯迅先生曾經(jīng)講過(guò)，如果作家寫(xiě)死亡，一定要自己先死的話(huà)，小說(shuō)里就沒(méi)有死亡的故事了。

　　我想補(bǔ)充呂總一點(diǎn)，樂(lè)觀的預(yù)期是重要的，歷史的比較分析也是很重要的。

　　呂  勁：今天建設(shè)部有兩位在場(chǎng)，巴教授您小心點(diǎn)。

　　巴曙松：我看到杜博士比較緊張，我站在她這一邊，我是相機(jī)抉擇，哪邊力量弱，我就站在哪邊，迪拜如此富的地方，那里的房?jī)r(jià)跟北京、上海相比還是便宜了很多，我們地下也沒(méi)有埋藏石油，我們的外匯儲(chǔ)備都是出口皮鞋襯衣賺回來(lái)的，他們?cè)诘叵麓蚩拙涂梢猿鍪唾嵒貋?lái)。

　　陳 淮：迪拜地下沒(méi)有油，連淡水都沒(méi)有。

　　巴曙松：成本就更高了，現(xiàn)在請(qǐng)鐘教授發(fā)言。

　　鐘  偉：關(guān)于經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)有三個(gè)要素，一個(gè)事情是什么，第二多大的可能性，三多長(zhǎng)的時(shí)間，今天白天到晚上廣州市小雨概率為80%就是預(yù)測(cè)，缺乏了事情是什么，多長(zhǎng)時(shí)間，多大可能性，如果沒(méi)有這些，都不是預(yù)測(cè)，就是聊天。如果說(shuō)有泡沫，什么時(shí)候破裂，破裂的可能性是多大，這就跟我一定是會(huì)死的，但是死于18歲還是80歲是一樣的，沒(méi)有信息含量，違背了做預(yù)測(cè)的基本常識(shí)。

　　北京市的房?jī)r(jià)有多高，我們先不去管，也不要管收入和房屋比，首先要問(wèn)杜博士，既然房?jī)r(jià)如此的高，為什么留在北京，而不退出北京，因?yàn)樵诙?、三線城市生活的更好，事實(shí)上是在北京和全國(guó)，如果房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，商品房的面積就會(huì)變得越來(lái)越小，而不是越來(lái)越大，遺憾的是2005年北京平均面積來(lái)看，新房套型面積達(dá)多數(shù)是低于90平方米，2009年1—11月份商品房新房平均套型面積是115平方米，二手成交平均面積是110平方米，大家一方面埋怨房?jī)r(jià)貴，一方面在北京買(mǎi)更大更貴的房屋，2009年北京年輕置業(yè)者是34歲，我就是典型的住13.4平方米的副教授，住了很多年的筒子樓，現(xiàn)在北京市首次置業(yè)年齡大概是26歲，全國(guó)大中城市都是這樣的水平，比西方國(guó)家提早了10年，我昨天在車(chē)上說(shuō)了嚴(yán)肅的話(huà)，80后要求父母給他們付首付，大學(xué)一畢業(yè)就要購(gòu)買(mǎi)房屋這是他媽的不道德的。

　　所有購(gòu)買(mǎi)房屋的金額中，如果房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，我們的銷(xiāo)售回款嚴(yán)重的依賴(lài)于商業(yè)銀行的貸款，也就是說(shuō)每年的銷(xiāo)售金額中，來(lái)自于商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人所發(fā)放的按揭貸款和公積金貸款的比例將會(huì)上升，很遺憾2005年人民銀行發(fā)布了房地產(chǎn)金融報(bào)告，披露的數(shù)據(jù)是54%，2009年全年商品房銷(xiāo)售金額是4萬(wàn)億元，全國(guó)在2009年發(fā)放的貸款不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億元，按揭率下降到了25%以下的水平，因此我不太理解到底是怎么回事。

　　如果房?jī)r(jià)夠高，生活成本夠高，大多數(shù)年輕人會(huì)看著高房?jī)r(jià)望而卻步，一個(gè)月收入3000元，怎么能購(gòu)買(mǎi)月供8000元的房子，北京的城市化率預(yù)估是2.4%，每年大約增加20—30萬(wàn)的戶(hù)籍人口，盡管如此，涌入北京市的年輕人和流動(dòng)人口不是每況愈下，而是與日俱增，即便如此的高房?jī)r(jià)和昂貴的交通成本和遙遠(yuǎn)的交通出行距離，都無(wú)法低檔住受過(guò)高等教育或者是沒(méi)有受過(guò)高等教育壞有勃勃野心的年輕人涌入北京市。現(xiàn)在說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)在2009年上漲過(guò)快是有可能的，如果說(shuō)現(xiàn)在就出現(xiàn)了廣泛的泡沫這是絕無(wú)可能的。

　　巴曙松：我聽(tīng)了鐘教授的演講，感覺(jué)住在北京市是世界上最幸福的人，朝鮮有一首歌叫做《我們是世界上最幸福的人》，我看到杜博士拿起了話(huà)筒，但是主持人沒(méi)有同意還要等一下。你說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫的時(shí)候，陳淮教授恍然大悟，一定有話(huà)要說(shuō)。

　　陳淮：主持人說(shuō)沒(méi)有死的人也可以寫(xiě)死，沒(méi)有到過(guò)迪拜的人也可以斷言底下有油。我從來(lái)不討論泡沫又或者沒(méi)有的問(wèn)題，如果大家從互聯(lián)網(wǎng)上看到我說(shuō)有泡沫或者是有泡沫，全是記者編的。因?yàn)槲液湍憷斫獾呐菽静皇且换厥?。有一回記者?wèn)我房屋是否有泡沫，我說(shuō)房屋估計(jì)沒(méi)有，如果有的話(huà)就是空心磚，第二天記者說(shuō)陳淮說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，在這里更正一下，有或者沒(méi)有泡沫我都沒(méi)有說(shuō)過(guò)。

　　三十年前有專(zhuān)家給我們存預(yù)測(cè)，10億中國(guó)人穿不起皮鞋，用七種數(shù)學(xué)模型進(jìn)行模擬，將全中國(guó)的牛都?xì)⒘艘膊粔颉Ｄ莻€(gè)時(shí)候中國(guó)的牛存欄是有數(shù)的，今天在座的各位都穿得起皮鞋，巴曙松你夫人沒(méi)有50雙，也有48雙，中國(guó)去年出口了80億雙皮鞋，中國(guó)的牛殺光了沒(méi)有，沒(méi)有啊，現(xiàn)在不僅有專(zhuān)門(mén)吃肉的牛，分為肉牛和肥牛，還有喝牛奶的牛，還有制革的牛，牛生下來(lái)就不能打，一緊張牛皮就作廢了，這么多的牛哪里來(lái)的，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的魅力，魔力、活力和創(chuàng)造力。三十年前中國(guó)老百姓窮得10億人中有2.4億人吃不起飯，20年前中國(guó)有2億多人買(mǎi)不起冰箱，現(xiàn)在有人窮的買(mǎi)不起房屋，中國(guó)是進(jìn)步了還是退后了。

　　巴曙松是中國(guó)著名的金融專(zhuān)家，有資產(chǎn)價(jià)格不是虛擬價(jià)值的，你幫我舉一個(gè)，100元的票子，跟一張畫(huà)片進(jìn)行等值交換的時(shí)候才沒(méi)有泡沫，憑什么可以購(gòu)買(mǎi)100元的東西。

　　巴曙松：這是一個(gè)金融難題，今天時(shí)間不夠。

　　陳淮：不會(huì)一并破裂，100元遲早恢復(fù)到購(gòu)買(mǎi)力，相當(dāng)于一張畫(huà)片。

　　巴曙松：在朝鮮已經(jīng)出現(xiàn)100元換成1元。

　　陳淮：金融專(zhuān)家告訴我，貨幣的價(jià)值跟畫(huà)片是一樣的，大家不要相信虛擬性。

　　巴曙松：鼓掌。

　　陳淮：我們應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)走到大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)房屋的目標(biāo)一定會(huì)達(dá)到的，而且比任何世界都快，比任何國(guó)家走過(guò)的路和時(shí)間更快，更短，但是無(wú)論如何也絕不可能在一夜之間實(shí)現(xiàn)。剛才呂總說(shuō)賣(mài)富力城賣(mài)7000元/平方米，現(xiàn)在在北京一模一樣的就是在涿州，再過(guò)10年就是保定以南，這就是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律。我們要認(rèn)真的研究客觀規(guī)律，認(rèn)真的總結(jié)城市建設(shè)和城市發(fā)展的規(guī)律，客觀規(guī)律不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，不以金融專(zhuān)家和博士的主觀意志為轉(zhuǎn)移，也不以大多數(shù)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，謝謝。

　　巴曙松：掌聲越響，顯示房地產(chǎn)集團(tuán)的價(jià)值鏈越緊密，后面的學(xué)生有多少人，你們?nèi)松?，氣氛就不熱烈。我看杜博士?huà)筒拿了半天，一定要說(shuō)一下話(huà)，一定要憋足勁，最想說(shuō)的時(shí)候說(shuō)就會(huì)更加的精彩。

　　杜麗虹：今天我發(fā)現(xiàn)，不僅性別上勢(shì)單力薄，觀點(diǎn)也勢(shì)單力薄。先回應(yīng)呂總說(shuō)的是否見(jiàn)過(guò)泡沫的問(wèn)題，中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)真正經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的是沒(méi)有的，真正的商業(yè)地產(chǎn)是從1998年開(kāi)始的，之前所未的泡沫是海南的，2008年不能說(shuō)是地產(chǎn)泡沫，因?yàn)榈凸捞塘?，只有一年，美?guó)的次貸危機(jī)從2006年開(kāi)始，地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，現(xiàn)在的情況還在下滑，持續(xù)了三年的時(shí)間，真正的地產(chǎn)危機(jī)，長(zhǎng)度要比深度影響的大得多，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有真正的經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫，沒(méi)有一家企業(yè)有能力說(shuō)可以對(duì)抗泡沫的問(wèn)題，這是回應(yīng)呂總的問(wèn)題。

　　我個(gè)人認(rèn)為泡沫的破裂是在2010—2012年間，這是我的回應(yīng)。關(guān)于鐘教授提到的，為什么現(xiàn)在大家都買(mǎi)不起房了，結(jié)果房屋的面積還在增大，該現(xiàn)象是存在的，而且是非常明顯的，但是該現(xiàn)象恰恰證明了現(xiàn)在的房?jī)r(jià)主要是流動(dòng)性推動(dòng)的。例如廣州房屋的成交量，每平方米1.8萬(wàn)元的銷(xiāo)量占比，在今年年初是1%，10月份達(dá)到了12%，1.4萬(wàn)元/平方米房屋的銷(xiāo)量占比今年年初是8%，現(xiàn)在是26%，能說(shuō)從1月份到11月份期間大家的收入都有很大的變化嗎，不是這樣的。因?yàn)?月份的時(shí)候，地產(chǎn)處于低谷的狀態(tài)，所有高檔房屋的成交量都是大幅度的下降，到了10、11月份的時(shí)候，流動(dòng)性過(guò)剩，現(xiàn)在主要的購(gòu)房人群不是剛性的人群，而是投資客，他們推動(dòng)了廣州以及各地高端住宅和別墅住宅的銷(xiāo)量上升。

　　該現(xiàn)象在世界各地都是這樣的，地產(chǎn)繁榮的時(shí)候，高端住宅就會(huì)繁榮，美國(guó)2006、2007年單價(jià)30萬(wàn)的房屋占比是40%，現(xiàn)在的比例是 20%，剔除單價(jià)變動(dòng)的情況下比正常低10%，也就是說(shuō)高檔房屋的銷(xiāo)量占比越上升，預(yù)示著地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中投資的結(jié)構(gòu)越大，投資性的需求大，其實(shí)并不是正常健康的事情，剛才陳淮主任提到的客觀規(guī)律，我認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)是有客觀規(guī)律可遵循的，并不是歷史不能預(yù)見(jiàn)未來(lái)，地產(chǎn)從十八世紀(jì)以來(lái)，各界各國(guó)都出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫，在世界各國(guó)都在螺旋，美國(guó)如此成熟的市場(chǎng)也有如此大的泡沫，2008年的次貸危機(jī)美國(guó)也沒(méi)有沉，但是美國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)沉了一批，2008年中國(guó)過(guò)去了，對(duì)于中國(guó)而言是很小的低谷，未來(lái)的泡沫中國(guó)也不會(huì)沉，但是中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)沉掉一批，這就是客觀規(guī)律。

　　巴曙松：還有7分鐘，杜博士語(yǔ)重心長(zhǎng)，一片善意。

　　黎文江：杜博士說(shuō)了廣州的情況，年初高檔的房屋購(gòu)買(mǎi)率是10%，11月份達(dá)到了26%，數(shù)據(jù)是對(duì)的，群體是不同的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升后，一手房自住的需求到了二手市場(chǎng)，北京的一環(huán)是否有二手房是否有適應(yīng)中低階層購(gòu)買(mǎi)，我們還要關(guān)注二手房和限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房以及房屋的租賃。

　　剛才杜博士說(shuō)了2012年有危機(jī)，我剛看了《2012》，可能跟瑪雅幾千年的預(yù)言是非常契合的，因此我嚇了一跳。

　　朱中一：研究地產(chǎn)是否有泡沫，這就是人是否會(huì)生病的問(wèn)題，我們要提防此事，國(guó)家現(xiàn)在跟發(fā)達(dá)國(guó)家所處的時(shí)期是不同的，目前處于城市化發(fā)展的階段，我們是青壯年，雖然有泡沫，但是泡沫消化比較快。中國(guó)不停的進(jìn)行調(diào)控，不停的搞調(diào)控也是在不停的擠泡沫，因此不要說(shuō)調(diào)控就是空調(diào)，實(shí)際上調(diào)控的過(guò)程就是擠泡沫的過(guò)程，因此杜博士說(shuō)2012年有危機(jī)，不要說(shuō)的太可怕了。

　　巴曙松：我曾經(jīng)收到一個(gè)短信，今天聽(tīng)了大家的討論就想起了這個(gè)短信。沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)，改了以后，如果覺(jué)得一有危機(jī)，再上一次。如果國(guó)家要富強(qiáng)，是否要將房地產(chǎn)調(diào)控起來(lái)，日本的皇宮地皮的價(jià)格可以換得下加尼福尼亞，如果這樣的話(huà)，日本是不能富強(qiáng)的。

　　還有4分鐘，大家的話(huà)筒準(zhǔn)備好了嗎，一個(gè)人只能問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，只能由一個(gè)專(zhuān)家回答。我傾向于第一個(gè)問(wèn)題是提問(wèn)泡沫的，批駁房地產(chǎn)的要先說(shuō)。

　　觀點(diǎn)可以尖銳一點(diǎn)，對(duì)著陳淮主任。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：我國(guó)的資本市場(chǎng)不是很完善，因此很多的游資都跑到了房地產(chǎn)上，住房是我們的消費(fèi)型需求外，住房也是投資品，有的人用來(lái)投資，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的不完善，很多的民資不能通過(guò)很好的渠道進(jìn)行投資。正因?yàn)檫^(guò)多的流動(dòng)性跑到房地產(chǎn)上，使得投機(jī)性增多，因此請(qǐng)陳教授回答。

　　巴曙松：這個(gè)問(wèn)題太簡(jiǎn)單了，你是評(píng)論，不是問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：作為政府官員，房地產(chǎn)金融綁架了中國(guó)所有的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)就象吸塵器一樣將資產(chǎn)、現(xiàn)金和幾代的財(cái)富綁架在上面，我們投資和購(gòu)買(mǎi)了，也當(dāng)了房奴。

　　巴曙松：血淚史啊！

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)泡沫的時(shí)候，如果碰破的話(huà)我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)。

　　陳淮：首先，我不是政府官員，我從來(lái)沒(méi)有當(dāng)過(guò)政府官員。

　　巴曙松：他一貫的策略避重就輕。

　　陳淮：朱會(huì)長(zhǎng)是公務(wù)員，巴博士是參照公務(wù)員，我是事業(yè)單位，研究機(jī)構(gòu)，如果希望我當(dāng)官員，可以給我一份待遇，多少次我說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，怎么會(huì)是官員。

　　巴曙松：你的問(wèn)題提的很好，因?yàn)閷㈥惢醇せ鹆耍讲换卮?，說(shuō)明你提的越好。

　　陳淮：中國(guó)城市化和購(gòu)買(mǎi)房屋的問(wèn)題，我們是否可以在世界競(jìng)爭(zhēng)中形成競(jìng)爭(zhēng)力，這20年城市化的規(guī)模、速度、質(zhì)量決定了未來(lái)50年中華民族在世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展的速度、規(guī)模和質(zhì)量，這20年房地產(chǎn)的發(fā)展取決于中國(guó)老百姓在20年前父母一代一無(wú)所有的無(wú)產(chǎn)階級(jí)變成了13 億人有產(chǎn)者的速度和歷史。

　　巴曙松：現(xiàn)在買(mǎi)不起房屋，活該。

　　陳淮：那是你說(shuō)的，不是我說(shuō)的。就象你說(shuō)迪拜下面有石油一樣，反正大家都沒(méi)有挖過(guò)，大家喜歡用美國(guó)來(lái)說(shuō)，迪拜來(lái)說(shuō)，大家請(qǐng)注意，美國(guó)不缺房屋了，就是3億美國(guó)人在現(xiàn)有的房屋內(nèi)，全美國(guó)的房屋還有富余，因此美國(guó)的供求影響和中國(guó)所面對(duì)的情況完全不一樣。

　　巴曙松：好！

　　陳淮：還沒(méi)有完，不要著急，迪拜的油還沒(méi)有挖出來(lái)，中國(guó)的城市居民還處于改善期，要讓人均住到戶(hù)均90平方米，還有2億農(nóng)民進(jìn)城，現(xiàn)有的住房有1/3到一半要拆除后重建，因此從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，中國(guó)處于住房絕對(duì)短缺的狀態(tài)，美國(guó)不存在這樣的情況，他們的需求取決于當(dāng)年老百姓更新還是推遲的問(wèn)題。

　　迪拜的房屋不是賣(mài)給人住的，而是全世界的富人用于表達(dá)我自己是處于某一檔次富裕階層，你是世界首富，為什么還沒(méi)有在迪拜購(gòu)買(mǎi)房屋。就象《建國(guó)大業(yè)》一樣，很多的電影不給明星片酬就不來(lái)，《建國(guó)大業(yè)》不給錢(qián)他們就苦著喊著來(lái)，如果是一流明星怎么《建國(guó)大業(yè)》沒(méi)有見(jiàn)過(guò)你，這跟我們討論的不是一回事。

　　呂  勁：真正的房地產(chǎn)專(zhuān)家還是在建設(shè)部，大家要明白這個(gè)道理。

　　巴曙松：已經(jīng)過(guò)了四分鐘了?？偨Y(jié)下來(lái)兩派觀點(diǎn)都沒(méi)有說(shuō)服，第一派觀點(diǎn)沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)，如果意猶未盡再唱一遍。

　　第二派觀點(diǎn)，研究全世界任何一次房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫，身在其中的人都說(shuō)我們這個(gè)國(guó)家，我們這個(gè)時(shí)候不一樣，但是過(guò)了泡沫以后一看都是一模一樣的。日本是這樣的，美國(guó)是這樣的，互聯(lián)網(wǎng)是這樣的，鐵路泡沫也是這樣的，人類(lèi)就是在泡沫中不斷前進(jìn)的，謝謝大家！

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩對(duì)話(huà)，請(qǐng)稍作休息，等一下有合影留念儀式，謝謝各位嘉賓的精彩對(duì)話(huà)。真是異常精彩的一個(gè)上午！隨著這一場(chǎng)年度精英對(duì)話(huà)的結(jié)束，我們今天上午的論壇也就結(jié)束了。相信，今天來(lái)自全國(guó)各地的房地產(chǎn)界的同仁們?cè)诮?jīng)歷了今天上午的論壇之后，對(duì)我們今天下午的論壇亦非常期待。今天下午我們的論壇將集中圍繞“金融與房地產(chǎn)行業(yè)變局中企業(yè)模式調(diào)整”的主題就企業(yè)模式，企業(yè)融資及市場(chǎng)策略等議題展開(kāi)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生、金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士將繼續(xù)為我們奉獻(xiàn)年度演講暨主題演講。此外我們還有兩場(chǎng)精彩的“行業(yè)與企業(yè)選擇”年度論壇對(duì)話(huà)。

　　好，謝謝嘉賓的支持和與會(huì)嘉賓的熱情參與。今天上午演講及對(duì)話(huà)的嘉賓現(xiàn)在請(qǐng)上臺(tái)來(lái)，我們將一起合影。同時(shí)請(qǐng)各位與會(huì)嘉賓根據(jù)我們主辦方的指示，到中山大學(xué)南草坪西餐廳用餐。謝謝大家！