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　　與國(guó)際市場(chǎng)比較，今年上海的豪宅價(jià)格已經(jīng)接近甚至部分超過國(guó)際市場(chǎng)，其中，與臺(tái)北價(jià)格相比，約是其均價(jià)的116.6%。同時(shí)，按照匯率換算，與香港、紐約等城市的豪宅均價(jià)也基本持平。

　　土地市場(chǎng)

　　統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度土地總成交金額和住宅用地成交金額這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，上海均領(lǐng)銜全國(guó)。前三季度上海住宅用地成交57宗，成交面積418萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)421億元，同比增加19％。

　　與以往不同，今年國(guó)資背景的企業(yè)在市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，主要原因來(lái)自國(guó)企充裕的資金和融資渠道的多元化。

　　客戶置業(yè)分析

　　這波行情首先由首次置業(yè)群體、改善型需求的自住剛性需求帶動(dòng)起來(lái)。市場(chǎng)回暖后，樂觀情緒也逐步蔓延到高端市場(chǎng)，改善和投資性需求逐步成為支撐市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＶ饕脴I(yè)原因，包括：

　　"國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有好轉(zhuǎn)跡象，股市回升，一定程度上提升了高端客戶對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的信心，使得高端客戶進(jìn)一步認(rèn)同投資形勢(shì)并長(zhǎng)期看漲人民幣資產(chǎn)；

　　"面對(duì)通脹和人民幣升值壓力，高端物業(yè)具有的良好保值增值功能往往得到青睞；

　　"信貸政策的寬松，貸款利率低降低了投資成本；

　　"由于2008年開工面積較少，使得2009年高端市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張，也是促使高端市場(chǎng)火熱的一大原因

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，高端置業(yè)客戶中，外籍人士約占15-20%，外地購(gòu)房者占40-50%，本地人士占30%-45%，另外購(gòu)買人群的大多是制造業(yè)及金融業(yè)的企業(yè)高管或私營(yíng)業(yè)主。

　　與國(guó)際豪宅市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)高端物業(yè)自住及投資皆備，而國(guó)際市場(chǎng)主要以投資為主，例如倫敦市場(chǎng)的高端住宅目前均以倫敦以外境外人士投資較多。

　　展望

　　今年導(dǎo)致住宅熱銷，價(jià)格上揚(yáng)的6個(gè)因素明年將依然對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

　　價(jià)格：預(yù)計(jì)明年短期價(jià)格或面臨滯漲。近期，央行在貨幣政策上出現(xiàn)細(xì)微的口徑變化，流動(dòng)性收緊導(dǎo)致的購(gòu)房貸款收緊、項(xiàng)目貸款收緊等信號(hào)令市場(chǎng)感到絲絲涼意。受政策微調(diào)的影響，未來(lái)四個(gè)月，更多資金將從資本市場(chǎng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。房地產(chǎn)投資熱情將會(huì)面臨一段時(shí)間調(diào)整，逐漸趨于緩和。

　　供應(yīng)：目前市場(chǎng)上豪宅扎堆現(xiàn)象開始逐步顯現(xiàn)。未來(lái)1-3年，僅內(nèi)環(huán)內(nèi)就有13個(gè)頂級(jí)樓盤約74萬(wàn)㎡體量推向市場(chǎng)。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，集中的豪宅放量，一方面來(lái)自境內(nèi)富豪階層普遍青睞高端物業(yè)以避通脹風(fēng)險(xiǎn)的需求；另一方面來(lái)自發(fā)展商對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)向好的預(yù)期。而勞動(dòng)力成本上升、基本建設(shè)原材料價(jià)格上浮等問題也造成了開發(fā)成本高漲的誘因。

　　長(zhǎng)期趨勢(shì)：中長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定平緩的增長(zhǎng)。基于中心城區(qū)緊張的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，高端人群對(duì)于住宅品質(zhì)的追求，以及對(duì)抗通脹的需要，豪宅市場(chǎng)或?qū)⒁廊灰I(lǐng)明年住宅市場(chǎng)的成交。

　　土地市場(chǎng)：由于目前過高的土地成本壓縮了利潤(rùn)空間，預(yù)期明年將很難出現(xiàn)今年的"瘋狂"。在政策調(diào)控下，各發(fā)展企業(yè)應(yīng)會(huì)選擇集中精力開發(fā)已開工或囤積項(xiàng)目。但如果中心城區(qū)出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊，或仍將成為競(jìng)相爭(zhēng)逐的目標(biāo)。