男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　前三季度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1868.59億元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28個百分點，總體已超過2007年同期水平。 

　　一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　今年前三季度廣東宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭增強，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值26418.08億元，同比增長8.6%，增幅同比回落1.8個百分點；與上半年相比，提高了1.5個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資8521.85億元，同比增長17.93%，增幅提高0.31個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16402.0元，同比增長9.6%；扣除物價因素，實際增長12.9%。

　　二、數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　前三季度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1868.59億元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28個百分點，總體已超過2007年同期水平。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為32.26%；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.07%，比全國平均水平低4.43個百分點(見表1、圖一)。

　　圖一廣東近年前三季度固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較

　　分季度看，今年以來完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐季增加、增速趨緩的態(tài)勢(見圖二)。

　　圖二2008年以來各季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資比較

　　按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅同比下降7.27%，降幅比上半年收窄約7個百分點；辦公樓、商業(yè)用房投資同比分別增長23.52%和15.54%，增幅同比分別提高約37和11個百分點，比上半年分別提高了24個和6個百分點；其他投資同比則下降27.02%，降幅較上半年收窄了約5個百分點(見表2、圖三)。

　　圖三廣東近年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

　　分季度看，今年以來住宅完成開發(fā)投資額逐季增長，但增幅有所放緩(見圖四)。

　　圖四2008年以來各季度廣東住宅開發(fā)投資比較

　　2、開發(fā)資金來源

　　今年前三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3378.74億元，同比增長23.12%，增幅比去年同期提高近19個百分點。從近年同期房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，今年前三季度達(dá)到新高181%，比去年同期提高了46個百分點，說明到位資金仍比較充裕(見圖五)。

　　圖五廣東近年前三季度房地產(chǎn)到位資金情況

　　從資金來源看，國內(nèi)貸款同比增長5.96%，貸款金額為近年同期最高，這與目前國家繼續(xù)施行的適度寬松貨幣政策密切相關(guān)；銷售回籠資金(定金、預(yù)付)同比大幅增長60.06%，與上年同期-14.49%的降幅對比鮮明；外資與自籌資金同比分別下降13.29%和7.56%(見表3、圖六)。

　　圖六廣東近年前三季度房地產(chǎn)資金來源變動

　　從資金來源結(jié)構(gòu)看，比去年同期相比，國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金部分所占比重均有所下降，其中外資占比降至近年同期以來最低，1.19%；而其它資金(銷售回籠資金)占比則達(dá)到52.86%，為近年同期以來的最高(見圖七)，這表明開發(fā)資金對于銷售回籠資金的依賴進(jìn)一步明顯。

　　圖七廣東近年前三季度房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

　　(二)土地開發(fā)與購置(注1)

　　與去年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積、土地成交價款及單價均回落明顯，但降幅比上半年均有所收窄(見表4、圖八)。

　　圖八廣東近年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

　　分季度看，購置土地面積環(huán)比波動較大，第二季度出現(xiàn)較大增長，第一、三季度則回落明顯；購置單價環(huán)比方面，前兩個季度與第三季度對比鮮明(見表5)。

　　(三)商品房建設(shè)

　　前三季度商品房施工面積、竣工面積同比分別增長3.22%和24.89%，新開工面積同比下降29.53%。與上半年相比，這三個指標(biāo)增幅均有所提高。

　　分用途來看，各類商品房施工面積同比均有小幅度增長，但新開工面積同比均出現(xiàn)不同幅度的回落，其中住宅下降29.83%；竣工面積方面，住宅及其它用途商品房同比均增長，辦公樓及商業(yè)用房同比均下降。

　　分季度看，第三季度各類用途商品房新開工面積及竣工面積表現(xiàn)強勁，較第二季度均有較大幅度的增長(見表6)。可見，房地產(chǎn)企業(yè)在第三季度加快了商品房新開工、竣工的速度。

　　近年同期數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度新開工面積基本接近2006年的同期水平；施工面積和竣工面積則均為近年同期以來最高(見圖九)。

　　圖九廣東近年前三季度商品房建設(shè)情況

　　(四)商品房交易

　　前三季度商品房銷售面積、銷售額及銷售均價同比均有所增長，其中銷售面積及銷售額增幅度較大；銷售均價雖小幅度上漲，但絕對值已超過2007年同期水平。其中，第三季度的銷售均價、銷售金額環(huán)比均有所增長，而銷售面積出現(xiàn)小幅度回落，出現(xiàn)了價升量跌的局面(見表7、圖十)。

　　前三季度商品住宅銷售面積與銷售額同比分別增長58.2%和71.98%；均價6309元/平方米，同比增長8.72%，為近年來同期新高。其中，第三季度均價6864元/平方米，環(huán)比增長12.43%；銷售面積1573.05萬平方米，環(huán)比下降8.8%，表現(xiàn)出價升量跌的態(tài)勢(見圖十一)。

　　圖十廣東近年前三季度商品房銷售情況

　　圖十一廣東近年前三季度住宅銷售情況

　　(五)市場消化系數(shù)(注2)

　　與去年同期相比，今年前三季度的市場消化系數(shù)有較大幅度的增長，說明市場消化能力比去年同期有所提高(見表8、圖十二)，并介于2006、2007同期水平之間。

　　圖十二廣東近年前三季度商品房消化系數(shù)走勢

　　三、結(jié)論

　　1、關(guān)于開發(fā)投資和資金狀況。今年前三季度房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比仍下降，但降幅較上半年收窄了近一半，總體已超過2007年同期水平；分季度看，第三季度除辦公樓增速加快外，商品住宅、商業(yè)用房增速趨緩。暢旺的銷售市場和適度寬松的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)到位資金仍充裕、銷售回籠資金增長較快，較好地改善了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況。

　　2、關(guān)于土地購置和商品房供應(yīng)。與去年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積、土地成交價款及單價均回落明顯，但降幅比上半年均有所收窄。商品房施工面積、竣工面積同比分別增長3.22%和24.89%，新開工面積同比下降29.53%；但與上半年相比，這三個指標(biāo)增幅均有所提高；其中第三季度商品房新開工、竣工的速度明顯加快。這表明開發(fā)企業(yè)對后市的信心進(jìn)一步增強。

　　3、關(guān)于市場銷售。前三季度商品房及商品住宅銷售市場暢旺，市場消化能力已恢復(fù)至2006、2007年之間的水平。其中，第三季度商品房及商品住宅銷售市場均出現(xiàn)了價升量跌的局面。

　　4、關(guān)于房價。前三季度商品房銷售均價達(dá)6447元/平方米，同比小幅度上漲，并超過2007年同期水平。其中，住宅銷售均價為6309元/平方米，同比增長8.72%。分季度看，第三季度商品房和商品住宅的銷售均價較前兩個季度漲幅進(jìn)一步加快。

　　綜上所述，今年前三季度我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售市場暢旺、到位資金充裕的基礎(chǔ)上，逐步加快商品房建設(shè)速度，對后市的信心也進(jìn)一步增強。但要注意的是個別城市房價漲幅過大，積累了市場風(fēng)險，加上市場后續(xù)供應(yīng)量不足，導(dǎo)致第三季度商品房銷售市場出現(xiàn)量跌態(tài)勢。建議開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加大投資力度，增加新開工面積，平衡供求關(guān)系，穩(wěn)定房價水平。建議政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)力度，增強宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性與靈活性，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　執(zhí)筆：林柱鐘武貞

　　2009年10月28日

　　注1：由于"土地購置費"與"土地購置面積"的統(tǒng)計口徑有所不同，故"土地購置價格"采用"土地成交價款"與"土地購置面積"相除而得的平均價格。其中，"土地成交價款"是指期內(nèi)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價格。"購置土地面積"是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。

　　注2："市場消化系數(shù)"是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。(見下表)。

　　公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量；

　　系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售。分母：竣工面積由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；另外假設(shè)滿足待銷面積(小于1年的空置量)將在本年度被均勻地吸納的條件。

　　廣東省房協(xié)市場分析課題組

　　(廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處)