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　　仲量聯(lián)行發(fā)布第三季度市場報告，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求穩(wěn)定回升，同時中檔品牌零售商繼續(xù)加速在北京擴(kuò)張，商業(yè)物業(yè)依然面對潛在新增供應(yīng)的壓力。

　　寫字樓市場:隨著全球和中國逐漸走出經(jīng)濟(jì)衰退及市場開始回暖，北京寫字樓市場需求在上個季度的小幅上升后，在本季度開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象。雖然高企的空置率仍然給市場租金帶來不小的壓力，新進(jìn)入市場項(xiàng)目的業(yè)主仍然以優(yōu)惠租金來吸引客戶，但租金下滑的幅度遠(yuǎn)低于前幾個季度，近期市場上的大單成交更是給業(yè)主帶來了積極的信心。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場:在今年前三季度中雖然國際奢侈品的擴(kuò)張幾近停止，但是中檔品牌的擴(kuò)張卻在斷續(xù)加速，這些中檔品牌也為北京零售物業(yè)市場提供了有力的支撐。開發(fā)商在經(jīng)歷了奧運(yùn)前后奢侈品牌的快速擴(kuò)張和收縮的過程后，其整體的經(jīng)營思路也逐步成熟，一些開發(fā)商在對其物業(yè)的定位上更加注重項(xiàng)目本身的特色及未來實(shí)際人流及營利能力。

　　高檔住宅市場:北京的高檔住宅銷售市場已從2008年年初開始的調(diào)整期恢復(fù)。前三季度，市場成交價格與成交量均恢復(fù)到市場的高點(diǎn)。但是，由于部份項(xiàng)目的售價上漲過于迅速，同時平均單價超過人民幣20,000元以上的項(xiàng)目大量增加，導(dǎo)致了政府相關(guān)部門的關(guān)注及潛在購房者的觀望?；诤芏嗤顿Y者在本輪的房價上漲過程中已獲得了豐厚的回報，因此整體市場的購買能力仍然強(qiáng)勁，為當(dāng)前較高的房價提供了有力的支撐。

　　工業(yè)物業(yè)市場:由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖，北京工業(yè)市場在今年第三季度需求開始有回升的表現(xiàn)。然而，由于對于物流設(shè)施和廠房的需求仍然有限，大量的新增供應(yīng)和高空置率繼續(xù)對租金造成壓力。

　　投資市場:寬松的貨幣政策與良好的銷售業(yè)績使得開發(fā)商們的現(xiàn)金流得到很大改善，也加強(qiáng)了對于北京土地資源的爭奪，2007年火熱的畫面再次重演。隨著北京基礎(chǔ)設(shè)施條件的改進(jìn)，地鐵正在向亦莊、大興、房山、門頭溝地區(qū)延伸，當(dāng)前土地市場的熱點(diǎn)地區(qū)也隨之向這些潛在的新興居住區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　寫字樓市場

　　市場需求開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象

　　自從08年三季度金融危機(jī)以來，北京寫字樓的業(yè)主通過采取降低租金、租期減免、贈送裝修等各種方式吸引客戶。在此期間，約有147萬平方米的寫字樓進(jìn)入市場，其中56%為優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，而初見成效的政府經(jīng)濟(jì)激勵政策、寬松的銀行貸款給予了很多公司特別是國內(nèi)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會，并使得這些擴(kuò)張對于辦公面積的租賃需求在本季度大量釋放出來。09年三季度，整體市場的凈吸納量達(dá)到139,000平方米，是08年三季度經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來的最高值，并接近08年二季度市場處于頂峰時的水平。國有企業(yè)，特別是大型國有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，大約60%的本季度凈吸納面積都來自于國有金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。雖然跨國企業(yè)持續(xù)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，在本季度的租賃需求仍然明顯弱于國內(nèi)企業(yè)，但是跨國企業(yè)的需求正在逐漸回暖。整體市場平均租金環(huán)比略下滑2.9%，達(dá)到人民幣208元每平方米每月,同比下降19.2%。租金下跌主要來自于新近落成寫字樓的成交，甲級寫字樓的租金本季度環(huán)比下跌3.9%，達(dá)到人民幣228每平方米每月。

　　本季度金融街地區(qū)的凈吸納面積首次超越CBD，達(dá)到60,800平方米，占總凈吸納量的一半，而構(gòu)成這些凈吸納量的成交全部來自于國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)。其中值得關(guān)注的成交包括：北京農(nóng)業(yè)商業(yè)銀行租下了金融街中心的北樓，面積為29,000平方米。浦東發(fā)展銀行租賃了豐融國際大廈的30,000平方米面積。而這些客戶由于得到政府的支持以及擁有雄厚的資金實(shí)力，有很強(qiáng)的支付能力，因此金融街地區(qū)的成交價格遠(yuǎn)高于其它寫字樓區(qū)域市場的價格。CBD的租賃需求在本季度持續(xù)穩(wěn)定，凈吸納量為41,300平方米，盡管低于金融街的吸納面積，但其成熟的配套設(shè)施、大量的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)、有競爭力的價格以及政府的行業(yè)優(yōu)惠政策仍然吸引最有實(shí)力的公司前來入駐，而該地區(qū)的客戶群也比金融街地區(qū)更加多樣化。

　　本季度有四個新項(xiàng)目完工進(jìn)入租賃市場，總面積約為257,000平方米，使得整體市場的寫字樓存量達(dá)到900萬平方米，其中甲級寫字樓的存量達(dá)到380萬平方米。位于第三使館區(qū)的鳳凰置地廣場是本季度落成的唯一一個甲級寫字樓，而位于東二環(huán)路的80,000平方米的中匯廣場也在推延了好幾個月后落成。新增供應(yīng)繼續(xù)推高整體市場空置率0.5個百分點(diǎn)，達(dá)到新的歷史高位27.8%。CBD地區(qū)由于本季度沒有新增供應(yīng)，空置率出現(xiàn)連續(xù)四個季度以來的首次下跌，達(dá)到36.7%，環(huán)比下跌1.7個百分點(diǎn)。

　　市場需求的回暖快于預(yù)期，但由于跨國企業(yè)的需求恢復(fù)仍在進(jìn)行中，整體經(jīng)濟(jì)形勢還存在不明朗的情況，第四季度的凈吸納量是否能超過第三季度仍然有待考察。“第四季度的租金預(yù)計仍然有所下跌，但逐漸恢復(fù)的市場信心將不會使租金出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)主仍然將以優(yōu)惠的租金條款來吸引客戶，更多的公司仍將有機(jī)會升級辦公環(huán)境和搬遷到便利的商務(wù)核心區(qū)。”仲量聯(lián)行北京公司董事總經(jīng)理張瑩指出。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場

　　中檔品牌依然保持?jǐn)U張的勢頭

　　在2009年第三季度，北京零售物業(yè)市場的亮點(diǎn)就是中檔品牌依然保持?jǐn)U張的勢頭。例如Asobio在北京來福士廣場新開了北京的第一家店。H&M在國瑞城購物中心和來福士廣場的店鋪在本季度陸續(xù)開業(yè)。ZARA、Uniqlo和Bershika也分別在位于中關(guān)村的華宇購物中心開業(yè)和簽約。本季度也有一些電影院和超市在新的商場或購物中心簽約。由于市場競爭激烈，開發(fā)商們對于一些以前未曾進(jìn)入中國的國際品牌更感興趣，而對于國際零售商來說，也希望繼續(xù)開拓中國市場。例如GAP、River Island正在積極地了解北京市場。國際奢侈品品牌在經(jīng)歷了上半年觀望之后，轉(zhuǎn)向積極關(guān)注市場變化，開始著手明年度的開店計劃。

　　本季度有兩個項(xiàng)目竣工。前門大街建筑面積達(dá)56,491平方米。目前開業(yè)的商家有103家。其中不乏國際品牌，例如ZARA、New Balance、H&M、Uniqlo以及Swatch等品牌。賽特奧萊在本季度開業(yè)，總建筑面積達(dá)到40,000平方米，是北京第一家純歐美式的品牌折扣店。同時，在本季度一些新項(xiàng)目由于預(yù)租率不足或其它原因，推遲到下一個季度或者是2010年開業(yè)。例如長安Mall、北辰購物中心-綠色家園以及國貿(mào)三期等項(xiàng)目。在今年的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場，品牌折扣店以及中檔定位的項(xiàng)目更受開發(fā)商的推崇。例如賽特集團(tuán)在順義新開的奧特萊斯店、晨曦百貨將其在富力購物中心的商場改為奧特萊斯店。

　　本季度租金較上個季度持續(xù)下滑，至人民幣500每月每平方米，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%。由于新入市項(xiàng)目的入駐率較高，本季度空置率與上季度持平,為16.1%。“在第四季度將會有195,371平方米的新增供給進(jìn)入市場，這些新項(xiàng)目將會推高整體市場的空置率，同時很多零售商會利用大量潛在新增供應(yīng)的市場機(jī)會，加大與業(yè)主方的談判籌碼，預(yù)計下一季度市場平均租金將進(jìn)一步下滑。”仲量聯(lián)行華北區(qū)總經(jīng)理張志賢表示。

　　高檔住宅市場

　　租賃需求回升，售價快速上漲

　　三季度，高檔住宅租賃市場進(jìn)入一年中的旺季。表現(xiàn)為一些來自于日本及歐洲的跨國企業(yè)在本季度增加外派至北京外籍人員的數(shù)量，在一定程度上推動了市場的新增租賃需求。服務(wù)式公寓市場存量較大，一些定位于小戶型的服務(wù)式公寓項(xiàng)目積極地?fù)屨级套馐袌?，接受七天以下的短期租約，在一定程度上加劇了高檔酒店市場的競爭。本季度，整體租金保持了小幅下滑趨勢，高級公寓與別墅的租金分別為人民幣82每平方米每月和人民幣109每平方米每月，環(huán)比下降了3.7%與0.3%，而服務(wù)式公寓的租金則比上季度下降2.2%，達(dá)到人民幣172每平方米每月。“雖然北京高檔住宅租賃市場正在積極地從經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響中恢復(fù)，但是在第四季度將進(jìn)入北京傳統(tǒng)的租賃淡季，受新增供應(yīng)增加而市場需求增長放緩的影響，預(yù)計在2009年底，住宅租賃市場的平均空置水平維持在20%左右水平，而租金也繼續(xù)呈小幅下降的態(tài)勢。”仲量聯(lián)行北京企業(yè)住宅服務(wù)部主管張紅指出。

　　第三季度，北京的高檔住宅銷售市場供需兩旺，平均售價呈加速上漲的趨勢。由于四環(huán)路以內(nèi)的大規(guī)模住宅開發(fā)用地已較為有限，擁有一定的社區(qū)規(guī)模，占據(jù)了優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的商業(yè)環(huán)境及教育資源的高檔公寓普遍取得了良好的銷售業(yè)績。由于市場成交量的回暖以及后期產(chǎn)品的升級，很多高檔公寓售價環(huán)比上季度有了大幅度的拉升，本季度高檔公寓的平均售價已達(dá)到了人民幣24,510每平方米，比上一季度上漲了9.7%。高檔別墅市場的需求也表現(xiàn)得十分旺盛，本季度平均售價達(dá)到人民幣20,594每平方米，比上一季度上漲了6.2%。在第四季度，高檔住宅價格的上漲空間將明顯放緩，同時預(yù)計成交量將比本季度有所下降。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　大量的新增供應(yīng)和高空置率繼續(xù)對租金造成壓力

　　第三季度，市場進(jìn)出口額相比今年前幾季度有所增長。在物流市場，活躍的物業(yè)升級更新的租賃需求帶動了吸納量的顯著上升，許多公司搬遷到擁有更高品質(zhì)的廠房和物流設(shè)施的通州物流園和北京空港物流園。然而，不斷進(jìn)入市場的新增供應(yīng)進(jìn)一步推高空置率，并達(dá)到新的歷史水平，本季度空置率上升5.5個百分點(diǎn)達(dá)到32.7%。對于工業(yè)廠房市場，凈吸納量值在今年以來首次表現(xiàn)為凈增長，但仍有一些公司在縮小他們的工業(yè)廠房租賃面積。本季度廠房市場的空置率穩(wěn)定在24.5%，環(huán)比微降0.2個百分點(diǎn)。

　　隨著需求逐步回升，業(yè)主也通過提供免租期以及裝修等優(yōu)惠政策來吸引客戶，這些租金政策使得有效租金進(jìn)一步降低。本季度北京物流市場的平均租金環(huán)比下跌了2.8%，達(dá)到每月每平方米人民幣24.8元。而廠房市場的平均租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣27.9元。北京持續(xù)強(qiáng)勁的零售需求將給予物流市場以積極發(fā)展的信心，但在未來12到18個月中，12萬平方米的新增物流物業(yè)面積將持續(xù)推高市場的空置率，并對租金造成壓力。“預(yù)計到2009年年底，三分之一的物流物業(yè)設(shè)施將為空置。在工業(yè)廠房市場上，盡管對于廠房物業(yè)的需求將隨著國內(nèi)和國際市場的回暖也逐步恢復(fù)，但租金也仍然會因?yàn)榇罅康男略龉?yīng)而存在很大的壓力。”仲量聯(lián)行北京工業(yè)部主管羅薔薔表示。

　　投資市場

　　物業(yè)投資市場活躍，土地市場繼續(xù)升溫

　　本季度，在整體房地產(chǎn)市場需求迅速回暖的背景下，有實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者加強(qiáng)了對于北京市場的投資力度。幾宗位于核心商業(yè)區(qū)內(nèi)長期處于爛尾或停工狀態(tài)的高端物業(yè)被新的投資者整體收購或者獲得了新的資金注入。這些項(xiàng)目在長期的停工期間一般均進(jìn)行了多次的融資，在一些權(quán)益與產(chǎn)權(quán)方面存在或有的風(fēng)險，因此新的投資方在資金實(shí)力、處理前期投資者利益及后期產(chǎn)品的重新定位與策劃中都需要有很強(qiáng)的實(shí)力，才能控制好項(xiàng)目的后期開發(fā)。同時，也有幾宗涉及寫字樓的大宗購買交易成交，新興的IT企業(yè)和有實(shí)力的能源類公司是寫字樓自用投資的重要買家。

　　部分地區(qū)的土地成交價不斷創(chuàng)出新高，樓面價格超出當(dāng)前住宅銷售價的50%，反映出開發(fā)商們對未來2—3年的房地產(chǎn)市場前景持樂觀的態(tài)度。“土地價格過快上漲對于房價的潛在推動已引起了政府相關(guān)主管部門的重視，預(yù)計未來的土地市場交易中，‘高價’將不再被作為企業(yè)中標(biāo)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”仲量聯(lián)行中國投資部主管翰德偉表示。