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　　華僑城的土地成本比重不到15%，而金地的比重約為32%，萬科和保利分別為27%和24%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 日前，華僑城公布了第三季度的業(yè)績報(bào)告。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華僑城第三季度的營業(yè)收入為11億元，同比增長28.85%，歸屬于上市公司股東的凈利潤1.33億元，同比增長56.73%。

　　低地價(jià)，高售價(jià)

　　華僑城三季報(bào)顯示，1-9月，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額高達(dá)29億元，而營業(yè)總收入僅24億元。其中，華僑城第三季度的營業(yè)收入為11億元，同比增長28.85%。

　　有分析人士認(rèn)為，華僑城部分高檔樓盤的銷售金額尚未確認(rèn)成為收入部分。事實(shí)上，按照招商證券9月底公布的情況來看，8-9月份，華僑城的樓盤共銷售365套，銷售金額約15億。銷售主要來自：天麓6期、純水岸7期、成都華僑城。但8月29日成都華僑城推出158套住宅，目前僅銷售16%，顯示9月份以來，地產(chǎn)銷售速度有所下降。

　　招商證券表示，這是“由于可售面積減少導(dǎo)致地產(chǎn)銷售速度有所下降”。

　　但這似乎并不影響華僑城的資金入賬，以深圳項(xiàng)目為例，東部華僑城別墅目前售價(jià)高達(dá)人民幣約11萬元/平方米，深圳波托菲諾項(xiàng)目的聯(lián)排別墅售價(jià)超過了人民幣6萬元/平方米，而當(dāng)前深圳樓市的銷售均價(jià)約為人民幣16000元/平方米。

　　另一方面，華僑城的土地成本極為低廉，這就決定了華僑城樓盤巨大的利潤空間。

　　與國內(nèi)其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，華僑城土地儲(chǔ)備策略十分獨(dú)特，即通過與地方政府協(xié)商而不是通過公開拍賣的方式在國內(nèi)主要城市獲取土地儲(chǔ)備。華僑城在以低成本獲取大面積土地儲(chǔ)備方面占據(jù)著有利形勢，因?yàn)槎鄶?shù)地方城市政府都希望吸引到“歡樂谷”等主題公園的投資以提升城市形象并改善地區(qū)商業(yè)投資環(huán)境，因此愿意以相對較低的價(jià)格出售土地。

　　以成都華僑城項(xiàng)目為例，其平均土地成本約為人民幣500元/平方米左右，占其2009年初推出的公寓項(xiàng)目銷售均價(jià)的不到10%。

　　據(jù)高華證券統(tǒng)計(jì)，在與今年拿地較多的萬科、保利、金地等公司相比，華僑城的土地成本比重不到15%，而金地的比重約為32%，萬科和保利分別為27%和24%。

　　估值上漲

　　雖然可售面積減少而導(dǎo)致銷售速度在第三季度有所下滑，但華僑城的擴(kuò)張速度絲毫未受影響。

　　9月11日，證監(jiān)會(huì)并購重組審核委員會(huì)有條件通過公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)。至此，華僑城在6月9日公布的擬向控股股東華僑城集團(tuán)非公開發(fā)行股份4.86億股，發(fā)行價(jià)格15.16元，購買華僑城集團(tuán)所持有的12家公司全部股權(quán)的重組方案順利通過。

　　隨后，華僑城發(fā)布公告稱，公司擬與華房共同投資成立武漢華僑城實(shí)業(yè)有限公司，武漢華僑城注冊資本6億元，公司出資4.5億，占75%股權(quán)，華房出資1.5億，占25%股權(quán)。按湖北和武漢市政府的要求，武漢歡樂谷將于2011年建成。

　　9月11日，招商華僑城投資公司通過掛牌方式，以5.3億購得尖崗山2.34萬平方米住宅開發(fā)用地。

　　9月，華僑城簽約西安，初步達(dá)成投資開發(fā)意向。

　　目前，華僑城基本已經(jīng)確定了在全國的布局。然而讓大多數(shù)人和投資者容易忽略的一個(gè)事實(shí)是：華僑城2010年預(yù)期的市凈率和市盈率也遠(yuǎn)超萬科、保利、金地等表現(xiàn)更為活躍、布局更為廣闊的開發(fā)商。

　　據(jù)高華證券9月底的研究報(bào)告表示，華僑城2010年預(yù)期的市凈率為4.7倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于排在第二的保利3.1倍，更超過了萬科的2.8倍。在預(yù)計(jì)的市盈率方面，華僑城的預(yù)估為24倍，也同樣領(lǐng)先被預(yù)估為18倍的萬科和23倍的保利。

　　對此，高華證券認(rèn)為估值水平合理。