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　　第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)比預(yù)期提前復(fù)蘇，整體空置率下降，租金終于結(jié)束自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度下滑的勢(shì)態(tài)并有所上升。

　　隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)比預(yù)期提前復(fù)蘇，整體空置率下降，租金終于結(jié)束自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度下滑的勢(shì)態(tài)并有所上升。商鋪市場(chǎng)也走出谷底，零售商對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好持正面預(yù)期，租金恢復(fù)平穩(wěn)。工業(yè)物業(yè)則由于出口貿(mào)易仍然疲弱及市場(chǎng)供應(yīng)量大而抑制租金增長(zhǎng)。第三季度廣州整體豪宅市場(chǎng)仍保持上升勢(shì)態(tài)，但成交量則較上一季下滑。投資市場(chǎng)方面，大宗成交持續(xù)攀升，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)呈現(xiàn)主導(dǎo)地位。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　第三季度廣州全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得約15萬(wàn)平方米，活躍的國(guó)內(nèi)企業(yè)持續(xù)帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求復(fù)蘇并出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，其中國(guó)內(nèi)金融企業(yè)充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行的自用寫(xiě)字樓需求進(jìn)一步推動(dòng)吸納量攀升。廣東發(fā)展銀行廣州分行和上海浦東銀行分別在珠江新城新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)大面積的寫(xiě)字樓自用。因此，即使第三季度出現(xiàn)13萬(wàn)平方米新供應(yīng)落成，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總體吸納量增至近240萬(wàn)平方米，空置率持續(xù)下降至18%。但是，相對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)，外資企業(yè)需求表現(xiàn)仍然疲弱。

　　隨著需求復(fù)蘇，相比之前軟化的態(tài)度，業(yè)主開(kāi)始對(duì)租金協(xié)商持強(qiáng)硬態(tài)度。部分業(yè)主更先行加租，導(dǎo)致本季度整體租金環(huán)比上升3%，從而終止了自全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度租金的下滑，并且出現(xiàn)了上升的勢(shì)態(tài)。同時(shí)，寫(xiě)字樓的大宗成交量上升和投資者信心恢復(fù)有助資本值的推高，本季度錄得環(huán)比上升2.3%。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤預(yù)期，“短期內(nèi)國(guó)內(nèi)企業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)廣州寫(xiě)字樓需求。年底租金下調(diào)壓力將大大減少，預(yù)期第四季度將繼續(xù)保持平穩(wěn)。但由于2010年供應(yīng)量增大，對(duì)租金仍然構(gòu)成壓力。但是與此同時(shí)，新增的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)量，例如萬(wàn)菱匯、太古匯和廣州國(guó)際金融中心將為租戶帶來(lái)更多的選擇，促進(jìn)需求上升。”

　　商鋪市場(chǎng)

　　隨著經(jīng)濟(jì)漸趨穩(wěn)定，第三季度消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-8月累計(jì)全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)13.8%。租金在歷經(jīng)上半年大幅調(diào)整后首度回穩(wěn)，第三季度環(huán)比上升0.8%，市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。雖然整體零售租金相對(duì)年初仍有折讓?zhuān)闆r較顯著的主要在一些位置較差及空置率有上升壓力的商場(chǎng)出現(xiàn)。位于黃金地段的一線商場(chǎng)，租金相對(duì)年初的折讓則相對(duì)輕。

　　即將落成的新商場(chǎng)，以及部分成熟的商場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，優(yōu)化租戶組合，紛紛吸引眾多大型國(guó)際品牌進(jìn)駐廣州，導(dǎo)致整體租賃成交上升。在眾多新品牌陸續(xù)進(jìn)駐廣州的刺激下，廣州現(xiàn)有的連鎖店零售商對(duì)市場(chǎng)信心和消費(fèi)市場(chǎng)的預(yù)期紛紛轉(zhuǎn)好。為了鞏固市場(chǎng)地位，部分本土零售商重新開(kāi)始擴(kuò)張計(jì)劃，使整體空置率錄得下降。在這些有利因素帶動(dòng)下，租金在本季度回穩(wěn)，環(huán)比上升0.8%，大部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)持正面的預(yù)期。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，零售商對(duì)廣州市場(chǎng)信心的恢復(fù)以及因此出現(xiàn)的租賃成交量恢復(fù)預(yù)示著市場(chǎng)已經(jīng)走出谷底。近期準(zhǔn)備落成的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)繼續(xù)吸引零售商進(jìn)駐，預(yù)期將繼續(xù)有不同類(lèi)型的新品牌進(jìn)入廣州市場(chǎng)。“隨著天河的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)日益增多，未來(lái)天河商圈將顯現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)性的地位，將成為廣州最核心的商圈。租金走勢(shì)方面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)整體租金下跌機(jī)會(huì)甚微，但租金在短期內(nèi)難以V型反彈，上升的空間有限。”

　　工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　第三季度廣州外貿(mào)出口仍然維持倒退的形勢(shì)，1-8月出口額同比下降20.3%。除了出口總額繼續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，供應(yīng)量的增多逐漸對(duì)物流市場(chǎng)施加壓力。個(gè)別新落成的物業(yè)由于空置率高，業(yè)主采取減價(jià)策略吸引租戶，導(dǎo)致整體物流市場(chǎng)租金首次出現(xiàn)明顯減幅，第三季度環(huán)比下降2.1%。整體來(lái)講，物流業(yè)務(wù)外包需求的增長(zhǎng)引發(fā)第三方物流公司需求上升，成為本季度的需求動(dòng)力。而隨著租金下調(diào)，大部分租賃需求集中在新落成的物流倉(cāng)庫(kù)。例如普洛斯云埔物流園三期。

　　產(chǎn)業(yè)園方面，在政府推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求有助產(chǎn)業(yè)園租金保持平穩(wěn)，本季度租金輕微環(huán)比下降0.4%。中國(guó)目前最大規(guī)模的動(dòng)漫主題公園馬莎羅動(dòng)漫城簽訂合作協(xié)議落戶廣州開(kāi)發(fā)區(qū)，將帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)園及配套設(shè)施發(fā)展。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳工業(yè)部主管符永康認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的改善和全球出口市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)將有助于在中期內(nèi)對(duì)廣東出口帶來(lái)正面影響，從而提升物流市場(chǎng)的租賃需求。但是，現(xiàn)有以及未來(lái)即將落成供應(yīng)量將抑制租金增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園方面，外包服務(wù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求增長(zhǎng)將是需求的增長(zhǎng)點(diǎn)，但是，同樣出現(xiàn)的供應(yīng)量過(guò)大的情況將抑制租金增長(zhǎng)。

　　豪宅市場(chǎng)

　　第三季度廣州樓價(jià)雖然持續(xù)上升，但升幅亦已較第二季放慢。由于豪宅市場(chǎng)在第二季度量?jī)r(jià)齊升，導(dǎo)致潛在投資者對(duì)市場(chǎng)的投機(jī)熱度降溫，加上上半年市場(chǎng)在售單位吸納速度快，發(fā)展商也對(duì)后市樓價(jià)的上升持樂(lè)觀的態(tài)度，因此相對(duì)減少了新推售的單位數(shù)目，造成第三季度市場(chǎng)成交量環(huán)比有所回落。一手豪宅銷(xiāo)售量從第二季度的約2000套單位，回落到第三季度約1450套。

　　由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)以及整體住宅市場(chǎng)已經(jīng)邁入上升周期，本季度二手豪宅資本值繼續(xù)環(huán)比上升2.6%，但升幅已放緩。雖然一些位于天河市中心的個(gè)別熱門(mén)樓盤(pán)于今年有約20%升幅，但部分位于非黃金地段及以自住需求居多的二手樓盤(pán)升幅僅屬輕微，這也是拉低整體樓價(jià)升幅的原因之一。租務(wù)市場(chǎng)方面，由于近年豪宅落成量充足，租務(wù)需求未見(jiàn)恢復(fù)，本季度租金保持平穩(wěn)，微升1%，低于售價(jià)的升幅。

　　鑒于上半年市場(chǎng)從谷底走向快速反彈，已經(jīng)消化了大部分之前由于樓市低迷壓抑的需求，特別是投資需求，市場(chǎng)將慢慢回歸理性，短期內(nèi)成交量將繼續(xù)放慢，但是自住需求仍然殷實(shí)，支撐整體成交量水平。預(yù)料短期內(nèi)豪宅的新推售量仍然充足，再加上由于樓價(jià)已經(jīng)從谷底反彈不少，資本值將趨向平穩(wěn)。仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略咨詢部主管唐文杰指出，“經(jīng)濟(jì)的基本面保持良好，整體經(jīng)濟(jì)情況持續(xù)恢復(fù)，這將抵消預(yù)期緊縮性貨幣政策能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期樓市將保持穩(wěn)定。”

　　投資市場(chǎng)

　　資本市場(chǎng)繼續(xù)投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。本季度大宗房地產(chǎn)投資主要集中在甲級(jí)寫(xiě)字樓。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)的增多，以及在擴(kuò)張性貨幣政策在資本市場(chǎng)的推動(dòng)下，再加上國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的自用需求大幅上揚(yáng)，對(duì)整體成交量上升起支撐作用。

　　投資市場(chǎng)繼續(xù)由國(guó)內(nèi)投資者主導(dǎo)，特別是國(guó)內(nèi)銀行，紛紛通過(guò)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)更新辦公場(chǎng)所，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。而珠江新城在金融業(yè)優(yōu)惠政策的支持下，成為眾多金融企業(yè)置業(yè)的首選。和中國(guó)整體投資市場(chǎng)相似，外國(guó)投資者仍然持審慎態(tài)度。隨著需求上升和商業(yè)物業(yè)租金回穩(wěn)，投資者需求將繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)投資活動(dòng)將繼續(xù)保持活躍。

　　市場(chǎng)前景

　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪總結(jié)：“從目前寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)的復(fù)蘇情況來(lái)看，廣州商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從市場(chǎng)衰退中漸漸走出來(lái)，而且結(jié)合同期經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，反映了這一輪商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇擁有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。過(guò)去不甚活躍的一些國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)在利用市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)入市，抵消了海外機(jī)構(gòu)性投資者放慢投資步伐的影響，并且正是這些殷實(shí)的國(guó)內(nèi)需求使市場(chǎng)早于預(yù)期走出谷底。”