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　　由觀點新媒體主辦的“2009城市觀點論壇重慶行”于今日（10月21日）下午在重慶隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點網(wǎng)對論壇進行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實錄。

　　現(xiàn)場直播：2009城市觀點論壇重慶行（上）

　　主持人張靜：各位來賓，各位朋友們，接下來的論壇我們接下來還有政策部研究中心副主任秦虹女士的演講。她演講的題目是新形勢下的房地產(chǎn)投資機會，因為秦虹女士的飛機晚點，為了不耽誤大家的時間，接下來就馬上進入本次2009城市觀點論壇重慶行的重慶圓桌對話環(huán)節(jié)。

　　各位來賓2009年金融危機的陰霾似乎已經(jīng)漸行漸遠，中國房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)走向了下一個輝煌？在金九銀十并未如期而至的時候，京滬出現(xiàn)了價漲量跌景象、廣深卻一枝獨秀，而作為房地產(chǎn)競爭激烈的城市、作為中國最具特的房地產(chǎn)二線城市，重慶的房地產(chǎn)市場將會進行怎樣的調(diào)整并持續(xù)性發(fā)展呢？

　　我們請出本次對話的嘉賓，他們是中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇；摩根大通中國投資銀行副主席兼綜合中國公司企業(yè)投融資主席龔方雄；陽光100副總裁范小沖；世邦魏理仕中國區(qū)資深董事柳費國；佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)邦平；中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司(重慶奧園)總經(jīng)理顏清；重慶協(xié)信控股(集團)有限公司戰(zhàn)略管理總監(jiān)冷捷；永安信金融服務(wù)機構(gòu)董事長喬志杰先生?，F(xiàn)在我們就開始今天的圓桌對話。

對話現(xiàn)場

　　各位來賓，各位朋友們，我們今天在這里進行的是2009城市觀點論壇重慶行的活動，這個論壇來到重慶，此時此刻比較應(yīng)景，因為重慶房地產(chǎn)市場剛剛才迎來和送走了咱們重慶的2009秋季房交會而在本次房交會當(dāng)中我們得出了這樣幾個數(shù)據(jù)，四天活動各類房屋共成交9923套，成交面積為95.25萬平方米，增加28.71%，成交金額是40.1億元，增長64.66%，商品住宅建筑面積成交均價為每平方米4878元，比去年上漲了每平方米1021元，也比重慶9月成交均價有所上漲。這個數(shù)據(jù)完了之后，這段時間，重慶的房地產(chǎn)市場和各個房地產(chǎn)商們大會小會都在討論這幾個數(shù)據(jù)，今天在臺上就有幾位已經(jīng)參與了我們房交會的地產(chǎn)商，首先我們金科的李老師您先講一下您參加這次房交會作為金科有些什么樣的戰(zhàn)果？

　　李戰(zhàn)洪：重慶房地產(chǎn)和其他城市金九銀十有一個明顯不同的區(qū)別，在其他的城市，大多都是出現(xiàn)了價升量跌這樣一個趨勢，但是重慶還是量價齊飛。剛剛我們范總也說了城市化率的問題，這里面反應(yīng)出來，這種情況在2009年重慶第二次出現(xiàn)，第一次出現(xiàn)是春節(jié)過后重慶第一個率先啟動了中國2009的連續(xù)在全國排名第一，到了后面其他城市跟上來的時候，到了金九銀十的時候大家已經(jīng)感覺到疲軟的時候，重慶這個時候又是量價齊飛，這里面反應(yīng)出來第一個是城市化率的問題，重慶現(xiàn)在城市化率是在48%左右，和其他城市80%還有很大的距離，所以重慶的空間還相當(dāng)大。第二個重慶有中國最最低的房價，重慶的房價和重慶這座城市應(yīng)有的地位遠遠不能適應(yīng)。第三個中國房地產(chǎn)發(fā)展有一個周期性的規(guī)律，就是說第一波啟動是92年以廣深為代表的珠三角率先啟動了中國第一波房地產(chǎn)行情，第二波是以上海為代表的長三角地區(qū)在97年啟動的，第三波是以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)啟動了第三波行情，現(xiàn)在這波是以重慶為代表的第四波房地產(chǎn)啟動周期。

李戰(zhàn)洪

　　主持人張靜：剛剛李總提到了我們今天這樣一個話題，其他城市都是價漲量跌，重慶不管是價格還是量都有所提升，作為重慶地產(chǎn)人來講是非常高興得。今天我們有來自北京的，還有來自香港的各位專家，對我們房交會的數(shù)據(jù)不知道您有什么樣的一個看法呢？

　　孟曉蘇：我得祝賀重慶的房交會取得這么好的成果，祝賀各位企業(yè)家。這也應(yīng)該說是重慶的居民是拿貨幣選票投了啟動經(jīng)濟的贊成票。房地產(chǎn)先行啟動，這樣相關(guān)行業(yè)才能夠啟動，如果房地產(chǎn)汽車這些消費行業(yè)不能啟動的話，其他行業(yè)他們也難以啟動。說到金九銀十，不光是重慶賣得好，而且我知道的天津也賣得不錯，也走出了一輪金九的行情，很多二線城市同樣。所以說金九銀十不在了，恐怕也主要指的是一線城市吧。所以現(xiàn)在對金九銀十諸多爭論，我看我們更關(guān)注市場實際走勢，而不去爭論這個概念。今年年初到現(xiàn)在，特別是三月份以來到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場賣得這么好，這說明中國在啟動內(nèi)需方面，在房地產(chǎn)市場方面已經(jīng)取得了明顯的成效，由此我們可以由信心的說今年的中國經(jīng)濟已經(jīng)是復(fù)蘇了。

　　主持人：這樣就對于之前有些專家所說的今年的金九銀十已經(jīng)是銅九鐵十來了一個推翻。不知道外來的專家們到底是怎么看待重慶的房地產(chǎn)市場的呢？

　　龔方雄：我覺得重慶的房地產(chǎn)市場是中國的二、三線城市房地產(chǎn)市場未來前景的一個非常非常典型的一個代表。首先，大家知道，推動中國房地產(chǎn)市場長遠成長的一個主要的動力就是城市化的進程和工業(yè)化的進程。城市化的進程整個過程應(yīng)該來講是沿海一線城市引領(lǐng)，現(xiàn)在在中國已經(jīng)進入所謂的中富和小康階段過了以后，城市化的進程的演進應(yīng)該主要是在二、三線城市里面來推開。剛剛前面嘉賓也講到，重慶的城市化率相對這個城市的規(guī)模和發(fā)展程度，以及他是一個直轄市的地位，跟其他的直轄市和一線城市相比還有很大的差距。這就是為什么重慶能夠維持價量齊升的情況，在其他的一線城市確實出現(xiàn)了價升量跌的現(xiàn)象。重慶的價量齊升的現(xiàn)象實際上在很多二、三線城市都是存在的。所以這是一個城市化進程的一個結(jié)果。我經(jīng)常跟投資者，跟市場講的一句話就是，實際上大家想象一下，如果中國每一年的全國平均的城市化率都向上提升1-5個百分點左右的話，這是過去十年中國城市化進程的一個平均的速度，那么現(xiàn)在全國的城市化率是45%左右，就是所有人口當(dāng)中大概45%是城市人口，有55%的農(nóng)村人口，我們是13億人口，每年城市化率提高1-1.5個百分點，相當(dāng)于我們每年有1500-2000萬人口進城，成為城市居民。那么這1500-2000萬人口，集中來看，他是為了境外投資者要理解中國這么龐大的城市化規(guī)模給中國房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的機會和中國經(jīng)濟成長帶來的動力，那相當(dāng)于中國每一年都要建一座像紐約、倫敦或者是東京這樣的城市。每一年都要建一個這樣的城市，你想中國開發(fā)商對整個經(jīng)濟成長的貢獻有多大。但是這是一個形象的比喻，這1500-2000萬人口是分散在全國各個城鎮(zhèn)的，但是他主要分散在哪里，他就分散在重慶這樣的二、三線城市的典型的代表，尤其是重慶，在全國領(lǐng)先實施所謂城鄉(xiāng)一體化的這種試驗，這個在我們看來，從中期和長期來講會極快的加速城市化的進程，長遠來講一定是利好重慶的整體的地價和樓價的。謝謝。

龔方雄

　　主持人：大家都為我們分析了重慶量價齊升到底是什么一些原因，我相信真正參與進來我們重慶的房地產(chǎn)商們，包括陽光100，中國奧園相信你們的感受應(yīng)該更深一些，你們認為重慶出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象還有一些什么原因呢？

　　范小沖：我們到這兒很多年了。明顯的感覺到現(xiàn)在重慶的城市的地位和城市的價值得到了一個非常大的提升，直轄十年重慶真是發(fā)生了非常大的變化。今天剛剛大家說的，不管你是從過去的四川的一個城市現(xiàn)在變成了我們的直轄市，現(xiàn)在好象也確定了重慶為西部的金融中心，這個國務(wù)院也批準(zhǔn)了，之后還要建兩江新區(qū)，重慶整個城市地位和他的價值大大提升。第二個，我感覺就是重慶應(yīng)該說管理者是懂行，對經(jīng)濟很多地方都調(diào)反的時候我們重慶沒有調(diào)反，在我們遇到危機的時候很多地方都不知所措的時候，重慶也是有條不紊。所以你可以看到重慶至少在房地產(chǎn)的管理方面，我覺得是懂行的，政府來管理這個是懂行的。所以對市場，我想不僅僅是一個金九銀十的問題，實際上重慶會是一個持續(xù)的健康的長久的一個可持續(xù)的發(fā)展過程。所以我們并不感覺好象只是一個金九銀十我們就高興了。我們相信重慶他會是一個可以持續(xù)的，而且也是中國房地產(chǎn)可能最早反轉(zhuǎn)，可以真正走向一個牛市的這么一個重慶。所以我們也相信我們在重慶未來的發(fā)展也會更好。

范小沖

　　冷捷：第一點贊同李戰(zhàn)洪先生對于重慶市場的判斷，第二，剛才包括龔總和范總也都談到了對重慶目前城市地位的看法，我非常贊同我們重慶前幾年地價和房價的嚴(yán)重低估也使當(dāng)時重慶的城市地位沒有被全國所認識。所以今年以來的一系列的對于重慶城市地位的重視和一系列舉措，城市地位決定了房價和地價，這個目前表現(xiàn)得比較充分。第三點我談?wù)勗陬愃频膱龊衔冶容^明顯的感受，今年上半年，在4月份的時候，我在華東參加全國房地產(chǎn)百強的發(fā)布會，當(dāng)時4月份的時候正選擇一個春光明媚的千島湖，但是與會同仁談得更多的是如何走出陰霾，那個時候春光明媚，但是心情卻非常陰暗，大家談的是怎么降價，怎么趕緊渡過這個危機，在今年上半年的時候大家真沒有看到很多苗頭。那么現(xiàn)在到了重慶，雖然外面看起來秋風(fēng)簫瑟，但是大家內(nèi)心里是一片陽光，都覺得未來市場非常好。像這種類似的房地產(chǎn)相關(guān)的論壇，在今年5月份的時候在上海召開了一個世界金融投資中國的這么一個論壇，當(dāng)時邀請的金融機構(gòu)當(dāng)中知名機構(gòu)很多，但是到位的很少，但是今天我們看到了摩根大通的龔總的到場，包括喬總，我們也體會到了金融機構(gòu)和投資者目前對房地產(chǎn)市場的這么一個看好。包括剛才各位演講，實際上也賦予了更多的信心。我談?wù)勎覀児緦δ壳笆袌龅囊粋€判斷以及協(xié)信集團目前的一些姿態(tài)。本身和龍湖、金科一樣，協(xié)信也是在全國地產(chǎn)競爭比較激烈的地方當(dāng)學(xué)生已經(jīng)做了15年的房地產(chǎn)開發(fā)了，到今年上半年被評為全國房地產(chǎn)百強企業(yè)的第50強，我們認為我們小學(xué)生階段已經(jīng)過了，咱們要上中學(xué)了，應(yīng)該在龍湖和金科兩位先行者的良好的示范帶頭效應(yīng)下，我們也采取了比較進取的姿態(tài)，目前在全國的三個經(jīng)濟圈，包括環(huán)渤海經(jīng)濟圈和長三角經(jīng)濟圈和珠三角經(jīng)濟圈也正在獲取和推動下一步合作的機會，同時也借這個機會表明一下協(xié)信集團的姿態(tài)，協(xié)信一直以來倡導(dǎo)的是協(xié)作誠信，同時也希望借今天這個平臺交到朋友，能夠有機會實現(xiàn)戰(zhàn)略層面合作的一些對話。謝謝。

冷捷

　　主持人張：感謝冷總在做廣告一樣。我們之前聽到一種說法，重慶的房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商來說就是一個黃埔軍校，剛剛我們重慶本土的已經(jīng)走出去了，也有大量的在走進來，中國奧園的顏總，相信您也很大的感受吧？

　　顏清：中國奧園地產(chǎn)集團是07年進入了重慶，通過我們在重慶項目的表現(xiàn)，我對重慶的房地產(chǎn)發(fā)展是充滿信心。我個人的預(yù)測，我認為3-5年內(nèi)整個重慶還會處在一個高速的發(fā)展。因為除了剛才很多嘉賓提到的市場的沉積后面的原因以外，我還補充一點，就是我們重慶的消費者跟其他城市的消費者也有一個質(zhì)的不一樣。就是敢于消費，大膽消費，這個觀念就是非常好，一旦不保守。另外還是要贊揚我們的政府，因為重慶的政府的確在房地產(chǎn)的發(fā)展方面做了大量的工作，特別房交會，每一屆的房交會都帶來一個巨大的質(zhì)跟量方面的增長，特別最近的秋交會，就拿中國奧園重慶項目的表現(xiàn)來講，也是超出我們的所料，四天的時間成交了9千多萬。所以我個人認為，我覺得按照目前發(fā)展勢頭來講，我認為重慶是很有機會的，特別作為二線城市的一個代表，也作為一個目前來講成交量在全國的排名來講，他會繼續(xù)的扮演好二線城市的一個龍頭的角色。未來，我認為在重慶的發(fā)展方面，將對高端物業(yè)發(fā)展的一種趨勢，因為目前重慶房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個剛性需求，滿足于剛性需求的一種產(chǎn)品的表現(xiàn)，未來來講可能會在整個社區(qū)的保障方面更加完成一個舒適性和高端化的進程。包括剛才世邦魏理仕的老總說的話，我非常贊同，就是我們重慶的高端物業(yè)現(xiàn)在還是處于一個剛剛起步的階段，未來很多年以后，未來這幾年我認為高端物業(yè)的發(fā)展方面還會處于一個大幅的增長，這也是滿足城市發(fā)展的一個需要。

顏清

　　主持人：我們從顏總的講話當(dāng)中聽到的是感動，他說要感謝，其實是他們做得很努力了，但是他說要感謝我們的消費者，感謝我們的政府。其實秋交會給到我們不僅僅是一點點驚喜，不僅看到了金九銀十，其實從這幾天二手房的數(shù)據(jù)來看也是相當(dāng)?shù)南踩?。剛剛也說到了消費者，既然這么火爆，那接下來的房價會不會漲呢？接下來到底要不要買房呢？

　　孟曉蘇：這是一個大家都關(guān)心的問題。去年，在這個時候，面對著媒體問我，代表老百姓問我，說該不該買房，當(dāng)時我給大家說該出手時就出手。不光是我勸大家買，成思危副委員長，也是研究房地產(chǎn)的學(xué)者他也勸大家買。他說如果大家都不去買房，那么我們的經(jīng)濟怎么能起來呢？他從另一個角度勸大家買房。不少人聽了我們就買房了，所以現(xiàn)在怎么樣呢？都增值了。特別是今年2、3月份最低的時候打折打得很大，現(xiàn)在有的幾個月就增值了百分之多少。有的人就不聽我們的，他就不買房，他就聽那個誰誰誰的，問題是誰誰誰說你不要買房，他自己買沒買呢？他自己去買房了，還不止買了一套。這種連自己的話都不相信的專家，他給你說你都信？說明在這段時間大家都看到了因為供不應(yīng)求造成的房價上漲。那么現(xiàn)在我們正面對這樣著這樣一個情況，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)他不急著賣房子，因為他房子賣差不多了，他資金鏈不緊張了，我前段時間問一個企業(yè)，他說剩下房子不多了，有的小區(qū)500套房子，他已經(jīng)賣了490套了，還剩10套了，他就不急著賣了，他留著吊房價。如果他一下子把這個房價漲2000塊錢一個平米，這小區(qū)490套業(yè)主都高興了。而現(xiàn)在主動權(quán)都在業(yè)主手里，就是二手房?，F(xiàn)在供不應(yīng)求的市場現(xiàn)在就成了一個賣方市場了，光把剩下的少量的余房趕出來，說你敢不賣，這個不解決大問題，最主要問題這個時候就是要加大投資，增加供應(yīng)量。第一就是要增加土地的供應(yīng)，從目前來看，從各地紛紛出現(xiàn)地王的情況來看，按原有的土地制度解決不了供應(yīng)量問題，去年講了農(nóng)民土地的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在很多地方在搞城中村改造，有些地方把全部的收益都給了農(nóng)民，這等于變相的就落實了三中全會的效果。第三就是多釋放一些土地，我們中房在80年代我們占了20%的全國開發(fā)量，現(xiàn)在很多小區(qū)舊了，我們想釋放出來搞舊城區(qū)改造。第二資金，資金由融資機構(gòu)幫助，現(xiàn)在又有保險公司允許投資不動產(chǎn)的法律生效了，下一步會不會我們搞保險的拿出錢來投呢？當(dāng)然我不希望亂投，我希望是做成一些金融產(chǎn)品，包括喬總和龔總做一些PE這些進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域?，F(xiàn)在很多行業(yè)外的國企進來投資拍地王引起我們業(yè)內(nèi)人士的反感，但是反過來想一想這些國企現(xiàn)在不投資房地產(chǎn)，他投資什么呢？不要忘記了歷史上正是一波一波的行業(yè)外進入，才使得我們房地產(chǎn)業(yè)有了今天。比如很有名氣的中原、保利原來都不是搞房地產(chǎn)的，他也是國企，包括萬科在92年以前是干別的，后來進入房地產(chǎn)了。這就形成一個有意思的事情，中華方興來拍，那塊地原來是化工廠的，因為化工廠不需要這么多了，為什么中華方興拿錢來搞房地產(chǎn)呢？是因為化工產(chǎn)品進口出口都不好，他拿錢轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)了。所以前一天我跟潘石屹在對話節(jié)目中說，人家連人帶槍都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)了，小潘我們作為房地產(chǎn)企業(yè)家，咱們沒輸，咱們不是贏了嗎，又一批大企業(yè)產(chǎn)生。從土地和投資以外，還需要加大投入多建廉租房，因為廉租房有十年沒有建了，解決中低收入家庭的困難，而在建廉租房方面企業(yè)也可以幫上一把，特別是通過信托可以匯集資金建設(shè)廉租房，這樣我們就可以保障供應(yīng)量的增加，希望構(gòu)造一個買方市場，買方市場條件下房價才能平穩(wěn)，才不至于過快上漲。這是我們對新一年的預(yù)期，我認為未來中國房地產(chǎn)業(yè)面對一個新的發(fā)展期，這個發(fā)展期起碼有五年時間，要增大投入解決社會的需要。而且通過房地產(chǎn)投資拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，推動國民經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。

　　主持人：謝謝孟總。龔總剛剛一直在說明天的股市還會上漲的，您對房價明天的走勢會怎么看呢？

　　龔方雄：房價應(yīng)該來講，我們認為從3000點看起，股市在未來3-9個月至少有20%的上升空間，我們認為短期房價可能會水平走過一段時間，未來，中長期來看，我一直有一種觀點，我以前說了這種觀點以后也遭到了各種各樣的議論和批評，但是我仍然堅持這種觀點，就是說中國的國情來講，長期房價每年以5%-10%的速度上漲應(yīng)該都是很正常。因為我們國家過去30年的平均GDP的增長是9.8%，這是真實成長，如果把通貨膨脹算進去，我們國家民意GDP的成長每年有10%-15%，所以這種情況下房價以年均速度5%-10%的速度增長應(yīng)該視為正常的。

　　孟曉蘇：咱們最近十年房價平均每年上漲5.95%。

　　龔方雄：對，所以說并不高。我剛剛想補充的是大家可能會感覺最近房價漲得比較多，但是大家沒有想到我們國家對房地產(chǎn)的調(diào)控從06年和07年初就開始，06年、07年初開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以后，這幾年房價基本上沒有漲，遭遇金融風(fēng)暴的襲擊以后房價還跌了10%-15%左右，所以最近從底部的反彈感覺是比較強，但是這幾年的平均增長并不高。所以我們有這種預(yù)期，就是未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，我們房地產(chǎn)的價格每年會以年均速度5%-10%的速度上升，有的年份可能漲得多一點，有的年份可能不漲，可能會停滯，但是趨勢要把握好。我剛剛講演的時候有一個很重要的話就是說對于自用者來講，如果你不是房地產(chǎn)行業(yè)的專家，不要去對房地產(chǎn)市場的價格來進行踩點，因為如果你想做這個，很有可能做不到，因為他趨勢實際上是站在你這一邊的。

　　主持人：雖然一線城市出現(xiàn)了量跌價漲，有供需方面的原因，那二線城市我們也看到房交會的數(shù)據(jù)，成交均價每平方米4878元，重慶的房價一直都是比較健康的，那么您認為現(xiàn)在二線城市現(xiàn)在反彈起來的房價是健康的嗎？

　　孟曉蘇：最近一段時間市場健康發(fā)展，這和前一段時間市場的大起大落就不一樣了。2007年過分的過快上漲和2008年的打壓造成的萎縮，這是一個不正常的狀態(tài)?，F(xiàn)在應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)平穩(wěn)增長，而且進入到一個新的發(fā)展期的開始。我們每一個發(fā)展期大致上是五年時間，而上一個發(fā)展期，由于我們業(yè)界主動的建議，國務(wù)院主動的調(diào)控，使得上一個發(fā)展期延續(xù)了九年時間，可見人為的努力是可以延長發(fā)展期和盡量降低低落期對經(jīng)濟所造成的損害。我們面對這么樣一個新的增長，應(yīng)當(dāng)說這對中國目前面對金融風(fēng)暴，金融海嘯和外需減退而內(nèi)需在增長來說是一件好事從這個意義上說，各位房地產(chǎn)企業(yè)家我們也承擔(dān)著拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和帶動國民經(jīng)濟走出低谷和盡快發(fā)展這樣一個責(zé)任。未來我覺得如果前三十年我們主要是靠三架馬車?yán)瓌?，而最初一個十年還是靠大進大出的話，那么未來我們中國的經(jīng)濟要更多的依靠內(nèi)需，而內(nèi)需是什么，我們國家已經(jīng)正確的把最主要的內(nèi)需鎖定在最終消費，特別是住房、汽車等最終消費?？雌饋碓谖磥淼陌l(fā)展中，房地產(chǎn)的發(fā)展是肯定的，在這個發(fā)展中我們大家都會迎來新的機會。

　　主持人：接下來我們就要來推斷一下或者預(yù)測一下2010年重慶房地產(chǎn)的趨勢了。首先請世邦魏理仕的柳董來說一下，從剛剛你們公布的數(shù)據(jù)當(dāng)中，你們對2010年重慶房地產(chǎn)市場的趨勢有什么樣的推斷？

　　柳費國：今天聽了這么多，我發(fā)現(xiàn)兩個關(guān)健詞，第一個關(guān)健詞是城市化，第二個關(guān)健詞是漲，我們世邦魏理仕對重慶做了一個比較嚴(yán)謹?shù)姆治?，重慶目前城市化率是在5-8年要達到70%，那么核心區(qū)的人口增長大概在500萬左右，這是一個非常大的機遇和挑戰(zhàn)，快速城市化帶來了人口的聚集，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型以及生活方式的改變。這是大家都忽略了的，所以今天我在這里也是我們另外一個數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在重慶每年的投資大概在1000億，在未來四年大概每年會增長20%，達到1200億，也就是四年要突破6千億，也就是針對目前的宜居重慶。剛剛你講的物業(yè)管理公司，這是一個誤解，我們現(xiàn)在不再單純研究土地屬性，我們在研究土地屬性的時候針對資本來研究，不同的資本對于不同的產(chǎn)業(yè)，這樣我們才能把一個全球資源的本地化來跟區(qū)域政府，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展來互動。

柳費國

　　第二個就是說我們個人在各個城市，我是在這里比較呼吁，我是覺得這么快速城市化的時候，一個城市的城市機理和文脈，在座的都是開發(fā)商，你們都在不經(jīng)意的改變這座城市的面貌和歷史，我覺得這個非常重要。上海的一個領(lǐng)導(dǎo)前一段跟我聊的時候，你覺得上海哪個區(qū)的商業(yè)最好，我說靜安區(qū)，7.6平方公里，為什么？上海發(fā)展百年，不管哪個黨執(zhí)政的時候，這個區(qū)域的城市尺度，街道尺度沒有變，街道名稱沒有變，一個城市商業(yè)的文化形成是有歷史的，所以我希望重慶是一個有獨特地域文化和商業(yè)文化的城市，所以我希望商業(yè)快速發(fā)展的時候，主商業(yè)街道發(fā)展成以后，那些后街文化，重慶有一些特點，這些后街文化如何體現(xiàn)，這是今天放在這里大家可以來探討的。

　　主持人：謝謝大家為我們重慶未來房地產(chǎn)市場的一個預(yù)測。

　　顏清：我補充一點，對明年重慶房地產(chǎn)的預(yù)測，房價方面我認為最起碼有15%左右的增長，但是成交量可能會比今年有一定的縮減，但是也不會多，估計是10%左右。因為在樓價增長的同時，因為他的提高相對來講成交量方面也會同時帶來一定的縮減，這個也是必然的一個規(guī)律，包括郊縣的過來在主城區(qū)置業(yè)的拉動，但是我個人認為未來幾年都會呈現(xiàn)一個比較高的價格增長趨勢。在成交量方面，我認為在這一、兩年重慶的成交量是非常驚人的，但是這個驚人的成交量也不可能這樣永遠下去，他必定會因為價格的提升和門檻的提升過程里面會逐步的減少，但是減少在最近這幾年我估計數(shù)量也不會太大，不會像一線城市一樣，一下子可能就跌了30%或者50%的成交量，這個可能在重慶未來這幾年可能不太會出現(xiàn)。

　　主持人：下面我們進入論壇的第二個環(huán)節(jié)。我們看到今年房地產(chǎn)企業(yè)的上市熱潮是一個避不開的話題，今天在座的就正好有兩家上市公司，奧園，還有金科，還有正在為上市積極準(zhǔn)備的陽光100，還有龍湖、恒大大家都是非常期待的，不知道各位對當(dāng)下蓬勃的資本市場與IPO潮有什么樣的看法？

　　李戰(zhàn)洪：我代表重慶本土企業(yè)金科說一下，重慶本土開發(fā)商和其他的城市有一個最大的區(qū)別，區(qū)別在哪里呢，比如說在成都，他對本地開發(fā)商的認同度就趕不到重慶對本地開發(fā)商的認同度。比如金科、龍湖。重慶的開發(fā)商的確是很厚道，他們每一分的銷售額，每一們錢的利潤都是用手用腳扎扎實實做出來。他們的能力在哪些方面，第一個扎扎實實做產(chǎn)品，把產(chǎn)品品質(zhì)做得很好，第二個把錢投到園林上面去，第三是做服務(wù)，做客戶服務(wù)，重慶的開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)在全國都是遙遙領(lǐng)先的，而且還很可憐的收著很低很低的物業(yè)管理費，提供著最好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。重慶的開發(fā)商真的很可愛，也很愛護消費者，但是他們的確是太費力了，他們的能力已經(jīng)具備了超越其他城市開發(fā)商的開發(fā)能力包括服務(wù)能力，產(chǎn)品能力，但是他們的不足是在資本市場上面這一塊一直是重慶開發(fā)商的一個不足。他還不會利用資本市場這個杠桿來讓企業(yè)快速的發(fā)展。所以一直到了去年、今年開始，金科、龍湖，包括隆鑫現(xiàn)在大家都在碰撞，現(xiàn)在在資本市場拓展渠道，希望自己的企業(yè)，希望重慶的企業(yè)能夠走向全國，把重慶的優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和園林奉獻給全國。所以重慶開發(fā)商要發(fā)展，上市融資這條途徑是一個主要的選擇。

　　主持人：上市融資是一個最主要的選擇，相信這方面永安信金融服務(wù)機構(gòu)的喬董應(yīng)該是很有經(jīng)驗跟大家分享的？

　　喬志杰：我首先是非常反對這一說法，叫IPO潮，這個對IPO就是不太專業(yè)的講法。因為作為房地產(chǎn)行業(yè)本來就是一個投資運營型行業(yè)，他不是傳統(tǒng)理解的過程，這樣一個企業(yè)如果你不能和資本接軌的話，換句話講我們可能是一個廚師，但是我不會掌勺，因為我沒有工具。實際上上市是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中你所從事的這個行業(yè)必須掌握的一個工具。不過我想順便強調(diào)的是，這是你應(yīng)該去掌握的一個工具，他不是一個你自己要去變成的工具。這也是我今天上午在接觸一個企業(yè)討論的時候說我們要整體上市了，這我本人是堅決反對的，你應(yīng)該是通過你的一個投資集團控股公司，然后去讓你合理的，優(yōu)秀的一些資產(chǎn)做一個平臺去上市。也就是講我更希望重慶企業(yè)家告訴我這樣一句話，我們控股了一個地產(chǎn)上市公司，我并不太希望聽到我是一家地產(chǎn)上市公司，這可能是我們多年以來地產(chǎn)上市的一個誤區(qū)，所以說我們的地產(chǎn)這么多年以來人們首先是對他的本質(zhì)有一個誤區(qū)認識。所以對他的上市反而認為去討論應(yīng)該和不應(yīng)該，這就跟醫(yī)生應(yīng)不應(yīng)該有手術(shù)刀一樣是無聊的。他其實是一個必然的。但是最近為什么09年之后又出現(xiàn)了一些上市的快速的推進呢，這個和我們前幾年的壓制是有關(guān)系的，也就是他是一個彈簧的概念，我們每年平均上30家，可能就不會這樣，但是如果連續(xù)兩到三年基本上沒有上市，包括香港IPO和中國IPO，基本上地產(chǎn)由于市場因素，因為地產(chǎn)市場不好，那投資人就對這一行業(yè)沒有興趣，那你募集資金的量必然就會稀少，在這種情況下暫停上市這種策略我覺得是正確的，加上一定的政策限制。所以說我們這個階段上得少了。

喬志杰

　　現(xiàn)在我們放開了，地產(chǎn)好了，我們投資又回來了，我今天聽到龔總一直在對地產(chǎn)有充分的一個看好，但是實際上07年中國住交會的時候，我記得那時候包括我們摩根斯坦利和高盛異口同聲說中國地產(chǎn)我們是不看好的，所以那個時候我們就沒有辦法，我們怎么去上市呢？我們沒有戰(zhàn)略投資者。所以我認為他沒有潮的概念，這是一個對前兩年欠帳的一個還帳過程，剝削金科的上市也不是今天討論的，其實我跟黃董也是07年就在策劃上市的事情，為什么他放到今年才動呢？因為前兩年不方便動。所以不是人們發(fā)瘋了今年都一起動，所以剛才大家更多討論的房價，因為今天在座的都是開發(fā)商，我想為開發(fā)商如果再說兩句話的話，我真切的希望開發(fā)商其實你在關(guān)注市場的時候，你在關(guān)注重慶未來走勢的時候，我更希望你關(guān)注一下你自身未來應(yīng)付市場的能力，而這種能力我本人認為是一種金融的能力。就是你投資和融資的能力，當(dāng)你擁有了優(yōu)秀的投資能力的時候，市場好壞你都不會投錯，當(dāng)你擁有了優(yōu)秀的融資能力的時候，任何時候你都不會失措。所以我們更多的去關(guān)注市場，其實我發(fā)現(xiàn)開發(fā)商真正出問題，不完全是市場，有時候是自身的一種投資的水平，你不該買的地你非要去買，你不該上的項目你非要去上。第二面對優(yōu)秀資源的時候你不具備一種再融資的能力，就是未來市場連續(xù)要漲三十年，如果你不關(guān)注你自身的能力，我們的地產(chǎn)已經(jīng)放開了，重慶政府相當(dāng)?shù)闹С之a(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展，我們?yōu)槭裁床蝗ニ伎?、發(fā)起、設(shè)立或者加入一些地產(chǎn)基金這樣的工具呢？現(xiàn)在政策也都開放了，我們重慶是一個高樓大廈林立的地方，商業(yè)地產(chǎn)是中國最發(fā)達的三大城市之一，那我們?yōu)槭裁床蝗ニ伎迹盐覀兊馁Y產(chǎn)通過證券化流動起來。這也是真的應(yīng)該去思考的，新的發(fā)展，新的金融趨勢，然后去思考未來中國的地產(chǎn)除了房價的變化，除了我們量的變化，其實中國地產(chǎn)有一個非常大的變化，那就是說09年以后的中國地產(chǎn)，金融的能力將成為地產(chǎn)的核心競爭力。如果你沒有這個核心競爭力，我覺得再好的市場跟你也沒有關(guān)系，那就是他們這些上市公司的事了，為什么方興一下拿幾十塊地，那就是因為人家有錢了。最后的話我想就重慶說一句話，大家都在談我們重慶作為二線城市，其實我在這里大膽的做一個預(yù)測和肯定的講，中國未來真正在世界上稱得上大都會的北京、上海、重慶。所以我肯定的認為，我現(xiàn)在開始劃分重慶城市地域的時候我都認為一線城市重慶是應(yīng)該進入的，換句話講他是一個發(fā)展最滯后的中國一線城市，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ闹袊痪€城市。我每天基本飛一個城市，我非常的清楚，重慶他的城市地位應(yīng)該是進入一線城市。其他的省會中心城市和一些沿海經(jīng)濟發(fā)達城市共同構(gòu)成二線，但是重慶可能沒有二線，重慶直接萬州涪陵就進入三線，我在這里講很快，所以說重慶人民是幸福的。你們是中國在世界上真正能夠站得起來的國際大都會，我一直認為就是北京、上海、重慶。所以祝福你們。

　　主持人：謝謝喬總。您剛剛也給下面的開發(fā)商準(zhǔn)備投融資的開發(fā)商有了更多的建議，您是比較贊成大家去借殼？

　　喬志杰：這是一個誤區(qū)。我說的是當(dāng)你的地產(chǎn)板塊要上市的時候，你在地板這個上面要有自己的一個控股公司，而且上市不要說傾其所有，把所有東西全部都賣出去，其實我們是一個過渡性的，我們要去控制一個上市公司，但是我們不要把自己變成一個上市公司，這是一個技術(shù)問題，其實開發(fā)商應(yīng)該能夠聽懂。像陽光100，我就愿意陽光100控股下面有一個專門做上市的，我是講這樣一個意思。

　　主持人：相信開發(fā)商都聽懂了。龔總您對這方面有什么建議呢？

　　龔方雄：摩根大通銀行為我們國內(nèi)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商開創(chuàng)性的在證券市場做了一些融資性的工作，我們不但做了今年在香港第一筆恒生地產(chǎn)上市，我們也給碧桂園融入了高息貸，這個在今年來講是開創(chuàng)性的一項工作。因為現(xiàn)在資本市場狀況就是說上市公司的融資渠道在逐漸的打開，這其中包括增發(fā)，包括配股，包括高息債，這就是我剛剛非常同意前面講的那位嘉賓，他覺得地產(chǎn)開發(fā)商一定要跟上市公司資本市場這個平臺銜接起來。因為地產(chǎn)開發(fā)商是一個資本密集型的一個行業(yè)，這個平臺不銜接的話，很難成長。而且從市場今年的經(jīng)歷來看也是，市場氛圍的改善，然后融資渠道的改善，他是先向上市的地產(chǎn)開發(fā)商打開的，非上市的地產(chǎn)開發(fā)商他在資本市場上融資相對來講還是比較困難。我們也一直在講做一些開創(chuàng)性的一些工作，我可以講一點，你可以看一下香港的經(jīng)驗，國際的經(jīng)驗，剛剛那位嘉賓也講到了，我只是支持一下，我以前也講過這個觀點，真正能夠非常長期性的不斷的成長，成為這個行業(yè)龍頭的地產(chǎn)開發(fā)商，往往都是上市公司，而且上市以后他的成長往往是飛躍性。至于為什么是這樣呢，前段時間，我們爭論我們的地王出現(xiàn)的一個原因，地王出現(xiàn)的原因很多人就說這是國企搞的，國企之所以有這個能力，國企和民企之間的區(qū)別就是他的資金成本不一樣。但是這個也未必，如果是上市公司的話，大家知道地產(chǎn)股從底部在香港很多股票都反彈了大概十幾倍，地產(chǎn)股票價格和地產(chǎn)市道，就是真正低價的價格往往是同步性、共軌性，這個周期性的同步性非常強。假如說你是一個上市公司，假如在市場非常旺的時候你想去拿地，那時候你的股價往往也是比較高的，所以他可以做一個自然的對沖。在旺市的時候你想拿地，你就通過上市公司這個平臺去增資擴股，因為那個時候你股價比較高，相對資金成本也比較低，你也能做得起，假如你這個時候你一家非上市公司，這個融資渠道對你來講，就是地價比較高的情況下，同時地價比較高的時候往往是經(jīng)濟比較旺的時候，那個時候往往是經(jīng)濟比較旺的時候，那個時候你再去通過債權(quán)拿地，那就往往做反。如果你是一個上市公司他有一個對沖的效果，如果世道不好，地價也比較低，那時候股價也比較低，我那時候隨時配股去拿地，都不虧。這個就是上市公司和非上市公司在資金成本上，拿地這個時點，這是一個根本性的區(qū)別。所以為什么說上市公司他飛躍性的成長往往比非上市公司要有很多很多的優(yōu)越性，而且上市公司融資渠道非常寬。非上市公司，我剛剛講的這些高息債也好，可轉(zhuǎn)債也好，股權(quán)融資也好，衍生產(chǎn)品也好，這些東西對非上市公司來講都是鞭長莫及的事情。所以這一點非常非常重要。我就從資本市場的角度來強調(diào)這一點，支持一下前面這位嘉賓的觀點，我非常認同。因為我這種觀點以前也經(jīng)常講。所以資本市場和地產(chǎn)開發(fā)商要融合在一起。謝謝大家。

　　主持人：真是經(jīng)驗之談。相信這會兒我們下面準(zhǔn)備要上市的房地產(chǎn)商們可能坐不住了，接下來給大家一些互動的時間。

　　喬志杰：如果大家有什么關(guān)于融資方面的，金融解決方面的，上市等等方面還有什么問題，我覺得這個時間是可以自由給大家的，大家可以提出一些問題，然后我們的嘉賓我相信都會很熱情的去回答大家。

　　主持人：范總，你們陽光100現(xiàn)在也在積極的準(zhǔn)備上市了，您認為自己的企業(yè)最能夠打動國內(nèi)外投資者的到底是什么？

　　范小沖：可能是我們的品牌和我們的戰(zhàn)略，和我們未來的可給這些股東投資人未來可持續(xù)的盈利的能力。剛才我非常同意龔總的意見，就是公司發(fā)展，特別是地產(chǎn)公司上市是非常重要的，我們沒有上市你會發(fā)現(xiàn)你的融資的渠道就相對比較窄，你可能只能靠股東，然后靠合作伙伴，靠銷售，或者你通過更高的一些成本來融資。剛才喬總說的一點我也非常同意，也非常深有感觸，我們?nèi)绻鯥PO，做上市，實際上他是你的企業(yè)發(fā)展到一個階段一個必經(jīng)階段，他不是你的最終目的，也不是你的目標(biāo)。07年的時候當(dāng)時大家有很多企業(yè)都是為了上市而上市，資本市場根據(jù)他的估值說他儲備了更多的土地，你這個公司的價值和估值就會很高，所以很多企業(yè)玩命去囤地，囤到了可能幾十年后開發(fā)都不一定有人去買的地，最后遇到08年的資本市場崩潰的時候，市場突然發(fā)生驟變的時候，你會發(fā)現(xiàn)他就會非常非常困難。企業(yè)你要有你的品牌，你的能力和你的戰(zhàn)略，不能夠因為上市而發(fā)生改變，不能因為投其所好，然后你就去改變你自己。這樣最后有可能就會被遺失?，F(xiàn)在很多企業(yè)在危機中大家看著還是這個企業(yè)，實際上他的股權(quán)結(jié)構(gòu)包括債務(wù)本身的危機實際上是非常嚴(yán)重的，包括現(xiàn)在有些企業(yè)現(xiàn)在也是不得不必須折價來上市，有些上市實際上還是為了還舊債。所以我們想真正上市是為了你的企業(yè)，是幫助你的企業(yè)未來可持續(xù)良性的增長，這個是最終的目的，而不是為了上市而上市。

　　喬志杰：關(guān)于上市我再補充這樣一個觀點，我們接觸了無數(shù)的地產(chǎn)商，上市最大的障礙在哪里，認為自己小，認為自己不成熟，認為上市非常的復(fù)雜，這是通常我們接觸過的開發(fā)商最大的說法。一說喬總我們這么小的企業(yè)上什么市啊，說上市是不是很復(fù)雜。這是三個主要障礙。我想在這個地方說明一下，可能關(guān)于小，關(guān)于規(guī)?？赡苡幸粋€誤區(qū)，我們上市是講一些條件的，但是我想說的是上市準(zhǔn)備并不需要任何條件，你在任何時候，任何情況下，任何一個規(guī)模的狀況下，你都可以進入上市的準(zhǔn)備期。其實這是一種意識，他就不單純是一個工作了，我們?yōu)槭裁从械钠髽I(yè)發(fā)展速度很快，就像我們有一些優(yōu)秀的公司，可能我們河南人民都會奇怪說突然怎么冒出來一個興源，其實當(dāng)人們在使勁做開發(fā)的時候，他突然一下在美國上市了。所以關(guān)于規(guī)模的問題，其實大家要記住，上市準(zhǔn)備真的不需要任何條件，只要你從事地產(chǎn)開發(fā)，你就應(yīng)該有這種意識，應(yīng)該做這種準(zhǔn)備。另外大家關(guān)于復(fù)雜的問題，其實當(dāng)你們經(jīng)歷一次上市，就像你要去買一塊地做一個項目一樣，他就是一個標(biāo)準(zhǔn)程序化的步驟，你走完了就行了。所以在這一點，我想給大家提一個醒，做準(zhǔn)備不需要做什么準(zhǔn)備。這是我想補充的一點。

　　主持人：我們在臺上有四位開發(fā)商，現(xiàn)在只有協(xié)信還沒有表達出來要上市的這樣一個準(zhǔn)備，不知道冷總有沒有這方面的信息可以發(fā)布一下？

　　冷捷：協(xié)信一直以來要成為公眾的房地產(chǎn)公司，第一我們是為公眾服務(wù)的，就是從服務(wù)層面是在公眾的，第二最終也會爭取成為一個上市公司，這也是我們的一個愿景。當(dāng)然從07年以來我們也在有條不紊的在做準(zhǔn)備，在推動一些準(zhǔn)備工作，但是由于07、08年市場情況也有些變化，包括發(fā)行不到一周或者發(fā)行過兩天就破發(fā)的狀況也存在，所以我們一直以來比較謹慎，比較低調(diào)的推動這個事情，剛才喬總也做了很多的一些解釋工作，接下來我們也會跟相關(guān)的金融輔導(dǎo)機構(gòu)也會做更多的深入的交流溝通。

　　柳費國：我們接觸過非常多的上市企業(yè)做評估，很多以為我們不大就上不了，以為別人關(guān)注你的土地儲備，其實并不是，他可能更關(guān)心你的品牌，你的商業(yè)模式，這可能是他更關(guān)注的，而且這個過程就像喬總講的他是有章可循的。而且未來重慶房地產(chǎn)行業(yè)他利用社會資本和境外資本的能力也是衡量這個市場是否成熟，是否有能力再次跨越提升的一個重要指標(biāo)。在座各位我覺得都是積極的推動者，我相信重慶可以做得非常好。

　　主持人：各位朋友，各位來賓，在這里要跟大家說一下，就是我們的秦主任她已經(jīng)下了飛機了，因為路途上面有點塞車，她剛剛已經(jīng)發(fā)來短信，所以我們論壇進行到5點55分，如果那個時候秦主任都還沒有到的話，就希望大家在今天晚宴的時候能夠進行聊天。我們看到在中國房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中重慶是比較特殊的，重慶是百家爭鳴，兼容并包，很多大企業(yè)也是紛紛進入到重慶市場，而龍湖、金科等大企業(yè)也在不斷的向全國進發(fā)，那么重慶本土企業(yè)將如何成長與發(fā)展呢？

　　嚴(yán)邦平：非常感謝。今天在這里就我這一家是屬于房地產(chǎn)市場的布品類的供應(yīng)商。我覺得房地產(chǎn)跟布品類的企業(yè)之間的交流與合作我覺得是我們提供給消費者更好的居住環(huán)境和生活方式的一個非常重要的產(chǎn)品。作為房地產(chǎn)企業(yè)給我們規(guī)劃了好的地塊，好的環(huán)境，好的戶型，好的綠化，但是真正我們的消費者，他的生活居住長時間的空間是在室內(nèi)，真正在室內(nèi)你所用的設(shè)備，你的裝修，你的設(shè)計是不是滿足了消費者越來越高的生活質(zhì)量的要求，或者說整個經(jīng)濟水平，生活水平發(fā)展以后他的整個生活方式的改變，我覺得這是非常重要的。所以我們非常希望，為什么我們來參加這樣一個論壇，這樣一個會議，或者說爭取這樣一個機會，跟我們房地產(chǎn)企業(yè)有更多的交流和學(xué)習(xí)的機會，就是希望我們的房地產(chǎn)企業(yè)能夠重視他的布品類，你怎么給消費者提供一個真正好的室內(nèi)環(huán)境。法恩莎作為衛(wèi)浴和瓷磚的生產(chǎn)企業(yè)，在大陸市場有十年的時間，這連續(xù)的十年時間，每年的增長速度都在30%-60%之間，現(xiàn)在在全國有1500多個專賣店，我們直接以意大利的設(shè)計，意大利的設(shè)備，整個產(chǎn)品的功能和款式風(fēng)格都是與現(xiàn)代國際上時尚前沿的簡歐式的，我們希望給消費者提供非常好的非常舒適的環(huán)境，通過這個來滿足對消費者生活品質(zhì)的需求。

嚴(yán)邦平

　　我覺得在全國來講都是非常好的這樣一個大的形勢，當(dāng)我們在近處看不清楚一個畫面的時候，你往后面退開你會看得非常清晰，整個中國改革開放連續(xù)三十年的高速發(fā)展，到現(xiàn)在為止我們城市化率是非常低的，按照1%多一些的發(fā)展速度的話，每年城市人口會增加1500-2000萬，然后現(xiàn)在中央在和諧社會建設(shè)，新農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)也會有非常大的市場空間，所以我們作為布品類的企業(yè)，我們對整個國家大的經(jīng)濟發(fā)展是非常有信心。就在我們07、08年整個金融危機的背景之下，我們現(xiàn)在同時在生產(chǎn)和建設(shè)，我們廣東南雄800畝的生產(chǎn)基地，江西景德鎮(zhèn)2000多畝的生產(chǎn)基地在建設(shè)，加上我們原來的生產(chǎn)規(guī)模，我們現(xiàn)在企業(yè)所具備的生產(chǎn)工業(yè)用的土地有5500多畝，這個在全國，特別是我們作為衛(wèi)浴跟陶瓷瓷磚這樣小的行業(yè)來講，這樣的規(guī)模是絕無僅有。所以我們現(xiàn)在企業(yè)的品牌跟企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，以及產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品產(chǎn)能的保證能力在全國都是屬一屬二的。我們特別希望在精裝房成為一種趨勢的情況之下，我們希望將來有更多的機會跟我們在座的各位地產(chǎn)商有很好的合作?，F(xiàn)在各個地產(chǎn)商在精裝房建設(shè)上是持什么樣的觀點，我自己一個普通的消費者來講，我覺得精裝房可能是未來的一個趨勢，我在佛山買了一個房子，我買了兩年以后才進去住，我買了房子馬上就裝修進去住，他有至少3-5年時間居住環(huán)境都是非常糟糕的，而且在裝修過程當(dāng)中可能給這個樓盤的結(jié)構(gòu)，比如衛(wèi)生間的防水各方面會造成影響，周邊的綠化非常漂亮，但是一到裝修你的隔壁鄰居有裝修的話，噪音粉塵就非常嚴(yán)重。所以作為一個消費者，真正到后期他會慢慢的體會到希望能夠買到直接拎包就可以住的房子，就是能夠給他們提供非常方便的房子，能夠有一個很好的居住環(huán)境。所以現(xiàn)在在廣州、在深圳，在青島，80%以上都是精裝房。相信這樣的發(fā)展趨勢，在全國其他的城市和二線城市也會發(fā)展的比例越來越高。所以我們看到重慶這幾年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常的迅速，而且我們對重慶確實是抱有非常大的希望，我們最近在紅星美凱龍有兩個店，各地的主要市場都有我們的專賣店，我覺得重慶的房地產(chǎn)發(fā)展非常的快速，我們也希望有機會能夠跟重慶的房地產(chǎn)商或者是外面到重慶來開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)有合作的機會。謝謝大家！

　　主持人：謝謝嚴(yán)總這么看好咱們重慶的房地產(chǎn)市場。其實更多的時候咱們的配套服務(wù)商感覺像乙方，更多的時候是要服務(wù)于我們的甲方，剛剛您在談話當(dāng)中也是為我們的開發(fā)商提出了更多的建議。接下來還要請我們遠道而來的嘉賓，同樣的也要為我們重慶的本土企業(yè)以后的發(fā)展方向多指幾條路？

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)金融大家都關(guān)注，大家都從橫向講，我從縱向講一講，我在92年開始做房地產(chǎn)的時候，那時候沒有什么別的渠道，就是銀行借款。那時候還嚴(yán)格限制房地產(chǎn)，這以后從抵押貸款、保險也提倡了，而在房地產(chǎn)開發(fā)方面，除了上市以外有沒有別的，像信托，像PE，這些都是。但是現(xiàn)在這些新的產(chǎn)品，他并沒有為人們所認識，目前我們正在努力的推出。不光是房地產(chǎn)業(yè)需要，金融業(yè)也需要，我現(xiàn)在已經(jīng)是一個保險公司的董事長了，我現(xiàn)在發(fā)愁的是錢太多怎么辦，所以PE、信托這都是需要的。所以我認為，我們都面對著一個非常廣闊的房地產(chǎn)銷售市場，同時我們也需要努力通過金融創(chuàng)新，不光把我們自己的力量壯大，也能夠幫助社會資金找到通過房地產(chǎn)而快速增值，安全保值這樣一個道路。

　　主持人：龔總，有什么建議呢？

　　龔方雄：我覺得我剛剛講的上市這個事情，一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)商我覺得面臨了三方面的問題，三方面的問題都可以通過資金面來解決。中國是一個非常非常特別的一個經(jīng)濟體系，不但有房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、還有政府，地方政府和中央政府又不太一樣，我們地方政府的角色更多的像一個大企業(yè)的董事長的角色，因為從政府的角度來講，他應(yīng)該來講只是服務(wù)而不是趨利，而中國地方政府趨利性是非常強的，那么剛才范總講了作為一個企業(yè)來講，一個品牌，一個戰(zhàn)略，那么第一怎么拿地的戰(zhàn)略，這個跟地方政府非常有關(guān)系，再一個就是怎么做品牌和服務(wù)，但是拿地到形成品牌，這兩端都缺不了資本市場。所以說從整個市場發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來講，我覺得孟總提出了一個非常好的理念，就是，理想的狀態(tài)就是有各種各樣的融資渠道，上市只是一種。但是各種各樣的融資渠道從融資者的角度來講他都關(guān)注一個所謂的退出機制，不管是投資產(chǎn)業(yè)鏈如何發(fā)達，那么他的退出機制是怎么樣，會決定你這個企業(yè)的融資能力，所以我們還是要強調(diào)一點，品牌也好，戰(zhàn)略也好，戰(zhàn)略你是顧及起點還是顧及終點，資金面是起到整個決定性的作用。如果把剛剛講的這些結(jié)合重慶來講，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道仍然不暢，重慶能不能從整個城市化進程相對還處在低位的情況下殺出一條血路來，能夠通過企業(yè)界，地方政府和市場的結(jié)合，把融資產(chǎn)業(yè)鏈做得更豐富一些，把整個的房地產(chǎn)開發(fā)資金，看看能不能從這方面來做出一些新的探索，發(fā)揮我們市場初級階段，應(yīng)該來講很多事情在成熟的市場反而不好做，因為大家已經(jīng)循規(guī)蹈矩，已經(jīng)有固定的套路。在我們這個城市可能他有他的創(chuàng)新的基礎(chǔ)，我講的意思就是說我們不要太顧及我們現(xiàn)在還處在二、三線城市的定位，也許企業(yè)和政府?dāng)y手能做更多的事情。謝謝大家。

　　主持人：我們的秦主任現(xiàn)在終于來到了我們的論壇現(xiàn)場。下面讓我們以最熱烈的掌聲有請秦主任進行主題演講。

　　秦虹：先看看當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個形勢，因為今年我們已經(jīng)過了三個季度，經(jīng)過三個季度我們怎么來判斷今年房地產(chǎn)的一個情況呢，我個人總結(jié)大概有三好，第一好應(yīng)該說我們今年全國房地產(chǎn)市場銷售形式非常好，今年1-3季度全國房地產(chǎn)銷售增速超過了40%，接近45%，如果這個增速是在去年全國房地產(chǎn)市場萎縮下降的情況之下實現(xiàn)的話，今年銷售的絕對量是非?？捎^的。這個數(shù)據(jù)顯示了每個月全國累計的商品房銷售面積，今年前三個季度，前9個月平均算下來每個月銷售面積超過了6千萬平方米，這是住房市場發(fā)展以來銷售面積最多的，所以銷售非常好這是我們房地產(chǎn)市場的第一好。第二好我們非?？上驳目吹椒康禺a(chǎn)投資的增速已經(jīng)開始回升，房地產(chǎn)他的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游產(chǎn)業(yè)，以及上下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和消費，我們買了房子之后的家電家具、裝飾裝璜這些等等消費帶動影響非常大，所以房地產(chǎn)投資從年初，我們幾乎住房制度改革以來，1%的房地產(chǎn)投資增速達到了17.7%的這樣一個水平在穩(wěn)步上升。我們可以看到所有整個房地產(chǎn)業(yè)，從購置土地開始一直到新開工，一直到施工等等這些投資他的增長勢頭都已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)機，這充分表明我們開發(fā)企業(yè)對于市場的信心也在開始恢復(fù)。

秦虹

　　第三好就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險小，這也是非?？上驳囊粋€指標(biāo)。因為房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，我們要高度保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，一個很重要的原因之一是要保證金融的安全，因為房地產(chǎn)的開發(fā)也好，還是個人購房也好，對銀行的貸款依賴度是比較高的，不到17%左右的商業(yè)銀行貸款的余額和房地產(chǎn)有關(guān)。不僅如此，在商業(yè)銀行里面我們還有接近60%的以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，這些貸款不是因為開發(fā)，也不是因為買房，是因為他貸款要干別的，是拿房地產(chǎn)作為抵押物。所以房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和起伏，對金融的影響是非常的大。

　　我們可喜的看到從去年下半年開始一直到今年，我們整個房地產(chǎn)不良貸款的違約率逐漸降低，也就是說我們房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險在減少。這也是很好的指標(biāo)?？傮w上來看我們并不是說這個市場上只有好的，沒有問題，我個人也覺得目前房地產(chǎn)市場的問題可能是結(jié)構(gòu)性的問題比較突出，結(jié)構(gòu)性問題簡單說是兩個方面的結(jié)構(gòu)性問題，一個是從我們的銷售和投資如果相比的話，全國東部地區(qū)和40個重點城市他的銷售面積增速是高于平均水平的，但是我們的東部地區(qū)和40個重點城市的投資增長速度是低于全國平均水平的，這個現(xiàn)象有可能對今后的供求關(guān)系會產(chǎn)生一些影響，同時也表明東部大城市這些城市，特別是在去年受到金融危機影響比較大的城市，目前很多企業(yè)在投資這個問題仍然還是非常非常謹慎。相對而言，受去年市場經(jīng)濟調(diào)整，不是很大的，我們大量的中西部地區(qū)和中小城市三、四線城市房地產(chǎn)市場是非常穩(wěn)定的，他的投資增長速度是高于全國平均水平。我們說今年房地產(chǎn)市場銷售增長非常好，今年前三個季度達到接近45%這樣一個增速，但是我們也看到，房地產(chǎn)市場需求總體上我們還是非常旺盛，但是我們也不否認這些需求里面可能差異化程度也比較大。住房資源占有的不平衡的問題，目前在我們房地產(chǎn)市場上應(yīng)該說是越來越明顯。具體表現(xiàn)在我們可能在這個城市里，或者在整個銷售面積里面反應(yīng)出來的一部分家庭他住得很好，住得很大，他可能有很多套房，他買了二套、三套，甚至四套、五套，但是這個城市確實有很多家庭他住得很小很擠，他可能買不起房。這個也是我們值得注意的。這相應(yīng)的也會對我們未來房地產(chǎn)企業(yè)理性的對待銷售的增長速度的時候也可能預(yù)示著一些風(fēng)險，因為購買多套房的這些人群，他的購買的空間仍然是有限的，不可能無限的購買下去。

　　從當(dāng)前市場表現(xiàn)，我們看出這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，我得出五個基本的結(jié)論，一個結(jié)論，我個人認為由于中國處于這樣一個發(fā)展階段，第一我們城市化沒有結(jié)束，我們低于全世界平均水平，第二我們正在處于消費結(jié)構(gòu)升級的發(fā)展過程中，第三，我們現(xiàn)在城市里面的整個國家的人口年輕化程度相對來說還是比較高的，我看了一下人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在35歲以下的人仍然占到整個人口的40%以上，我們假定35歲以下這些人將來都要結(jié)婚，都要畢業(yè)，都需要住房的話，這個需求在未來十年還是持續(xù)增長的。所以這也決定了市場的基本需求量的第一個初次置業(yè)的需求還會持續(xù)增加，第二個必須要改善的需求，也會在未來一段時間內(nèi)也是一個增長期。因為我們住房制度改革十年，我們十年前有很多城市家庭通過房改得到一套房改房，經(jīng)過這十年的積累，很多家庭結(jié)構(gòu)的變化，到了現(xiàn)在很多家庭到了住房改善的這樣一個階段。所以我個人認為整個房地產(chǎn)市場基本需求在未來的一段時間內(nèi)仍然是相對穩(wěn)定的，這從去年我們整個房地產(chǎn)市場東部地區(qū)大城市市場調(diào)整萎縮非常嚴(yán)重的情況下，全國去年一共賣了商品房超過6億平方米，僅僅比07年下降20%，高于06年之前任何一年這樣一個數(shù)字可以得到驗證。我們?nèi)ツ曩u了6億多平方米的商品房，是在北京、上海、深圳這些大城市成交萎縮40%的情況下實現(xiàn)的，所以這個量非?？捎^。這個市場一定會有波動，他不可能一個直線上升下降，或者一個直線平穩(wěn)沒有變化，我個人覺得由于房地產(chǎn)具有雙重屬性，他既可以使用，具有使用功能，同時他也具有資產(chǎn)功能，所以不可避免的市場出現(xiàn)一些保值的、投資的需求，那么市場如果出現(xiàn)大起大落的波動，我想可能主要是要受到這樣一些因素影響，而這些投資投機的這種避險的買房的這種需求，他的大進大出，就對市場穩(wěn)定的影響會產(chǎn)生一些最明顯的一個推波助瀾的這樣一個作用。

　　這些需求他的變化和房地產(chǎn)業(yè)本身蓋的房子好壞可能又關(guān)系不是很大，他是受宏觀的其他因素影響，受預(yù)期的影響，比如有通脹的預(yù)期，宏觀經(jīng)濟變化的預(yù)期等等，這些主要是受到外圍因素的影響。第一個我們應(yīng)該是對房地產(chǎn)市場發(fā)展還是應(yīng)該充滿信心。因為我們這樣發(fā)展階段來看，我們市場的這樣一個基本需求仍然是處于相對穩(wěn)定的階段。

　　第二個我得出的一個結(jié)論就是從近些年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，尤其是去年市場嚴(yán)重調(diào)整萎縮的情況下，我們可以看到，在市場上大企業(yè)，大項目占盡了市場政策的優(yōu)勢，我們房地產(chǎn)企業(yè)怎么發(fā)展，因為我不研究企業(yè)，但是我從另外一個角度看企業(yè)，看數(shù)字，看市場變化，我有非常深的感受，作為房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，對當(dāng)?shù)氐恼撸?jīng)濟條件制約非常大的行業(yè)，他的企業(yè)在當(dāng)前的政策土地制度下，他要想持續(xù)的發(fā)展下去，做大是第一位的。不做大這個企業(yè)就很難做結(jié)構(gòu)，你就沒有辦法抗拒市場波動，因為中國地域非常大，不做大的就很難通過地區(qū)的差別化來保證企業(yè)的盈利的穩(wěn)定。第二個是做強，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金都是青睞與大企業(yè)，強企業(yè)，我們從今年商品房銷售面積的增長速度可以看到，今年上半年，我們一共銷售了3億多商品房面積，這3億多商品房面積都是誰賣的，今年上半年一共在建項目大概5.5萬個，今年銷售面積超過2萬平方米的項目，在這5.5萬個項目里面占到10%左右，他賣了整個銷售面積的70%，當(dāng)然這5.5萬個項目里面，大概有2.5萬個項目銷售面積是0，我們假設(shè)理解他是沒有開盤，扣除沒有開盤的項目，我們有3萬個項目里面，超過2萬平方米以上的大企業(yè)大項目占到了17%，我們可以得出一個結(jié)論來，17%的大企業(yè)，或者大項目賣了整個商品房面積的70%。所以在市場上他優(yōu)勢是非常明顯，而且越在市場低迷簫條的時候，這個優(yōu)勢越為明顯。我們這次在保增長的系列政策中，有一些是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的，比如說我們放寬了對開發(fā)企業(yè)貸款的總規(guī)模這樣一個限制，比如說我們開拓了直接融資這個渠道，所有政策在第一時間能夠享用的都是大企業(yè)。

    第三個結(jié)論總結(jié)我們這些年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，我個人感覺城市發(fā)展的質(zhì)量對開發(fā)仍然是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否繁榮的最為關(guān)鍵的支撐因素，就是城市發(fā)展。大家在討論城市發(fā)展的時候總是考慮一個人口因素，城市化率提高了，城市人口增加了，我個人感覺城市發(fā)展，或者城市化率提高，對房地產(chǎn)發(fā)展的投資的機會主要是在土地。是因為城市人口，比如說城市人口增加，我們將帶來的是城市內(nèi)土地的稀缺度的提高，物以希為貴，我們基本的經(jīng)濟原理會造成原有土地的價值提高。我們中國城市化的發(fā)展，是在近十年的發(fā)展速度是最快的，如果說改革開放三十年，我們城市人口增加了4億人，我們有1.5億以上的人是最近十年提高的，我們2007和1990年相比，中國城市內(nèi)的人口密度增長了7倍，城市內(nèi)的建筑物的密度也增長了7倍，所以大量的建筑物的密度提高和新建建筑增加，對城市原有土地的資源競爭就非常厲害。
    同時我們也看到不僅僅是城市本身集聚人口，中國還走了一個和其他城市發(fā)展不同的道路，就是城市化和交通化齊頭并進，因為西方城市化發(fā)展走了100-200年的時間，他這個過程是非常緩慢的，而中國速度是非?？斓?，2007年和1990年相比城市的建成區(qū)面積擴大了兩倍，那么城市建成區(qū)面積擴大在20年內(nèi)的快速擴大，使我們城市內(nèi)的土地的區(qū)位價值不斷發(fā)生變化，過去的郊區(qū)變成市區(qū)，過去大家不愿意去的非常荒涼的地方，現(xiàn)在可能變成黃金地段。所以這個帶來了土地的溢價，這個在城市的發(fā)展里面已經(jīng)發(fā)生過數(shù)次。所以城市發(fā)展仍然是房地產(chǎn)發(fā)展重要的支撐。城市發(fā)展不僅僅是一個量的問題，而且是一個內(nèi)在的質(zhì)的提高。如果這個城市是個死城的話，那么這個城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是值得擔(dān)憂的，但是可喜的是我們這些年來伴隨著城市的擴大，我們城市內(nèi)在的功能和質(zhì)量都在提高。
    對這個影響最大的就是我們城市的軌道交通建設(shè)，這里面有很多因素，我們今天很難具體分析，我們可以看到2003年之前，由于政策原因，由于政策的限制原因，全國只有四個城市可以開工建設(shè)地鐵，我們?nèi)珖谐^200萬人口以上的城市有118座，但是我們不允許建地鐵，2003年開始我們才陸續(xù)批準(zhǔn)各個城市可以建地鐵，所以現(xiàn)在有接近20個城市都在修建軌道交通。我們?yōu)榱伺浜鲜晃宓某鞘腥Γ覀冇痔岢隽顺鞘腥?nèi)城市軌道交通的公交化，城市和城市之間的軌道交通實現(xiàn)公交化，就像北京到天津是一樣的，27分鐘到達天津，然后半小時一趟。城市的軌道交通化對城市的有效擴大起到了非常大的一個支撐，大大提高了城市的承載能力，正是因為這些軌道交通的開通，也使我們城市外圍土地的區(qū)位價值一次次發(fā)生變化。
    還有一個結(jié)論就是，我們可以看到中西部地區(qū)和二、三、四線城市這些年來投資增長速度是比較快的，因為今天是到了重慶，我們也看到中西部地區(qū)，一些中小城市在發(fā)展過程當(dāng)中現(xiàn)在增速比較快，市場相對比較穩(wěn)定，但是這些地區(qū)他們由于房價的天花板相對來說是比較有限的，所以穩(wěn)健投資和有節(jié)奏的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個關(guān)鍵的因素。
    第五由于房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前整個經(jīng)濟發(fā)展中所起到的重要作用，所以我個人認為防地業(yè)的支柱地位必將持續(xù)。房地產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展相干，他和產(chǎn)業(yè)相連，他和眾多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系更為密切，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟拉動國民經(jīng)濟增長的作用是非常明顯的，去年中央在保增長一系列政策當(dāng)中涉及到房地產(chǎn)的大概有三類，第一類是加大財政投入，加大財政投入里面最主要的方面是加大保障性住房的建設(shè)投入力度，我們中央財政第一次對中西部地區(qū)的廉租房建設(shè)給予補貼，同時還制定了三年9千億的投資計劃，這就體現(xiàn)了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所說的，政府加大財政投資是實現(xiàn)保增長最有利，最直接，最見效的一項措施。第二我們這次中央還加大了對農(nóng)村住房的改造，第三個我們還采取了一些市場調(diào)節(jié)的政策，一類是針對開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)企業(yè)里面又分三類政策，第一款額度，把過去2004年以來對開發(fā)貸款的總規(guī)?？刂频念~度是放開了，去年下半年的降息受益最大的是資金使用的大戶。我們除了不僅僅是開發(fā)貸款，我們在政策上去年還提出來如果開發(fā)企業(yè)的兼并需要貸款，也給予支持。我們看到所有這些政策支持里面，信貸政策的支持是對整個行業(yè)影響是最大的，最明顯的。這從另一個角度也反應(yīng)出來房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)對信貸政策高度的敏感。
    由于我們采取這樣一些有力的措施，房地產(chǎn)穩(wěn)步逐步的回升，對上游產(chǎn)業(yè)的拉動非常明顯，我們看到了和房地產(chǎn)相關(guān)的一些產(chǎn)業(yè)，比如家具、裝修、裝璜類產(chǎn)業(yè)的變化，房地產(chǎn)銷售面積的增長是走勢非常一致。所以房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度比較高，他在國民經(jīng)濟中目前所占的作用還是比較大。我個人覺得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的力量仍然會持續(xù)。我的一點點體會在這里跟大家交流。
   
　　主持人：我們的特約評論員請向秦主任提問。
   
　　薛東：想請教一個問題，如果在往后的1-3年的時間，對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講的話，應(yīng)該采取進攻的投資態(tài)度，還是采取防守的投資態(tài)度？
   
　　秦虹：我個人認為這個市場給大企業(yè)的機會更多，大企業(yè)做結(jié)構(gòu)可以跨地區(qū)經(jīng)營，大企業(yè)你可以做商業(yè)，做住宅，做寫字樓，東方不亮西方亮的業(yè)態(tài)非常多，大中小企業(yè)面臨的問題是不一樣的，面臨的投資的機會也是不一樣的。我覺得中國最主要的特點中國非常大，發(fā)展非常不平衡，東部地區(qū)可能受到海外經(jīng)濟的影響，出口的影響，以及政府的影響和投資者大進大出的影響，市場波動很大的時候，可能很多中小城市相對來說實際上是非常穩(wěn)定的。我到是主張你不一定擴張或者干什么，可能不能簡單的說是擴張還是收縮，大企業(yè)的跨地區(qū)是一定要做的，這樣才能利用中國大國發(fā)展不平衡的優(yōu)勢，來穩(wěn)定企業(yè)自身的盈利吧。
   
　　 主持人：謝謝。謝謝今天所有嘉賓的精彩言論，也謝謝今天來自全國各地以及重慶本地的房地產(chǎn)行業(yè)的朋友為我們奉獻的這一場精彩的盛會。親愛的朋友們2009城市觀點論壇重慶行在這里畫上了圓滿的句號。我們相信通過所有人共同的努力，我們房地產(chǎn)業(yè)一定會有更加美好的未來。再次感謝各位嘉賓和各位朋友們。謝謝大家！