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　　主持人：

　　2009年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折點的一年，從07年下半年底西安房價升至歷史高位開始，至08年樓市持續(xù)一年多的觀望調(diào)整，再到09上半年西安樓市量升價穩(wěn)，作為區(qū)域城市的西安的房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)應(yīng)如何抓住這次調(diào)整的契機？接下來我們就進(jìn)入城市觀點論壇西安圓桌對話環(huán)節(jié)。

　　這次圓桌對話的主題就是：全球復(fù)蘇與中國調(diào)控下的西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。參與本次西安圓桌對話的嘉賓，他們是：

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬先生

　　西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長李榮忠先生

　　陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長寧高偉先生

　　西安市國土資源局政策法規(guī)處處長鄭世驊先生

　　佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)邦平先生

　　綠地集團(tuán)西北房地產(chǎn)事業(yè)部董事長陳軍先生

　　金地集團(tuán)西安公司董事長胡弘先生

　　中海地產(chǎn)西安公司董事、助理總經(jīng)理金定華先生

　　北京嘉恒置業(yè)投資有限公司董事長李磊先生

　　陜西丹尼爾企業(yè)集團(tuán)董事長王國慶先生

　　陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理曹維強先生

　　陜西新開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王小平先生

　　西安西格瑪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鬲仲遠(yuǎn)先生

　　合富輝煌房地產(chǎn)(陜西)公司總經(jīng)理梁家祥先生

　　陜西瑪雅房屋中介有限公司總經(jīng)理李耘女士

　　美國MG2建筑設(shè)計公司中國區(qū)總經(jīng)理張仁仁

　　下面我介紹一下本次圓桌對話的主持人是：西安晚報房產(chǎn)事業(yè)部主任于長勝先生；加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　深圳市建銀財富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀承軍先生。

　　現(xiàn)在我們就把話筒交給園桌討論的主持人，他們將為我們奉獻(xiàn)精彩的60分鐘。有請于主任、高先生。在今天的現(xiàn)場他們將會我們奉獻(xiàn)精彩的60分鐘的對話，下面我們把現(xiàn)場交給圓桌對話的主持人。

　　于長勝：

　　下面我把話筒交給陜西丹尼爾集團(tuán)董事長王國慶先生，王國慶先生代表我們房產(chǎn)界們有話想說，下面有請王國慶先生。

　　王國慶：

　　剛才無意中聽主持人說了一句話，西安房地產(chǎn)開發(fā)16年了，我想西安丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)公司成立了17年了，我并不是以此為榮，恰恰相反，我們德高望重的同時，我們發(fā)現(xiàn)，它比年輕人多糟蹋了幾年的糧食。

　　我談三句話，一是困惑，二是建議，三是觀點。什么困惑呢？我們發(fā)現(xiàn)無論中央的政策如何出臺、無論我們學(xué)者怎樣呼吁，直到今天仍然無法擺脫一個尷尬的處境，也就是我的惶惑。這就是富人們越來越難買到好房子，窮人們越來越難買到他們買得起的居住的房子。從中央到地方短短三年時間，忽而宏觀調(diào)控，收緊銀根地根，忽而使大興土木救市形勢，至少說明了一條，決策不科學(xué)。在目前的情況下我們應(yīng)該怎么辦呢？首先一個重要的問題，我們必須轉(zhuǎn)變思想，這種思想要求我們共和國的決策者要理性決策，購房者要明智購房。其實我們發(fā)現(xiàn)一個問題，我們在科學(xué)發(fā)展觀建立的同時，我們有些東西不太科學(xué)，比如90平方米的開發(fā)限制了一些合理戶型的出臺，在節(jié)約中國當(dāng)今首先要節(jié)約土地，它造成了人力、物力、土地的巨大浪費，同時我們還有一個意識形態(tài)的調(diào)整。美國是消費拉動經(jīng)濟(jì)，我們是投入拉動經(jīng)濟(jì)，或者是兼而有之?？墒俏覀儠l(fā)現(xiàn)，當(dāng)你看到一個有錢的人，購買了一個豪宅的時候，你是期盼羨慕還是冷漠，或者仇視？所以這種情況下是一個心態(tài)，我們怎樣拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們知道國家用的最大的氣力，數(shù)玩一的資金，其實究竟是飲鴆解渴，解決了經(jīng)濟(jì)的問題，或者是跨時代的大躍進(jìn)，由于大家知道原因，我不多做解釋，讓歷史見證或回答。我說的建議是什么？要科學(xué)用市場的規(guī)律進(jìn)行決策，首先是房地產(chǎn)的價格，有一位記者問了房地產(chǎn)的價值，實際上他問的是開發(fā)的成本，價格只受一個關(guān)系，供求關(guān)系影響。有人提出這樣的說法，說中國的房價問國務(wù)院，地方的房價問市政府，我們不能說這句話就是真理，但是它說明一條，房產(chǎn)的價格、政府的決策舉足輕重。比如就在我們西安，如果今年面世一千萬商品房，其中70%是我們舊城改造，那會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)，就求關(guān)系在同一時刻發(fā)生了巨大的變化。我們現(xiàn)在招商引資是有錢就來，還是梯度開發(fā)、合理開發(fā)呢？這些都需要政府決策。同時我們開發(fā)商現(xiàn)在有一種社會的責(zé)任，所以我想我們的建議要尊重科學(xué)、尊重市場，一方面我們西安的房價看到了，狼來了，大量的外地投資商到西安，是好事，拉動了西安經(jīng)濟(jì)總量的增長，提升了開發(fā)的規(guī)模和層次，但是也遇到一個問題，并不是所有的開發(fā)項目都能夠心想事成，都能賺到錢的，我們要審查它的資力，有沒有開發(fā)商的能力，要不然就是一場災(zāi)難。

　　最后我談一點觀點，我們現(xiàn)在是初級階段，我認(rèn)為在中國初級階段沒有結(jié)束的時候，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是龍頭產(chǎn)業(yè)。我們會發(fā)現(xiàn)，我們有無數(shù)的人有購買房子的熱情，也有很多人有購買房子的實力，我們還有很多地沒有地沒有盡其力，閑置在那兒的土地，問題是我們?nèi)绾沃贫ㄎ覀兊恼?，怎樣確定我們開發(fā)的思路，確定城市建設(shè)的科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，這是最最重要的。我前一項才到臺灣回來，當(dāng)然大家都出去過，我們發(fā)現(xiàn)很多其他國家，的當(dāng)然臺灣是另類，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)就沒有發(fā)展的潛力，該開發(fā)的都開發(fā)完了，可是我們西安有巨大的開發(fā)潛力。只是說開發(fā)的規(guī)模、潛力和你市場能承受的規(guī)模，老百姓能承受的價格、規(guī)模，中間是有差距的。所以我想這一點要求我們政府要科學(xué)決策，開發(fā)商要理性開發(fā)，購房者要理智，規(guī)則也很簡單，當(dāng)房租超過工資收入1/3支付的時候就不科學(xué)，當(dāng)你月供超過或者達(dá)到你月收入很高程度的時候也不科學(xué)，但是我們不能改變現(xiàn)在這種盲從的心理，但是我們不希望為他們買單，作為開發(fā)商而言，我們也不希望更多的購房者因為有一套房子而給他從此套上人生苦難的枷鎖，生活從此不再美好。這是我的一點忠告和建議，謝謝大家！

　　于長勝：

　　在座的嘉賓有沒有對王總提出的問題有回應(yīng)的？

　　高志：

　　我來說一點，感謝王總剛才的慷慨致辭，我也很受教育。我特別想沿著陶總講的談三條對咱們西安房地產(chǎn)的建議。

　　因為我在西安做過項目，我對西安還是挺有感情的，也有切身的體會。我講三句話，剛才王總提出這么多問題，我認(rèn)為最核心的問題是觀念轉(zhuǎn)變和文化問題。西安有很多好的古建筑，而且在中國的大城市里還算保護(hù)的不錯，但是我感覺現(xiàn)在在西安做的項目普遍都存在一個共同的現(xiàn)象，叫做“還是在做建筑業(yè)”，說的不一定對。我特別同意剛才陶總談的觀點，剛才陶總講的一個問題，房地產(chǎn)究竟是什么東西，房地產(chǎn)本身就是金融的一個產(chǎn)品，是金融的一種延續(xù)，而一個城市房地產(chǎn)做得好不好，在很大程度上是你是否用金融學(xué)的觀點和用金融學(xué)的想法，甚至用金融學(xué)的手段去做房地產(chǎn)，而不是用一個制造業(yè)的手段在蓋房子，我覺得這是根本問題，包括地價、包括稅收，稅收表面是手段問題，其實是觀念問題。其實在這種觀念下你怎樣合理的解決問題。剛才您講有關(guān)的房價講了兩條，說一個好的有錢人買不到好房；生活比較困難的人，想買房子更買不到，為什么會出現(xiàn)這種情況？我覺得不是我蓋的房子的問題，不是建筑業(yè)的問題，是我們房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)我們沒有處理好關(guān)系。我在西安跟很多開發(fā)商聊過，因為西安現(xiàn)在大規(guī)模的蓋房子還是用制造業(yè)制造房子的辦法。

　　第二個觀點，一般的城市建設(shè)講兩個概念，一個是以市場競爭，我們要把城市建設(shè)好，還要看你的市場是不是做活了，你的市場火了，你自然這個房子就火了。西安的效應(yīng)是什么呢？西安是歷史名城旅游城市，第二是工業(yè)重鎮(zhèn)、軍工城市；第三是文化城市。西安這個城市比較特別，我覺得西安不是一個衛(wèi)星城，一個北京、一個西安，全國保存這么久的歷史文化的城市，我覺得除了北京就是西安，現(xiàn)在在有一些指標(biāo)上人為的規(guī)定40%、50%，這不是人為規(guī)定的，就是因為人為的因素導(dǎo)致最后蓋的房子不好，而且還沒人住，我說的不一定對，三種建議謝謝。

　　陶冬：

　　我是外行，第一個外行，因為我是搞經(jīng)濟(jì)的，不是搞房地產(chǎn)，第二個外行，西安對于我來講，對于北京、上海來講，我不熟悉。

　　第一，觀點上我很贊成，西安這座城市是一個極其獨特的城市，它的文化底蘊、它的歷史旋律、它在中國人的心中的地位，在世界人民心中的地位，它在歷史場合中間所起的作用，我們可以在介紹西安書的理念，可以在旅游的雜志里面見到，但是在房地產(chǎn)里面見不到。但是我們也不要一概而論，房子就是房子，第一條就是居住，但是如果少了這些東西，實際上是缺憾，換句話說如果我們在海邊上以往無盡的藍(lán)天下見到一個房子沒有窗戶，這就是非常大的一個遺憾，這是我的第一個看法。

　　第二，政府就是在房地產(chǎn)這個問題上，更多的是就房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)，換句話說是拉動經(jīng)濟(jì)，而沒有從更多程度上全盤考慮，如何把房地產(chǎn)和整個城市的開發(fā)連在一起，我認(rèn)為西安能夠通過這個把自己城市再上一個檔次，還是有一定的差距。我就不多說了，時間應(yīng)該留給在座的各位嘉賓，謝謝。

　　于長勝：

　　剛才幾位嘉賓都談到了西安特殊的歷史文化問題，我們也想聽聽金地、中海這樣的一些企業(yè)，在曲江非常特別的地方，這樣一個歷史文化非常濃厚的地方做開發(fā)，如何把房地產(chǎn)開發(fā)和西安的文脈保護(hù)做到和諧發(fā)展的，請教一下金地的胡總和中海的金總談一下。

　　胡弘：

　　首先感謝觀點讓我能有這個機會來參與這個論壇。就像張總說的，老把我們當(dāng)做狼來了是不對的，實際上我們跟西安的開發(fā)商關(guān)系都非常好，也從他們身上學(xué)習(xí)到了更多的東西，我覺得應(yīng)該是共同提高、共同進(jìn)步、共同發(fā)展的關(guān)系，這也比較符合我們黨中央提出來的和諧社會。

　　第二，問到我們怎么樣和城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，怎么樣保護(hù)我們的遺跡。實際上我們在西安05年下半年的時候，我們開了一個調(diào)查，做了半年多對西安城市的研究之后，我們今日西安做了房地產(chǎn)，所以我們應(yīng)該說對西安整個城市的歷史、文化、人文觀念等等，做了一個非常詳細(xì)的分析。我記得當(dāng)時這個報告有300多頁，分析了西安的市場的行為、心態(tài)和觀念。所以我正式成立了西安公司以后，我記得我們在長安路二環(huán)那個地方樹了一個廣告牌，當(dāng)時我們征求了許多人的意見，到底這個廣告牌做什么，最后我們選了一個“你好，西安我們來了”，最后我們選擇了“西安您好！”，也就是說金地進(jìn)入西安，應(yīng)該說對西安這座城市是懷著敬畏、尊重的。剛才于主任說到了在曲江，曲江有豐富的文化內(nèi)涵和歷史意義，實際上我們在做所有的項目的時候得到了政府還有普通的消費者對我們的建設(shè)也好、創(chuàng)新也好，還有建筑的這種結(jié)構(gòu)也好，都得到了非常好的認(rèn)同。我們也本著尊重文化、尊重歷史、尊重我們消費觀念，像我們第一樓盤上林苑完全做的是唐式的現(xiàn)代建筑，第二個是一個中式建筑，第三個樓盤也是結(jié)合著西安的曲江池，也是結(jié)合它的歷史形態(tài)和它的這種過去的文化遺產(chǎn)做出來的建筑形態(tài)。我就說這么多。

　　金定華：

　　可能有一些理念是我們要堅持的東西，對于西安來講我們堅持了三點，第一點就是充分的尊重西安的本土文化，剛才有朋友講到了，在中國除了北京就是西安，13朝古都，幾千年的文化，我們必須要尊重，實際上在我們的項目里面，從我們的風(fēng)格，像中海華庭等基本上都采用了新古典風(fēng)格，像大唐芙蓉園北面的項目，實際上我們從屋頂?shù)脑煨?、外面的顏色都對曲江的色系是有一定的繼承的，我們都對西安做了一些深入的研究，這個是最重要的，我們要尊重當(dāng)?shù)氐奈幕?、?dāng)?shù)氐谋尘啊?/p>

　　第二，我們要向同行學(xué)習(xí)。因為早幾年我在外地的時候，西安有幾家非常著名的開發(fā)商企業(yè)，今天我認(rèn)為它也是我們值得學(xué)習(xí)的榜樣。第二點就是向本地的開發(fā)商學(xué)習(xí)。

　　第三，我們要不斷了解消費者，不管是我們作為企業(yè)還是作為開發(fā)商都必須要深入持續(xù)做的工作，西安的陜北人比較多，我們要了解一下陜北人的住房需求等等，這我是我們一直在琢磨了解這些消費者。

　　只要我們能夠做好這三點，我想我們有一個目標(biāo)，希望三年五年以后大家說到中海，不要再說中海是外來的就可以了。

　　于長勝：

　　鄭處長，很多嘉賓都提出了西安市政府的建議，包括我們的城市規(guī)劃和政策方面。您作為今天在座的政府官員，您這方面有沒有要說的？

　　鄭世驊：

　　非常高興和大家一起交流，首先觀點三年之后再次來到西安表示熱烈歡迎，我們有這樣的機會能和各界、各地從事房地產(chǎn)，以及關(guān)注房地產(chǎn)的這些一些專家、教授、學(xué)者，以及實物工作者進(jìn)行交流，這對提升西安房地產(chǎn)的綜合品質(zhì)，特別是觀念問題，我想會起到很大作用。

　　前面聽了幾位專家和老總的意見，我想從兩個方面考慮。從房地產(chǎn)本身來說，我們都在談?wù)摰降姿内厔菔鞘裁?，如果關(guān)起門從行業(yè)自身來說的話，我們說房地產(chǎn)它是一個上升的趨勢，這個是不言而喻，這是由我們經(jīng)濟(jì)的增長、我們土地的有限，以及我們?nèi)丝诒姸?，改善性需求、剛性需求這樣一個情況所體現(xiàn)的。所以在這些方面來說，去讓開發(fā)商公布它的開發(fā)成本也好，是沒有多大意義的，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)社會道義，但是它不可能站在道義的制高點上，也沒有這個義務(wù)，它要追求利潤最大化，這是對于企業(yè)來說理所應(yīng)當(dāng)?shù)模覀冏鳛樯鐣姂?yīng)當(dāng)理解，也是社會允許。

　　剛才孟曉蘇先生也提到了政府招牌掛太高了房價，我認(rèn)為這個觀點是不正確的。為什么？因為招拍掛也好，協(xié)議供地也好，它只是一個方式，結(jié)果是出讓。大家知道90年代開始，土地供應(yīng)采取了出讓的方式，以前全部是計劃經(jīng)濟(jì)劃撥土地，隨著土地供應(yīng)的發(fā)展顯示出里面的一些弊端和問題，今天專家在講的時候也列出了腐敗的查處的一些官員，這里面多數(shù)都是和土地供應(yīng)房地產(chǎn)有關(guān)，這就不能不引起政府部門的思考，怎么樣解決這些問題。所以摘牌掛這是一個供地方式，我們對土地供應(yīng)，我們在座的開發(fā)商也是一樣，我們是從市場上公平公正的取得為好，還是我們暗箱操作為好？當(dāng)然招牌掛可能已經(jīng)取得了競爭，有競爭的情況下當(dāng)然是價高者得，有這樣一種也可能是缺陷，因為價高未必質(zhì)有，但是它也是一種進(jìn)步。如果招牌掛，即便是零掛地，我們在座的開發(fā)商，我們西安的房價，會不會因為它是零地價的時候，我們會不會2000的供應(yīng)呢，不可能。所以大家不要把房價過高上漲，都推給招牌掛，我認(rèn)為這都是一種推卸責(zé)任。前期我也有一個觀點，在金融危機情況下，我們?nèi)窀鹘鐟?yīng)該勵精圖治所以度過危機，不要因為形勢有所好轉(zhuǎn)，我們就把這個轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)化為自己的利潤，這也是對經(jīng)濟(jì)的一種打壓，對人民信心的消耗。另外從安居角度來說，從我們國情來說，我們13億人口，還要保護(hù)18億畝耕地，我們這樣的任務(wù)非常艱巨，在這種情況下政府必須要擔(dān)負(fù)起安居的責(zé)任，按照我們現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展政策來說的話，可以說還沒有找到一個真正可以一勞永逸解決百姓安居的途徑，雖然我們90年代末開始了安居工程，隨后開始的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在又提出了廉租房，但是這些都在探索當(dāng)中，因為在實踐當(dāng)中也出現(xiàn)了問題，有記者也談到了就是官員的腐敗。從這點來說，政府要擔(dān)負(fù)的責(zé)任，下一步考慮就是減輕房地產(chǎn)它作為投資的這樣一個作用，要拉動消費使人們能買得起房子，促進(jìn)消費，這個可以，但是把住宅作為一種投資行為，這個不符合中國國情。所以拿安居來說，政府的責(zé)任與我們現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展確實在政策上、制度上還有相當(dāng)大的距離。

　　通過今天的探討，我們也希望其他的專家從開發(fā)商的角度也來思考這個問題。當(dāng)然從西安來說，我們真誠的歡迎來自全國的特別是東南沿海、北京這樣一些有實力的，改革開放之星的企業(yè)來入駐西安，這是對西安品牌的造就，也是對品質(zhì)的提升，我旁邊的是綠地的老總，他們也對提升西安的品牌起了很重要的作用。所以從政府部門來說，我們就是體現(xiàn)服務(wù)、做好服務(wù)，從服務(wù)當(dāng)中為西安的建設(shè)發(fā)展做好努力。我就說這么多，謝謝。

　　于長勝：

　　鄭處長提高的問題，西安因為特殊的一些原因，大家知道房價水平跟全國很多城市是沒法比的，應(yīng)該是相對比較低的水平，而且增長速度幅度也不大。在這種情況之下，作為開發(fā)企業(yè)如何把產(chǎn)品做好、品質(zhì)做好，這個是不是相互矛盾，這個問題我想對于消費者來說、對于媒體輿論來說大家都很關(guān)注這個問題，這個問題請綠地的陳軍先生說說。

　　陳軍：

　　房地產(chǎn)的成本和房價的關(guān)系實際上沒有太大的意義，更重要的我覺得是要關(guān)心什么樣的產(chǎn)品，我們政府體制如何來解決我們的困難問題。我覺得這是兩個方向，一個方向房地產(chǎn)企業(yè)本身就是準(zhǔn)金融的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商有一個很大的社會責(zé)任，就是要做好產(chǎn)品，我剛剛講的社會責(zé)任，就是如何把消費者最需求的，最有消費欲望的產(chǎn)品帶來。比如說我們在做產(chǎn)品研究的時候我們投入相當(dāng)大，你的開關(guān)的高度，你們床頭柜的插座的高度，這都是我們生活質(zhì)量的體現(xiàn)。我們?nèi)绻麅r格會高的話，是不是因為我們在抬高房價，其實就我們的角度來講，實際上我把產(chǎn)品的研究對它生活和居住方式的研究深入了，所以有這樣的產(chǎn)品就有這樣的價值。另外一個方向就是政府的事情，美國一共3億人口，加拿大就幾千萬人口，但在中國，要保持這樣的耕地，土地資源又這么少，我們有這么多的人員要城市化，伴隨著城市化進(jìn)程，很多人要進(jìn)入到城市，這是一個大的剛性需求，一類就是市場化結(jié)構(gòu)，一類就是政府來考慮合理的計劃完全?，F(xiàn)在上海市委市政府提出，要加大經(jīng)濟(jì)適用房的投放比例，同時提高享受經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)線，原來我的收入可能是一年兩萬塊錢，我現(xiàn)在是三萬四萬，這就是政府應(yīng)該調(diào)控的東西，這樣的話對我們的社會也是一個幫助。

　　現(xiàn)在在西安，我覺得西安的發(fā)展比較好，首先西安作為關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，我覺得它未來得發(fā)展空間比較大，本身西安就是西北地區(qū)的核心城市，現(xiàn)在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶概念的提出，將來西安會有非常好的發(fā)展前景。同時西安的航空高速公路以及高速鐵路在西安的匯集，為西安未來的輻射進(jìn)一步加強，同時加強它和各大城市的連接，使得區(qū)域的樞紐作用進(jìn)一步加大，同時西安的科教力量比較雄厚，有大量的科技人才可以為它的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。西安的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)都是非常有基礎(chǔ)的，同時西安正在著力打造文化產(chǎn)業(yè)，這樣為未來西安向特大城市邁進(jìn)打下堅實的基礎(chǔ)，我相信它這個能力增強以后，我想西安未來城市的發(fā)展一定會保持非常良好的態(tài)勢。謝謝大家。

　　于長勝：

　　鄭處長，很多嘉賓都提出了西安市政府的建議，包括我們的城市規(guī)劃和政策方面。您作為今天在座的政府官員，您這方面有沒有要說的？

　　鄭世驊：

　　非常高興和大家一起交流，首先觀點三年之后再次來到西安表示熱烈歡迎，我們有這樣的機會能和各界、各地從事房地產(chǎn)，以及關(guān)注房地產(chǎn)的這些一些專家、教授、學(xué)者，以及實物工作者進(jìn)行交流，這對提升西安房地產(chǎn)的綜合品質(zhì)，特別是觀念問題，我想會起到很大作用。

　　前面聽了幾位專家和老總的意見，我想從兩個方面考慮。從房地產(chǎn)本身來說，我們都在談?wù)摰降姿内厔菔鞘裁?，如果關(guān)起門從行業(yè)自身來說的話，我們說房地產(chǎn)它是一個上升的趨勢，這個是不言而喻，這是由我們經(jīng)濟(jì)的增長、我們土地的有限，以及我們?nèi)丝诒姸?，改善性需求、剛性需求這樣一個情況所體現(xiàn)的。所以在這些方面來說，去讓開發(fā)商公布它的開發(fā)成本也好，是沒有多大意義的，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)社會道義，但是它不可能站在道義的制高點上，也沒有這個義務(wù)，它要追求利潤最大化，這是對于企業(yè)來說理所應(yīng)當(dāng)?shù)模覀冏鳛樯鐣姂?yīng)當(dāng)理解，也是社會允許。

　　剛才孟曉蘇先生也提到了政府招牌掛太高了房價，我認(rèn)為這個觀點是不正確的。為什么？因為招拍掛也好，協(xié)議供地也好，它只是一個方式，結(jié)果是出讓。大家知道90年代開始，土地供應(yīng)采取了出讓的方式，以前全部是計劃經(jīng)濟(jì)劃撥土地，隨著土地供應(yīng)的發(fā)展顯示出里面的一些弊端和問題，今天專家在講的時候也列出了腐敗的查處的一些官員，這里面多數(shù)都是和土地供應(yīng)房地產(chǎn)有關(guān)，這就不能不引起政府部門的思考，怎么樣解決這些問題。所以摘牌掛這是一個供地方式，我們對土地供應(yīng)，我們在座的開發(fā)商也是一樣，我們是從市場上公平公正的取得為好，還是我們暗箱操作為好？當(dāng)然招牌掛可能已經(jīng)取得了競爭，有競爭的情況下當(dāng)然是價高者得，有這樣一種也可能是缺陷，因為價高未必質(zhì)有，但是它也是一種進(jìn)步。如果招牌掛，即便是零掛地，我們在座的開發(fā)商，我們西安的房價，會不會因為它是零地價的時候，我們會不會2000的供應(yīng)呢，不可能。所以大家不要把房價過高上漲，都推給招牌掛，我認(rèn)為這都是一種推卸責(zé)任。前期我也有一個觀點，在金融危機情況下，我們?nèi)窀鹘鐟?yīng)該勵精圖治所以度過危機，不要因為形勢有所好轉(zhuǎn)，我們就把這個轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)化為自己的利潤，這也是對經(jīng)濟(jì)的一種打壓，對人民信心的消耗。另外從安居角度來說，從我們國情來說，我們13億人口，還要保護(hù)18億畝耕地，我們這樣的任務(wù)非常艱巨，在這種情況下政府必須要擔(dān)負(fù)起安居的責(zé)任，按照我們現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展政策來說的話，可以說還沒有找到一個真正可以一勞永逸解決百姓安居的途徑，雖然我們90年代末開始了安居工程，隨后開始的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在又提出了廉租房，但是這些都在探索當(dāng)中，因為在實踐當(dāng)中也出現(xiàn)了問題，有記者也談到了就是官員的腐敗。從這點來說，政府要擔(dān)負(fù)的責(zé)任，下一步考慮就是減輕房地產(chǎn)它作為投資的這樣一個作用，要拉動消費使人們能買得起房子，促進(jìn)消費，這個可以，但是把住宅作為一種投資行為，這個不符合中國國情。所以拿安居來說，政府的責(zé)任與我們現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展確實在政策上、制度上還有相當(dāng)大的距離。

　　通過今天的探討，我們也希望其他的專家從開發(fā)商的角度也來思考這個問題。當(dāng)然從西安來說，我們真誠的歡迎來自全國的特別是東南沿海、北京這樣一些有實力的，改革開放之星的企業(yè)來入駐西安，這是對西安品牌的造就，也是對品質(zhì)的提升，我旁邊的是綠地的老總，他們也對提升西安的品牌起了很重要的作用。所以從政府部門來說，我們就是體現(xiàn)服務(wù)、做好服務(wù)，從服務(wù)當(dāng)中為西安的建設(shè)發(fā)展做好努力。我就說這么多，謝謝。

　　于長勝：

　　鄭市長提高的問題，西安因為特殊的一些原因，大家知道房價水平跟全國很多城市是沒法比的，應(yīng)該是相對比較低的水平，而且增長速度幅度也不大。在這種情況之下，作為開發(fā)企業(yè)如何把產(chǎn)品做好、品質(zhì)做好，這個是不是相互矛盾，這個問題我想對于消費者來說、對于媒體輿論來說大家都很關(guān)注這個問題，這個問題請綠地的陳軍先生說說。

　　陳軍：

　　房地產(chǎn)的成本和房價的關(guān)系實際上沒有太大的意義，更重要的我覺得是要關(guān)心什么樣的產(chǎn)品，我們政府體制如何來解決我們的困難問題。我覺得這是兩個方向，一個方向房地產(chǎn)企業(yè)本身就是準(zhǔn)金融的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商有一個很大的社會責(zé)任，就是要做好產(chǎn)品，我剛剛講的社會責(zé)任，就是如何把消費者最需求的，最有消費欲望的產(chǎn)品帶來。比如說我們在做產(chǎn)品研究的時候我們投入相當(dāng)大，你的開關(guān)的高度，你們床頭柜的插座的高度，這都是我們生活質(zhì)量的體現(xiàn)。我們?nèi)绻麅r格會高的話，是不是因為我們在抬高房價，其實就我們的角度來講，實際上我把產(chǎn)品的研究對它生活和居住方式的研究深入了，所以有這樣的產(chǎn)品就有這樣的價值。另外一個方向就是政府的事情，美國一共3億人口，加拿大就幾千萬人口，但在中國，要保持這樣的耕地，土地資源又這么少，我們有這么多的人員要城市化，伴隨著城市化進(jìn)程，很多人要進(jìn)入到城市，這是一個大的剛性需求，一類就是市場化結(jié)構(gòu)，一類就是政府來考慮合理的計劃完全?，F(xiàn)在上海市委市政府提出，要加大經(jīng)濟(jì)適用房的投放比例，同時提高享受經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)線，原來我的收入可能是一年兩萬塊錢，我現(xiàn)在是三萬四萬，這就是政府應(yīng)該調(diào)控的東西，這樣的話對我們的社會也是一個幫助。

　　現(xiàn)在在西安，我覺得西安的發(fā)展比較好，首先西安作為關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，我覺得它未來得發(fā)展空間比較大，本身西安就是西北地區(qū)的核心城市，現(xiàn)在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶概念的提出，將來西安會有非常好的發(fā)展前景。同時西安的航空高速公路以及高速鐵路在西安的匯集，為西安未來的輻射進(jìn)一步加強，同時加強它和各大城市的連接，使得區(qū)域的樞紐作用進(jìn)一步加大，同時西安的科教力量比較雄厚，有大量的科技人才可以為它的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。西安的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)都是非常有基礎(chǔ)的，同時西安正在著力打造文化產(chǎn)業(yè)，這樣為未來西安向特大城市邁進(jìn)打下堅實的基礎(chǔ)，我相信它這個能力增強以后，我想西安未來城市的發(fā)展一定會保持非常良好的態(tài)勢。謝謝大家。

　　嚴(yán)邦平：

　　非常感謝觀點給我這樣一個機會，我們這個企業(yè)是做衛(wèi)浴跟瓷磚的，整個衛(wèi)浴空間，以及家中所用到的客廳、廚房、陽臺，包括廚房所用到的瓷磚產(chǎn)品，我們是物品供應(yīng)商。相對于房地產(chǎn)企業(yè)或者開發(fā)商來講是一個普通的消費者，跟在座的媒體記者和普通的消費者一樣，剛才王總說，有錢的人買不到好房子，錢少的人買不到適合他消費的房子，我覺得這個問題，相對于像我們這種企業(yè)的情況來講，我覺得有一個非常大的問題，可能我們的政府跟我們的開發(fā)商還沒有把你最基本的思路和出發(fā)點放在客戶的需求上，你這個市場的客戶需求，有高端的需求、有低端的需求，按道理，你開發(fā)的房屋類型可能有適合不同類型的需求，有些企業(yè)可以開發(fā)高端的樓盤，有些企業(yè)可以開發(fā)經(jīng)濟(jì)型的樓盤。這里可能帶來的問題，可能我們政府在規(guī)劃這塊的時候，政府關(guān)注市場可能少，一般性的競爭性的，政府完全放開了，企業(yè)你只能滿足最終的消費者的需求，你也不需要提政府，政府不會干涉你，所以這樣企業(yè)經(jīng)營完全自主，房地產(chǎn)企業(yè)，政府有很多的條條框框，比如90平米以下的占多少比例，100平米以上的占多少比例等等。

　　另外，需求很多，你的產(chǎn)品常處于賣方市場，不像衛(wèi)浴等等一樣是屬于買方市場，要討好消費者才有生存的空間，而西安的這種情況，經(jīng)常是房子不夠賣，只要你價格一降下來就搶光，這種情況造成的結(jié)果就是房價必然上漲，因為地產(chǎn)商有這樣的市場和需求，漲價了還有人買。整個的房地產(chǎn)業(yè)依然會是一個龍頭產(chǎn)業(yè)，這個我非常贊同，我國慶期間在意大利，就看到兩三臺塔吊，幾乎不像我們這樣到處都是工地，現(xiàn)在我們國內(nèi)的一個形勢就是走到全國各地都是塔吊，這種現(xiàn)象在國外非常非少，幾乎看不到，我們住的酒店后面，去年去的時候，后面那個房子還有很多，今天空空蕩蕩沒有人住。另外他們過了這個發(fā)展期，人口在下降，早期祖輩他們購置的房子房產(chǎn)足夠多，子女不需要重新買新的房子，因為已經(jīng)有的足夠大的房子夠他們居住了，所以這樣的發(fā)展空間，可能我們中國就處于這樣一個城市化發(fā)展的進(jìn)程，以及整個農(nóng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，我看中國跟西方的發(fā)達(dá)國家相比的話，只有我們是這樣的，全國到處都是工地，到處都是大的樓盤。

　　我們別說在西安這一個非常有深厚歷史文化背景的城市做房地產(chǎn)開發(fā)，一個是城市的保護(hù)，對文物的保護(hù)，然后就是你城市的規(guī)劃方面，我覺得作為我們房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，你既有西安的這種本身的文化城市的特色，然后又要滿足現(xiàn)代生活的需求，滿足老百姓、滿足消費者現(xiàn)代文化的需求。就像衛(wèi)浴一樣，西安有很多衛(wèi)浴文化有非常優(yōu)秀的歷史，我們西安的華清池就是非常著名的，是楊貴妃和唐玄宗的時候，那時候整個的衛(wèi)浴文化，應(yīng)該在西安有非常深厚的歷史?，F(xiàn)在在整個建材的物品應(yīng)用方面作為我們企業(yè)來講，有一個呼吁，或者說有一個希望，希望我們在座的所有的開發(fā)商能夠支持，比如說像我們現(xiàn)在的衛(wèi)浴產(chǎn)品它的款式、它的質(zhì)量跟國際上其他的品牌我們一點都不遜色，而我們的價值只有他們的1/3，而有一些消費者選擇的時候，就會選擇國際的品牌，我希望我們作為國內(nèi)的企業(yè)，我們也希望通過我們開發(fā)商把我們的產(chǎn)品介紹給消費者，然后讓消費者認(rèn)識我們的產(chǎn)品，通過我們開發(fā)商，使我們的建材物品類的企業(yè)、實體經(jīng)濟(jì)也能夠很好的運轉(zhuǎn)、很好的發(fā)展，這樣的話能夠培養(yǎng)一大批的消費者，這樣整個實體經(jīng)濟(jì)上去了，整個國民的消費能力也就上去了，而且能夠買得起房子。所以我在這里向廣大的地產(chǎn)商發(fā)出這樣的呼吁，謝謝大家。

　　于長勝：

　　賀老師，我們都拜讀過您的文章，不知道您對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有什么看法。

　　賀承軍：

　　各位好，首先我認(rèn)為西安這座城市的文化魅力用不著我說，但是西安的文物保護(hù)方面跟我們建筑是相關(guān)的，文物保護(hù)西安做得好不好，不好，我們在全國的文物保護(hù)評價并不高。有一個例子，深圳搞了華僑城搞民俗村，很多人都說不好，沒什么品位、沒什么文化，但是市場還很成功，但是西安我不能這么說，跟深圳不一樣，所以是有差別的。從建筑的角度、從城市的發(fā)展角度，怎么樣把西安的文化品位打造出來，西安的文化是怎么傳達(dá)的？用儀式、用符號。我們的安塞腰鼓、我們的秦腔，我們要為它買單，我們西安的城市發(fā)展要重視這個問題。

　　第一個問題，西安本土的開發(fā)商他們怎么詮釋，我希望有一個很好的學(xué)習(xí)。

　　另外一個問題也是所有房地產(chǎn)的問題，就是土地問題，關(guān)于土地招牌掛的問題，我認(rèn)為這是一部分，中國的土地并不自由，如果我們在一個城市里拿出無數(shù)塊大大小小的土地來造房子，這個是被政府壟斷的。另外，西安大的發(fā)展趨勢就是擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需的情況下是不是一定從沿海轉(zhuǎn)向內(nèi)地，我想不那么簡單，西安要成為支撐中國西部的中心城市，它本身的文化是一個符號，一定要成為我們轉(zhuǎn)化為吸引力的一場更大的城市盛典。

　　王國慶：

　　現(xiàn)在我只是想談一下我的心得。我今天突然發(fā)現(xiàn)世界上再沒有一種商品比房地產(chǎn)更能夠包容和容納文化的符號，西安市是一個古城，西安是一個古城，遺憾的是我們沒有決策權(quán)。應(yīng)該說每一個城市都有它的核心競爭力，它的文化在很大程度上是通過我們的地名、我們的街名、我們的建筑來顯現(xiàn)的。都知道盛唐西安，請問盛唐西安的建筑什么樣子，停留在教科書上，我們歷史的圖案當(dāng)中，可是今天我完全贊同我們西安城市的形勢，但是你做不成、你不鼓勵、不支持，如果我們大家認(rèn)同我們探討的觀點，我就反請我們建設(shè)部的朋友們，還有我們研究室的朋友們，能夠向中央國務(wù)院反映一下民意，這也是探討科學(xué)發(fā)展的一個決策。

　　我們在西安的每一個城中村都會發(fā)現(xiàn)一個問題，都有一個很響亮的名字，但是隨著城市拆遷，有的永久的存在在我們的記憶當(dāng)中，有的半繼承的留了下來，也就是說我們在房地產(chǎn)開發(fā)的時候要更多的注重它的內(nèi)涵。我剛才講的狼來了實際上是帶引號的，畢竟不一樣，帶來了一些新的理念，這是值得我們本地企業(yè)學(xué)習(xí)的。通俗地講，你開發(fā)這些地方不要把它糟蹋了，那是遺臭萬年的事。所以我想文化的符號、文化的作用、文化的內(nèi)涵在西安房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，現(xiàn)在或者將來都有著非常重要的意義，只是我們只是說說而已，希望能夠有可能通過什么樣的渠道上到最高的決策當(dāng)局，讓最高的當(dāng)局為我們西安描繪更加美麗的明天。

　　張仁仁：

　　剛才聽了各位嘉賓的講話很有啟發(fā)，記得幾十年前我們說過一句話，蘇聯(lián)的今天是我們中國的明天，現(xiàn)在是美國的今天就是中國的明天，也不一定。但是美國在房地產(chǎn)開發(fā)方面有很多東西值得我們借鑒，作為一個建筑設(shè)計公司，我想從設(shè)計的角度對房地產(chǎn)開發(fā)談一點我個人的想法。在一個世界非常時尚的IT公司集中在這樣一個城市，它現(xiàn)在設(shè)計的理念是什么，實際上我覺得美國已經(jīng)走過了這一步，從吸引人的眼球造出了一些奇特的東西，又返歸到了一個人，實際上房地產(chǎn)開發(fā)這樣一個理念是對人們一種生活方式的一種滿足和對這種生活方式的一種提升。

　　我剛才講浮躁的感覺，我們從一個房地產(chǎn)樓盤的名稱都知道，到處是什么“帝”、什么“豪”，我覺得這是一個比較浮躁的心態(tài)。一個有錢人可以豪情滿懷、充滿激情的演講，但是我想談回到家，他不希望24小時都是“豪”。我們?nèi)绾卧谠O(shè)計上去體現(xiàn)出這樣一種平和，體現(xiàn)出這樣一種生活的理念，包括剛才講的生活方式的提升，實際上美國對居住也好、城市的建設(shè)也好，他們還非常重視如何來促進(jìn)這個社區(qū)的發(fā)展，如何使人在這個地方并不是一個孤立的住在一個社區(qū)的動物，而是他可以非常方便和整個社區(qū)來進(jìn)行交流，和社區(qū)進(jìn)行交流以后就代表很多商業(yè)地產(chǎn)的好處，因為他交流很方便，他在這里不再浮躁，他可以很安靜的到商店里面非常悠閑的坐下來喝杯咖啡，這實際上也是間接的商業(yè)效應(yīng)。所以西安是一個古城，有這樣優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化，也有悠久的人類生活的方式，我們怎么樣在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，解除這種浮躁的狀態(tài)，使人回歸到一種非常舒適的生活當(dāng)中，也就是滿足他們的生活方式，不斷提升他們的生活方式。這里我多講一個就是提升，我為什么講提升，大家到美國住宅去參觀，大家都發(fā)現(xiàn)美國的廚房，是做成一個島一樣的形狀，把燒飯都放在外面，為什么？這是女性地位提高的象征，我們是不是也可以這樣創(chuàng)新，為什么是女性地位提高的象征？我們中國的廚房把門關(guān)掉，是因為油煙，家庭主婦在燒飯的時候，跟她老老公跟她孩子是隔絕，她整個烹飪的過程是身在水深火熱的格局當(dāng)中。而西方按的家庭主婦她在做飯的過程中可以看到她的孩子、她的老公，這是一種生活方式的引導(dǎo)，在開發(fā)的時候我們就可以有這樣一種理念。所以我從建筑設(shè)計這樣一個角度來講我們房地產(chǎn)開發(fā)的理念，避免包括我們大城市走過的彎路，可以有后發(fā)優(yōu)勢，我就說這么多。

　　李耘：

　　主持人好、大家好、嘉賓好，我非常感謝觀點還有晚報還有商會給我這樣一個機會，二手房中介能到這個論壇來跟大家交流，雖然我們不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，確切來講是房地產(chǎn)信息中介的行業(yè)，但是我想這種改變西安的房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)一步發(fā)展。我是從零售業(yè)轉(zhuǎn)到這個行業(yè)來的，在這個行業(yè)很短，才5年的時間，但是我有兩個切身的感受，第一個感受，政策特別多，政策變化特別快；第二個感受，大家不會很多研究或者追究到底我們出什么樣的產(chǎn)品，我們怎么樣管理他們，我們提供什么樣的服務(wù)和結(jié)果給消費者，好像一直在追求產(chǎn)品的成本價格。我很贊同成本的觀念，到底LV的包是多少錢，我以前是做化妝品行業(yè)的，比如你買的化妝品100塊錢，里面包裝就占50%左右，其實狼來了不是壞事是好事，大家都認(rèn)混血的都是智商最高，最好的。我覺得二手房應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)最好的一個價值表，為什么講它是最好的價值表呢？其實我們真正的價格不應(yīng)該是由成本決定，是應(yīng)該由供求關(guān)系，是應(yīng)該由產(chǎn)品的差異和品質(zhì)，以及這個企業(yè)的服務(wù)來決定的。我舉個例子，比如西安高新一中附近的房子，大概是90年代初中期建設(shè)的，現(xiàn)在已經(jīng)賣到五千多了，誰來追究它的成本，為什么它的成本要賣這么高，因為高新一中的升學(xué)率非常高，大家都要買這兒附近的房子。我贊同王總的觀念，其實我們可以把更多的經(jīng)歷放在，我的企業(yè)可以定位在哪個人群，我為哪個人群消費者建設(shè)產(chǎn)品。所以我覺得這個行業(yè)真的要好好的發(fā)展，真的要下功夫去研究，我們?yōu)槭裁礃拥娜巳涸O(shè)計產(chǎn)品，然后滿足他的需要去建設(shè)適合這個消費類群的人群的產(chǎn)品，這是我站在二手市場我想看的。

　　所以我覺得西安的機會特別多，第一是競爭激烈，第二，西安的文化底蘊比較深，消費者是很理性的，不是你拉著我怎么走就怎么走。所以你可以看到西安這么多年房產(chǎn)的價格并沒有發(fā)生很實質(zhì)性的變化，它都很穩(wěn)步的增長。其次，我們前半段落在別人的后頭了，這樣反而可以吸收別人的經(jīng)驗和教訓(xùn)，讓我們后半段房產(chǎn)的品質(zhì)做得更好。謝謝大家。

　　于長勝：

　　因為時間關(guān)系我們就不讓嘉賓發(fā)言了。

　　主持人：

　　謝謝各位嘉賓的精彩討論！今天來自全國各地暨西安本地的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的朋友們在這里為我們奉獻(xiàn)了一場的精彩盛會。

　　親愛的朋友們，我們今天的城市觀點論壇西安行劃上了圓滿的記號。但我們相信，通過我們所有人的共同努力，我們確信房地產(chǎn)行業(yè)將會有一個更好的未來。

　　再一次感謝今天參加我們西安行論壇各位來賓和各位朋友，謝謝大家！

　　接下來請今天參與演講、對話及討論的嘉賓上臺合影！