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2009博鰲房地產(chǎn)論壇_復蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來
福布斯:未來世界之都

  上海

  紐約和巴黎的地位遭受挑戰(zhàn)。

  曾經(jīng)的大都市如今大多衰落;而曾經(jīng)的小地方在我的有生之年卻繁榮壯大。因此,我們要知道,人類繁榮從不會停留在同一個地方,我會對兩者都給與關注。——希羅多德,公元前5世紀如果偉大的希臘編年史學家、“歷史之父”希羅多德今天還活著,他可能會對城市興衰速度之快感到震驚。在不到一生的時間里,我們看到了很多充滿活力的全球化新興都市迅速崛起——同時伴隨著其他許多城市的相對衰落。由于全球大多數(shù)人目前都居住在城市中,這些城市用它們的新財富所做的一切將最終塑造出第一個真正的城市世紀。

  僅僅在25年前,當你漫步在上海外灘,你很少能看到汽車,也沒有現(xiàn)代化的高樓。簡陋的人行道與街道相互交錯,到處是衣著寒酸的人群。十年后,莫斯科還處于極度的荒涼時期,到處都可以看到人們面無表情地在排隊等著購買劣質(zhì)商品。你可以打出租車,然后用一包Kent香煙來付車費。

  如今,這兩座城市都已經(jīng)沖破了社會主義禁錮,一座座高樓平地而起。這當然也意味著高消費的出現(xiàn);莫斯科的酒店住宿價格去年位居全球之首——而如果像25年前一樣,酒店條件較差,就便宜的多。與此同時,上海也呈現(xiàn)出一派交通繁忙的景象,在擁有了新地鐵和一座100層的辦公大樓后,它又將開始建造另一座高達121層的摩天大廈。

  同樣值得關注的還有其它一些大城市的崛起,如印度的孟買、班加羅爾和海得拉巴;北京;巴西圣保羅;以及迪拜。25年前,這些城市要么是名不見經(jīng)傳,要么是因為貧窮而非快速的發(fā)展而出名。

  當然,這些城市的財富或經(jīng)濟實力都沒有超過東京、倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、首爾、新加坡和香港等國際中心城市。但是,這些新興的全球化城市正憑借驚人的發(fā)展速度追趕這些中心城市。

  經(jīng)濟基礎是這些城市興起的主要原因。過去25年,印度的人均收入(根據(jù)購買力平價計算得出)增長逾400%,而中國的增幅則達到驚人的1500%。這些財富大部分來自于孟買和上海等中心城市,而農(nóng)村仍然是最大的貧困人口集中地。同一時期內(nèi),美國的人均收入增長了245%,大多數(shù)西歐國家更為遜色。

  初露端倪的全球經(jīng)濟復蘇勢必會擴大這些趨勢。引領經(jīng)濟復蘇、從世界各地不斷壯大的商業(yè)伙伴那里購買商品的不是美國,而是中國。

  大多數(shù)情況下,基礎產(chǎn)業(yè)引領發(fā)展之路。制造業(yè)推動中國大都市的崛起。在巴西圣保羅,從制鞋、航天到科技業(yè)均增長強勁。這座城市還主宰著巴西日益繁榮的可再生和傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)。能源——多數(shù)是礦物燃料類——是莫斯科和迪拜的發(fā)展引擎。然而在崛起的過程中,不是所有的一切都是美好的。舊約克郡諺語有云,“要賺錢就別怕臟”(where there‘s muck,there’s brass)。

  當然,過去一年油價下跌給方方面面多少帶來了不良后果。加州房地產(chǎn)投資商Bob Christiano指出,2008年,阿聯(lián)酋半數(shù)以上建筑工程擱淺,這些項目總價值達5820億美元。但是,目前油價似乎重拾升勢,你可以想象,在迪拜、莫斯科和圣保羅這些地方,一切都在好轉(zhuǎn)。

  并不是所有新興城市都在發(fā)展中國家或前共產(chǎn)主義世界。北美至少也有三個真正的世界新興城市,分別是加拿大的卡爾加里、休斯敦和達拉斯。這些地區(qū)的經(jīng)濟以能源和日益壯大的工業(yè)力量為主,而且人口增長速度也很快。去年,休斯敦和達拉斯兩地的人口比美國其它大城市增長得都要快;過去十年,這兩個城市的人口增速比紐約、洛杉磯、芝加哥或舊金山快六倍多。

  但僅有人口統(tǒng)計數(shù)字并不能代表什么;像菲尼克斯和拉斯維加斯這樣的城市,人口增長也很快,但卻無法登上全球新興城市榜。主要區(qū)別就在于德州城市不斷崛起的企業(yè)力量。休斯敦有27家《財富》500強企業(yè),在數(shù)量上超過了芝加哥,達拉斯也有14家,排名第三。這兩個德州城市《財富》500強企業(yè)的總數(shù)與紐約不相上下。近三分之一的美國大型企業(yè)曾將紐約作為自己的大本營。

  同樣,在加拿大,卡爾加里也成為多倫多的主要挑戰(zhàn)者,其企業(yè)總部也不在少數(shù),原因除了石油資源豐富外,還包括較低水平的稅收和監(jiān)管??柤永铿F(xiàn)在已輕松成為加拿大人均收入最高的一個地區(qū)。在增長方面,其主要的長期對手被證明可能是同處一個省份的埃德蒙頓。埃德蒙頓靠近阿爾伯達省的大型油砂礦藏。

  在澳大利亞,瀕臨印度洋并主要從事鐵礦石等重要商品貿(mào)易的城市——佩思也有了長足的發(fā)展。澳大利亞最富有的城市已經(jīng)成為悉尼和墨爾本這兩個歷史名城的一個最主要的威脅。后兩者的成長主要依靠國內(nèi)外的移民和發(fā)展。

  這些全球新興城市在受到房產(chǎn)危機沖擊時,也比國內(nèi)的其它競爭者要幸運得多。印度和中國的發(fā)展為佩思、卡爾加里、達拉斯和休斯敦等城市的商品和人才造就了一個比以往任何時候都要富裕的市場。而市場大部分是建立在商品和資源開采的基礎上。世界新興城市間日益緊密的聯(lián)系也滲透到了佩思日益發(fā)展的旅游業(yè)和休斯敦不斷壯大的醫(yī)療服務大環(huán)境中。

  另一個群體也紛紛成為發(fā)展中世界的超級明星:他們就是建筑師和土木工程師。他們中有許多人來自較成熟的發(fā)達國家城市,如紐約、倫敦、洛杉磯和舊金山。過去25年中,多數(shù)大型鐵路、公路、機場和衛(wèi)生系統(tǒng)項目并未出現(xiàn)在歐洲或美國,而是在東亞、南亞、中東和巴西。甚至在西方國家努力擺脫房產(chǎn)危機的時候,孟買、班加羅爾、北京和上海等城市的住房價格還是一路走高。

  這些誘惑讓人無法抗拒,特別是那些擁有遠大抱負的年輕人。就在上個月,Adam Mayer這名原來在舊金山從事建筑師工作的20歲上下的小伙子遷居北京。他看到周圍雖然混亂,但機遇還是無處不在。他告訴我:“在等待經(jīng)濟復蘇的同時,我很享受這個過程,因為我可能會見證一場21世紀最引人注目的城市發(fā)展傳奇。”

  高聳入云的寫字樓已經(jīng)成為全球城市新秩序的最大標志。上海已成為全球第四高的城市,擁有21座超過700英尺高的大樓。在全球最高的十大建筑中,只有一棟(即原來的芝加哥西爾斯大廈(Sears Tower),現(xiàn)名為威利斯大廈(Willis))座落在美國或歐洲。如今亞洲的高樓要多于北美。在2006年完工的十大最高大樓中,四棟在中國,四棟在中東。一旦建成,迪拜塔(Burj Dubai)將成為世界第一高樓。

  盡管相對較遜色,但俄羅斯城市的高樓大廈在數(shù)量上也有了很大變化。直到最近,莫斯科才有了高于787英尺的莫斯科國立大學主樓(Moscow State University)的建筑。如今,莫斯科擁有14棟已完工或在建的高樓,其中一棟即將取代目前的納比惠贊那亞樓(Naberezhnaya Tower),成為歐洲最高的大樓。此外,目前正在與中國投資者商議另一個價值數(shù)十億美元的項目——唐人街(Chinatown)大廈。

  盡管發(fā)展迅猛,現(xiàn)代色彩日益濃重,但這些城市似乎并不能成為以普通生活方式為主的“最佳城市”中的一員。雖然慕尼黑、蘇黎世、哥本哈根和溫哥華與北京或班加羅爾比起來生活節(jié)奏較慢,但是這些城市往往更富裕、組織性更強、更清潔且更安全,而且這些城市貧困人口要少得多。甚至像東京、倫敦和紐約等當今國際大都市也能綻放出優(yōu)雅都市風格的文化氛圍。

  相比之下,就本質(zhì)而言,新興都市通常不太注重環(huán)境、地方美學以及構(gòu)成社區(qū)的更多其他重要因素。上海“豆腐般的”土壤可能不太適合建大量高聳入云的建筑。正如有人認為的那樣,迪拜的某些建筑可能會加快對波斯灣海岸的侵蝕。

  負責設計過莫斯科、迪拜和波斯灣其他城市的大型建筑的倫敦建筑師Eric Kuhne指出,這些新興城市通常忙于建造和試圖用建筑或適當?shù)囊?guī)劃來吸引全球眼球,以至于無法讓日常生活中的常見困難有所改善。這樣的城市在發(fā)展過程中顯得“魯莽和野蠻”,但是在各個方面又都很直率——它們是在世界大城市中的新生兒,而這些地方較重視金錢和實力而較少重視文化和美麗。

  Kuhne補充說,就像歷史上的暴發(fā)戶一樣,這些快速發(fā)展的實力中心心懷“擁有重要、‘現(xiàn)代’而嶄新形象的欲望。在追求成為地平線閃耀之星的浪潮中,他們……在無控制的肆意發(fā)展中……迷惑了……甚至迷失了。”

  不過,Kuhne提醒我們,過去,人們可能也對紐約、倫敦、東京、芝加哥或洛杉磯等當今世界大都市提出過同樣的評價。這些城市在20世紀50年代的戰(zhàn)后大發(fā)展年代經(jīng)歷了“類似的瘋狂。我們破壞了數(shù)百年都市生活原有的完善體系[并]犧牲了房屋所有權(quán)和自治的社區(qū)和家庭結(jié)構(gòu)。”

  Kuhne指出,最終,拯救這些城市不是靠模仿西方的方法,而是靠從他們本身的古老傳統(tǒng)中獲取靈感。畢竟,中國人、阿拉伯人和俄羅斯人并不是城市建造的新手。但是不管他們決定如何建設他們的新城市,這些國家正為我們所有的未來城市提供藍圖。

  Joel Kotkin是美國查普曼大學(Chapman University)未來城市學的一名高級學者。他擔任newgeography.com主編,為福布斯每周的New Geographer(新地理學家)專欄供稿。他正負責倫敦Legatum Institute的一項全球城市向上移動性研究。他的下一本著作《The Next Hundred Million:America in 2050》將于明年年初由企鵝出版社(Penguin)出版。

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