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　　一、7月土地市場綜述

　　交易情況：

　　拍賣：7月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))拍賣出讓住宅用地1宗及商業(yè)兼容住宅用地1宗，均成交；

　　掛牌：7月成都市主城區(qū)(包括高新區(qū))掛牌出讓商業(yè)用地1宗及住宅用地1宗，均成交;(詳見附表)

　　成交宗地位置描述：

　　7月24號拍賣成交的2宗用地分別為城東萬年場板塊的多寶寺地塊和領事館地塊，前者緊鄰沙河，周邊在售樓盤有水岸華庭、紫東芯座及二十四城；后者位于領事館路，西鄰美國領事館，周邊項目有凱德來福士廣場及華宇蓉國府，地處棕南、棕北成熟生活板塊。

　　7月27號掛牌成交的商業(yè)地塊，位于規(guī)劃的東大街，為東大街10-3號地塊，靠近府河，緊鄰喜年廣場、華置都匯華庭及鐵獅門地塊，周邊在售項目還有天府時代豪庭；掛牌成交另外一宗住宅用地位于金沙板塊，鄰近競得人建發(fā)股份在07年所拿的龍嘴村地塊，周邊項目有華府金沙、鷺島金沙、公元西等。

　　成交宗地面積情況：

　　7月共成交住宅用地45畝，成交商業(yè)用地(包括商業(yè)兼容住宅用地)90.18畝

　　表一：08-09年住宅用地供需走勢(畝)

　　成交宗地價格情況：

　　由于領事館地塊成交價和東大街10-3地塊成交價都高達每畝千萬以上，所以本月商業(yè)用地成交均價有大幅攀升；住宅用地成交均價相比5月有所下降。

　　表三：08-09年住宅、商業(yè)用地成交均價走勢(萬元/畝)

　　二、本月土地市場點評

　　--領事館地塊價格理性"對口企業(yè)"拿下多寶寺地塊

　　本月拍賣的領事館地塊備受關注，最后的買家保利地產也在意料之中，但是價格卻稍稍出人意料。每畝1860萬元的成交價格與業(yè)內人士預測的2000萬甚至3000萬以上的價格相差甚遠，由于之前預計的很多競爭對手都沒有參加拍賣競價，保利地產"獨孤求敗"，樓面均價僅3487元/平米，若不是本土企業(yè)上普實業(yè)也對該地塊有意向而與保利競爭，成交價格將更低。對比未來預期的10000~15000/平米的售價，保利可謂是"撿了個大便宜"。

　　在年初預公告多寶寺地塊后，中原曾對該地塊進行經濟測算，得出對拿地企業(yè)較為難辦的是本宗地兼容的最高20%的商業(yè)體量。最終由萬誠房產獲得該地塊，問題則迎刃而解。開發(fā)了西城天下的萬誠房產隸屬于臺灣誠達集團，同時，該集團還擁有好又多超市，宗地的商業(yè)體量完全符合好又多超市的開店要求，且所在板塊亦缺乏大型超市的配套。萬誠房產的競標成功，既解決了商業(yè)體量的招商問題，住宅部分的銷售也會由于這一利好而受益。

　　掛牌成交的兩宗地方面，東大街10-3地塊的競得人為泰信建設，據中原查閱相關資料，該企業(yè)應為明宇集團相關聯企業(yè)，而明宇集團在成都東大街的打造上，扮演了重要的角色。另一宗青羊區(qū)龍嘴村地塊競得人廈門建發(fā)則通過這次拿地，將07年所拿的鄰近宗地的土地成本成功降低。

　　--又見紅色七月市場回歸正軌

　　兩年前的7月份，"天價地"中的信和迎暉路地塊、合景泰富疊翠峰地塊及譽峰地塊誕生。兩年后的7月份，領事館地塊以12億元拍出，多寶寺地塊溢價78%成交。雖然成交量與07年相比還遠遠不夠，但從最近一段時間推出和成交的地塊含金量及受關注程度來看，成都土地市場已經開始回到正常水平，開發(fā)商市場拿地信心回復，不僅保利等國資背景的開發(fā)商依然強勁，一些現金流充足的企業(yè)如上普實業(yè)、永進合能最近也顯示出了強烈的拿地欲望。7月底，主城區(qū)再推4宗和預公告5宗住宅及商業(yè)用地，且土地規(guī)模都有所上升。預計，09年內的土地市場將繼續(xù)保持目前的平穩(wěn)狀態(tài)，成交量將保持穩(wěn)定向上的態(tài)勢，成交價格也不會有太大幅度的起落。

　　附：

　　8月6號土地拍賣情況

　　--華潤挺進城北金泉地塊起拍價成交

　　本次拍賣宗地為7月14日公告的4宗住宅用地，分別為金沙板塊龍嘴村地塊(44.81畝)、沙河源板塊的五塊石地塊(35.35畝)、高新西區(qū)地塊(114.54畝)和迎賓板塊的土橋村地塊(75.59畝)。共有17家開發(fā)商(號牌數)報名參與本次拍賣。

　　一號宗地：青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江1組、金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)黃忠5組

　　位于成熟金沙板塊的此宗住宅用地，規(guī)劃條件略顯苛刻，宗地分為兩個地塊，須建幼兒園及社區(qū)服務中心各一。經過21輪競價，最終宗地由10號永進合能競得，公布樓面均價為3600元/平米，但由于該宗地的兩地塊的容積率分別為2.4和3.0，上述均價是按最大容積率3.0計算所得。若綜合考慮幼兒園和社區(qū)服務中心以及另外一個地塊的2.4的容積率，實際的樓面均價應該在4000元/平米以上，已經和之前5月8號蜀信實業(yè)競得的鄰近金沙村地塊樓面均價相差不多。根據拍賣文件，本宗地沒有90/70的限制。

　　周邊近期成交宗地：

　　二號宗地：金牛區(qū)五塊石街辦五福村12、14組

　　該宗地由于地處五塊石板塊，地理位置一般，交通和環(huán)境問題比較突出，但地塊周邊小環(huán)境較好，緊鄰沙河公園，生態(tài)環(huán)境較好。經過18輪競價，最終由華潤置地以總價約1.7億購得，溢價率60%。這是華潤首次挺進城北，開始認可城北的發(fā)展?jié)摿?，?323元/平米的樓面均價略微顯貴，同時航空限高54米也是一個問題。

　　周邊近期成交宗地：

　　三號宗地：金牛區(qū)金泉街道辦事處土橋村社區(qū)6、7組

　　本次拍賣最蹊蹺的一宗用地，在有17家報名參加的大背景下，該宗地僅以起拍價成交，僅有56號舉牌應價，拍賣過程僅幾分鐘。在本次拍賣公告出來后，筆者曾實地調查這四宗地，雖然地段不如青羊村龍嘴村地塊，但比起五塊石地塊及高新西區(qū)地塊，優(yōu)勢較為明顯。周邊房地產項目有金域西嶺、西錦城、西線陽光、白鴿島尚和中房金?；▓@等。未來該區(qū)域將會是一個較有規(guī)模的居住板塊。

　　周邊近期成交宗地：

　　四號宗地：高新西區(qū)，北、西以相鄰地塊為界，東至紅光渠，南至清水河以北的西南十線

　　本次拍賣相對地段最差的宗地卻創(chuàng)下了最高的溢價率113%，位于繞城高速外的該宗住宅用地規(guī)模較大，達到114畝，緊鄰清水河及IT大道，地塊東北邊為電子科大清水河校區(qū)，東邊為高新西區(qū)拆遷安置踏水社區(qū)。目前，周邊環(huán)境較差，配套嚴重不足，僅有踏水社區(qū)內的少量底商可提供日常生活所需，且周邊沒有在售住宅項目。

　　周邊近期成交宗地：