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　　萬科是順應市場趨勢在做：“抄著大底，這樣的機會留給巴菲特吧！”

　　觀點網(wǎng) 林向 8月4日下午3點半，深圳萬科建筑研究中心一樓，萬科2009年中期說明會如期召開。

　　可以容納近百人的會場尚未坐滿，郁亮、肖莉、王文金、譚華杰等萬科領導人已悉數(shù)到場。

　　會議以肖莉對萬科的業(yè)績介紹為序幕，其后，基金等投資者對萬科總裁郁亮展開輪番“轟炸”。

　　“萬科到底還有什么競爭優(yōu)勢？”

　　對于近期外界關注的“接手梅都樓盤”事件，郁亮表示，萬科此舉不求一分錢商業(yè)利益，主要目的在于協(xié)助解決問題：“這樣的項目求利潤，是火中取栗！”

　　而整場說明會最精彩的部分出現(xiàn)在上海地區(qū)投資者提問的時候。

　　泰康資產(chǎn)的一位投資者向郁亮提出：“我們一直感覺萬科是一個偉大的公司，但現(xiàn)在來看，萬科在產(chǎn)品質量上一直不是特別出色；成本控制上，一直都不是萬科特別的強項。以往在品牌和營銷上相對比較強，但是品牌在去年的價格戰(zhàn)之后感覺還是受到一些影響，營銷方面做了“外包”；現(xiàn)在優(yōu)勢看到的只有一個，那就是物業(yè)管理；戰(zhàn)略方面，采用的是‘量出為入’，房子賣了以后，然后再拿地，跟我們做股票的看了趨勢好就去買股票，趨勢不好再把股票賣掉，感覺差不多。相比的話，我們看到恒隆地產(chǎn)，去年10月份到今年2月份，買了200多億的地，抄在非常低的低點上。我們就在想，‘量出為入’肯定是對的，但是，如果是一個偉大和卓越的公司，相對來說，恒隆等此類公司的表現(xiàn)是不是更好一些？萬科相對競爭對手到底有什么很強的競爭優(yōu)勢？”

　　郁亮對此回應：“萬科離偉大、卓越還很遠。”

　　郁亮接著表示，萬科有兩個競爭優(yōu)勢，一個是規(guī)模優(yōu)勢，此前的快速發(fā)展中一直沒有利用規(guī)模優(yōu)勢，沒有統(tǒng)一作戰(zhàn)。一個是萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，有更大的騰挪空間。

　　“我能不能做到像恒隆陳啟宗那樣呢？如果大家把五年的錢都給我了，（我們可以做到），但是現(xiàn)在是一年或每兩年給我一次錢。我去拜訪過陳啟宗，跟他談到這個問題，陳啟宗很驕傲的告訴我：我曾經(jīng)四年沒有買一塊地，投資者把我罵死，但是我不怕，六七十的股份是我一個人的，我一票否決！”郁亮認為自己沒有成為陳啟宗的條件。

　　對于是否能夠抄到底，郁亮表示，萬科是順應市場趨勢在做：“抄著大底，這樣的機會留給巴菲特吧！”

　　“防止中端高端化”

　　有投資者問到萬科會不會轉型做更多的高端產(chǎn)品，郁亮回應道：“最近兩周我在做一件事情，防止中端高端化。”

　　其表示：“萬科在全國大概有150個項目，70%是主流產(chǎn)品，不往高端走，去年中端產(chǎn)品高端化是最難賣的。”

　　郁亮認為，真正的高端項目需要充分挖掘：“近期推出的深圳天琴灣，只有四十多套，每一個客戶要買，都要經(jīng)過我批準。”

　　在會上，郁亮也承認或將“收購國企”：“我們很想收購，很多收購去年談得七七八八了，誰知道四萬億出來那些公司不談了！談好了也反悔。在萬科的發(fā)展歷史上并購很關鍵，下面可能會涉及一些比較復雜的并購，比如并購個別的國企 、國有集團、國有的公司，然后再整合其中的地產(chǎn)資源。簡單的并購可能沒有什么機會了。”

　　削減供應商數(shù)量

　　在談到成本問題時，郁亮表示，此前萬科的規(guī)模優(yōu)勢一直沒有發(fā)揮出來，就此，萬科近期將召開裝修房供應商大會，將把供應商從幾百個削減到20多個，以體現(xiàn)萬科的規(guī)模效應。

　　郁亮指出，萬科2011年的毛利率將比較樂觀，七大項對標的效果這兩年后就能有充分的體現(xiàn)。此前萬科成本高是因為變動多，成本對標可以減少變動，質量就會有保證，成本也好計算。

　　有投資者問到，萬科現(xiàn)在注重質量和效益，是否意味著會放棄快速周轉的模式，郁亮表示，萬科將堅持快速周轉的策略：“不會像長實那樣買了個地放個10年。”

　　對于政策“風向”的調整，郁亮認為，二套房貸政策收緊是利好：“政府在價格剛開始起來的時候出臺政策，而且這次是個別漲得太快的城市才開始下令收緊，說明政府的調控水平提高了，地方政府的政治覺悟高了。”

　　半年報看點

　　回到業(yè)績會的“主題”，郁亮直言：“萬科在第一的位置上孤獨了好久。”

　　09年萬科中報看點頗多。首先，萬科宣布將本年度新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。

　　此外，半年報顯示，萬科上半年公司管理費用和銷售費用均大幅下降，二者占營業(yè)收入之比從上年同期的8.8%銳降至5%。

　　長江證券發(fā)表研究報告指出，新形勢下，萬科在內部推出了準股權激勵的機制。長江證券表示，萬科進行了激勵機制上的創(chuàng)新，以股東回報為核心，在其獎金激勵上體現(xiàn)準股權激勵的形式。

　　萬科曾在2008年年報對13個項目計提了12.3億元存貨跌價準備，半年報顯示，由于2009年市場銷售回暖，萬科對其中5個項目的跌價準備進行了計提回沖，共增加上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤約1.6億元。

　　安信證券則發(fā)表研究報告指出，萬科銷售增速略慢于全國平均水平，市場份額從08年末的2.34%下降為2.19%。