“政策措施幾乎總會導(dǎo)致意料之外的結(jié)果，并可能成為下一次泡沫的發(fā)端。”標(biāo)普如此表述。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩：昨日，知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾就中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及預(yù)期舉行了一次媒體電話會議。而這是標(biāo)準(zhǔn)普爾的地產(chǎn)分析師近期通過對國內(nèi)部分大型城市內(nèi)10多家領(lǐng)先地產(chǎn)商的房地產(chǎn)項目的調(diào)研和與其管理層進(jìn)行會晤后得到的判斷。

　　現(xiàn)狀

　　在進(jìn)行了長達(dá)1個多月的調(diào)研后，標(biāo)準(zhǔn)普爾得出了以下幾個結(jié)論：一是未來1到12個月內(nèi)進(jìn)行負(fù)面評級變動的可能性有所降低；二是經(jīng)營狀況的改善導(dǎo)致再融資、財務(wù)表現(xiàn)惡化和流動性緊張的風(fēng)險降低；三是由于全球經(jīng)濟(jì)和中國政府政策依舊存在不明確性，因此2009年下半年市場狀況保持波動；四是很多地產(chǎn)商仍然對擴(kuò)張和土地收購抱有潛在的風(fēng)險偏好，這主要是受其激進(jìn)的股權(quán)文化所支持。

　　對于09年上半年，標(biāo)準(zhǔn)普爾表示開發(fā)商的銷售很多均超過預(yù)期。標(biāo)普解釋：第一季度本應(yīng)是房地產(chǎn)銷售的季節(jié)性淡季，但2009年第一季度中國房地產(chǎn)銷售開始回暖，并在第二季度加快了復(fù)蘇步伐。

　　標(biāo)普認(rèn)為前6個月的房地產(chǎn)銷售大幅提升，主要?dú)w因于地產(chǎn)商從去年下半年開始的降價行為，而這也反映了2007年第三季度市場見頂依賴被壓制的需求得到釋放以及通貨膨脹預(yù)期引發(fā)的投資性購買行為。此外，中央和地方政府的利好政策也提振了購房者信心，這些政策包括銀行對房地產(chǎn)業(yè)提供信貸支持、放寬二套住宅購買的限制以及大幅降低利率。

　　另一方面，標(biāo)普認(rèn)為今年住宅的庫存風(fēng)險已經(jīng)明顯下降，而這是因為去年很多未售項目已經(jīng)在今年上半年售出，此外，由于很多地產(chǎn)商在過去12個月消減項目開發(fā)規(guī)模，因此新開工項目處于較低水平。標(biāo)普的地產(chǎn)分析師符蓓尤其強(qiáng)調(diào)：如果目前的這種態(tài)勢繼續(xù)，那么很多城市的住宅庫存僅能維持?jǐn)?shù)月。

　　對于目前的土地市場過熱，標(biāo)普則表示最近在土地拍賣中出現(xiàn)的激烈競價，并創(chuàng)造不少城市歷史最高成交記錄的局面可能預(yù)示著風(fēng)險在上升。如果房地產(chǎn)銷售令人失望以及房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，則地產(chǎn)商通過增加土地儲備推動增長和股價上漲的偏好將導(dǎo)致政策出現(xiàn)反復(fù)，并對其資產(chǎn)負(fù)債狀況產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響。

　　預(yù)期

　　標(biāo)普預(yù)期中國的房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持波動，并將呈現(xiàn)繁榮與蕭條交替出現(xiàn)的局面。符蓓解釋，房地產(chǎn)業(yè)波動性的部分原因在于政府政策、行業(yè)的分散性以及激烈的競爭。

　　標(biāo)普認(rèn)為政府政策仍是房地產(chǎn)業(yè)的主要不確定性來源。而這種觀點(diǎn)在以往符蓓接受觀點(diǎn)新媒體采訪時也屢次被提及。但昨日，符蓓強(qiáng)調(diào)特別是最近的土地拍賣重新引起了決策者對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂情緒，這反映在近期有關(guān)加強(qiáng)部分城市二套房貸政策的言論上。

　　標(biāo)普認(rèn)為，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依舊脆弱，政府不會改變適度寬松貨幣政策的立場或者劇烈調(diào)整政策來壓制房地產(chǎn)需求。但如果中國經(jīng)濟(jì)增長率能夠保持在8%以上、通貨膨脹出現(xiàn)并且逐步加劇、普通民眾對經(jīng)濟(jì)適用住宅供應(yīng)不足的不滿情緒導(dǎo)致政策優(yōu)先目標(biāo)轉(zhuǎn)換，那么其對政策的評估也將發(fā)生變化。

　　事實上，正是政策推動了09年上半年房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，但也是政策壓制了07年底至08年底的購房需求。標(biāo)普認(rèn)為，如果市場出現(xiàn)過熱或過冷，都可能引發(fā)相應(yīng)政策出臺。但穩(wěn)定性就將難以實現(xiàn)且很難持續(xù)較長時間。

　　“政策措施幾乎總會導(dǎo)致意料之外的結(jié)果，并可能成為下一次泡沫的發(fā)端。”標(biāo)普如此表述。

　　而對于下半年住宅的成交情況，符蓓表示預(yù)期將出現(xiàn)下降趨勢，其原因則包括：一、2008年以來被壓制的需求在09年上半年得到釋放，這種情況將難以被復(fù)制；二、平均售價已經(jīng)脫離底部，導(dǎo)致居民可承受力下降；三、由于眾多地產(chǎn)商在過去12個月內(nèi)縮減開工規(guī)模以及今年上半年的去庫存化，因此住宅供應(yīng)量將有所下降。

　　此外，標(biāo)普認(rèn)為短期內(nèi)房價的波動性也會下降。庫存水平下降將在一定程度上對目前的住宅價格形成支撐，但哪些價格近期出現(xiàn)快速飆升的項目可能面臨售價下調(diào)的局面。最近幾個月推出的房地產(chǎn)項目利潤率可能要高于在定價環(huán)境低迷時期推出的項目，但由于土地成本上升，地產(chǎn)商利潤率也很難回升至歷史頂峰水平。