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　　(四)商品房交易

　　今年上半年商品房銷售面積2945.68萬平方米，同比增長46.36%；銷售額1811.08億元，同比大幅增長53.46%；銷售均價6148元/平方米，同比增長4.84%，為近年來新高。其中，第2季度商品房銷售面積、銷售額環(huán)比都出現(xiàn)較大幅度增長，銷售均價環(huán)比小幅度上漲。以上數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售市場暢旺，回暖跡象明顯。

　　今年上半年商品住宅銷售面積、銷售額均達到了2002年同期以來最高點；銷售均價為5994元/平方米，同比增長4.96%，為近年來新高。其中，第2季度住宅銷售均價6105元/平方米，環(huán)比增長5.04%(見表7)。

　　(六)市場消化系數(shù)(注2)

　　市場消化系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強。與上年同期及與今年1季度相比，市場消化系數(shù)有較大幅度增長，市場活躍程度得到較大改善，消化能力較好，基本恢復(fù)到2007年同期水平(見表10)。

　　三、結(jié)論

　　1、關(guān)于開發(fā)投資與資金狀況。今年上半年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資、其中住宅投資同比均下滑，但總額都高于2007年同期水平。分季度看，第1季度步入低谷，第2季度出現(xiàn)較大反彈，整體自2008年第2季度以來呈現(xiàn)W型態(tài)勢。到位資金充裕。銷售回籠資金及國內(nèi)貸款均有增長，其中銷售回籠資金同比增長52.88%，說明目前寬松的貨幣政策及暢旺的銷售市場一定程度緩解了之前房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張的局面。

　　2、關(guān)于土地購置與商品房供應(yīng)。今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最少，這與今年第1季度購置土地面積為近年同期以來新低有關(guān)；但第2季度，土地交易市場較為活躍。商品房竣工面積同比增長17.90%，其中住宅竣工面積增長20.41%；商品房新開工面積同比下滑45.18%?？梢?，在施工面積同比基本持平的情況下，市場以去庫存化為主。

　　3、關(guān)于市場銷售。商品房和商品住宅的銷售面積、銷售金額及銷售均價同比均出現(xiàn)增長，且達到了2002年同期以來新高。市場消化能力止住了2008年下滑的態(tài)勢，恢復(fù)至2007年同期水平，市場交易暢旺，回暖跡象明顯。

　　4、關(guān)于房價。商品房銷售均價同比略有回升，達6148元/平方米；其中住宅銷售均價為5994元/平方米，同比增長4.96%。分季度看，第2季度商品房及住宅銷售均價環(huán)比均有小幅度上漲。這與去年同期商品房銷售均價同比環(huán)比均微降形成鮮明對比。

　　綜上所述，今年上半年全省房地產(chǎn)到位資金、國內(nèi)貸款及銷售回籠資金、商品房及住宅銷售面積、銷售金額、市場消化系數(shù)等指標同比均呈不同幅度的增長。這是去年以來各級政府陸續(xù)出臺并落實促發(fā)展政策及開發(fā)企業(yè)積極調(diào)整、合理促銷共同作用的結(jié)果。銷售市場回暖跡象明顯，但在宏觀經(jīng)濟仍未全面復(fù)蘇、市場還存在很多不確定性因素的情況下，對于后市仍需持審慎樂觀的態(tài)度。建議企業(yè)保持合理投資規(guī)模，增加新開工面積；政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)，保持現(xiàn)有政策的持續(xù)和穩(wěn)定，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。

　　2009年7月27日

　　注1：由于"土地購置費"與"土地購置面積"的統(tǒng)計口徑有所不同，故"土地購置價格"采用"土地成交價款"與"土地購置面積"相除而得的平均價格。其中，"土地成交價款"是指期內(nèi)進行土地使用權(quán)交易活動的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價格。"購置土地面積"是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。

　　注2："市場消化系數(shù)"是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。(見下表)。

　　公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量；

　　系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售。分母：竣工面積由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；另外假設(shè)滿足待銷面積(小于1年的空置量)將在本年度被均勻地吸納的條件。