“政府對樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性，更謹(jǐn)慎一些，避免過多的“滯后效應(yīng)”，這樣地產(chǎn)才能更健康、有序地發(fā)展起來。”

　　觀點網(wǎng) 王小明：從福建本土起步的三盛地產(chǎn)，去年開始抓住了調(diào)整的機遇，成立了三盛地產(chǎn)集團，醞釀著從單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項目的全國性開發(fā)商的轉(zhuǎn)型過程。

　　作為三盛地產(chǎn)的掌舵人，經(jīng)歷了2008年中國樓市風(fēng)雨的程璇對房地產(chǎn)市場的觀察和思考更為深入和透徹。“悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程”。在程璇看來，無論市場多好，紀(jì)律和理性都是房地產(chǎn)企業(yè)最不能拋棄的精神，因為“對于一個房企而言，往往是一塊土地定生死”，程璇深知企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。而在政策層面上，程璇亦認(rèn)為政府反反復(fù)復(fù)的調(diào)控政策是對樓市的傷害，“政府對樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性”。

　　以下是觀點新媒體對三盛地產(chǎn)總經(jīng)理程璇女士的專訪：

　　觀點新媒體：您怎么看待2008-2009中國房地產(chǎn)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？在此次轉(zhuǎn)折過程中，您印象最為深刻的事件是什么？

　　程璇：回暖，活躍，急漲，爭購……兩年前似曾相識的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量價齊升，從門前冷落到排隊搶購，逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。

　　之所以會發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)折，一是鼓勵消費需求的政策逐步發(fā)揮作用。2008年底開始，國務(wù)院出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等。二是房價下調(diào)刺激銷量上升。從2008年下半年開始，由于銷售難度加大，一些城市出現(xiàn)價跌量升的現(xiàn)象。三是壓抑了一年的剛性需求的釋放。居民在房地產(chǎn)調(diào)整中采取持幣觀望的態(tài)度，自主性需求被壓抑了近一年，在房價下降以及各種優(yōu)惠政策出臺的情況下，居民購買自住性的住宅增加。四是通貨膨脹預(yù)期的影響。為了刺激經(jīng)濟，我國發(fā)放了巨量的貨幣，未來通貨膨脹預(yù)期風(fēng)險加大，同時，在沒有更好投資渠道的情況下，部分房地產(chǎn)投資性需求上升。

　　市場是發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折，但如何讓房價與自住購買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展并成為支撐經(jīng)濟復(fù)蘇的重要力量？這對剛剛企穩(wěn)回升的中國經(jīng)濟來說，是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實課題。

　　此次轉(zhuǎn)折中，讓我印象最深的是“三輛過山車”，第一輛是數(shù)月間各地如“過山車”走勢的成交量，第二輛“過山車”是二套房貸的新政，被市場拉得忽松忽緊，如同“橡皮筋”。從傳言“收緊二套房貸”，到如今的板上釘釘，只有短短兩周左右。從嚴(yán)控到適度放松，再到從嚴(yán)管控。其實，就目前來看，過去炒房的投機客已經(jīng)很少，更多的是剛性需求客戶與投資客，因此，這個時候收緊二套房貸，勢必會對房地產(chǎn)市場的需求帶來很大影響。未來，政府對樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性，更謹(jǐn)慎一些，避免過多的“滯后效應(yīng)”，這樣，從長遠(yuǎn)來看，地產(chǎn)才能更健康、有序地發(fā)展起來。

　　第三輛“過山車”莫過于土地市場演繹從“流拍”到“地王”的冰火兩重天。08年，土地流拍在全國各地頻現(xiàn)，而今，北京，一個月時間里，“地王”紀(jì)錄已刷新4次。福州，夏季的炎熱引燃了土地市場的火爆，月初，原汽車運輸公司地塊和原鍋爐廠地塊，在“掛轉(zhuǎn)拍”中，最終分別以5.06億元、11.06億元成交，樓面地價分別達(dá)到了驚人的7439元/平方米與8805元/平方米。大家都在拿地，但是情況有了很大變化，高價地王有，可口的餡餅也有。地王之外，也有一些企業(yè)在這次轉(zhuǎn)折中準(zhǔn)備充分，把握住了機會，通過兼并收購，拿到了不少性價比很高的土地。土地儲備在量和成本上的變化，必然會帶來行業(yè)格局的深遠(yuǎn)變化。

　　觀點新媒體：您是否認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)在復(fù)蘇？對當(dāng)前的市場，有何種擔(dān)心？

　　程璇：悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程。市場壓抑了一年釋放的剛性需求，通貨膨脹預(yù)期的影響，讓房地產(chǎn)當(dāng)前的復(fù)蘇成為必然。

　　但無論市場如何的好，我始終強調(diào)理性與紀(jì)律性，這才是企業(yè)健康發(fā)展的保證。2007年地王頻出，2008年有多少公司退地或拖欠地款？對于一個房企而言，往往是一塊土地定生死，歷史的教訓(xùn)不可不鑒。此外，我希望地方政府要推出更多的土地供給。上半年很多地方樓市的成交金額甚至超過了2007年，如果土地供應(yīng)量沒有合理的保證，開發(fā)商就容易發(fā)生斷頓搶糧的現(xiàn)象，地王自然會層出不窮。

　　觀點新媒體：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過熱的跡象？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需狀況？

　　程璇：地王、投資炒房、通脹預(yù)期等等，最近的這些熱點話題說明房地產(chǎn)行業(yè)的確出現(xiàn)了一些過熱的跡象，如果持續(xù)下去，政府必然會加以調(diào)控。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策應(yīng)該注重市場的變化，著重保護(hù)初次置業(yè)者的消費性需求、改善性需求并加強對投機性需求的抑制力度，促進(jìn)市場銷售，這樣才能保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　就在半年前，諸多機構(gòu)還在報告中一再強調(diào)，當(dāng)時各大城市的新盤存量至少需要消化2年以上?？扇涨埃性禺a(chǎn)研究中心對10家標(biāo)桿上市房企跟蹤監(jiān)測卻發(fā)現(xiàn)：5月底，10家房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫存面積總量達(dá)1247萬平方米，比2008年10月底下降39%。而5月標(biāo)桿房企總銷售量達(dá)329萬平方米，占總庫存面積的26.3%。如果以去年下半年至今的平均月銷量計算，以上存量僅可消化6個月。另外，由于2008年房地產(chǎn)市場低迷，很多開發(fā)商對于未來的信心不足，放慢了購置土地的步伐或者將已有的土地轉(zhuǎn)賣出去，導(dǎo)致了新開工量不足。綜合以上種種，我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需狀況出現(xiàn)供不應(yīng)求的可能性是存在的。

　　觀點新媒體：三盛地產(chǎn)在去年至今的調(diào)整過程中遭遇過怎么樣的一些調(diào)整？公司采取過怎樣的一些措施應(yīng)對調(diào)整？

　　程璇：去年至今，正是中國地產(chǎn)經(jīng)歷的這個調(diào)整期的時間，讓三盛完成了發(fā)展必經(jīng)的兩個重大調(diào)整。其一是調(diào)整組織架構(gòu)，正式成立三盛地產(chǎn)集團，逐步發(fā)揮了戰(zhàn)略與投資、財務(wù)與資金管理、運營與風(fēng)險監(jiān)控以及關(guān)鍵資源管理和業(yè)務(wù)管控的5大職能。其二是在企業(yè)理念、文化、人員任用上同步進(jìn)行相應(yīng)變革，以確保三盛由單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項目的全國性開發(fā)商順利轉(zhuǎn)型。

　　2009年，我們采取了一系列的措施保證企業(yè)在市場調(diào)整期的兩大戰(zhàn)略調(diào)整，首先，多方式拓寬融資渠道，不斷提高資金使用效率，以增強抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)業(yè)績提升與資本擴張的良性互動；第二、加速推進(jìn)產(chǎn)品線及開發(fā)流程的標(biāo)準(zhǔn)化，加強計劃管理，降低開發(fā)成本，保證收益率，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提升規(guī)模運營能力；第三、借助信息化手段，與用友集團達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，進(jìn)行信息化一體化建設(shè)，全面落實管控與流程再造成果，使縱向上更加明確“集團-區(qū)域公司-城市公司”三層架構(gòu)間的管理界面和責(zé)權(quán)利劃分，橫向上不斷加強各專業(yè)管理的系統(tǒng)性和一致性，不斷提高“戰(zhàn)略-計劃-預(yù)算-績效”管理閉環(huán)系統(tǒng)的效率；第四、加強客戶互動，掌握客戶需求，不斷提升產(chǎn)品及服務(wù)的性價比，提升品牌知名度；第五、重視土地儲備工作，力求規(guī)模適當(dāng)、相對低價、布局合理、有利周轉(zhuǎn)；第六，深入探討總結(jié)企業(yè)文化，理解企業(yè)愿景、使命、價值觀，并加大落實推廣力度；最后，不斷完善人力資本的培育與激勵機制，使員工價值在公司快速成長中得到充分體現(xiàn)。

　　觀點新媒體：你如何看待市場調(diào)整過程中的企業(yè)管控？你覺得一個優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)管理應(yīng)該是怎樣的？

　　程璇：每次重大的市場調(diào)整都必然伴隨著行業(yè)的重新洗牌，有的公司會出局，有的公司會脫穎而出。出局的公司基本都是在管控上存在較大的問題的粗放型管理公司，市場好的時候銷售數(shù)據(jù)會掩蓋一切問題，市場調(diào)整的時候這些問題就會放大出來變成致命的問題，比如財務(wù)管理不善，現(xiàn)金流斷裂；產(chǎn)品設(shè)計出現(xiàn)問題，市場不認(rèn)賬；產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，砸了品牌等等。反之，脫穎而出的公司都是長期重視企業(yè)管控，在內(nèi)部管理上下了很多功夫的企業(yè)，市場調(diào)整對他們而言當(dāng)然是難得的機會。

　　一個優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理模式應(yīng)該具備流程化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，同時又不缺少人文情懷的特點。首先，作為一個大型的跨區(qū)域地產(chǎn)集團企業(yè)，擁有眾多的下屬企業(yè)和員工，要保持高效的管理就必須建立一套完善并執(zhí)行良好的制度管理體系并能快速復(fù)制。其二，一個企業(yè)，只有做到人力資源回報和股東資本回報并重，才能使自身在地產(chǎn)行業(yè)的人力資源競爭中時刻保持領(lǐng)先的優(yōu)勢，因此一套完整先進(jìn)的人力資源管理及績效管理體系同樣重要。

　　“羅馬不是一天建成的”，企業(yè)管理建設(shè)不是一蹴而就，要成為優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)，同樣還需要花費大量的資金和人力建立并完善企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、工程建設(shè)、成本考核、客戶服務(wù)等眾多體系。

　　觀點新媒體：能否談?wù)劰窘鼛啄甑陌l(fā)展計劃和目標(biāo)？

　　程璇：生存靠棉襖，戰(zhàn)略要思考。我們知道只有戰(zhàn)略清晰了，才能部署計劃和目標(biāo)，而系統(tǒng)、全面地審視自己是調(diào)整戰(zhàn)略前必須思考的問題。因此，去年，我們先是系統(tǒng)地盤點自身的資源狀況，系統(tǒng)診斷和評估企業(yè)的管理能力，并以價值鏈為線索對企業(yè)的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行層層解剖。在完成對自身的審視與評估之后，我們從基本的商業(yè)邏輯出發(fā)，排除短期的高度不確定性，盡量把握長期的市場規(guī)律，定下了三盛集團三年內(nèi)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)：以資產(chǎn)持續(xù)增值為出發(fā)點，確定了每年集團資產(chǎn)投資收益率目標(biāo)，嚴(yán)控風(fēng)險，保證持續(xù)盈利，達(dá)到IPO所要求的基本條件。以嚴(yán)控項目開發(fā)成本水平和風(fēng)險為開發(fā)前提，每1-2年新增1個新進(jìn)開發(fā)區(qū)域，每年新增1-2個新進(jìn)開發(fā)城市，各區(qū)域每1－2年新增1-2個開發(fā)項目。

　　隨著最近我們在福州收購了目前市中心最高端的別墅項目“三盛o美之國”以及占地1300多畝的“三盛o奧林匹克花園”等多個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，三盛目前在全國7大城市已同時運作起15大項目，可開發(fā)建筑面積500萬平方米，土地儲備達(dá)4500畝。時至今日，我想我們在實現(xiàn)目標(biāo)的路上已交出了一張比較令人滿意的答卷。