一年以來(lái)，中新地產(chǎn)都在債臺(tái)高筑的“嚴(yán)冬”中如履薄冰，其一直不遺余力地尋找妥善的辦法改善窘迫的困境。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗：在大部分開(kāi)發(fā)商為其亮麗的業(yè)績(jī)單歡欣鼓舞之際，中新地產(chǎn)卻遲遲未能走出“嚴(yán)冬”，業(yè)績(jī)每況愈下。

　　“冰點(diǎn)”業(yè)績(jī)

　　7月28日，中新地產(chǎn)公布，集團(tuán)截至2009年4月30日止年度的業(yè)績(jī)與截至2008年4月30日止年度的業(yè)績(jī)相比，其收入及溢利顯著下降。

　　中新地產(chǎn)公告披露，報(bào)告期內(nèi)公司的營(yíng)業(yè)額跌了49.6%至25.35億元。股東應(yīng)占溢利為1.27億港元，較2008年同期倒退91.84%，每股盈利0.0651港元，公司不派末期息。

　　中新地產(chǎn)方面認(rèn)為，業(yè)績(jī)下降的主要原因在于報(bào)告期內(nèi)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策及財(cái)政緊縮措施，以及全球金融市場(chǎng)嚴(yán)重衰退，使內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)受到不利影響并趨于停滯所致；加之受到去年5月發(fā)生的四川地震影響，直接使在重慶和成都項(xiàng)目的發(fā)展工程延遲完成，這些均是致使公司年度業(yè)績(jī)較同期銷(xiāo)售大幅減少的重要因素。

　　事實(shí)上，舉步維艱的銷(xiāo)售以及多重債務(wù)纏身，雙重壓力均讓中新地產(chǎn)不堪重負(fù)。自其股票2008年1月22日停牌一年以來(lái)，其財(cái)務(wù)表現(xiàn)不斷惡化，流動(dòng)性狀亦十分緊張。今年春節(jié)剛過(guò)，中新地產(chǎn)麻煩不斷，接連面臨著4億美元的高級(jí)債，9.4億港元的可轉(zhuǎn)債、31.8億港元銀行貸款、及61.4億港元應(yīng)付款的償債壓力。受此影響，中新地產(chǎn)甚至一度遭到兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的嚴(yán)厲下調(diào)評(píng)級(jí)，而中新地產(chǎn)資金鏈緊張瀕臨“破產(chǎn)”等傳聞也頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。

　　這一年以來(lái)，中新地產(chǎn)都在債臺(tái)高筑的“嚴(yán)冬”中如履薄冰，地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于整合當(dāng)中，中新也在一直不遺余力地尋找妥善的辦法改善困境。報(bào)告期內(nèi)，中新地產(chǎn)將多個(gè)投資物業(yè)租予重慶、深圳及零售商，以圖為公司財(cái)政帶來(lái)必須的現(xiàn)金流入。

　　與此同時(shí)，為了增加現(xiàn)金流入，于西安、成都、北京、天津以及上海等不同城市加速推出新項(xiàng)目，截止2009年4月30日止，中新地產(chǎn)售出的建筑面積達(dá)到了76.9萬(wàn)平方米，已確認(rèn)可供銷(xiāo)售總建筑面積為29.9萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于2009年的應(yīng)對(duì)措施，中新地產(chǎn)表示，未來(lái)一年中，公司將抓緊內(nèi)地房地產(chǎn)復(fù)蘇的契機(jī)，充分利用差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)及較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力，加快銷(xiāo)售速度，增強(qiáng)集團(tuán)的現(xiàn)金流動(dòng)性。“一方面公司將致力與經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司建立合作或業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系，擬開(kāi)發(fā)更多適合投資物業(yè)，作為來(lái)年土地儲(chǔ)備組合部分，另一方面為加快增加可確認(rèn)可供銷(xiāo)售建筑面積，將繼續(xù)發(fā)展項(xiàng)目，提高公司營(yíng)業(yè)額。”

　　償債壓力

　　在多重壓力之下，中新地產(chǎn)已經(jīng)整整一年沒(méi)能在土地市場(chǎng)露面了，就考慮增購(gòu)更多土地方面，其管理層一直表示將保持審慎態(tài)度。

　　這與其以往的激進(jìn)構(gòu)成了鮮明的對(duì)比。在2006-2007年地產(chǎn)泡沫泛起時(shí)，中新地產(chǎn)曾一口氣收購(gòu)了十幾個(gè)項(xiàng)目，其中，斥資31億拿下珠海淇澳島項(xiàng)目成為了中新地產(chǎn)現(xiàn)在最大的“包袱”之一。

　　截止2009年4月30日，中新地產(chǎn)在北京、天津、上海、深圳、西安、長(zhǎng)沙、重慶、成都、沈陽(yáng)、哈爾濱等12個(gè)城市擁有16個(gè)大型發(fā)展項(xiàng)目，其中包括高端住宅單位、酒店式公寓、商業(yè)大樓及寫(xiě)字樓，土地儲(chǔ)備總額約為1477萬(wàn)平方米。

　　“公司目前的土地儲(chǔ)備雖能滿(mǎn)足未來(lái)5年的發(fā)展，但公司將適度對(duì)現(xiàn)有的土地區(qū)域及結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以保證未來(lái)發(fā)展及利潤(rùn)空間提升的需要。”中新地產(chǎn)方面表示。

　　但截止2009年4月30日，中新地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存約為2618105000港元，其資產(chǎn)凈值約為9072143000港元，集團(tuán)的流動(dòng)比率約為1.86；借貸凈額為6577940000港元，凈借貸對(duì)股東資本比率為79.1%。

　　盡管中新地產(chǎn)董事會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，其流動(dòng)資產(chǎn)、資金及日后收益將足以應(yīng)付日后物業(yè)擴(kuò)充及營(yíng)運(yùn)資金所需，但是市場(chǎng)更多的聲音認(rèn)為，中新地產(chǎn)現(xiàn)在最好聚攏資金的方式就是把手持的存貨拋售。

　　為了擺脫資金困境，市場(chǎng)一直盛傳中新地產(chǎn)將虧本出售旗下多個(gè)城市的價(jià)值約173.5億元的商業(yè)物業(yè)，以套取現(xiàn)金來(lái)償還此前欠下巨額債務(wù)，截至目前，中新地產(chǎn)位于天津、哈爾濱的項(xiàng)目已遭遇轉(zhuǎn)讓償債的命運(yùn)。

　　但這一系列動(dòng)作并未減少市場(chǎng)對(duì)于中新地產(chǎn)命運(yùn)的擔(dān)憂(yōu)。隨著后續(xù)債務(wù)壓力襲來(lái)，中新地產(chǎn)能否在資本市場(chǎng)上有所動(dòng)作仍存疑問(wèn)；“公司停牌已一年有余，至今原因不明，復(fù)牌時(shí)間亦遙遙無(wú)期，其試圖通過(guò)融資的可能性大打折扣”，業(yè)內(nèi)人士直言。