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　　各地房價(jià)再攀高峰，賣方市場強(qiáng)勢

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，自4月開始，全國主要城市住宅成交價(jià)格普遍上漲。“紅五月”的到來，更是演繹了一場價(jià)格快速上漲的“價(jià)格戰(zhàn)”，樓盤新開盤價(jià)格全面上漲，二手住宅業(yè)主跳價(jià)現(xiàn)象也更為普遍?？梢耘袛?，大部分地區(qū)特別是一線城市，樓市已從去年的買方市場逆轉(zhuǎn)向賣方市場。而從市場反彈的時間點(diǎn)和價(jià)格上漲的幅度來看，珠三角扮演領(lǐng)頭羊的角色。

　　今年上半年，一手住宅成交價(jià)加速上漲，盡管大部分城市仍未達(dá)至歷史高峰，但上海、杭州已經(jīng)超越歷史新高。中原所監(jiān)測的八個城市，第二季度成交均價(jià)環(huán)比平均上漲了11%，其中上海漲幅最大，高達(dá)21%，北京、深圳、重慶、杭州等地漲幅也均超過10%(見圖5)。根據(jù)對近期新開盤的監(jiān)測顯示，6月各地新開盤項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目較前一期開盤價(jià)有所上升，尤其是廣州、深圳，上漲幅度分別高達(dá)20%和16%(見表1)。

　　以二手住宅市場為例，深圳和廣州今年以來價(jià)格累計(jì)漲幅驚人，已經(jīng)分別達(dá)到27.6%和18.34%(見表2)。與之相比，環(huán)渤海區(qū)域漲幅較小，其中北京和天津價(jià)格累計(jì)漲幅分別為8.97%和4.67%。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示(見圖6)，近期由于改善性需求和投資客的介入，各地二手房價(jià)格正在呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢。2009年6月，各主要城市二手住宅價(jià)格單月漲幅正在逼近2007年高峰時期的最高單月漲幅。

　　企業(yè)加速融資圈地，地王頻繁又現(xiàn)伴隨樓市回暖，開發(fā)商資金壓力大為緩解，自3月銷量大幅飆升過后，各房企的發(fā)展戰(zhàn)略也由“保生存”向“謀發(fā)展”轉(zhuǎn)變。尤其是政府屢次放松對土地市場的限制，如取消90/70限制、延緩?fù)恋爻鲎尳鸬睦U納等，更是加快了企業(yè)圈地尋覓新項(xiàng)目的進(jìn)程。據(jù)中原監(jiān)測12個城市土地市場數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年土地成交量自3月份開始出現(xiàn)回升，并且溢價(jià)成交率開始普遍出現(xiàn)。2009年上半年熱門地塊用途主要集中于居住，其中位于熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)居住用地溢價(jià)率均達(dá)到100%以上。

　　中原土地監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在5月一線城市土地成交火爆的帶動下，6月二線城市開始加大居住用地供應(yīng)量。6月居住用地供應(yīng)量較前12月均值增加45%。其中，重慶、武漢、沈陽、南京和杭州等二線城市放量明顯。6月土地成交異?；鸨?，堪稱為“地王月”。居住用地成交面積大幅增長，比前12月均值翻一番。地價(jià)水平回升明顯，并已接近2008年以來的最高值。

　　北京、重慶紛紛涌現(xiàn)地王。繼5月以來，北京土地市場一直持續(xù)火爆，一周之內(nèi)地王記錄被刷新三次，中化方興40.6億豪奪廣渠路15號地塊，成為新地王。保利地產(chǎn)亦在重慶斥資38.1億獲取鴻恩寺地塊。值得關(guān)注的是，此輪土地圈地?zé)岢敝校憩F(xiàn)激進(jìn)的并非是大家耳熟能詳?shù)拇笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而往往是一些具有資金實(shí)力的央企背景企業(yè)，或其他以非房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。其重要的原因與其他行業(yè)普遍仍處不景氣相關(guān)。為平衡企業(yè)整體盈利水平，搶占房地產(chǎn)市場無疑是當(dāng)前最有利的選擇，因此，這些企業(yè)拿地不惜成本，顯示出非理性的傾向。

　　然而相比之下，標(biāo)桿房企的土地投入反而更加謹(jǐn)慎。由于2007年的大舉擴(kuò)張，標(biāo)桿房企的土地儲備相對充裕。盡管由于土地儲備區(qū)域分布不均，部分開發(fā)商仍會選擇在儲備不的熱點(diǎn)城市加大土地投入，如富力和金地高價(jià)獲取北京、上海地塊，但整體而言，標(biāo)桿房企在土地投入上卻比前兩年有所減少。

　　雖然此次圈地運(yùn)動僅發(fā)生在個別區(qū)域的個別地塊，屬典型事件，但“地王”的產(chǎn)生對消費(fèi)者的心理影響以及周邊房價(jià)的影響不容小覷。我們可以看到，北京廣渠門地王出現(xiàn)后，周邊房價(jià)立即迅速上漲。預(yù)計(jì)未來政府將不斷加大土地的供應(yīng)量，各類背景的開發(fā)商也將蜂擁入市，土地市場的爭奪戰(zhàn)將愈演愈烈。

　　短期繁榮仍在中長期波動風(fēng)險(xiǎn)增加

　　雖然上半年房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出非理性繁榮的征兆，然而短期內(nèi)，投資性需求似乎并未放慢入市的步伐。根據(jù)7月初對中原地產(chǎn)二手門店的調(diào)研顯示，主要城市無論是掛盤量還是求購客源量都仍在增加，這將繼續(xù)支撐后市成交仍持續(xù)活躍，價(jià)格有可能再攀高峰。

　　然而，從過去中國樓市幾次調(diào)整的歷史可以看到，投資性需求的過度膨脹實(shí)際上是與現(xiàn)行政策的一場博弈，它將擠壓自住性的需求，從而推高市場的泡沫，為市場進(jìn)入下一次調(diào)整種下禍根。況且，目前這種在投資性需求刺激下的樓市繁榮已大大超越了整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度，雖然對拉動整體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需復(fù)蘇有積極作用，但其實(shí)是在透支未來的需求，使其中長期內(nèi)的波動風(fēng)險(xiǎn)在加速積聚。因此，政策制訂者們應(yīng)有意識地通過“稅”、“率”來調(diào)節(jié)需求的可持續(xù)釋放，及供應(yīng)的可持續(xù)性增加，才能保證樓市平穩(wěn)持續(xù)地成長，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生長期正面的效應(yīng)。