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　　往往是房價帶動地價上漲而非地價帶動房價上漲，中國土地市場的價格反應往往較商品房市場滯后。

　　觀點網(wǎng) 鄔瓊：2007年博鰲房地產(chǎn)論壇之后，房地產(chǎn)界流行一句話“面粉貴過面包”。這句話至今都在房地產(chǎn)行業(yè)內部被用來形容地價與房價之間的關系。

　　但是需要知道的是，在當時的環(huán)境之下這句話的含義是用來評估當時房地產(chǎn)市場上存在風險，而并非表明房價與地價之間的成本關系。

　　所以迄今為止很多人并不理解社會為何如此在意地價在房價成本中所占的比例。簡單的理解，此種爭論似乎在于利益，房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大的部分是被政府占有還是被開發(fā)商占有？但此種爭議也許放在今天的房地產(chǎn)市場而言，應該視為一種極其怪異的言論出發(fā)點。事實上任何商業(yè)社會中的企業(yè)實體本身對利益乃至利潤的追求都無可厚非，但是企業(yè)需要在利潤與企業(yè)風險之間做出一個平衡，過高的利潤追求往往導致的是企業(yè)風險。

　　例如通過潛規(guī)則獲得的廉價土地必須承擔一定的法律風險。在招拍掛市場上競爭而來顯然符合法律規(guī)則，但是在某些時候招拍掛市場的土地價格往往偏高，高地價基礎上的高利潤意味著更高的價格，但是高價格是否會被市場接受則是問題。

　　中國房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式是多元的，很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購的方式獲取土地資源，但此種方式的成本也偏高，因為中國土地流通效率極其低下，股權并購的方式往往使得項目利潤需要分享，但它可能是介于灰色獲取土地資源與招拍掛之間一種較為中性的方式。此外，與地方政府協(xié)議拿地是當前中國房地產(chǎn)市場的主流，盡管我們已經(jīng)禁止了協(xié)議出讓，但是各種可行的規(guī)避政策限制的路徑已經(jīng)被充分利用起來了。

　　在這種認識之下，國土部關于地價成本的調查顯得有些不可理解，尤其是其調查目的與動機。如果調查的目的僅僅是了解當前土地市場的動態(tài)的話，那么此種調查對中國土地市場并無太多的意義。

　　一方面，中國土地市場的雙軌乃至多軌結構決定了中國土地市場本身就一個畸形的土地市場，在此種市場當中的價格體系必然是混亂的。因而，不同項目之間土地所占成本的差異性呈現(xiàn)出不同的特點。

　　另一方面，大多數(shù)上市公司有詳盡的數(shù)據(jù)披露。事實上，類似與萬科、保利這樣的公司，其當年的土地儲備的平均價格不會超過所有項目銷售均價的30%。

　　當然，或許土地價格在成本中所占的比率的評估很大程度上可以作為判斷房價走勢的依據(jù)，因為很多人認為土地價格是判斷房價高低的依據(jù)。但此種說法缺乏足夠的依據(jù)，2007年的土地價格上升的時候，2008年的房地產(chǎn)價格卻在下降。相反，往往是房價帶動地價上漲而非地價帶動房價上漲，中國土地市場的價格反應往往較商品房市場滯后。

　　很顯然，國土部的相關調查并非顯示了土地價格與項目售價之間的關系，也并不能夠為房地產(chǎn)宏觀政策提出有建設性的數(shù)據(jù)依據(jù)。相反，國土部的相關調研則從另一個層面顯示了中國土地市場的混亂，不同的項目的土地成本差異極大。

　　問題在于，為何土地招拍掛制度實施之后，企業(yè)拿地的途徑依然呈多元化的趨勢，更多的正規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過股權并購抑或是政府協(xié)議拿地的方式進行土地儲備？

　　原因一方面在于土地的實際成本可能遠低于招拍掛的土地成本，另一方面則在與此兩種方式獲取土地儲備的把握性可能更較招拍掛高，企業(yè)基本能夠根據(jù)股權并購或是與地方政府協(xié)議的情況了解把握自己的土地儲備，但招拍掛市場則未必。

　　在此種背景之下，招拍掛在某些時候甚至成為土地投機的平臺，通過招拍掛市場抬高地價將有助于當前周邊樓盤銷售價格的提升。

　　最后的問題是，在招拍掛制度下，形成多元的土地價格結構說明什么問題：第一，土地招拍掛制度不合理，第二，土地招拍掛制度需要完善。