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　　2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，其背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵，不得不引發(fā)我們的深思，究竟是什么原因造就了這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速反彈？那么這種市場(chǎng)現(xiàn)象是否得以延續(xù)？

　　賣方市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)非理性繁榮加劇

　　目錄

　　1.多因素助推非理性繁榮顯投資需求快速膨脹，高端市場(chǎng)活躍各地房?jī)r(jià)再攀高峰，賣方市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)加速融資圈地，地王頻繁又現(xiàn)

　　2.短期繁榮仍在中長(zhǎng)期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加

　　在積壓的剛性需求和政策刺激的雙重作用下，3月以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍。并且隨著政策力度的逐步加大，尤其是第二季度投資性需求以及改善性需求的入市，高端住宅市場(chǎng)也開(kāi)始呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，從而帶動(dòng)住宅量?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。在成交活躍的刺激下，開(kāi)發(fā)商重拾投資熱情和信心，5月份以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及新開(kāi)工面積開(kāi)始大幅回升，重新踏上07年的上升軌道，且在6月份創(chuàng)下歷史單月新高。而且從短期來(lái)看，供需雙方的熱情依然高漲，因此，在政策未有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的情況下，預(yù)計(jì)第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持活躍，房?jī)r(jià)在投資需求的推動(dòng)下亦將再攀高峰。然而此番房地產(chǎn)的繁榮大大超越預(yù)期，甚至超越了歷史發(fā)展的均線。在宏觀經(jīng)濟(jì)仍未脫低迷時(shí)期，在后市經(jīng)濟(jì)仍存在諸多不確定性的情況下，本次繁榮其背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵，不得不引發(fā)我們的深思。究竟是什么原因造就了這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速反彈？那么這種市場(chǎng)現(xiàn)象是否得以延續(xù)？

　　多因素助推非理性繁榮顯現(xiàn)

　　自09年3月以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)超越預(yù)期地快速?gòu)?fù)蘇，住宅成交量屢創(chuàng)新高，住宅成交價(jià)格連續(xù)上漲，投資比例快速增加，地王頻現(xiàn)等繁榮現(xiàn)象又再次呈現(xiàn)。本次繁榮主要受三大因素的影響和助推，一是各級(jí)政策的全力支持；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是消費(fèi)者的追漲避險(xiǎn)心理。在優(yōu)惠政策及追漲避險(xiǎn)心理的刺激下，消費(fèi)者加快購(gòu)房行動(dòng)，而在金融體系的支持下，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)都有了強(qiáng)大的后盾，購(gòu)買(mǎi)力大大加強(qiáng)，買(mǎi)賣雙方的投資熱情高漲。因此，本次的繁榮已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)出非常明顯的非理性特征。

　　投資需求快速膨脹，高端市場(chǎng)活躍

　　如果說(shuō)是積壓的剛性需求催生了09年初的“小陽(yáng)春”，那么改善性需求和投資性需求的入市則造就了“紅五月”。從第二季度開(kāi)始，需求結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生了質(zhì)的變化，投資性需求持續(xù)快速地進(jìn)入市場(chǎng)，刺激了成交量和成交價(jià)格均呈現(xiàn)加速上升之勢(shì)，并直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，五大城市高端住宅的成交比重自3月的10%左右已升至6月的15%-20%。其中北京的比重最高，已超過(guò)20%(見(jiàn)圖1)。另?yè)?jù)深圳中原二手住宅成交的調(diào)查顯示，2009年1-5月，自住性需求已呈下降趨勢(shì)，而投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰期的占比1。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)上海一手住房客戶的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，外地購(gòu)房者的比例從09年第二季度開(kāi)始迅速攀升至15%左右2。而根據(jù)7月初對(duì)中原地產(chǎn)二手門(mén)店隨機(jī)調(diào)研的訪問(wèn)可知，目前部分城市如上海、深圳等地投資性購(gòu)房比例已近四五成，個(gè)別區(qū)域可能比例更高。

　　目前市場(chǎng)的回暖，特別是高端市場(chǎng)的快速回暖，某種程度上表現(xiàn)出濃厚的追漲心理以及寬裕資金的避險(xiǎn)心理。這種投資熱度與氛圍已經(jīng)接近2007年高峰時(shí)期。而一旦后市房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，過(guò)高的投資比例以及寬松的貸款環(huán)境，將對(duì)市場(chǎng)和社會(huì)造成較大的沖擊。