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　　“在廣交會帶動下，廣州服務(wù)式公寓租賃市場租金一度上漲，但會后業(yè)主迅速下調(diào)租金以吸引租客，避免空置率大幅上漲”

　　本季度廣州服務(wù)式公寓市場租金繼續(xù)下降3.0%，報至人民幣157.4元每平方米每月。

　　全市服務(wù)式公寓空置率小幅上升1.2個百分點至23.6%。

　　別墅市場租金指數(shù)微降0.7%，報人民幣138.0元每平方米每月。

　　全市別墅空置率微升0.3個百分點至16.8%。

　　預(yù)計今年下半年，無新增服務(wù)式公寓項目投入使用。

　　四月和五月月均普通住宅成交量與第一季度相比上升53.3%。

　　高端住宅租賃市場

　　在全球經(jīng)濟形勢尚未明顯轉(zhuǎn)好的情形下，廣州高端物業(yè)租賃市場需求持續(xù)下降，表現(xiàn)為服務(wù)式公寓租金連續(xù)下滑，同時市場空置率小幅上漲。高端別墅租賃市場由于可租賃物業(yè)存量有限，以及需求群體相對較為穩(wěn)定，市場表現(xiàn)略優(yōu)于服務(wù)式公寓市場，市場租金及入住率下降幅度較小。

　　廣州服務(wù)式公寓及高端別墅租金指數(shù)，2000年第一季度-2009年第二季度

　　本季度廣州服務(wù)式公寓租金連續(xù)第四個季度出現(xiàn)下跌，指數(shù)下降3.0%，報人民幣157.4元每平方米每月，距2007年第三季度的峰值下跌了13.4%。

　　跨國公司繼續(xù)嚴(yán)控成本開支，調(diào)整外籍員工住房預(yù)算，從而使以跨國公司外籍員工需求為主的服務(wù)式公寓市場面臨壓力。業(yè)主不得不降低租金維持入住水平，防止租客尋找價格更優(yōu)惠的居住場所。本季度約三分之二的服務(wù)式公寓下調(diào)租金，導(dǎo)致全市的租金水平平均下降3.0%。

　　在4月15日至5月7日間舉行的105屆廣交會造成酒店和服務(wù)式公寓短期需求增加，租金一度上漲，但會后由于需求減少，為了吸引客戶并避免空置率的大幅上漲，業(yè)主迅速調(diào)低租金。

　　小業(yè)主房源在上半年已調(diào)低了租金水平，導(dǎo)致部分服務(wù)式公寓尤其是低端項目隨后推出了高達15%的租金優(yōu)惠。這些服務(wù)式公寓直接與小業(yè)主展開競爭。

　　本季度高端別墅租賃市場租金指數(shù)微降0.7%，報人民幣138.0元每平方米每月。由于高端別墅租賃市場近4年來呈零供應(yīng)的局面，導(dǎo)致物業(yè)租金自2003年第二季度至2008年第三季度間持續(xù)上漲，年均漲幅達4.5%。近三個季度以來，隨著跨國公司住房預(yù)算收緊，別墅市場之前的強勁走勢趨弱，市場需求的減少使業(yè)主無法繼續(xù)提升租金，租金水平基本維持在人民幣138元每平方米每月左右。

　　在過去六個季度，廣州服務(wù)式公寓供應(yīng)非常有限，累計僅有2個項目共117套房源推向市場，明顯低于之前五年平均每年411套供應(yīng)量。雖然未來六個月仍未有新增供應(yīng)，預(yù)計2010年將有4個項目共850套房源完工，大部分將于2010年上半年入市。

　　本季度服務(wù)式公寓市場空置率環(huán)比增長1.2個百分點至23.6%，高端別墅市場的空置率環(huán)比微升0.3個百分點至16.8%。

　　在住房補貼被削減的情況下，除了與現(xiàn)有業(yè)主協(xié)商以獲得更低的租金以外，外籍員工還傾向于尋找租金更具吸引力的住處。因此雖然全市空置率在過去六個月中僅出現(xiàn)小幅上升，但其中租賃條款較不靈活的小業(yè)主房源空置率上升幅度較大，某些項目上升幅度高達25個百分點。

　　住宅租賃市場展望

　　預(yù)計服務(wù)式公寓和別墅市場租金及入住率仍將面臨下行壓力，導(dǎo)致目前出現(xiàn)下滑的因素預(yù)計還將存在，包括住房預(yù)算收緊、外籍員工構(gòu)成變化和來自小業(yè)主市場的競爭。此外，2010年入市的四個項目共850套房源，預(yù)計在今年底開始將對市場產(chǎn)生一定影響，屆時業(yè)主將面臨更激烈的競爭局面。

　　普通住宅銷售市場

　　普通住宅銷售市場成交量及成交價格，2006年6月-2009年5月

　　本季度前兩個月全市普通住宅銷售市場的成交量大幅上升至160萬平方米，月均成交量80.34萬平方米，與一季度月均成交量相比環(huán)比上漲53.3%，同比增長65.2%。全市普通住宅平均成交價環(huán)比微升0.6%至人民幣8,175元每平方米。

　　中央和地方的利好政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用在本季度陸續(xù)顯現(xiàn)出來，包括減免稅收、降低貸款利率和價格折扣。四月份單月市場成交量達83.25萬平方米，達到2007年六月以來的歷史高峰。

　　雖然成交均價在過去三個月未出現(xiàn)顯著上漲，但個別項目已開始漲價。由于本季度有個別低價樓盤尤其是海珠區(qū)的三個低價樓盤入市，全市成交均價變化不大，小幅上漲0.6%。而如果剔除這些特例，本市本季度前兩個月成交均價環(huán)比上漲3.7%。

　　普通住宅銷售市場各區(qū)域成交量及成交價格，2006年6月-2009年5月

　　本季度前2個月，廣州中心六區(qū)普通住宅市場成交量大于市郊四區(qū)。其中，中心六區(qū)月均成交量環(huán)比上升65.9%至42.9萬平方米，市郊四區(qū)的月均成交量環(huán)比上漲41.3%至37.5萬平方米。

　　市場成交價方面，中心六區(qū)成交均價環(huán)比上升2.0%至人民幣10,499元每平方米，而市郊四區(qū)的成交均價則下降8.8%至人民幣5,515元每平方米。

　　過去兩個季度中有較多新增盤源位于中心六區(qū)，但由于受到開發(fā)商大力促銷帶動，中心六區(qū)的市場成交量和均價均出現(xiàn)回升。

　　市場展望

　　雖然過去兩個季度中，開發(fā)商庫存有所消化，但市場剩余的庫存總量依然客觀。同時宏觀經(jīng)濟依然有待好轉(zhuǎn)，因此尚難斷定廣州住宅銷售市場已步入持續(xù)復(fù)蘇時期。