中國(guó)的宏觀調(diào)控政策到了今天最受詬病的原因就是打壓需求而非增加供應(yīng)。遺憾的是2008年二套房貸政策打壓需求的效果達(dá)到了。

　　2009年的二套房貸政策顯然延續(xù)了這樣一個(gè)邏輯，政府通過(guò)打壓投資性需求來(lái)達(dá)到抑制需求最終穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。但這樣的邏輯顯然沒(méi)有考慮到不同的市場(chǎng)供需情況。2007年之后，我們所面臨的問(wèn)題可能是市場(chǎng)供應(yīng)量充足的同時(shí)需求被打壓。而2009年的情況則可能是，在市場(chǎng)供應(yīng)量不足的情況之下打壓投資需求部分。

　　最近瑞銀估算的一份報(bào)告則顯示，直至2009年6月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率在2008年12月以來(lái)首次出呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。該份報(bào)告顯示，此前7個(gè)月里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率一直呈在-20%左右。這意味著上半年的開(kāi)工規(guī)模的縮減可能導(dǎo)致下半年市場(chǎng)供應(yīng)趨緊。因?yàn)椋?009年上半年的市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們最初的預(yù)期。

　　此外，瑞銀估算公布的相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，在上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量與房?jī)r(jià)上漲較快的沿海城市的新增開(kāi)工規(guī)模并未有明顯的增加，相反，新增開(kāi)工規(guī)模增幅較大的城市為中西部城市。

　　新增開(kāi)工面積的縮減可等導(dǎo)致的供應(yīng)量的減少也許可以成為我們?cè)u(píng)判2009年二套房貸政策可能產(chǎn)生的果的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　觀察2007年二套房貸所產(chǎn)生的效應(yīng)如果僅僅從二套房貸對(duì)需求的打壓效果考量并不完全正確。從政策因素方面而論，2007年限制需求的政策除二套房貸外還有高利率的按揭貸款和高額的二手房交易稅，這是的政府多個(gè)層面加大了房地產(chǎn)交易的成本，并造成需求的萎縮。

　　當(dāng)然，更為重要的觀察角度可能還是市場(chǎng)供應(yīng)。事實(shí)上開(kāi)始于2007年底的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)最為充裕的時(shí)期。2006年90/70政策之后，開(kāi)發(fā)商們不得不對(duì)諸多項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，因規(guī)劃調(diào)整而延期施工的項(xiàng)目開(kāi)始在2007年底形成集中供應(yīng)。這些供應(yīng)與2007年本應(yīng)產(chǎn)生的市場(chǎng)供應(yīng)一起涌向市場(chǎng)。

　　此外，站在開(kāi)發(fā)商角度而言，2007年土地供應(yīng)的高峰導(dǎo)致諸多的開(kāi)發(fā)商將資金沉淀在土地上，加上緊縮的信貸政策，這使得開(kāi)發(fā)商不得不面臨巨大的資金壓力，開(kāi)發(fā)商們不得不通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)傾銷(xiāo)產(chǎn)品已獲取更多的現(xiàn)金流，保證自己的財(cái)務(wù)健康。

　　多重因素造成了2008年的市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)于充裕，這與二套房貸及利率、稅收政策所造成的需求萎縮巨大的反差，導(dǎo)致了2008年全年的市場(chǎng)調(diào)整。

　　顯然2007年底到2008的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量無(wú)法和2009年的現(xiàn)實(shí)情況相比。與之相反，2009年上半年的銷(xiāo)售使得市場(chǎng)去庫(kù)存速度過(guò)快，而在2008年，大部分開(kāi)發(fā)商均對(duì)自身的開(kāi)工規(guī)模作出了調(diào)整，導(dǎo)致了2009年上半年的開(kāi)工規(guī)模下降。由此，2009年下半年到2010年上半年市場(chǎng)供應(yīng)趨緊，尤以一線城市及沿海城市的供應(yīng)趨緊似乎是不可避免。此外，貨幣政策的擴(kuò)張及上半年良好的銷(xiāo)售顯然為開(kāi)發(fā)帶來(lái)了更為充裕的資金，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有加大市場(chǎng)供應(yīng)的動(dòng)機(jī)。

　　一種理解在于二套房貸對(duì)于當(dāng)前投資需求乃至投機(jī)性需求的打擊，甚至可能限制部分改善性的住房需求?；蛟S這僅僅是對(duì)房?jī)r(jià)上漲因素的限制性措施，卻并未能解決供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。近期有部分地方政府逼迫開(kāi)發(fā)商增加供應(yīng)量，但此種方式或?qū)⒃斐墒袌?chǎng)更為嚴(yán)重的供應(yīng)斷層。

　　尤為憂慮的是，在限制二套房貸之后，市場(chǎng)針對(duì)中小戶(hù)型的供應(yīng)量的趨緊，可能帶動(dòng)中小戶(hù)型的實(shí)質(zhì)性上漲。一種理解是，2008年到2009年一季度市場(chǎng)供應(yīng)均以針對(duì)自住型需求的中小戶(hù)型為主，但恰恰是中小戶(hù)型是開(kāi)發(fā)商在2008年到2009年一季度傾銷(xiāo)的重點(diǎn)。市場(chǎng)是否還有足夠的中小戶(hù)型的供應(yīng)似乎成為等待觀察的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，2009年一季度末至二季度，隨著房?jī)r(jià)上漲和改善型需求、投資性需求的增加，大戶(hù)型及高檔住宅的成交量開(kāi)始增加，并成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)的主要力量。但這并非意味著中低端住宅價(jià)格的上漲。