林木雄：“現(xiàn)在市場的反彈是快了一點，但是還說不清楚它到底是不是泡沫。”

　　去年博鰲論壇至今的這一年，無疑是中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的最富戲劇性的一年。

　　時隔一年，我們再次專訪了第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄先生。和一年前采訪時相比，林木雄先生在今年的對話中多了一份保守和樂觀。林木雄先生認為，目前市場中的一切都是合理的，都是可以理解的。

　　事實上，在我們這次與眾多香港的業(yè)內(nèi)人士的采訪接觸來看，香港開發(fā)商和專業(yè)人士在這次調(diào)整周期中都顯現(xiàn)得更為冷靜，經(jīng)歷香港房地產(chǎn)起伏的這批房地產(chǎn)行業(yè)精英，他們不像初遇房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)地開發(fā)商，面對大起大落而感到疑惑不安。

　　以下為林木雄先生接受觀點新媒體“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”采訪實錄，更多詳細內(nèi)容將刊登在《觀點》雜志博鰲特刊上：

　　觀點新媒體：您認為今年房地產(chǎn)上升的速度會不會太快？

　　林木雄：因為前面是跌落了，跌了之后就是我們說的V型反彈。

　　觀點新媒體：但在年初的時候，雖然也是反彈，但比現(xiàn)在平緩一些，現(xiàn)在的幅度是不是太大？

　　林木雄：現(xiàn)在的反彈是快了一點，但是還說不清楚它到底是不是泡沫。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在一個矛盾的問題是，房地產(chǎn)的反彈如何迅速，實體經(jīng)濟并沒有明顯的起色，對比之下，房地產(chǎn)的反彈顯得異于常理？

　　林木雄：這種狀況是可以解釋的，現(xiàn)在是流動性造成的。你看到六千個億、八千個億的銀行貸款，這些貸款流向哪里了？肯定是投在房地產(chǎn)里。老百姓也怕流動性太過了。所以突然之間房地產(chǎn)成交大漲，這個是可以解釋的。當然，這是不是健康那又是另外一回事了。我覺得無論什么事情變化的太大，波動太大都不一定是好事。

　　觀點新媒體：與國家4萬億的投資相比，很多私人投資目前還沒有出來？

　　林木雄：確實在實體經(jīng)濟里，貿(mào)易、做生意的都還沒有回來，國家也在鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)動工，拉動固定資產(chǎn)投資。要GDP增長也只能這樣做。另外，房地產(chǎn)帶動流行性，當然，經(jīng)濟還沒完全恢復(fù)過來的話，沒法帶動。所以我覺得房地產(chǎn)是很有效的、很直接的一個方法。

　　觀點新媒體：近期我們看見全國的土地市場都非常熱，保利、萬科、富力等企業(yè)在全國很多城市拿地，但一個奇怪的現(xiàn)象是，雖然這些企業(yè)在不斷的擴張土地，但另一方面，他們并沒有加大項目開工，那么為什么要這么大量的補充土地呢？

　　林木雄：賣房、再開發(fā)是開發(fā)過程中最后的一些階段。開發(fā)過程之前的事情我們不一定太了解。我認為現(xiàn)在拿地不外乎兩個原因，一是為了公司儲備，要不就是現(xiàn)在現(xiàn)金太多或者說錢太多。當然也說明他們覺得目前土地的價格還是可以，未來前景也還比較樂觀。

　　觀點新媒體：從去年年中到現(xiàn)在，您印象最深刻的事情是什么呢？

　　林木雄：我記得那個時候還在打壓房地產(chǎn)。開發(fā)商要求政府救他們，結(jié)果也沒看到一些什么問題。開發(fā)商雖然資金很緊很緊，但是大部分都渡過難關(guān)了?，F(xiàn)在金融海嘯到底我們是過了沒有，也是一個疑問。至少一年過了，確實沒有看到一些大的公司出現(xiàn)問題。

　　觀點新媒體：是否認為去年的調(diào)整還不到位？

　　林木雄：經(jīng)濟的因素比房地產(chǎn)的因素重要。今年第二個季度，因為擔(dān)憂宏觀經(jīng)濟的問題，政府把流動性放開了，這樣很多開發(fā)商的問題都解決了。為什么政府放開呢？根本原因不是因為要救開發(fā)商，政府的主要目的是要救整個經(jīng)濟。

　　首先是銀行愿不愿意貸給老百姓，愿不愿意貸給開發(fā)商才是最重要的。然后就把一些開發(fā)商的流動性問題解決了。老百姓看到流動性影響他們未來市場的價值問題，當然也加上金融危機出現(xiàn)的投資產(chǎn)品的一些不穩(wěn)定性。相對來講，房地產(chǎn)還是比較穩(wěn)當。不單是在國內(nèi)，在國外也是。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在的股票市場還開始恢復(fù)了，目前你所了解的房地產(chǎn)企業(yè)重啟上市的情況是否有變化？

　　林木雄：應(yīng)該這樣說，原來停了的、去年停的大部分項目現(xiàn)在都在啟動。我們沒有做統(tǒng)計，但是我們自己做的都差不多80%都在啟動。

　　觀點新媒體：那么現(xiàn)在做上市的評估會不會有什么變化呢？

　　林木雄：我們主要的工作是把上市的市場評一個市場價值。在評估的過程中，不同的市場狀況都會有一點點影響的，影響市場未來的變化，這里的因素在評估的過程里面也不是最大的主題。所以，在評估的過程中，我們可能會比較保守。

　　我認為不能對以后房地產(chǎn)的價格做一個很樂觀的估計。要采取一個比較保守的測算。對于未來的市場保守一點較好。