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　　憑借高周轉(zhuǎn)，保利在2008年的低谷中仍維持了較好的現(xiàn)金流狀況，2008年的現(xiàn)金比率為10.2%，短期風險頭寸為正的23%，短期內(nèi)幾乎不存在財務(wù)風險。

　　周轉(zhuǎn)速度快的一大好處就是資金回流速度快、使用效率高，從而可以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴張，而這也正是保利過去幾年的一貫成長模式。

　　保利地產(chǎn)最大的優(yōu)勢就在于中低端定位下的快周轉(zhuǎn)。保利的土地成本低，作為一家布局一二線城市的大型地產(chǎn)公司，2007年保利購地的平均成本是2660元/平米，而萬科和金地都在3000元/平米以上，2008年公司又增加了594萬平米土地儲備，樓面價不到1100元/平米，進一步攤低了土地成本，使2006-2008年的平均購地成本維持在2000元/平米左右，而同期萬科的購地成本是2500元/平米，金地和招商更高，達到3000元/平米以上。

　　低成本土地與保利地產(chǎn)的中低端產(chǎn)品定位相適應(yīng)——保利地產(chǎn)的產(chǎn)品組合以中低端住宅為主，普通住宅占85%，還積極參與開發(fā)各地限價房項目。在戶型設(shè)計方面，2008年保利主要項目的套均面積為105平米，側(cè)重于中小戶型，也因此，過去幾年保利營業(yè)利潤率水平只有25%左右。

　　正是這種中低端定位和快速銷售模式卻大大提高了保利地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，使其在2005-2007年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直保持在1倍以上。2008年低谷中，保利的銷售速度也遭遇打擊，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降51.4%，但低谷中0.50倍的周轉(zhuǎn)速度仍使其成為行業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)最快的企業(yè)之一，甚至超過萬科，成為2008年少數(shù)銷售面積和銷售金額均逆勢上漲的公司。

　　憑借高周轉(zhuǎn)，保利在2008年的低谷中仍維持了較好的現(xiàn)金流狀況，2008年的現(xiàn)金比率為10.2%，短期風險頭寸為正的23%，短期內(nèi)幾乎不存在財務(wù)風險。

　　但從長期看，保利并非無憂，如果說公司最大的優(yōu)勢在于運營周轉(zhuǎn)“快”，那么公司最大的風險則在于擴張速度“快”。周轉(zhuǎn)速度快的一大好處就是資金回流速度快、使用效率高，從而可以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴張，而這也正是保利過去幾年的一貫成長模式，從某種意義上講，保利的擴張速度已經(jīng)不能簡單用“快”來形容，而是“兇猛”。過去五年，保利存貨、資產(chǎn)、借款額年均增長率分別達到94%、96%、107%。實際上，2003-2007年，公司業(yè)績增長中，81%的增長來自于結(jié)算面積的擴張，13%來自于售價的上升，6%來自于毛利潤率的增長。

　　2008年保利的存貨又逆勢增長了43%，使凈借貸資本比達到109%，顯著高于50%的上限，結(jié)果，公司的整體財務(wù)安全性將將及格。

　　顯然，保利已經(jīng)在超速擴張，根據(jù)我們的測算，即使以2006年的運營效率(存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.044倍，營業(yè)利潤率26%)計算，過去兩年公司存貨的極限增幅也就是199%，而保利的實際增幅卻達到257%。在行業(yè)維持2008年低谷的情況下，保利存貨的極限增長速度為14%，而從長期平均看，在不考慮股權(quán)融資時的極限增速為30%，考慮股權(quán)融資會使增速大幅提升近一倍，但仍有一個擴張的上限。

　　總之，保利很像是中國的霍頓(DrHorton)，霍頓是美國以房屋銷量排名第一的地產(chǎn)商，它定位中低端，擴張速度快，十年并購了17次，1998年一年就使總資產(chǎn)增加了200%。但2007、2008年霍頓也經(jīng)歷了它成立以來最困難的時刻，公司手中現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的2.7%，僅相當于當年到期債務(wù)的三分之一，而所有到期債務(wù)幾乎都不能續(xù)借，還有相當數(shù)量的未到期債務(wù)被要求提前償還，公司20多億美元的循環(huán)信貸額度也迅速縮減到1500萬美元。

　　盡管最終霍頓憑借高周轉(zhuǎn)勉強渡過了危機，但它也為此付出了慘重的代價，公司甚至不惜將賬面價值18億美元的土地以2億美元轉(zhuǎn)讓，半數(shù)以上的資產(chǎn)賤賣讓公司元氣大傷?；纛D故事告訴我們，高周轉(zhuǎn)的公司也同樣有增長極限，超速增長依然會面臨財務(wù)危機。