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　　好的地產(chǎn)公司是什么樣的?答案是好的運營加上好的金融戰(zhàn)略。

　　在2008年度的地產(chǎn)上市公司綜合實力排名中,我們用財務(wù)安全性指標(biāo)來度量企業(yè)的當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險,綜合考慮了短期風(fēng)險頭寸、超短期風(fēng)險和整體杠桿率;同時,為了防范企業(yè)非理性擴(kuò)張帶來的動態(tài)風(fēng)險,我們引入了戰(zhàn)略理性指標(biāo),通過動態(tài)預(yù)測公司未來的戰(zhàn)略來控制潛在的、還沒有體現(xiàn)在報表上的風(fēng)險;我們還用地產(chǎn)企業(yè)與相同定位下標(biāo)桿效率的差異來度量企業(yè)的運營效率水平;用規(guī)模因素作為基礎(chǔ)經(jīng)營因素外的補(bǔ)充,來體現(xiàn)企業(yè)分散地區(qū)風(fēng)險的能力和跨區(qū)域復(fù)制成長模式的能力;最后,我們用極限擴(kuò)張速度來反映金融戰(zhàn)略與運營效率的匹配結(jié)果。

　　據(jù)此,本期我們隆重排出了71家A股、H股上市的內(nèi)地主要地產(chǎn)公司2008年度財務(wù)安全性榜單、運營效率榜單、成長潛力榜單,下期將揭曉戰(zhàn)略理性榜單、規(guī)模榜單以及最終的綜合實力榜單,多角度揭示地產(chǎn)上市公司風(fēng)險與投資價值。

　　2008年，我們看到了很多有著業(yè)界公認(rèn)的高運營水平的地產(chǎn)公司陷入了財務(wù)危機(jī)。

　　一些公司為沖擊上市，在2006、2007年加速圈地以迎合當(dāng)時投資人的偏好，但當(dāng)金融危機(jī)突然降臨、上市大門驟然關(guān)閉時，企業(yè)卻陷入困境，很多有潛力的公司經(jīng)此一役元氣大傷。在為這些公司惋惜的同時，我們也不得不感嘆金融戰(zhàn)略對于地產(chǎn)公司的重要性。

　　遺憾的是，很多地產(chǎn)公司卻將他們的遭遇歸結(jié)為“倒霉”碰上金融危機(jī)，認(rèn)為如果上了市，一切就不一樣了。果真如此嗎？在已上市地產(chǎn)公司中也不乏如富力地產(chǎn)（2777.HK）、綠城中國（3900.HK）、中新地產(chǎn)（0563.HK）等陷入債務(wù)困境者——如果企業(yè)不改變激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，危機(jī)遲早會光顧。

　　事實上，對尚未形成理性金融戰(zhàn)略的公司來說，上市也許并不是一件好事，在已上市地產(chǎn)公司中也有許多憑借自身上市背景、“財大氣粗”、激進(jìn)擴(kuò)張的，這些企業(yè)成為2006、2007年地王的主要買家，而這些公司也將在未來很長一段時間里承受高價地消化過程中的利潤侵蝕惡果。

　　除了激進(jìn)擴(kuò)張外，在2008年陷入危機(jī)的還有另一類企業(yè)，即，經(jīng)營模式與金融撥備不匹配。如富力地產(chǎn)，在2006、2007年開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)的低周轉(zhuǎn)要求企業(yè)的財務(wù)策略更加保守，撥備更多的富余金融資源以應(yīng)對危機(jī)中暴露的風(fēng)險頭寸。不過公司在經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的同時，金融戰(zhàn)略卻沒能跟上，導(dǎo)致2008年陷入債務(wù)危機(jī)，至今仍有26%的短期風(fēng)險頭寸，需要靠債務(wù)騰挪來延續(xù)資金鏈。

　　還有泛海建設(shè)（000046），泛海國際社區(qū)等幾個高端項目拉低了公司整體的周轉(zhuǎn)速度，尤其是在2008年的低谷中，現(xiàn)金流回款從43.2億元下降到13.6億元，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了70%，結(jié)果，盡管公司2008年的毛利潤率上升10.21個百分點達(dá)到51.83%，但銷售速度的減緩和公司堅持不降價的策略卻使資金鏈日益緊繃，截至2008年底仍有17%的短期風(fēng)險頭寸，為此公司通過減持民生銀行(600016)等股權(quán)來套現(xiàn)部分資金，但高端定位與低財務(wù)撥備之間的矛盾仍成為公司未來發(fā)展的隱憂。

　　地產(chǎn)公司要成功，除了以高效率建設(shè)高品質(zhì)的房屋外，金融戰(zhàn)略的配合也至關(guān)重要。超速擴(kuò)張或產(chǎn)品定位與金融戰(zhàn)略不匹配都會給企業(yè)帶來致命危機(jī)。好的地產(chǎn)公司是好的運營+好的金融戰(zhàn)略。

　　為此，在2008年度的地產(chǎn)上市公司綜合實力排名中，我們用財務(wù)安全性指標(biāo)來度量企業(yè)的當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險，它綜合考慮了短期風(fēng)險頭寸、超短期風(fēng)險（現(xiàn)金比率）和整體杠桿率（凈借貸資本比）；但是財務(wù)安全性指標(biāo)只度量了企業(yè)當(dāng)前的靜態(tài)風(fēng)險，為了防范企業(yè)非理性擴(kuò)張帶來的動態(tài)風(fēng)險，我們引入了戰(zhàn)略理性指標(biāo)，它通過動態(tài)預(yù)測公司未來的戰(zhàn)略來控制潛在的、還沒有體現(xiàn)在報表上的風(fēng)險；在控制財務(wù)風(fēng)險的同時，我們用地產(chǎn)企業(yè)與相同定位下標(biāo)桿效率的差異來度量企業(yè)的運營效率水平；用規(guī)模因素作為基礎(chǔ)經(jīng)營因素外的補(bǔ)充，來體現(xiàn)企業(yè)分散地區(qū)風(fēng)險的能力和跨區(qū)域復(fù)制成長模式的能力；最后，我們用極限擴(kuò)張速度來反映金融戰(zhàn)略與運營效率的匹配結(jié)果，它是企業(yè)在安全資本結(jié)構(gòu)和既定運營效率下，所能支撐的最大擴(kuò)張速度。

　　綜合上述指標(biāo)的排名結(jié)果顯示，在主要地產(chǎn)上市公司中，萬科A（000002）以8.64分排名第一，其次是中國海外（0688.HK），8.09分，然后是碧桂園（2007.HK）、雅居樂（3383.HK）、建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK），與之相對，合景泰富（1813.HK）、世茂房地產(chǎn)（0831.HK）、深圳控股（0604.HK）、華潤置地（1109.HK）、上海復(fù)地（2337.HK）、泛海建設(shè)排名后幾位。

　　理性之辯：如何看風(fēng)險？真正的危機(jī)還沒有到來

　　2007年美國房地產(chǎn)市場陷入危機(jī)，上市地產(chǎn)公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2006年下降35%，2008年危機(jī)繼續(xù)深化，新房（獨棟）月度銷售量從最高時的140萬套下降到33萬套，新房銷售周期從最低時的不到4個月上升到12個月，而上市地產(chǎn)公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2006年下降52%，較2005年下降64%。在房屋銷量萎縮的同時，土地價格的降幅更大，平均下降了六到七成，地產(chǎn)公司計提的資產(chǎn)減值已超過凈資產(chǎn)的一半。

　　地產(chǎn)危機(jī)和金融危機(jī)雙重打擊著美國的地產(chǎn)企業(yè)。以銷量計算美國第一大房地產(chǎn)商霍頓，不僅沒能續(xù)借短期貸款，授信額度也從25億美元縮減到1500萬美元，公司被迫以2億美元出讓了賬面價值18億美元的土地。

　　10年的繁榮讓有著幾十年歷史的美國地產(chǎn)商們忘記了地產(chǎn)行業(yè)的周期波動定律，盲目的擴(kuò)張把許多公司推向了財務(wù)危機(jī)的深淵。

　　2005-2007年的樓市繁榮也讓中國的地產(chǎn)商們“一心只想往前沖”，而分析師對凈資產(chǎn)價值（NAV）估值方法的過分依賴助長了地產(chǎn)商的囤地?zé)崆?，?006、2007兩年，許多地產(chǎn)商的土地儲備成倍增長，“地王”頻出。

　　但繁榮背后的隱憂也在積累，到2007年四季度，北京一個擁有平均收入的三口之家，要購買一套100平米的住宅，在首付30%、30年期貸款的情況下，即使使用公積金貸款，按照當(dāng)時的貸款利率（5.22%），這個家庭的月供額也將達(dá)到4107元，相當(dāng)于家庭收入的63%，而如果這個家庭不能享受公積金貸款，只能享受商業(yè)貸款首套住房（基準(zhǔn)利率下浮15%）優(yōu)惠的話，月供額將達(dá)到4794元，相當(dāng)于這個家庭月收入的74%。即使考慮中國兩代人供一套房的特殊背景，月供額也已顯著超出了普通家庭的承受能力。

　　在此背景下，2007年10月以來，中國的房地產(chǎn)市場也開始陷入低谷，2008年全國商品住宅的總銷售額較2007年下降了20%，部分城市成交量下降50%以上，萬科、保利地產(chǎn)(600048)（600048）、金地集團(tuán)(600383)（600383）、富力等公司的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均較2007年下降50%左右。

　　幸運的是美國的次貸危機(jī)救了中國的地產(chǎn)企業(yè)，在全球經(jīng)濟(jì)衰退、出口大幅萎縮的情況下，政府出臺了一系列刺激房市的政策，在降息和優(yōu)惠利率的推動下，相同額度公積金、商業(yè)貸款的月供額分別下降了14.6%、24.2%，多數(shù)城市的月供收入比下降到50%以內(nèi)，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力上升了，于是有了2009年初的樓市小陽春。

　　面對樓市的復(fù)蘇，定下神來的地產(chǎn)商們開始重新謀劃未來，一些地產(chǎn)企業(yè)在反思2008年的危機(jī)，但也有相當(dāng)多的地產(chǎn)企業(yè)覺得“危機(jī)不過如此”，在“中國特色的市場環(huán)境下銀行的貸款是可以談的”、“政府的土地款是可以拖欠的”，所以，地產(chǎn)企業(yè)、尤其是大型地產(chǎn)企業(yè)是“不會倒的”。

　　但真的如此嗎？2008年的樓市低迷只是一次小的警告，地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)并沒有真的解除，實際上很多地區(qū)2009年初的房價仍高于2007年四季度的水平，如果利率恢復(fù)到2007年四季度水平，即使商業(yè)貸款的客戶仍可以享受七折優(yōu)惠利率，北京和深圳地區(qū)的月供收入比也將再次上升到60%。

　　令人擔(dān)憂的是，在人類“好了傷疤忘了疼”的本性下，一些地產(chǎn)商們開始透支降息創(chuàng)造的購買力，當(dāng)這種透支從個體行為演化為集體行為時，一個可以預(yù)見的結(jié)果就是3-5年后的中國樓市將像2007年的美國樓市一樣，遭遇一場即使是政府也無力挽回的真正危機(jī)——地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降50%以上，并將持續(xù)2-3年，甚至更長時間，而銀行，在抵押物價格持續(xù)縮水的背景下，也將集體“撤離”那些危險的企業(yè)，某些企業(yè)甚至可能出現(xiàn)零續(xù)貸情況。

　　地產(chǎn)企業(yè)從誕生那天起就面臨著成長與危機(jī)的矛盾，把握好成長的節(jié)奏、控制好現(xiàn)金流風(fēng)險是地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一，也是地產(chǎn)企業(yè)的第一要務(wù)。實際上，無論地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模有多大、無論預(yù)期的銷售前景有多好，當(dāng)?shù)凸戎械氖殖脂F(xiàn)金與銷售回款無法覆蓋一年內(nèi)的到期負(fù)債（流動負(fù)債-預(yù)收賬款+已定約但未撥備的承諾支出）時，企業(yè)就將在風(fēng)險敞口下運營，這個敞口越大，企業(yè)的安全性越低，成長的基礎(chǔ)越薄弱——財務(wù)安全性永遠(yuǎn)是衡量地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的第一要素。

　　短期風(fēng)險頭寸：半數(shù)企業(yè)在風(fēng)險敞口下運營

　　2008年的數(shù)據(jù)對于地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險度量有著重要的意義，它揭示了地產(chǎn)企業(yè)在低谷中的真實表現(xiàn)：萬科的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（合同銷售金額/年初總資產(chǎn)）從1.05倍下降到0.48倍，保利地產(chǎn)(600048)從1.03倍下降到0.5倍，碧桂園從0.9倍下降到0.45倍，富力地產(chǎn)從0.61倍下降到0.3倍。

　　地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍下降了50%，但這還不是最差的情況，如果危機(jī)延續(xù)，銷量還會進(jìn)一步萎縮（美國地產(chǎn)企業(yè)2008的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2007年又下降26%），在一場真正的危機(jī)中，實際的周轉(zhuǎn)速度只會比2008年更低，企業(yè)的資金缺口也將更大，尤其是那些財務(wù)激進(jìn)的公司。

　　2008年的低谷啟示我們，行業(yè)的轉(zhuǎn)折是快速而劇烈的，地產(chǎn)企業(yè)必須以低谷期而非高峰期的周轉(zhuǎn)速度來衡量自身的抗風(fēng)險能力。為此，我們定義了短期風(fēng)險頭寸指標(biāo)：

　　短期風(fēng)險頭寸=現(xiàn)金比率+低谷中的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-一年內(nèi)到期負(fù)債率-已定約但未撥備的承諾支出/年末總資產(chǎn)

　　=現(xiàn)金/年末總資產(chǎn)+低谷中的合約銷售金額/年初總資產(chǎn)-〔（流動負(fù)債-預(yù)收賬款）/年末總資產(chǎn)〕-已定約但未撥備的承諾支出/年末總資產(chǎn)

　　該指標(biāo)度量了地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)中的抗風(fēng)險能力：當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為負(fù)時，顯示企業(yè)在低谷中的現(xiàn)金與銷售回款不足以覆蓋一年內(nèi)的到期負(fù)債和其他支付需求，此時，在銀行貸款無法續(xù)借或土地款、工程款無法拖欠的情況下，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的威脅。負(fù)值越大，企業(yè)對銀行和交易方等外部融資的依賴度越大，相應(yīng)地財務(wù)風(fēng)險也越大。

　　如2008年底，富力地產(chǎn)有180億元的一年內(nèi)到期負(fù)債（流動負(fù)債-預(yù)收賬款）和115億元的已定約未撥備的承諾支出，合計占總資產(chǎn)的59.3%，而手中的現(xiàn)金僅相當(dāng)于總資產(chǎn)的3.7%，一年的銷售回款相當(dāng)于年初總資產(chǎn)的29.5%，結(jié)果公司的短期風(fēng)險頭寸達(dá)到-26.1%（=3.7%+29.5%-59.3%），即，如果危機(jī)延續(xù)，公司總資產(chǎn)的26%依賴于短期外部融資，以公司2008年底550億元的總資產(chǎn)計算，那將是144億元的資金缺口。除了富力外，上海復(fù)地的短期風(fēng)險頭寸也達(dá)到-24.1%，合景泰富達(dá)到-23.4%，世茂房地產(chǎn)達(dá)到-22.8%，泛海建設(shè)-16.8%……上述企業(yè)在一場延續(xù)的危機(jī)中將面臨嚴(yán)峻的財務(wù)壓力。

　　當(dāng)然，并不是所有企業(yè)都會出現(xiàn)資金缺口，在剔除了虧損企業(yè)和重組企業(yè)后的71家地產(chǎn)上市公司中，有35家短期風(fēng)險頭寸為負(fù)，有36家為正，其中保利地產(chǎn)的短期風(fēng)險頭寸為23.0%，碧桂園為22.7%，SOHO中國（0410.HK）為19.9%，建業(yè)地產(chǎn)19.7%，金地集團(tuán)(600383)18.1%，中國海外14.7%，萬科11.1%，雅居樂地產(chǎn)（3383.HK）7.4%……當(dāng)短期風(fēng)險頭寸為正時，顯示企業(yè)在保持2008年銷售速度時，可以應(yīng)付所有的短期支付需求，正值越大，為銷售速度的進(jìn)一步下降留出的空間就越多，或者說低谷中企業(yè)可用于套利擴(kuò)張的富余資金就越多（表1）。

　　中國企業(yè)的激進(jìn)現(xiàn)實:“百鳥在林不如一鳥在手”

　　為什么強(qiáng)調(diào)“短期”風(fēng)險頭寸？這是由國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)決定的。

　　我國地產(chǎn)上市公司平均30%的資金來自于短期銀行貸款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付稅款和應(yīng)付福利支出等，這部分資金無疑具有短期償付性質(zhì)；另有17%資金來自于長期貸款，這部分資金的期限一般為1-3年，屬于中期資金；其他股權(quán)資金、關(guān)聯(lián)方的長期應(yīng)付款和預(yù)收款等，我們姑且都將歸類為長期資金，則長期資金平均占到總資產(chǎn)的53%；但如果考慮到已定約帶未撥備的表外負(fù)債（這部分負(fù)債平均相當(dāng)于上市地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的13%），則短期資金相當(dāng)于賬面資產(chǎn)的43%。

　　在上述資本結(jié)構(gòu)下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債匹配的現(xiàn)金流管理原則，就意味著公司總資產(chǎn)中應(yīng)該有43%的資產(chǎn)可以在一年內(nèi)變現(xiàn)，有50%左右的資產(chǎn)可以在三年內(nèi)變現(xiàn)。但實際中，2008年我國地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.3倍。即，一年內(nèi)平均可變現(xiàn)年初總資產(chǎn)的30%，剩余70%的資產(chǎn)都需要2-3年，甚至更長時間才能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，這就形成了國內(nèi)地產(chǎn)公司普遍存在的以短期資金支持長期項目運作的現(xiàn)象，于是短期的資金壓力成為我國地產(chǎn)公司面臨的主要財務(wù)風(fēng)險，而企業(yè)用于對抗這種短期風(fēng)險的主要工具就是手中的存量現(xiàn)金和預(yù)期的銷售回款。

　　不過，預(yù)期的銷售回款是一個不確定的因素。2008年地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就較上年驟然下降了50%左右，有些企業(yè)的下降幅度還超過了這一水平，比如泛海建設(shè)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就下降了70%。因此，在對抗風(fēng)險的兩個工具中，我們顯然應(yīng)該給予確定的財務(wù)資源——手持現(xiàn)金以更大的重視，“百鳥在林不如一鳥在手”。

　　此外，即使預(yù)期的銷售回款能夠?qū)崿F(xiàn)，但從預(yù)期到實現(xiàn)仍需要一段時間，這就會導(dǎo)致那些周轉(zhuǎn)速度過慢的企業(yè)出現(xiàn)“資金斷頓”的情況——在我們的71家樣本公司中，有25家公司2008年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不到0.2倍，對于這些回款速度很慢的企業(yè)，手里的現(xiàn)金就顯得更加重要了。

　　為此，我們在評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的過程中，引入了現(xiàn)金比率（現(xiàn)金/總資產(chǎn)）指標(biāo)，它作為短期風(fēng)險頭寸的輔助指標(biāo)，度量了企業(yè)對抗“超短期風(fēng)險”的能力（表2）。

　　去杠桿化，還是增加杠桿率？

　　除了短期和超短期財務(wù)風(fēng)險外，國際上通用的凈借貸資本比〔（銀行貸款+發(fā)行在外的債券、可轉(zhuǎn)債-現(xiàn)金及等價物）/權(quán)益資本〕也是一個重要的風(fēng)險度量指標(biāo)，因為借貸資金是地產(chǎn)企業(yè)最難以拖欠的資金，它直接度量了地產(chǎn)企業(yè)的資本充足狀況。

　　美國地產(chǎn)公司正常情況下的凈借貸資本比一般控制在40%以內(nèi)，香港地產(chǎn)公司更保守，一般控制在20%以內(nèi)，而國內(nèi)地產(chǎn)上市公司平均是53%，有20%的公司凈借貸資本比在100%以上，其中包括保利、綠城、富力、復(fù)地等大型地產(chǎn)商，這些公司憑借規(guī)模優(yōu)勢獲得債券發(fā)行資格和銀行的中長期貸款，從而進(jìn)一步提高了其整體凈借貸資本比，并使企業(yè)在中期面臨償債壓力（表3）。

　　在全球都在討論“去杠桿化”的氛圍中，國內(nèi)的地產(chǎn)公司也應(yīng)理性看待杠桿比率，從世界各國的經(jīng)驗看，一個合理的杠桿上限是企業(yè)穩(wěn)健擴(kuò)張的理性選擇。在中國，即使考慮到我們的融資工具更少，凈借貸資本比普遍偏高的現(xiàn)實，將凈借貸資本比控制在50%以內(nèi)也是必要的——盲目撬動所有可能的融資工具是危險的，尤其是在本輪地產(chǎn)危機(jī)中，已經(jīng)出現(xiàn)了多家地產(chǎn)公司債務(wù)違約現(xiàn)象，如綠城中國在2009年被迫提前贖回了2013年到期的高息票據(jù)，從而使短期財務(wù)壓力進(jìn)一步增大。

　　以上事實都說明，中長期風(fēng)險與短期風(fēng)險之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，在控制短期風(fēng)險頭寸的基礎(chǔ)上，企業(yè)仍需控制整體杠桿率。

　　地產(chǎn)上市公司財務(wù)安全性的排名

　　最后，在綜合考慮了短期風(fēng)險頭寸、超短期風(fēng)險（現(xiàn)金比率）、整體杠桿率（凈借貸資本比）的基礎(chǔ)上，我們對每個單項指標(biāo)進(jìn)行插值賦分，然后再加權(quán)得到企業(yè)財務(wù)安全性的整體得分。其中，短期風(fēng)險頭寸作為衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主指標(biāo)被賦予50%的權(quán)重，另兩個輔助指標(biāo)分別被賦予25%的權(quán)重。

　　由此，我們得到了主要地產(chǎn)上市公司財務(wù)安全性的綜合排名。其中SOHO中國、建業(yè)地產(chǎn)等由于上市不久，排名前列，萬科、中國海外、雅居樂、金地、保利等也排名靠前，而富力地產(chǎn)、上海復(fù)地、世茂房地產(chǎn)、綠城中國、泛海建設(shè)、合景泰富在主要地產(chǎn)上市公司中排名墊底，財務(wù)風(fēng)險較大，即使這些公司未來能夠借助地產(chǎn)復(fù)蘇之機(jī)緩解財務(wù)壓力，但此次危機(jī)仍暴露了公司在現(xiàn)金流管理上的缺陷，而這種缺陷如果不加以彌補(bǔ)，在未來將給企業(yè)帶來致命危機(jī)。

　　如何比較不同產(chǎn)品定位下的運營效率？利潤率與周轉(zhuǎn)率之間的權(quán)衡

　　地產(chǎn)企業(yè)的競爭，除了財務(wù)風(fēng)險的控制外，就是經(jīng)營效率的比拼，如果說提升長期凈資產(chǎn)回報率（ROE）是企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)，那么，對財務(wù)風(fēng)險的控制就決定了杠桿率的選擇，而經(jīng)營效率則體現(xiàn)為企業(yè)的總資產(chǎn)回報率（ROA）。

　　總資產(chǎn)回報率又可以分解為利潤率與周轉(zhuǎn)率的乘積。以往在衡量地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營好壞時，分析師通常更側(cè)重于利潤率指標(biāo)，但實際上周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也很重要，周轉(zhuǎn)速度越快的企業(yè)，現(xiàn)金回流的速度越快，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張速度越快，能夠使用的杠桿率也越高。

　　但是周轉(zhuǎn)率與利潤率之間存在著一定程度的相互制約關(guān)系，定位越高端的產(chǎn)品，利潤率越高，但一般建設(shè)周期和銷售周期都更長，周轉(zhuǎn)速度較慢；此外，在地價上升的過程中，土地儲備的時間越長，企業(yè)享受的土地紅利越多，利潤率越高，但周轉(zhuǎn)速度顯然更慢。因此，企業(yè)需要在利潤率與周轉(zhuǎn)率之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋?quán)衡，而這種權(quán)衡最終體現(xiàn)為企業(yè)的產(chǎn)品定位與經(jīng)營策略。

　　總之，產(chǎn)品定位是企業(yè)的一種戰(zhàn)略選擇，本身不存在好壞之分，不同定位的企業(yè)不能進(jìn)行簡單的直接比較，高利潤率的企業(yè)并不意味著更好，低利潤率的企業(yè)也并不意味著更差，在衡量企業(yè)運營效率時，我們需要引入一個新的指標(biāo)——標(biāo)桿效率。

　　標(biāo)桿企業(yè)與效率邊界

　　我們以營業(yè)利潤率（（營業(yè)利潤+財務(wù)費用-公允價值變動收益）/營業(yè)收入）為橫軸，以存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（合同銷售金額/年初總資產(chǎn)）為縱軸，找到主要地產(chǎn)上市公司在平面圖中的位置，剔除當(dāng)年新上市公司后，將相同利潤率下具有最高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)連接起來，就得到了我國地產(chǎn)企業(yè)的“效率邊界”。即，相同利潤率（產(chǎn)品定位）下有著最高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)，或相同周轉(zhuǎn)率下有著最高利潤率的企業(yè)。這些企業(yè)代表著國內(nèi)地產(chǎn)公司的最高效率水平，以它們的周轉(zhuǎn)率為標(biāo)桿，其他具有相同定位的地產(chǎn)企業(yè)與標(biāo)桿效率的差距就顯示了各地產(chǎn)公司在行業(yè)內(nèi)的效率水平。

　　我國地產(chǎn)上市公司的效率邊界是一條凹向原點的拋物曲線，剔除當(dāng)年新上市地產(chǎn)公司后，萬科、保利、綠城、中國海外、雅居樂、合生創(chuàng)展（0754.HK）、瑞安房地產(chǎn)（0272.HK）、以及有著豐厚土地紅利的深圳控股處于效率邊界上，它們代表著不同利潤下的最高周轉(zhuǎn)率（富力地產(chǎn)在2007年有著超常的周轉(zhuǎn)速度，處于效率邊界外側(cè)）。而其他地產(chǎn)公司，如，華潤置地、招商地產(chǎn)(000024)（000024）、上海復(fù)地、首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）、金地集團(tuán)、泛海建設(shè)等則處于效率邊界左下方，即在相同利潤率下周轉(zhuǎn)率低于標(biāo)桿效率。

　　低谷中的淘汰與標(biāo)桿的動態(tài)轉(zhuǎn)移

　　但效率邊界并不是靜止不變的，隨著2008年市場環(huán)境的惡化，地產(chǎn)企業(yè)整體的效率邊界下移（圖4）。進(jìn)一步，盡管不同利潤率下，標(biāo)桿效率的絕對降幅不同——利潤率越高的企業(yè)絕對降幅越小，但從相對降幅看，標(biāo)桿效率普遍下降50%左右，這與美國地產(chǎn)公司2008年的行業(yè)現(xiàn)實一致——無論定位高端低端，主要地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均較2005年高峰下降63%-65%。

　　除了整體效率邊界的下移外，隨著外部環(huán)境的變化，地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的相對位置也在發(fā)生變化，尤其是前期資金鏈較為緊張的企業(yè)，低谷中受沖擊更大，資金對經(jīng)營的制約也更大，從而被“淘汰”出效率邊界，如綠城、富力、合生等；而2007年上市的碧桂園、合景泰富則成為新的效率標(biāo)桿；萬科、保利、中國海外、深圳控股則仍保持行業(yè)內(nèi)的效率領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　如圖5所示，在新的效率標(biāo)桿下，泛海建設(shè)20.8%的營業(yè)利潤率對應(yīng)的標(biāo)桿周轉(zhuǎn)率應(yīng)達(dá)到0.501倍，公司0.175倍的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較標(biāo)桿效率低0.327；上海復(fù)地25%的營業(yè)利潤率對應(yīng)的標(biāo)桿周轉(zhuǎn)率應(yīng)達(dá)到0.503倍，公司0.208倍的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較標(biāo)桿低0.296；招商地產(chǎn)(000024)37%的營業(yè)利潤率下，標(biāo)桿效率應(yīng)達(dá)到0.406倍，公司0.256倍的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較標(biāo)桿效率低0.150，多數(shù)地產(chǎn)公司，即使在低谷中仍有效率提升空間。

　　當(dāng)然，有些地產(chǎn)公司在周轉(zhuǎn)率下降的同時，降價和土地成本的上升導(dǎo)致利潤率也隨之下降，但從效率邊界的特性可以看出，利潤率的下降要求企業(yè)有更高的周轉(zhuǎn)率，從而進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)與效率標(biāo)桿的差距。因此，效率標(biāo)桿確實能夠比較客觀地反映地產(chǎn)企業(yè)運營效率的相對變化。

　　地產(chǎn)上市公司的運營效率排名

　　在表5中我們列出了主要上市地產(chǎn)公司2007年和2008年的利潤率與周轉(zhuǎn)率狀況，以及2008年該公司與標(biāo)桿效率的差距和2008年周轉(zhuǎn)率的降幅，其中與標(biāo)桿效率的差距反映了公司在行業(yè)內(nèi)橫向比較的效率水平，而周轉(zhuǎn)率的降幅則反映了公司與自身歷史相比的動態(tài)效率變化。這兩個指標(biāo)綜合反映了公司的整體效率。

　　進(jìn)一步，我們對上述兩指標(biāo)進(jìn)行插值賦分，再加權(quán)得到地產(chǎn)企業(yè)運營效率的整體得分，其中，主指標(biāo)（企業(yè)與效率標(biāo)桿的差距）被賦予80%權(quán)重，輔助指標(biāo)（周轉(zhuǎn)率降幅）被賦予20%的權(quán)重。

　　由表6可見，深圳控股、建業(yè)地產(chǎn)、中國海外、保利地產(chǎn)、碧桂園、萬科、綠城、金地排名前列，而泛海、首創(chuàng)、復(fù)地、華潤、北辰則在主要地產(chǎn)上市公司中排名墊底。其中，深圳控股是一個極端特例——處于重組轉(zhuǎn)型過程中的深圳控股，其存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很低，2008年僅為0.06，但公司在政策性土地紅利下利潤率很高，營業(yè)利潤率達(dá)到50%以上，盡管從地產(chǎn)開發(fā)的角度看，深圳控股的運營效率并不高，但它體現(xiàn)了一個純粹土地商的極端效率，因此我們也將其列入排行榜。

　　效率排名向我們揭示了：一些大型地產(chǎn)公司的效率水平并不理想，其中包括一些定位高端的地產(chǎn)企業(yè)，盡管利潤率水平較高，但周轉(zhuǎn)率與標(biāo)桿周轉(zhuǎn)率相比仍有差異，實際上，即使是在低谷期，營業(yè)利潤率在40%水平的企業(yè)，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的標(biāo)桿效率也可以達(dá)到0.36倍，而高峰時則達(dá)到0.68倍，而對于利潤率在20%左右的企業(yè)，低谷中存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的標(biāo)桿水平為0.50倍，高峰時則應(yīng)達(dá)到1.06倍，與上述標(biāo)桿相比，多數(shù)地產(chǎn)公司仍需更精細(xì)化的效率管理。

　　如何看待成長潛力？理解成長的金融約束

　　除了盈利能力、財務(wù)安全以外，衡量企業(yè)的另一個重要指標(biāo)就是成長性。以往分析師常用土地儲備規(guī)模來衡量地產(chǎn)企業(yè)的成長潛力，但這種簡單指標(biāo)的結(jié)果必然是助長企業(yè)盲目擴(kuò)張的野心。

　　實際上，每個企業(yè)都不缺乏成長的動力，而是需要理解成長的約束，對于地產(chǎn)企業(yè)尤其如此，面對龐大的市場誘惑，理解自身的約束更加重要——企業(yè)的成長約束就像是“地球引力”一樣，無論多么優(yōu)秀的企業(yè)，“跳得再高”，也不能超脫一定的客觀約束。

　　現(xiàn)實中，成長的約束包括很多，除了管理能力的約束外，更客觀的是金融資源的約束，即，企業(yè)在安全資本結(jié)構(gòu)和既定運營效率下，所能支撐的最大擴(kuò)張速度，超過這一擴(kuò)張速度后，企業(yè)的負(fù)債率將大幅上升，并突破安全資本結(jié)構(gòu)的上限，從而把企業(yè)推向財務(wù)危機(jī)的邊緣。因此，金融資源所能支撐的最大擴(kuò)張速度是企業(yè)的極限增長速度，是不考慮企業(yè)管理能力約束下的最大擴(kuò)張速度。

　　這個極限增長速度與企業(yè)的運營效率、安全資本結(jié)構(gòu)相關(guān)，也與企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)相關(guān)。企業(yè)的運營效率越高，安全資本結(jié)構(gòu)下的杠桿率也越高，極限增速越快。此外，如果當(dāng)前資本結(jié)構(gòu)下的杠桿率低于安全資本結(jié)構(gòu)下的杠桿率，企業(yè)的債務(wù)融資能力還有進(jìn)一步挖掘的空間，極限增速也會提升；反之，如果當(dāng)前資本結(jié)構(gòu)下的杠桿率已超越安全資本結(jié)構(gòu)，則未來幾年需要逐步降低杠桿率水平，從而會抑制極限增速。

　　極限增速的計算

　　所謂極限增速就是使企業(yè)維持在安全資本結(jié)構(gòu)下的存貨最大增速（這里我們?nèi)∥磥砦迥甑哪昃鏊?，并假設(shè)分紅率保持在20%水平，短債利率為6%，長債利率為8%）。

　　以往我們在計算極限增速時常采用統(tǒng)一的安全底線，但考慮到不同企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營現(xiàn)金的能力不同——周轉(zhuǎn)快的企業(yè)現(xiàn)金回款比例高，相應(yīng)可以允許使用的杠桿率也略高，而周轉(zhuǎn)低的企業(yè)現(xiàn)金回款慢，允許使用的杠桿率也更低。為了體現(xiàn)這種個體差異，我們將安全資本結(jié)構(gòu)（或者稱財務(wù)安全底線）設(shè)定為使“（凈借貸額+已定約但未撥備的承諾支出）/總資產(chǎn)=低谷中的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”的杠桿水平，相應(yīng)地：

　　凈借貸資產(chǎn)比=低谷中的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-已定約但未撥備的承諾支出/總資產(chǎn)在上述財務(wù)安全底線下，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高、表外負(fù)債率越低，安全狀態(tài)下允許使用的凈借貸資產(chǎn)比也就越高，反之，越低。

　?。▽τ谀旰霞s銷售額（或銷售商品收到的現(xiàn)金）小于10億元的企業(yè)，當(dāng)安全的凈借貸資產(chǎn)比高于公司當(dāng)前凈借貸資產(chǎn)比時，我們以當(dāng)前凈借貸資產(chǎn)比計算，因為這類企業(yè)由于規(guī)模較小，融資的自由度小，當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)可能已經(jīng)達(dá)到了企業(yè)所能實現(xiàn)的最大負(fù)債。）

　　使企業(yè)凈借貸資產(chǎn)比維持在安全底線之下的存貨最大增速就是企業(yè)的極限增長速度。

　　內(nèi)部極限增速與外部極限增速

　　以上我們只考慮了利潤滾存與債務(wù)融資下的極限增速，我們將這一極限增速稱為內(nèi)部極限增速，即，依靠自身積累所能推動的最大增速?，F(xiàn)實中，如果企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)股權(quán)融資，則極限增速會進(jìn)一步提高，我們將股權(quán)融資下的極限增速稱為外部極限增速。一般來說，外部極限增速要比內(nèi)部極限增速高出一倍左右。

　　不過，從長期看，企業(yè)能否進(jìn)行股權(quán)融資，最根本的還是取決于企業(yè)自身的運營效率，那些回報率低、財務(wù)風(fēng)險大的企業(yè)在長期中難以獲得投資人的青睞，在香港市場尤其如此。因此，外部極限增速只是對內(nèi)部優(yōu)勢的放大，內(nèi)部極限增速仍是企業(yè)真實成長力的代表。所以，以下所說的極限增速均指內(nèi)部極限增速。

　　低谷中的極限增速：平均8.7%

　　在衡量企業(yè)極限增速時，我們先假設(shè)未來幾年企業(yè)都保持2008年低谷中的周轉(zhuǎn)率、利潤率水平，由此計算出來的極限增速是一個保守的增長速度，它反映了企業(yè)在低谷中的成長空間。其中，建業(yè)地產(chǎn)因新上市，杠桿率低于安全狀態(tài)所允許的杠桿率水平，從而有著較大的融資提升空間和擴(kuò)張空間；其次是有著創(chuàng)新模式的碧桂園和SOHO中國，對于這兩家公司，其極限增速能否維持取決于他們當(dāng)前的運營模式是否可持續(xù)；然后是運營效率和財務(wù)安全性都較好的中國海外、雅居樂和萬科，在市場維持2008年低谷運營時，存貨的極限增長速度在20％-30%之間；至于綠城和合生，盡管有一定的財務(wù)隱憂，但2008年同行中較高的周轉(zhuǎn)速度抵消了部分財務(wù)隱憂，極限增速居中，在5%-15%之間；而深圳控股、復(fù)地、瑞安房地產(chǎn)、富力等則因其較高的負(fù)債率和較低的周轉(zhuǎn)速度而處在低谷極限增速的末位，假設(shè)市場繼續(xù)維持2008年低谷運營，則上述企業(yè)將被迫實現(xiàn)存貨負(fù)增長。

　　表7是部分地產(chǎn)上市的低谷極限增速。此外，我們還計算了71家樣本公司在低谷中的整體表現(xiàn)，結(jié)果顯示，如果市場維持2008年的低谷運行，則上市地產(chǎn)公司（剔除虧損和重組的）平均的存貨極限增速為8.7%。

　　長期平均的極限增速：效率決定增長

　　2008年的極限增速是一個保守的估算，為了更好地反映企業(yè)的長期增長潛力，我們又計算了2007年高峰期和2008年低谷期企業(yè)周轉(zhuǎn)率與利潤率的平均值，假設(shè)這一均值代表了企業(yè)的長期效率，則以此計算的極限增速就是企業(yè)的長期平均增速。

　　結(jié)果顯示，碧桂園、建業(yè)、SOHO仍排名前列，然后是萬科、中國海外和雅居樂，以2007年和2008年的平均運營效率計算，極限增速為35%-40%，而富力、綠城和合景泰富因2007年的高周轉(zhuǎn)而排名提升，其中，合景泰富、金地、保利在不考慮股權(quán)融資情況下的極限增速為30%-35%之間，富力、綠城的極限增速則在20%-30%之間，但深圳控股、瑞安房地產(chǎn)、華潤置地、北辰實業(yè)(601588,股吧)等則排名墊底，如果公司不提升運營效率，則極限增速近于零。

　　表8是部分地產(chǎn)上市公司以平均效率計算的極限增速。而我們對71家樣本公司的計算則顯示，在不考慮股權(quán)融資情況下，上市地產(chǎn)公司長期平均的年存貨增長極限為18.2%，對于那些效率低于行業(yè)平均水平的公司，極限增速更低。

　　地產(chǎn)上市公司的成長潛力排名

　　最后，我們分別對上述兩個極限增速插值賦分，并各賦予50%的權(quán)重，得到地產(chǎn)公司成長潛力的整體得分。

　　結(jié)果顯示，以創(chuàng)新模式著稱的碧桂園和SOHO中國排名第一三位，新上市的建業(yè)地產(chǎn)排名第二，但這三家公司極限增速的可持續(xù)性仍有待考察；其次是中國海外、雅居樂、萬科、金地、保利；綠城、合景泰富、合生創(chuàng)展、富力等公司在綜合了低谷增速與長期增速后，排名居中；而深圳控股、上海復(fù)地、瑞安房地產(chǎn)、華潤置地等則排名靠后，這些企業(yè)一方面運營效率與標(biāo)桿效率有較大差距；另一方面，當(dāng)前杠桿率高于安全杠桿率，未來須進(jìn)一步降低負(fù)債率，在雙重壓力下，公司未來幾年的極限增長速度較低，成長空間受限。