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　　這一次的反彈應該不是一種爆發(fā)性的反彈的形式，此次反彈之后，市場可能是變成一種相對平穩(wěn)的狀態(tài)，并且這樣的平穩(wěn)狀態(tài)會持續(xù)狀態(tài)下。

　　從2008年到2009年，深圳市場大起大落，幾乎成為此一輪市場調整過程當中的先鋒城市。然而城市特點本身決定了深圳房地產行業(yè)發(fā)展的特點，然而這些城市特點往往是外界所無法認知和感受的。就此，觀點新媒體采訪了深圳鴻榮源集團副總裁王振江先生，其為我們介紹了自己對深圳市場在這一年半當中的發(fā)展理解與認知。

　　以下是觀點新媒體對王振江先生的專訪。

　　觀點新媒體：您認為現在深圳的房地產市場怎么樣？從現在看的話，的確是比去年好很多，你是不是也覺得是在回暖，還是認為是一個復蘇？

　　王振江：這個在今年年初已經基本定論了，只是當時大家對未來的持續(xù)性還是抱著一種遲疑的態(tài)度。從去年第四季度來看，我認為它從某種程度上還是一種反彈，這主要是基于兩個前提：一個是整個去年深圳的調整，從07年的第四季度，一直到08年的三季度末，基本上經過了一年的調整期，這個調整期的市場大概是經一年左右，這種調整應該說是深圳的特點。因為深圳的整個城市是市場化最高的，包括房地產的市場化也是最高的。第二個特點：從總量上來講，比起北京、上海、廣州，深圳總體推出的成交量是有限的。2005，深圳的成交量達到最高峰，成交量大概是900萬平方米，但到去年是一個低谷，去年成交量不到500萬平米，大概是498萬平米。從成交量來講，深圳比起廣州、北京、上海這種市場規(guī)模來講，相對比較小的，這個第二個特點。基于這兩點，深圳在07年底到08年的市場過程中，表現出來的就是調整比較快，但同時調整幅度也比較大，調整是比較徹底的。

深圳鴻榮源集團副總裁 王振江

　　其實把它說得再簡單點，市場調整的核心是價格調整。這一輪深圳的市場調整從對比的數據當中都可以看得到，調整了50%。從價格來講，深圳基本上調整到了相對合理的價格區(qū)間。此外，深圳只有兩千平方公里的土地，但是它有六個區(qū)域，關內四個區(qū)，關外兩個區(qū)，每個區(qū)的城市化程度是不一樣的。每個項目的情況也不一樣。所以你要說所有的區(qū)域的價格都調整到底了，我覺得還是沒辦法判斷，但是整個深圳的價格調整，我認為是到了底了。

　　觀點新媒體：保持像第一季度的這種成交量和銷售的價格，您認為09年會有難度嗎？

　　王振江：我覺得這一次的反彈應該不是一種爆發(fā)性的反彈形式，此次反彈之后，市場可能是變成一種相對平穩(wěn)的狀態(tài)，并且這樣的平穩(wěn)狀態(tài)會持續(xù)下去，但是這里面會有一個反復。當然，最主要的還是要看有沒有維持需求的消費者，是低端市場的消費者，還是高端市場的消費者。但如果說政策面持續(xù)地釋放一些寬松的信息，比如說持續(xù)的信貸放松的信息，或者是具體的措施來講，那毫無疑問，我認為這種緩和是可以持續(xù)的。但我不知道這種政策是否可以持續(xù)。個人判斷：國家的相應政策上面，特別是對貨幣政策是不是會持續(xù)的放松？比如說像一季度4.85萬億，持續(xù)的放量，我覺得是值得我們關注的。如果說政策一直是這樣相對寬松的，也是一種比較積極的信息，它會支撐住房地產市場。

　　觀點新媒體：有研究機構認為深圳的房價很可能會迅速地推高，您怎么看待呢?

　　王振江：這個現象我認為是存在的，深圳的統(tǒng)計數據，它都是一個平均的成交價，但是它沒有考慮里面的結構性問題。比如說豪宅的和低端住宅，統(tǒng)計當中它沒有這樣的細分。深圳今年供應量主要是集中在兩個區(qū)，一個是在南山后，一個是在龍崗。龍崗區(qū)大概有2萬套左右的存量，而龍崗中心片區(qū)的價值，我們認為去年基本上已經調整到位了，它的價格也持續(xù)在7000元-8000元之間的水平。南山它沒有供應量，特別是后海沒有什么供應量，但今年不同了，將主要集中在南山片區(qū)。大概有1萬多套的存量。

　　這個供應量將集中在南山的后半區(qū)，這個區(qū)域是以豪宅為主的區(qū)域，這個區(qū)域的成交被納入統(tǒng)計數據的話，那么最后的成交數據出來，一定會把深圳的成均交價拉上去。但是不是說深圳的價格都在漲呢？看你怎么去看這個問題了。你要是看深圳的平均成交價，那肯定是在漲了。你看看從微觀，從區(qū)域細分來看，不一定。比如說了龍崗有些項目在漲，有些項目還沒有，我認為它還是存在著一個相對穩(wěn)定的格局，并沒有漲太多。所以從深圳整個成交均價來看，說今年下半年一定會大幅度上漲，我贊同。但成交均價不一定能說明問題，這個成交均價完全是誤導了市場。

　　現在后海(南山區(qū)后半區(qū))的價格是2.5萬到3萬的成交均價。如果中心城區(qū)不算的話，只算南山，那么深圳的成交均價可能有2萬以上了，是不是回到了2007年的水平？深圳的市場太小了，由于市場小的原因，突然一個區(qū)域的成交占的比例大了，價格波動很容易就顯現出來，會使得整個深圳的成交均價的波動幅度變大。但廣州、北京、上海就不同了，因為它的城市規(guī)模太大，那么一個區(qū)域可能價格高，在某段時間的成交會有些放量，但是很難對整個均價造成過大的影響。深圳不同，因為量小，規(guī)模小，突然有某個區(qū)域成交上升以后，馬上這個區(qū)域就可能會影響整個成交均價，這就是深圳的一個特點。