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　　雖然成都的房價在短短五六年間至少翻了兩倍，但放在全國房價飛漲的大背景下，仍不能與沿海一線城市相比。在地震與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重打擊下，相對理性的市場起伏，除了因?yàn)樽陨淼慕?jīng)濟(jì)水平與消費(fèi)特點(diǎn)外，更得益于近年來“全域成都”概念下的土地變局。在城鄉(xiāng)一體化改革的推動下，迅速崛起的近郊縣緩解了主城區(qū)的供地壓力，相對充足的土地供應(yīng)一定程度上平抑了房價。

　　曾經(jīng)瘋狂的地價

　　2007年9月20日，注定將成為成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程中的一道分水嶺。

　　這天，位于百花西路市國土資源局四樓的土地交易中心大廳里，圍繞大慈寺以西紅星路以東（原成百）地塊的拍賣，上演了一場名副其實(shí)的“肉搏戰(zhàn)”。最終，來自香港的九龍倉公司以72.4億元的價格拍下這塊82畝的土地，折合8800萬元/畝。成都新地王的誕生，不僅僅宣告“中國第四城”已進(jìn)入瘋狂的土地時代，也標(biāo)志著以港資和內(nèi)地實(shí)力大公司為主的外地軍團(tuán)開始全力進(jìn)軍成都。

　　作為親歷者，上海綠地集團(tuán)成都分公司營銷總監(jiān)任平在接受本刊采訪時，仍對土地拍賣時的狂熱不勝感慨：“一塊地掛出來，一天一個價，拍賣會都是座無虛席，每一輪都舉牌，但卻總是很難拿到地，很多成交價實(shí)在是讓業(yè)內(nèi)也感到心驚。”

　　彼時，成都三環(huán)以內(nèi)已經(jīng)很難找到1000萬元/畝之下的土地，而僅僅在5年前，成都本地企業(yè)藍(lán)光集團(tuán)曾創(chuàng)下的“地王”價似乎已經(jīng)被歷史淹沒。 2002年8月，藍(lán)光集團(tuán)參加成都市首次土地拍賣，分別以585萬元/畝、465萬元/畝獲得1、2號地的開發(fā)權(quán)，被稱為當(dāng)日“地王”。集團(tuán)主席、成都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊鏗向本刊記者回憶：“當(dāng)時周邊土地才200多萬元/畝，拍賣當(dāng)天就有很多朋友打來電話提醒我是不是風(fēng)險太大了。”但這個價格并沒有超出楊鏗的心理預(yù)期——“590萬元/畝”，事實(shí)證明，他贏了。從上世紀(jì)90年代就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)光集團(tuán)，為后來的住宅市場布局積累了雄厚的資本。

　　然而，外來資本的迅猛進(jìn)入開始讓成都“地王”的交椅輪換得令人眼花繚亂。2004年，港資上市公司和記黃埔以21.35億元拍下三環(huán)沿線一幅 1036畝的土地，刷新了半年前中海地產(chǎn)以不足12億元價格獲得一幅1800多畝地塊的紀(jì)錄。也就在這期間，以新鴻基、和記黃埔等為代表的香港前五大房產(chǎn)公司，以及以華潤、綠地等為代表的內(nèi)地實(shí)力大公司，開始集中涌進(jìn)成都，他們與先前抵達(dá)的萬科、萬達(dá)、中海等構(gòu)成了成都地產(chǎn)市場的一大主力軍。

　　本地開發(fā)商的心理預(yù)期價格在激烈的競爭中不斷被突破。藍(lán)光集團(tuán)主席楊鏗回憶，2005年以230萬元/畝拍下一塊規(guī)劃容積率僅為1的土地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期的150萬元/畝，后來“只能靠提高產(chǎn)品質(zhì)量來提升價值”。

　　曾經(jīng)在一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)供職的趙莎莎還記得，土地瘋狂的年代里，“甚至房地產(chǎn)公司的任何一個經(jīng)理都能去拍地，每畝幾十萬元的差價根本不用匯報，現(xiàn)場就可以做決策”。

　　到底是地價推高了房價，還是房價推高了地價，就如“雞”與“蛋”的問題般讓人迷惑。以至于當(dāng)時在拍賣會現(xiàn)場，主持人都會情不自禁地開起玩笑：“不要等我數(shù)到三，一數(shù)到三就會落槌。”房價的飛漲自然水到渠成，一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)告訴本刊記者：“2007年7、8月，短短兩個月，同一個樓盤的價格就從4000多元/平方米漲到了6000多元/平方米，開盤一天賣1個億沒問題。”

　　面對瘋狂的土地競爭，就連受益最大的政府也開始有所擔(dān)心。也就是在2007年，趙莎莎參與了一個針對成都土地市場調(diào)查的研究項(xiàng)目，作為當(dāng)時的“市長項(xiàng)目”，其目標(biāo)就是想摸清成都土地交易市場的真實(shí)狀況。最終的結(jié)果，卻讓政府也吃了一驚——除了明面上的土地招拍掛之外，私下的協(xié)議出讓嚴(yán)重沖擊了土地市場。

　　其實(shí)，早在2004年國土資源部出臺“8·13大限”之前，成都已經(jīng)開始實(shí)施土地招拍掛。但是，歷史上遺留下來的協(xié)議出讓仍然占據(jù)了很大的土地量。“當(dāng)時我們到處找地，但發(fā)現(xiàn)大量土地已經(jīng)被民營企業(yè)囤積，大家都在觀望，你動我也動。”一家外來房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴本刊記者。

　　地價升起后，企業(yè)與企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓隨之狂熱起來。據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)時游走在買方與賣方之間的經(jīng)紀(jì)人異常繁忙，通常一天下來要帶買方去看三四塊地。“一家大型國營房地產(chǎn)企業(yè)得知某公司有意出讓一塊地后，當(dāng)天晚上北京總部的三個老大就直飛成都，連夜深談，一筆數(shù)億元的土地交易兩天搞定。”雖然屬于非法行為，但在灰色地帶總有應(yīng)對之策。“買方公司一般采取入股的形式，與賣方公司合作開發(fā)，建成后賣方再選擇時機(jī)合理退股，事實(shí)上的土地轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成。”

　　據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這種私下的土地交易量并不比公開的招拍掛低多少。更有甚者，有的公司以工業(yè)用地的形式低價拿地，每畝不過幾十萬元，然后設(shè)計(jì)成工廠區(qū)的樣子，前面建個辦公樓掩人耳目，后面都是住宅樓，或者買房的時候臨時成立一個公司，以公司的名義買。“主城區(qū)地段不太好的一些幾十畝大的地塊，這種情況比較多。”

　　短短兩三年，主城區(qū)土地緊張的局勢便開始顯現(xiàn)。2004年綠地集團(tuán)計(jì)劃進(jìn)入成都時，曾計(jì)劃“不上1000畝的土地不要”，可很快，他們發(fā)現(xiàn)這是多么的不現(xiàn)實(shí)。任平當(dāng)時的一項(xiàng)主要工作就是四處找地：“后來標(biāo)準(zhǔn)不斷降低，1000畝沒有，500畝也行；500畝沒有，200畝也行；最后發(fā)現(xiàn)在中心城區(qū)，能拿到50畝的地就不錯了。”

　　不斷膨脹的主城區(qū)

　　上世紀(jì)80年代在成都上大學(xué)的萬小鵬，印象中最深的是當(dāng)時一環(huán)路周邊遍布的農(nóng)田，“坐車出了一環(huán)就相當(dāng)于進(jìn)村”。此后，他到國外留學(xué)工作，直到 2002年回到成都，“猛然發(fā)現(xiàn)二環(huán)路邊上已經(jīng)都是高樓大廈了”。反映到數(shù)據(jù)上，2002年成都城市建成區(qū)面積已從10年前的85平方公里增加到了 228.11平方公里。

　　現(xiàn)在，萬小鵬是成都市規(guī)劃局詳細(xì)規(guī)劃處處長，主管主城區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃?，F(xiàn)在，即便跟2002年相比，主城區(qū)的概念也已不可同日而語，“天府之國”正以前所未有的加速度變胖。

　　作為建城2000多年來唯一沒有易址和大變的城市，一直到上世紀(jì)80年代，成都的中心城區(qū)仍集中在府南河一帶。上世紀(jì)90年代初期，第一輪舊城改造開始掀起城市擴(kuò)張的幕布。成都市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張必勝以前一直在拆遷部門工作，據(jù)他向本刊介紹，1991年至1994年間的府南河改造工程，涉及沿河 310萬平方米的范圍，6萬多戶居住在低洼棚戶區(qū)的居民需要重新安置。成都的商品房開發(fā)即由此起步。

　　2002年5月，市委市政府提出目標(biāo)“三年之內(nèi)對二環(huán)路以內(nèi)410萬平方米低洼棚戶區(qū)完成改造”，第二輪大面積舊城改造興起。事實(shí)上，這一工程后來一直持續(xù)到2006年，實(shí)際改造面積達(dá)到900萬平方米，約10萬戶30萬居民完成重新安置。

　　據(jù)萬小鵬向本刊介紹，也就是在這期間，作為市政府1號工程的“五路一橋”（即三環(huán)路、人民南路延線、成龍路、老成渝路、成洛路以及人民南路跨火車南站立交橋）陸續(xù)建成通車，“大大擴(kuò)展了城市格局”。

　　與此同時，更大的拓展來自于東郊工業(yè)園區(qū)的調(diào)整。由于新中國成立后在成都創(chuàng)辦的大多數(shù)工業(yè)企業(yè)都分布在東部地區(qū)，早在上世紀(jì)末政府就提出了“騰籠換鳥”的調(diào)整戰(zhàn)略。直至2003年，成都開始著力實(shí)施城鄉(xiāng)一體化改革，提出“工業(yè)向園區(qū)集中”，“東調(diào)”步伐才得以加快。

　　但是，面對工業(yè)區(qū)沉重的歷史包袱，政府無力獨(dú)自承擔(dān)，只能選擇與企業(yè)合作拓展城市，華潤置地在這一輪城市格局調(diào)整中的參與就頗具代表性。

　　華潤置地成都公司副總經(jīng)理闕彬向本刊記者回憶，2001年，華潤進(jìn)入成都后選定了東湖公園附近一塊1300多畝的土地，其中建設(shè)用地600畝，但發(fā)現(xiàn)已經(jīng)在前幾年被協(xié)議出讓給了一家私營企業(yè)，只是由于缺乏開發(fā)能力一直未動。這塊土地上集中了養(yǎng)豬場、大理石廠等大大小小9個企業(yè)和4個村組，大多數(shù)企業(yè)早在1998年左右就已倒閉，后來興起的農(nóng)家樂、釣魚塘讓這里變成了典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部面貌。華潤勝出后，以每畝100萬元的價格拿到土地，不承想?yún)s在此后的拆遷過程中遭遇諸多波折。闕彬告訴本刊記者：“那時天天要跟企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)談、跟職工代表談，有時剛剛開工，路就被村民或者職工堵住了，建材堆在外面都進(jìn)不了場。”

　　前前后后持續(xù)了6年，又追加了5個多億，總算完成了800多戶村民和8個企業(yè)近2000人的拆遷安置，在此基礎(chǔ)上興建的翡翠城也成為華潤在成都的第一張名片。現(xiàn)在，這里已看不到昔日的破敗跡象，綠樹掩映下建立了高雅的休閑娛樂區(qū)，“以前東部地區(qū)連路燈都黑著”的日子一去不復(fù)返了。

　　此后，2005年，華潤又斥資21.4億元拿下原420廠（成發(fā)集團(tuán)）840畝的地塊，創(chuàng)下當(dāng)時成都土地交易史上的最高額，成為名副其實(shí)的“東調(diào)地王”。在此基礎(chǔ)上建成的“二十四城”項(xiàng)目隨著賈樟柯執(zhí)導(dǎo)的電影《二十四城》而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。

　　值得一提的是，二十四城是成都提出高密度發(fā)展后第一個真正意義上的大盤。隨著主城區(qū)土地供應(yīng)趨緊，城市變胖的同時也在變高。此前，由于歷史文化等方面的限制，成都一直奉行低密度發(fā)展方式，住宅規(guī)劃容積率大概控制在1到3之間，自二十四城開始，住宅容積率達(dá)到4，此后幾年在中心城區(qū)的個別區(qū)域甚至超過 7，密集的高樓大廈幾乎在一夜間就豎了起來。

　　以前的成都流傳著一種說法——“西貴南富東窮北亂。”西部地區(qū)毗鄰都江堰，屬于上風(fēng)上水的寶地，解放后大多數(shù)政府單位和公務(wù)員住宅小區(qū)集中于此；南部地區(qū)則集中了成都最早開發(fā)的成片小區(qū)和別墅，商業(yè)發(fā)達(dá)；大量國有工廠和下崗工人聚集在東部地區(qū)，在市場經(jīng)濟(jì)沖擊下成為貧窮地帶；北部則因?yàn)橛谢疖嚤闭?，流動人口多而造成社會治安混亂。現(xiàn)在，“東窮”隨著“東調(diào)”的展開已經(jīng)改善，西、南隨著溫江、郫縣、雙流等近郊縣的崛起進(jìn)一步提升，北部則依托交通改善開始發(fā)力。

　　據(jù)成都市國土資源局辦公室主任夏超向本刊介紹，成都總面積為598平方公里的主城區(qū)里，建設(shè)用地只有400平方公里，至2004年建成區(qū)面積已達(dá) 283平方公里。按照《成都市城市總體規(guī)劃(2003～2020)》，主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等6個區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。

　　夏超告訴本刊記者，伴隨著城市擴(kuò)張，主城區(qū)的土地征用越來越受到政策和現(xiàn)實(shí)的雙重壓力，二圈城（近郊縣）的土地供應(yīng)開始突飛猛進(jìn)。根據(jù)市國土資源局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在最瘋狂的2007年，全市實(shí)際供應(yīng)土地面積共28796.06畝，其中主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際供應(yīng)面積為6145.37畝，與2006年相比同比下降11.3%，僅占全市總供應(yīng)量的21.34%；而郊區(qū)（縣）供應(yīng)土地面積為22650.69畝，占到了全市供應(yīng)量的78.66%。

　　土地變局的郫縣樣本

　　在臨近都江堰地區(qū)上風(fēng)上水的西部近郊縣中，素來有“金溫江、銀郫縣”的說法。以前郫縣老百姓有句諺語：“一個月種田，兩個月過年，九個月休閑。”郫縣副縣長張余松向本刊記者如此解釋郫縣的區(qū)位優(yōu)勢：“郫縣距離成都主城區(qū)12公里，是最近的一個郊縣，直接受益于都江堰灌溉，終年風(fēng)調(diào)雨順。往東可以進(jìn)成都城，往西可以上龍門山。”

　　上世紀(jì)90年代到末期，來自深圳的一家房地產(chǎn)企業(yè)在郫縣開發(fā)的國際大都會項(xiàng)目，揭開了郫縣房地產(chǎn)業(yè)的面紗。后來，因?yàn)槌鞘信涮撞蛔悖?ldquo;成都主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)興起之后，郫縣市場被壓縮，幾乎沒有大型新項(xiàng)目開工”。郫縣房管局局長謝錫智告訴本刊記者。

　　2000年后，定位為成都現(xiàn)代工業(yè)港的郫縣開始把全縣的人力物力財力投入到高新西區(qū)建設(shè)中。彼時，成都提出“工業(yè)立市”的目標(biāo)，布局調(diào)整中成立的高新西區(qū)讓郫縣看到了工業(yè)強(qiáng)縣的希望。但在2003年新一輪調(diào)整中，高新西區(qū)并入高新區(qū)，原屬于郫縣的近400家企業(yè)被移交到高新區(qū)。“投入那么大，一下子一無所有了。”謝錫智記得，當(dāng)時郫縣上上下下的失落感很強(qiáng)。

　　尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這是郫縣的當(dāng)務(wù)之急。舊城改造與道路整治成為兩個啟動點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)再次納入郫縣的發(fā)展戰(zhàn)略。引入以中信為代表的幾家大型房地產(chǎn)公司之后，企業(yè)與政府采用一級合作的形式進(jìn)行城市開發(fā)，郫縣被定位為“成都西部健康休閑商務(wù)新城”。

　　據(jù)謝錫智介紹，2000年左右，郫縣最好的地塊也不過60多萬元/畝，仍然賣不動。由于彼時郫縣的發(fā)展中心并不在房地產(chǎn)業(yè)上，先期進(jìn)入近郊縣的房地產(chǎn)公司大多選擇了鄰近的溫江、地處西南的雙流縣，也因?yàn)楹髞沓啥际姓徇w計(jì)劃帶動了大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)，等到2005年左右外地實(shí)力大公司到郊縣拓展地盤時，郫縣卻“因禍得福”。加之新成立了成都現(xiàn)代工業(yè)港，招商引資中“三天談判、五天簽約、八天開工”的“郫縣速度”開始笑傲江湖。

　　2007年，郫縣的一塊地拍賣成交價高達(dá)420萬元/畝，房價也從5年前的1200多元/平方米漲到了3600多元/平方米。但隨之而來的問題卻如成都主城區(qū)一樣嚴(yán)峻起來——土地緊張。“當(dāng)時縣城片區(qū)面積不過7平方公里多一點(diǎn)，很快發(fā)現(xiàn)已無地可賣。”謝錫智說。

　　也就在這一年，成都被國務(wù)院確立為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，實(shí)行了4年的城鄉(xiāng)一體化改革開始進(jìn)入深水區(qū)。按照成都市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長陳家澤的解釋：“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的主要抓手就是土地。”成都提出“三個集中”戰(zhàn)略——工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模化經(jīng)營集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。

　　真正的土地變局時代到來，郫縣看到了新希望。雖然耕地和建設(shè)用地的總量不能變，但通過指標(biāo)調(diào)換和位置調(diào)整，郫縣的城區(qū)面積迅速擴(kuò)大，至今已達(dá)到20 多平方公里。謝錫智告訴本刊記者，具體做法是，把偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零散土地進(jìn)行整理后，一部分用來搞農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營，另一部分建設(shè)用地用來與縣城周邊的耕地進(jìn)行指標(biāo)調(diào)換，城區(qū)周邊的可開發(fā)土地便越來越多，幾個大片區(qū)在幾家大型房地產(chǎn)公司的帶動下很快興起。

　　以臨近縣城的紅光鎮(zhèn)三觀村為例，2008年掛牌的三塊土地凈地面積分別為69.6473畝、79.6921畝、115畝，起拍價均為160萬元/ 畝，是中鐵二局與成都港通投資開發(fā)有限公司聯(lián)合整理的土地項(xiàng)目，屬于總面積為1519畝的“1519”項(xiàng)目的一部分。按照規(guī)劃，到2010年，郫縣的城區(qū)面積再擴(kuò)大5倍，將達(dá)到100平方公里，周邊的郫筒、犀浦、紅光、德元等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都將納入縣城主片區(qū)，“可開發(fā)用地仍有幾萬畝”。

　　近郊縣土地放量集中發(fā)力。2006年，雙流縣土地成交面積達(dá)到3290.66畝，占全市土地成交面積18719.53畝的1/6，近郊土地成為土地市場最重要的組成部分。2007年，郫縣政府與中信深圳集團(tuán)攜手合作啟動蜀都新城計(jì)劃，該項(xiàng)目與高新西區(qū)僅一路之隔，緊鄰郫縣新行政商務(wù)中心和在建的五星級酒店，距成都主城區(qū)約15分鐘車程，郫縣的優(yōu)勢開始爆發(fā)，土地成交超過1000畝。從2006年到2008年，連續(xù)3年，郊縣土地供應(yīng)量都占到全市土地供應(yīng)量的2/3之上。

　　“雖然國土局負(fù)責(zé)全市土地的交易，但由于各區(qū)縣政府才是二圈城土地供應(yīng)的主體單位，如何調(diào)控他們的土地供應(yīng)量，到現(xiàn)在也還是個問題。”夏超說起二圈城對土地的放量供應(yīng)喜憂參半，“一方面大量的土地供應(yīng)平抑了主城區(qū)的地價，另一方面又擔(dān)心土地供應(yīng)過快。”

　　調(diào)控之難源于土地財政的迅速膨脹已經(jīng)讓地方政府嘗到了甜頭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2007年，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占到郫縣稅收的60%以上，土地財政占到成都市財政收入的68%，2008年地震之后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的下滑和土地交易量銳減，成都市財政收入接連數(shù)月平均每月以4.2個百分點(diǎn)的速率下滑。具體到郫縣，土地成交量從2007年的1000畝縮減到2008年的100多畝，房地產(chǎn)稅收也隨即銳減到了20%的比例。

　　“全域成都”的房產(chǎn)未來

　　相比經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地震對成都房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊更加猛烈。

　　本地最大房地產(chǎn)企業(yè)藍(lán)光集團(tuán)的樓盤遍布全市各個角落，用集團(tuán)主席楊鏗的話說就是：“開車不到10分鐘，必見藍(lán)光樓盤。”善于資本運(yùn)作的藍(lán)光，常常同時開工多個項(xiàng)目，地震的沖擊波自然明顯。“平時每月的交易額一般在六七個億，好的時候能突破10個億，去年5月份一下子猛降到了2000萬元。”楊鏗向本刊記者回憶，“一瞬間斷糧了，只能立刻開展自救，所有在建項(xiàng)目暫停，非銷售性產(chǎn)品暫停，集中資金保證交房。”

　　根據(jù)成都市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張必勝的分析，地震后，除了外來消費(fèi)者因安全顧慮暫停購房以外，本地消費(fèi)者也放棄電梯高層住宅而青睞于多層住宅，提高容積率之后大量興建的高樓大廈幾乎無人問津。

　　那時候，作為市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長，楊鏗接連三次參加市委會議，反映企業(yè)困難。很快，2008年6月15日，成都市下發(fā)了名為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》的50號文件。這為應(yīng)對此后到來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)奠定了基礎(chǔ)，緊接著，12月2日又出臺《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》（簡稱成都“新八條”），在貸款優(yōu)惠、購房入戶等方面實(shí)施一系列優(yōu)惠政策。

　　其實(shí)，云集了全國幾乎所有大型房地產(chǎn)公司的成都，對市場的敏感性一直走在全國前列。綠地集團(tuán)成都公司營銷總監(jiān)任平還記得，早在2008年春節(jié)前，由于宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，開發(fā)商資金變緊，成都已出現(xiàn)強(qiáng)行打折的現(xiàn)象。當(dāng)時，綠地集團(tuán)在全國38個城市的負(fù)責(zé)人每月召開一次例會，“當(dāng)其他城市還在徘徊降不降價的時候，成都已經(jīng)在行動了”。

　　某種程度上，這也是被白熱化的市場競爭所逼出來的。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，成都云集了上千家房地產(chǎn)公司，除了內(nèi)地和港資大型品牌公司的強(qiáng)勁之外，境外投資熱錢也不在少數(shù)。甚至有人開玩笑，自從李宇春登上美國《時代》雜志封面之后，歐美國家就把目光投向了西南腹地成都。按照華潤成都副總經(jīng)理闕彬的估算，成都項(xiàng)目的利潤率只占到北京等一線城市的1/7，“形象地說，掙同樣的錢，我們要付出7倍的努力”。

　　好在，成都的房地產(chǎn)消費(fèi)市場特點(diǎn)鮮明。作為一個“來了就不想走”的宜居城市，“買環(huán)境”是典型的成都式消費(fèi)。“年輕人喜歡在鬧市中買清靜，老年人或有錢人則喜歡到郊區(qū)買休閑。”張必勝分析道。本地開發(fā)商不遺余力打造景觀的做法，客觀上抬高了市場的競爭標(biāo)準(zhǔn)，用任平的話說，“很多成都本地開發(fā)商，把房子當(dāng)做藝術(shù)品而非商品來做”。

　　在長期研究成都房地產(chǎn)業(yè)的西南財經(jīng)大學(xué)黨委副書記楊繼瑞看來，由于開發(fā)商廣泛布局，開發(fā)量過猛，加之當(dāng)?shù)亟ú?、人工成本相對低廉，房市的供給充足，使得成都的房價尚沒有沖破相對理性的界限。在這種情況下，由于成都1100萬人口中，外來人口尚不足200萬，政府所面臨的保障性住房壓力并沒有沿海城市那么嚴(yán)重。以前曾經(jīng)有過一輪較大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，但后來發(fā)現(xiàn)均價3000多元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，在4000多元/平方米的商品房面前并不具備競爭力，甚至出現(xiàn)賣不出去的現(xiàn)象。在楊繼瑞看來，未來政府應(yīng)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向更低的廉租房，以解決“夾心層”的住房問題。

　　政府的扶持隨著災(zāi)后重建的全面展開效果已經(jīng)顯現(xiàn)。按照楊繼瑞的分析，作為四川災(zāi)后重建的大后方，援建省市多把辦事處放在成都，地震旅游逐步興起，新的購房資源開始出現(xiàn)。而成都的區(qū)域中心優(yōu)勢，最近幾年更加明顯，不僅是四川本省各地州及附近重慶的人跑來成都買房，甚至連西藏的援藏干部、新疆的油田領(lǐng)導(dǎo)、沿海的有錢人都開始云集成都，外地購房者已超過50%。藍(lán)光集團(tuán)的交易額有了明顯回暖，從每月1億多元，到三四個億、五六個億，直至今年2月份突破 10個億。

　　比這些臨時性刺激因素更為重要的是，就在2007年7月19日，也即成都被批準(zhǔn)設(shè)立為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)一個多月以后，市委書記李春城首次提出了“全域成都”的新概念，著眼于建設(shè)1.24萬平方公里的現(xiàn)代化都市區(qū)，實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。“相當(dāng)于把成都城市區(qū)的范圍擴(kuò)大了幾十倍。”市社科院經(jīng)濟(jì)所所長陳家澤向本刊分析，“城鄉(xiāng)一體化改革使城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小，必然會帶動城鎮(zhèn)化加快，房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)變化，企業(yè)要開始考慮調(diào)整戰(zhàn)略，向衛(wèi)星城進(jìn)軍了。 ”

　　2000多萬人的特大都市區(qū)、600個農(nóng)村新型社區(qū)、13條城市快速通道……“全域成都”的概念開始刺激政府和企業(yè)們的腎上腺素。在今年4月份舉行的成都春季房交會上，郫縣投入幾百萬元宣傳費(fèi)用，打出的“城鐵牌”已經(jīng)開始起效，房價又重回2007年時的高點(diǎn)，均價達(dá)到3678元/平方米。