上實(shí)控股的平均年收益率為15%。也就是恒盛地產(chǎn)的融資成本高達(dá)15%，可謂“割肉”融資。

　　上海實(shí)業(yè)控股有限公司（00363，下稱上實(shí)控股）6月11日晚間公告稱，已與恒盛地產(chǎn)控股有限公司（下稱恒盛地產(chǎn)）達(dá)成一系列協(xié)議，擬以20億元的價(jià)格收購(gòu)恒盛地產(chǎn)全資控股的尚海灣豪庭項(xiàng)目四幢在建樓盤，三年后，恒盛地產(chǎn)有權(quán)通過(guò)旗下子公司回購(gòu)此項(xiàng)目，而上實(shí)控股有望以此獲得股權(quán)收益9億元。

　　“過(guò)橋融資”

　　據(jù)了解，尚海灣豪庭項(xiàng)目是恒盛地產(chǎn)最為重要也最為知名的項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目位于上海徐家匯綜合商業(yè)區(qū)，位置優(yōu)越，與世博園區(qū)隔江相望，是黃埔江畔最大型綜合開發(fā)項(xiàng)目之一。

　　上述協(xié)議項(xiàng)目的可銷售面積共約10.4萬(wàn)平方米，上實(shí)控股將分兩期以現(xiàn)金支付，分別為13億元和7億元。據(jù)了解，該項(xiàng)目高層近期最低價(jià)為28000元/平方米。

　　根據(jù)雙方協(xié)議，整個(gè)交易將分三步走：2009年6月30日，恒盛地產(chǎn)將通過(guò)旗下子公司向上實(shí)控股全資子公司出售尚海灣豪庭第2、8、9、10號(hào)四幢在建樓盤；完成交易后，上實(shí)控股將授權(quán)委托恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱上海鑫泰）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，并每年收取項(xiàng)目股權(quán)收益；2011年12月，上海鑫泰可仍按原價(jià)20億元回購(gòu)上述項(xiàng)目。

　　中金公司分析師白宏煒指出，恒盛地產(chǎn)這種融資方式類似于“過(guò)橋融資”，在業(yè)界并不常見。

　　公告顯示，2010年、2011年和2012年，上述交易可分別為上實(shí)控股帶來(lái)3.6億元、3.6億元和1.8億元的股息收益，平均年收益率達(dá)到15%。為上實(shí)控股還獲得尚海灣豪庭6號(hào)樓抵押和陽(yáng)光濱江中心酒店第二按揭，兩筆抵押分別價(jià)值3.5億元和2.9億元。

　　資料顯示，截止去年6月，恒盛現(xiàn)有土地儲(chǔ)備約1589萬(wàn)平方米，分別位于內(nèi)地9個(gè)省市，當(dāng)中約40%位于上海、天津及北京等1線城市，而土地平均成本占平均售價(jià)約7%至8%。

　　上市未果

　　據(jù)香港媒體報(bào)道，去年6月，恒盛計(jì)劃集資約11億美元(約85.6億港元)，原本有機(jī)會(huì)成為建業(yè)地產(chǎn)(HK.0832)后，去年第2只成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)新股。但最終上市未果。

　　而近日，恒盛地產(chǎn)又開始主動(dòng)重提上市。

　　據(jù)恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁程立雄向媒體透露，DESCIA、高盛的聯(lián)屬人及DBRealEstate（德意志銀行房地產(chǎn)基金）已經(jīng)成為恒盛地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者。保薦人目前仍為德意志銀行及摩根大通。

　　然而，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)IPO估值難言理想，此時(shí)選擇融資難免有賤賣之嫌，恒盛急于上市背后可能另有隱情。而此次恒盛地產(chǎn)“借道”上實(shí)控股以抵押項(xiàng)目融資，在一定程度上驗(yàn)證了上述猜測(cè)。

　　根據(jù)上實(shí)控股公布的公告，2010年、2011年和2012年，上述交易可分別為上實(shí)控股帶來(lái)3.6億元、3.6億元和1.8億元的股息收益，平均年收益率為15%。也就是恒盛地產(chǎn)的融資成本高達(dá)15%，可謂“割肉”融資。

　　而當(dāng)下銀行開放貸款利率僅為5-6%，恒盛為何不選擇成本更低的銀行貸款而選擇高利率的抵押融資？

　　觀點(diǎn)新媒體查閱恒盛地產(chǎn)公布的資料發(fā)現(xiàn)，去年年底，恒盛地產(chǎn)一方面調(diào)整了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度以及營(yíng)銷方案進(jìn)行了適度調(diào)整，調(diào)整了開工計(jì)劃和推進(jìn)節(jié)奏，一方面開展了“節(jié)約創(chuàng)利”的活動(dòng)。

　　此外，觀點(diǎn)新媒體從業(yè)內(nèi)獲悉，恒盛地產(chǎn)旗下部分2007年獲得的項(xiàng)目直到今年4月才開工建設(shè)。

　　“資本大躍進(jìn)”

　　實(shí)際上，恒盛地產(chǎn)董事會(huì)主席張志熔同時(shí)也是中國(guó)最大的民營(yíng)造船企業(yè)——江蘇熔盛重工集團(tuán)有限公司的實(shí)際控制人。

　　在短短三年半時(shí)間里，恒盛系在房地產(chǎn)和造船行業(yè)大舉“攻城略地”，其下屬的兩家企業(yè)都在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大規(guī)模。在恒盛地產(chǎn)提出重啟上市的同時(shí)，熔盛重工也在近期透露出急于上市的信號(hào)。

　　據(jù)路透社4月29日?qǐng)?bào)道，熔盛重工總裁陳強(qiáng)表示，期望今年實(shí)現(xiàn)IPO上市，上市地可能選擇在香港。而《財(cái)經(jīng)》的消息則顯示，熔盛重工在2008年下半年就已經(jīng)計(jì)劃在進(jìn)行IPO，其內(nèi)部測(cè)算的IPO融資數(shù)額約為20億美元（現(xiàn)價(jià)合人民幣約137億元），募集資金的用途將是海洋工程、船舶配套、船用柴油機(jī)和豪華游輪等項(xiàng)目。

　　有分析人士指出，在造船業(yè)和資本市場(chǎng)乍暖還寒之際，“如果不是特別缺乏資金，或有其他考慮，現(xiàn)在顯然不是很好的上市時(shí)機(jī)”。

　　因此，有分析擔(dān)心，恒盛地產(chǎn)和熔盛重工一旦資金回籠出現(xiàn)問題，或者融資額大大低于預(yù)期，其資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將遠(yuǎn)大于那些發(fā)展更為穩(wěn)健的企業(yè)。與此同時(shí)，其期望中的IPO又難以短時(shí)間內(nèi)成行，選擇以極高成本抵押融資20億似乎印證了上述擔(dān)心。