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　　市場綜述：

　　一級市場：09年5月，深圳土地市場總體狀況較為低迷，全月無地塊成交。

　　二級市場：09年5月，深圳一手房新增批售面積33.26萬平米，環(huán)比下降49.54%，同比下降45.85%；一手房成交面積為77.59萬平米，環(huán)比上升4.04%，同比上升91.11%，商品房供銷比為0.43：1；成交均價為12901元/平米，環(huán)比上升4.21%，同比上升15.79%。

　　三級市場：09年5月，深圳二手房成交面積為102.52萬平米，環(huán)比下降9.59%，同比上升114.34%；成交均價為12966元/平米，環(huán)比上升6.00%，同比上升6.14%。

　　總的來講：09年5月，深圳一手房市場呈“供小銷大”、“量價齊升”，而二手房市場則呈現(xiàn)“量跌價升”的發(fā)展態(tài)勢。

　　市場動態(tài)：

　　政府

　　深圳市政府近日正式公布,深圳市今年將加大建設用地供應規(guī)模,2009年度計劃全年建設用地供應量控制在27平方公里以內,消化存量用地3平方公里,啟動城中村、工業(yè)區(qū)升級改造和舊城改造用地面積3.3平方公里；5月26日，國家發(fā)改委、廣東省發(fā)改委、深圳市聯(lián)合在深召開新聞發(fā)布會，正式對外發(fā)布日前獲得國務院批準的《深圳市綜合配套改革總體方案》。《總體方案》基本框架包括總體要求、改革舉措、組織實施三大板塊八大部分，提出按照國家改革發(fā)展的戰(zhàn)略部署，做到“四個先行先試”，并在深化行政管理體制改革、全面深化經(jīng)濟體制改革、積極推進社會領域改革等六個方面實現(xiàn)重點突破；

　　金融

　　日前，央行發(fā)布了《2008年中國區(qū)域金融運行報告》，報告披露，因市場調整2008年深圳房地產貸款增速僅微升1 .5%，比2007年的增速45.3%劇降97%。報告顯示，2008年末，深圳房地產開發(fā)貸款不斷收縮，個人住房貸款在5月后恢復增長。去年底，深圳房地產貸款余額3649 .3億元，同比增長僅為1.5%；

　　開發(fā)商

　　近日，由于小戶型新盤推量偏少、熱點片區(qū)新增供應跟不上等因素的影響，深圳樓市“結構性”斷貨的苗頭已現(xiàn)，如今深圳不少開發(fā)商正心急火燎地調增開工面積或加快建設進度。許多開發(fā)商同時也表示，并不是因為近期熱銷而加速開發(fā)，也不會因供不應求而調高價格，反倒是基于后市隱憂而加快推貨；

　　中介

　　5月以來，深圳二手房市場的回暖使得深圳各家地產中介紛紛新開分店，擴充人馬；同時，為解決人員短缺的問題，深圳各大地產中介公司也加大了招聘力度，對應聘人員的入職條件也加以放寬，原來想入職必先開單，現(xiàn)在不但免開單，還有“高提成、高底薪”；

　　市場

　　5月8日，深圳土地房產交易中心發(fā)布公告，將于6月10日出讓一塊位于福田南園愛華路西側的商住用地，建筑面積為18500平方米。這是深圳自2007年6月28日近兩年來首次出讓位于關內的居住用地；深圳樓市的需求結構近期正在發(fā)生轉變，首次置業(yè)的看房人數(shù)和成交量減少，買家理性不追漲；而大戶型和豪宅成交有所增加，改善性需求開始釋放，總體成交呈現(xiàn)“大單增加，小單減少”的局面；隨著樓市成交量大幅上升，深圳一手房市場已進入存量消化階段。截至5月24日，全市一手房可售套數(shù)減至43054套，比2008年11月份減少22639套。6區(qū)中，寶安區(qū)市場存量消化最快，南山、龍崗兩區(qū)新房供應充足，部分片區(qū)價格尚存調整空間；經(jīng)過了一段時間的沉寂，深圳豪宅市場成交開始活躍起來。相關報道也顯示，無論二級市場還是三級市場，均出現(xiàn)較好的成交態(tài)勢，價格也明顯上漲。尤其值得關注的是，天琴灣、香蜜湖1號等天價豪宅也屢現(xiàn)成交。

　　一級市場

　　09年5月份，深圳土地市場成交低迷，本月無地塊成交

　　09年5月份，深圳土地市場無地塊成交；截止09年5月份，深圳土地市場共成交2塊，總成交面積為7.78萬平米，總成交金額為8億元；

　　二級市場

　　09年5月，深圳房地產市場總體呈“供小銷大”的發(fā)展態(tài)勢，供應量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升

　　09年5月，深圳商品房批售面積關內占優(yōu)，其中福田區(qū)以批售10.83萬平米位居第一，占全市批售面積的32.55%，羅湖區(qū)本月沒有新增樓盤。09年5月，深圳商品房銷售面積關外居多，占全市銷售面積的62.85%，其中龍崗區(qū)以成交32.79萬平米位居榜首，鹽田區(qū)則保持最低，成交僅2.07萬平米。

　　09年5月，深圳商品房批售面積33.26萬平米，環(huán)比下降49.54%，同比下降45.85%。09年5月，深圳商品房銷售面積77.59萬平米，環(huán)比上升4.04%，同比上升91.11%。09年5月，深圳商品房供銷比為0.43：1

　　二級市場

　　09年5月，深圳一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，成交量及成交均價均有上升

　　09年5月，深圳一手房成交面積以關外居多，其中龍崗區(qū)以成交32.79萬平米位居榜首，鹽田區(qū)保持最低，成交僅2.07萬平米。09年5月，深圳一手房成交均價以鹽田最高，為24003元/平米，龍崗區(qū)均價則最低，僅8683元/平米。

　　09年5月，深圳一手房成交面積77.59萬平米，環(huán)比上升4.04%，同比上升91.11%。09年5月，深圳一手房成交均價為12901元/平米，環(huán)比上升4.21%，同比上升15.79%。從成交走勢來看，一手房成交量及成交均價均呈上升態(tài)勢。

　　09年5月，深圳一手房市場成交量“三起三落”；成交均價則呈“五起一落”的發(fā)展態(tài)勢

　　量：“三起三落”：龍崗、南山、鹽田三區(qū)略有上升，其余三區(qū)均環(huán)比下降

　　價：“五起一落”：寶安區(qū)成交均價略有回落，其余各區(qū)均有上升

　　寶安：09年5月，一手房市場呈現(xiàn)“量價齊跌”，新增批售面積環(huán)比有大幅增長

　　09年5月，寶安區(qū)新增商品房批售10.49萬平米，環(huán)比上升249.51%，同比下降72.89%。從批售面積的走勢來看，09年以來曾連續(xù)三月無新增批售，本月在4月份的基礎上有大幅增長。

　　09年5月，寶安區(qū)一手房成交面積為15.97萬平米，環(huán)比下降24.29%，同比上升18.60%。09年5月，寶安區(qū)一手房成交均價為12507元/平米，環(huán)比下降2.18%，同比上升20.06%。從成交走勢來看，成交量及成交均價均呈下降態(tài)勢。

　　龍崗：09年5月，一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，但新增批售面積環(huán)比大幅下降

　　09年5月，龍崗區(qū)商品房批售面積3.33萬平米，環(huán)比下降91.59%，同比下降73.45%。從批售面積走勢來看，從08年下半年以來，龍崗區(qū)新增批售面積總體呈下降走勢，本月環(huán)比有大幅下降。09年5月，龍崗區(qū)供銷比為0.10：1。

　　09年5月，龍崗區(qū)一手房成交面積為32.79萬平米，環(huán)比上升18.07%，同比上升67.13%。09年5月，龍崗區(qū)一手房成交均價為8683元/平米，環(huán)比上升0.61%，同比下降2.55。從成交走勢來看，成交量及成交均價均呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。

　　福田：09年5月，一手房市場“量跌價升”，同時本月新增批售面積環(huán)比有大幅增長

　　09年5月，福田區(qū)新增批售面積10.83萬平米，環(huán)比有大幅增長，位居深圳六區(qū)之首。從批售面積走勢來看，09年以來已經(jīng)連續(xù)四個月無新增批售面積，市場供應相對平淡，本月福田區(qū)新增批售面積10.83萬平米，打破了09年以來的市場供給荒。09年5月份，福田區(qū)供銷比為3.98：1.

　　09年5月，福田區(qū)一手房成交面積為2.72萬平米，環(huán)比下降20.13%，同比上升7.06%。09年5月，福田區(qū)一手房成交均價為23382元/平米，環(huán)比上升18.17%，同比上升26.74%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升走勢。

　　羅湖：09年5月，一手房市場呈“量跌價升”，同時本月無新增批售面積

　　09年5月，羅湖區(qū)無新增商品房批售。從批售面積走勢來看，羅湖區(qū)各月間新增批售面積的差異性較大，自09年2月份以來羅湖區(qū)新增批售面積總體呈下降走勢。

　　09年5月，羅湖區(qū)一手房成交面積為4.46萬平米，環(huán)比下降15.43%，同比上升395.57%。09年5月，羅湖區(qū)一手房成交均價為16713元/平米，環(huán)比上升23.21%，同比下降11.48%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　南山：09年5月，一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，批售面積環(huán)比有大幅下降

　　09年5月，南山區(qū)商品房批售面積為5.81萬平米，環(huán)比下降73.88%.從批售面積走勢來看，09年以來南山區(qū)的新增批售面積走勢較為穩(wěn)定，但本期環(huán)比有較大幅度的下降。09年5月，南山區(qū)供銷比為0.30：1。

　　09年5月，南山區(qū)一手房成交面積為19.57萬平米，環(huán)比上升30.86%，同比上升451.19%。09年5月，南山區(qū)一手房成交均價為16789元/平米，環(huán)比上升4.13%，同比下降7.01%。從成交走勢來看，成交量、成交均價均呈上升趨勢。

　　鹽田：09年5月，一手房市場呈“量價齊升”，同時本月新增批售有大幅增長

　　09年5月，鹽田區(qū)新增商品房批售面積2.80萬平米，環(huán)比有較大幅度的增長。從批售面積走勢來看，自09年以來鹽田區(qū)已經(jīng)連續(xù)四個月無新增批售，市場供給極為低迷，本月新增批售面積2.80萬平米打破了這種零供給的局面。

　　09年5月，鹽田區(qū)一手房成交面積為2.07萬平米，環(huán)比上升0.27%，同比上升307.78%。09年5月，鹽田區(qū)一手房成交均價為24003元/平米，環(huán)比上升46.90%，同比上升32.90%。從成交走勢來看，成交量及成交均價呈上升走勢。

　　三級市場

　　09年5月，深圳二手房市場“量跌價升”，成交量環(huán)比小幅下降成交均價略有回升

　　09年5月，深圳二手房成交面積以關內居多，其中福田區(qū)以成交26.17萬平米位居榜首，鹽田區(qū)本月無二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均價以福田區(qū)最高，為16242元/平米，龍崗依然保持最低，僅7323元/平米。

　　2

　　09年5月，深圳二手房成交面積為102.52萬平米，環(huán)比下降9.59%，同比上升114.34%。09年5月，深圳二手房成交均價為12966元/平米，環(huán)比上升6.00%，同比上升6.14%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　09年5月，深圳二手房成交量呈“全線回落”的態(tài)勢，成交均價則“全線上升”

　　量：“全線回落”：09年5月份，深圳6區(qū)中二手房成交量呈全線回落的態(tài)勢

　　價：“全線上升”：09年5月份，深圳六區(qū)二手房成交均價均出現(xiàn)上升

　　關外：09年5月，寶安、龍崗二區(qū)二手房市場均呈“量跌價升”的發(fā)展態(tài)勢

　　09年5月，寶安區(qū)二手房成交面積為15.81萬平米，環(huán)比下降17.46%，同比上升11.57%。09年5月，寶安區(qū)二手房成交均價為9430元/平米，環(huán)比上升9.10%，同比上升6.14%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　09年5月，龍崗區(qū)二手房成交面積為20.95萬平米，環(huán)比下降17.44%，同比上升187.82%。09年5月，龍崗區(qū)二手房成交均價為7323元/平米，環(huán)比上升5.39%，同比下降2.56%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　關內：09年5月，福田、南山兩區(qū)二手房市場均呈“量跌價升”的發(fā)展態(tài)勢

　　09年5月，福田區(qū)二手房成交面積為26.17萬平米，環(huán)比下降1.64%，同比上升179.90%。09年5月，福田區(qū)二手房成交均價為16242元/平米，環(huán)比上升9.08%，同比上升2.00%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　09年5月，福田區(qū)二手房成交面積為26.17萬平米，環(huán)比下降1.64%，同比上升179.90%。09年5月，福田區(qū)二手房成交均價為16242元/平米，環(huán)比上升9.08%，同比上升2.00%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　關內：09年5月，羅湖二手房市場呈“量跌價升”，鹽田本月無二手房成交

　　09年5月，羅湖區(qū)二手房成交面積為20.16萬平米，環(huán)比下降4.07%，同比上升130.44%。09年5月，羅湖區(qū)二手房成交均價為11699元/平米，環(huán)比上升3.51%，同比上升1.12%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。

　　09年5月，鹽田區(qū)二手房市場總體成交狀況依舊低迷，本月無二手房成交。

　　市場展望：土地市場：09年5月份，深圳土地市場重新歸于平淡。繼4月份成交兩地塊之后，5月份深圳土地市場無新地塊成交。這一局面也反應出開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)依然較為審慎，開發(fā)商對后市的信心依然較為保守。房產市場：09年5月份深圳樓市的總體成交狀況較為良好，樓市整體呈現(xiàn)出“量價齊升”的發(fā)展態(tài)勢。同時，開發(fā)商也抓緊時間出貨，久違的投資客的身影也重現(xiàn)樓市。但成交均價的回升又對未來成交量的走勢產生了消極的影響，如果成交均價的快速回升勢頭得以延續(xù)的話，未來深圳樓市成交量的上升空間相對比較有限。總體而言，5月份的深圳樓市的總體成交狀況依然向好，“量價齊升”的發(fā)展態(tài)勢也印證了樓市“小陽春”的論斷。與此同時，深圳撤關、物業(yè)稅開征以及對小產權房的放松管制都會對未來樓市的發(fā)展產生深遠的影響，深圳樓市能否維持現(xiàn)有的成交狀況將會成為未來市場的關注熱點！