SOHO中國以12.2億元的價格向一家合資公司出售旗下朝陽門SOHO的二號樓項目,該項目由SOHO中國2008年5月底購入。

　　2009年6月5日，SOHO中國發(fā)布公告稱，以12.2億元的價格向一家合資公司出售旗下朝陽門SOHO的二號樓項目。該合資公司由SOHO中國的全資附屬子公司Astenka和一家名為Winbase的投資控股公司共同出資成立，Winbase和SOHO中國分別占該合資公司91%及9%的股權(quán)。

朝陽門SOHO的周邊環(huán)境

　　套現(xiàn)12億

　　SOHO中國本次出售的物業(yè)包括朝陽門SOHO一期2號樓地上全部辦公用房及商業(yè)用房，總建筑面積為46394平方米，其中商業(yè)用房為12262平方米，辦公用房為34131平方米，還包括地下第2層約115個車位。該部分物業(yè)于2008年12月31日的賬面值為11.02億元。

　　根據(jù)公告內(nèi)容顯示，該筆交易初步預(yù)計將在2009年10月31日之前完成，SOHO中國的子公司Astenka及Winbase預(yù)計在該日期之前取得雙方共同成立的項目公司的營業(yè)執(zhí)照，否則該筆交易有可能會被終止。

　　按照雙方簽訂的框架協(xié)議，項目公司的投資總額合共約為12.69億元。收購方將以分期付款的方式進行收購。在協(xié)議簽署當日先行支付20%的收購款，簽署日期后30天內(nèi)再支付50%收購款即6.106億元；在凱恒物業(yè)的房屋權(quán)屬完成轉(zhuǎn)移至項目公司的后七天內(nèi)，收購方再支付剩余的30%收購款。

　　同時，協(xié)議還規(guī)定，合作伙伴Winbase有權(quán)以2.88億元收購SOHO在合資公司的余下的9%的權(quán)益。

　　公告稱，雙方成立的項目公司純粹是為持有該項目公司的全部股權(quán)而成立，旨在購入凱恒物業(yè)以及管理、租賃及營運凱恒物業(yè)。項目公司成立后，公司其中的四名董事將由Winbase委任，余下一名董事則由Astenka委任。

　　公開的資料顯示，合資公司的主要股東Winbase為一家于英屬處女群島注冊成立的有限公司，其主營業(yè)務(wù)為投資控股。

　　SOHO中國稱，該筆交易給公司帶來的毛利約為人民幣5800萬元，為公司迅速獲取了現(xiàn)金回報及營運資金。SOHO中國擬將回籠的現(xiàn)金用于開發(fā)朝陽門SOHO項目余下各期。

　　事實上，本次潘石屹出售的朝陽門SOHO二號樓項目即為去年SOHO中國5月收購的凱恒中心的一部分。

　　2008年5月26日，SOHO中國發(fā)布公告稱以55億元的代價收購北京凱恒房地產(chǎn)有限公司。彼時，該公司擁有凱恒中心的全部權(quán)益。

　　在該筆55億元的巨額收購中，其中有包括22億元人民幣為北京凱恒房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)買入價，剩余的33億元為涉及凱恒公司與第三方之間的33億元人民幣債務(wù)。

　　因該項目在收購完成時即已建成，中國銀行北京分行當時已購買了其中的5.3萬平方米辦公樓，作為北京分行總部的辦公地點。因此，SOHO中國將該物業(yè)作為旗下朝陽門SOHO項目的一部分進行開發(fā)并重新規(guī)劃，計劃將其余的43.2萬平方米，發(fā)展成為零售、辦公和高檔公寓物業(yè)。

　　意外的是，潘石屹中途"變卦"，選擇了套現(xiàn)部分該項目。

　　資本魔方

　　而在此微妙的時刻，潘石屹抄底的目標也開始漸漸浮出水面。

　　日前，觀點新媒體從一位資深券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師處獲悉，SOHO中國可能近期將在北京和上海參與至少10幅地塊的競拍，涉及的樓面面積分別達225萬及60萬平方米，估計SOHO中國最多買將買入3-4幅土地。

　　該劵商參與了SOHO中國在5月27日召開的分析員會議，當時，SOHO中國正在為一筆5年期的可換股債券進行募集資金的準備。

　　該分析人員稱，在分析員會議上，SOHO中國闡述了發(fā)行27.4億港元可轉(zhuǎn)債的目的：在北京及上海參與土地拍賣。

　　SOHO中國財務(wù)總裁王少劍在會議上直言：公司將競拍8幅位于北京以及2幅位于上海的商業(yè)地塊，樓面面積分別達225萬及60萬平方米，估計最多買入3-4幅。

　　觀點新媒體就此事致電SOHO中國，但并未得到相關(guān)問題的回復。截止目前，觀點新媒體獲知的確切消息是，SOHO中國將有意參加北京廣渠門15號地的競拍。一位北京的業(yè)內(nèi)人士透露："SOHO中國已經(jīng)購買了廣渠門15號地的標書。"

　　截至去年年底，SOHO中國手頭的現(xiàn)金逾99億元，今年更早一些的時候，SOHO中國已經(jīng)獲得了中行100億元的授信額度，如果再加上五月底SOHO中國發(fā)行的可轉(zhuǎn)債所募集的資金，保守估計，潘石屹目前至少有220億元的可支配資金。

　　顯然，潘石屹并不"缺錢"，在此刻選擇出售項目"套現(xiàn)"似乎并非資金壓力使然。如果根據(jù)其回籠資金的用途推測，一個可能的解釋是：潘石屹是否正力圖將大部分的現(xiàn)金騰挪出來用于接下來的大規(guī)模抄底，而旗下在建項目的開發(fā)資金則由套現(xiàn)部分的現(xiàn)金解決？