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　　今年一季度內(nèi)地的住宅去庫(kù)存大大激活了開(kāi)發(fā)商手中的現(xiàn)金流，在宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底回升”概率增大以及通脹預(yù)期增強(qiáng)的背景下，進(jìn)入二季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商再次掀起沉寂了兩年的新圈地?zé)岢?，各地紛紛上?ldquo;地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)，從珠三角經(jīng)濟(jì)圈到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，金地、萬(wàn)科、富力等一批帳面資金充裕的土地開(kāi)發(fā)商加緊儲(chǔ)地步伐，土地競(jìng)拍市場(chǎng)也從冷清走向活躍。

　　“26.1億元(人民幣，下同)一次、26.1億元兩次、26.1億元三次。”槌起花落，經(jīng)過(guò)激烈角逐，6月2日下午，深圳市中洲寶城置業(yè)擊敗深圳萬(wàn)科地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)，以高價(jià)26.1億元將深圳寶安一舊改土地項(xiàng)目收入囊中，該成交價(jià)高出底價(jià)8.1億元，樓面地價(jià)達(dá)每平方米6428元。

　　這是深圳市今年以來(lái)第二次拍賣居住用地。早在5月3日，位于龍崗回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì)處的2宗捆綁地塊，便以高出底價(jià)2.7億元價(jià)格成交，溢價(jià)51%，同時(shí)亦打破深圳居住用地持續(xù)半年來(lái)“零成交”紀(jì)錄。

　　京城新地(相冊(cè)戶型樣板間地圖搜索)王造價(jià)10.22億

　　在北京，5月21日下午，位于該市東二環(huán)附近的廣渠門(mén)外10號(hào)居住用地以2.99億元的底價(jià)對(duì)外出讓，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商89輪的角逐，終由富力地產(chǎn)以10.22億元收入囊中，土地溢價(jià)達(dá)到242%，創(chuàng)造了“新地王”。該宗地的樓面地價(jià)達(dá)每平方米15140.74元，而萬(wàn)科在07年最瘋狂的時(shí)候，購(gòu)入的西大望路27號(hào)地的樓面地價(jià)也僅為每平方米11379元。

　　在江蘇省，5月26日下午，今年第2號(hào)土地拍賣在蘇州市地產(chǎn)大廈4樓拍賣大廳舉行，經(jīng)過(guò)118輪舉牌，此次競(jìng)拍中唯一的蘇地2009-B-8號(hào)住宿餐飲用地地塊由蘇州佳川投資以高于底價(jià)201.1%而獲得。

　　一直跟蹤內(nèi)地60個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情況的中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)回暖跡象明顯，開(kāi)發(fā)商吸納用地情緒高漲，住宅用地成交量首次超過(guò)去年同期水平。4月份，60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地529宗，環(huán)比增加16%，同比增加73%；成交土地面積2615萬(wàn)平方米，環(huán)比增加31%，同比增加44%。其中，住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%；成交土地面積1138萬(wàn)平方米，環(huán)比增加66%，同比增加29%。

　　與此同時(shí)，住宅用地成交價(jià)格更是穩(wěn)中有升。4月份，60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地平均成交價(jià)格為每平方米1078元，環(huán)比上漲3%，重點(diǎn)地塊出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)的場(chǎng)面，約三分之一的地塊溢價(jià)成交。

　　開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量顯得不足

　　究竟是什么原因引發(fā)開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入土地市場(chǎng)呢？

　　深圳中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)總經(jīng)理李耀智(李耀智博客)分析稱，信貸擴(kuò)張和一季度商品房去庫(kù)存是表層原因，深層原因則是07年下半年至08年全年，相當(dāng)部分投資者和開(kāi)發(fā)商都停止或暫緩了購(gòu)地計(jì)劃。

　　“去年很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有吸納用地，今年如果再不增加土地庫(kù)存量，在開(kāi)發(fā)周期上會(huì)受到影響。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股投資管理部總經(jīng)理張?jiān)胚€提到，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦有購(gòu)地計(jì)劃，目前正在積極準(zhǔn)備。

　　李耀智對(duì)此表示贊同，“按照一般地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月來(lái)計(jì)算，不少開(kāi)發(fā)商手中的土地庫(kù)存量資源難以滿足未來(lái)2至3年的開(kāi)發(fā)水平。”

　　加上地產(chǎn)行業(yè)具有“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的特點(diǎn)，土地庫(kù)存量缺少而不購(gòu)地，則會(huì)造成中間斷層，企業(yè)發(fā)展規(guī)模、后續(xù)發(fā)展等都會(huì)受到影響。另一方面，對(duì)于負(fù)債率高的地產(chǎn)上市公司而言，再融資需求要獲得投資者認(rèn)可必須手中持有足夠的現(xiàn)金和土地資源。

　　最為關(guān)鍵的是，隨著08年10月以來(lái)國(guó)務(wù)院等政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)政策做出的一系列調(diào)整，銀行放貸趨于寬松，市場(chǎng)罷性需求得以消化，開(kāi)發(fā)商資金短缺的問(wèn)題有所緩解。

　　開(kāi)發(fā)資金比例降成誘因

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，證監(jiān)會(huì)分類的83家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，于08年總利潤(rùn)為405億元，一季度現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物的增加為219.8億元，改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流約163億元。銀行貸款也是重要資金來(lái)源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源13512億元，同比增長(zhǎng)12.4%，其中內(nèi)地貸款3255億元，增長(zhǎng)12.4%。

　　值得注意的是，為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)投資，國(guó)務(wù)院上周宣布13年來(lái)首度調(diào)低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，內(nèi)地曾在04年提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金比例至35%。

　　資本金比例下調(diào)將進(jìn)一步緩解企業(yè)的資金壓力，促使下半年房地產(chǎn)投資的回升。同時(shí)，這或?qū)⒓觿∈袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如果土地供應(yīng)偏向保守，地價(jià)也可能被再度推高。上海一家不愿具名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理人員稱，錢(qián)多了自然會(huì)增加企業(yè)購(gòu)地、屯地的意愿，因?yàn)橄裆虾?、北京這樣的大城市，土地供應(yīng)也總是稀缺的，房地產(chǎn)也是被長(zhǎng)期看好的。

　　購(gòu)房剛性需求重要因素

　　這一波拿地?zé)峋烤箖H是開(kāi)發(fā)商不得已補(bǔ)充土地庫(kù)存量，還是地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入牛市的標(biāo)志呢？

　　上海復(fù)星國(guó)際總裁梁信軍分析，不能由樓市(樓市博客)回暖就此認(rèn)定地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，購(gòu)地?zé)崆樯咧饕情_(kāi)發(fā)商判斷未來(lái)市場(chǎng)的需求空間仍然巨大，畢竟中國(guó)處在城鎮(zhèn)化階段，且每年600萬(wàn)以上的大學(xué)畢業(yè)生在畢業(yè)5、6年后都存在購(gòu)房需求。他認(rèn)為，不管地產(chǎn)業(yè)何時(shí)轉(zhuǎn)角、經(jīng)濟(jì)何時(shí)復(fù)蘇，剛性需求都會(huì)成為開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的重要考慮因素。