在短期內(nèi)，中航地產(chǎn)的資金主要都將投放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及新開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目方面，暫時(shí)不作其它投資。

　　中航地產(chǎn)的前身是深圳南光聯(lián)合發(fā)展公司，簡(jiǎn)稱(chēng)深南光，成立于1985年的深南光是由中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司聯(lián)合當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)24家企業(yè)共同集資籌建而成，1994年3月改組為上市公司，同年深南光A股在深交所掛牌上市交易。

　　借殼上市

　　作為中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口總公司1982年在深圳設(shè)立的全資子公司中航集團(tuán)，其業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，涵蓋高科技工業(yè)制造、地產(chǎn)物業(yè)酒店、進(jìn)出口貿(mào)易、百貨零售和金融證券等。

　　2007年底，中航集團(tuán)重組旗下資產(chǎn)，將其旗下的一系列地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入深南光，深南光由此改名為中航地產(chǎn)，中航地產(chǎn)借殼上市之夢(mèng)就此實(shí)現(xiàn)。

　　早在借殼上市之前，中航地產(chǎn)就已經(jīng)在各地拿了不少地。其前身深南光從2006年開(kāi)始就后在天津、江蘇昆山、江西南昌、贛州等國(guó)內(nèi)二三線城市拿下大幅地塊，為借殼后的擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

　　此外，剛剛“正名”的中航地產(chǎn)很快確立了“商業(yè)＋酒店＋中高檔住宅”的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并開(kāi)始逐步在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制“中航城”商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　為了緩解迅速拿地和開(kāi)發(fā)造成的資金壓力，中航一直在加大融資的力度。2007年8月30日，中航地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行8299.5萬(wàn)A股，順利募集資金10.69億，其中包括9.1億元現(xiàn)金和估價(jià)1.59億的深圳市中航酒店管理有限公司30%的股權(quán)、深圳市中航物業(yè)管理有限公司50%的股權(quán)和新疆烏魯木齊中航70%的股權(quán)。

　　年底成功“借得東風(fēng)”的中航地產(chǎn)終于放開(kāi)了手腳，繼續(xù)其大手筆的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

　　2007年12月5日，中航地產(chǎn)旗下子公司深圳中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司以2.7億元的價(jià)格拿下了惠州市惠東一塊面積11.12萬(wàn)平米的商住土地。

　　2008年6月15日，中航地產(chǎn)控股子公司江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司又以2.7億元的價(jià)格成功收購(gòu)了江西佳利商城住宅開(kāi)發(fā)有限公司等四家公司各67%股權(quán)。通過(guò)該項(xiàng)收購(gòu)，中航地產(chǎn)就新增了63.5萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。

　　最新的資料顯示，截至2008年6月，包括最新取得的江西佳利項(xiàng)目，中航的土地儲(chǔ)備建筑面積已經(jīng)達(dá)到了313萬(wàn)平方米，其中深圳31.08萬(wàn)平方米，占比10%；昆山38.75萬(wàn)平方米，占比12%；江西125.33萬(wàn)平方米，占比40%；烏魯木齊57.30萬(wàn)平方米，占比18%；成都17.84萬(wàn)平方米，占比6%；天津15.30萬(wàn)平方米，占比5%；惠東27.88平方米，占比9%，中航地產(chǎn)的全國(guó)版圖初步顯現(xiàn)。

　　最近，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)以2.09億元的價(jià)格收購(gòu)湖南岳陽(yáng)匯澤大廈4.69萬(wàn)平米產(chǎn)權(quán)，并稱(chēng)收購(gòu)進(jìn)一步完善了公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備結(jié)構(gòu)，有利于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中部區(qū)域市場(chǎng)的深化拓展，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　從中航目前的一系列動(dòng)作看來(lái)，其立足華南，挺進(jìn)中部地區(qū)、謀略全國(guó)的戰(zhàn)略路線已日益清晰。

　　重整資產(chǎn)

　　但事實(shí)上，中航地產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)眾多，這與中航地產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)路線不甚符合。

　　為了實(shí)現(xiàn)“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主體，物業(yè)管理和酒店經(jīng)營(yíng)管理為兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，集中資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，中航地產(chǎn)從2007年底開(kāi)始一直都在調(diào)整其旗下復(fù)雜的業(yè)務(wù)。

　　首先被中航分拆的是自行車(chē)業(yè)務(wù)。中航旗下的保安自行車(chē)公司主要業(yè)務(wù)是各種規(guī)格自行車(chē)的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，其產(chǎn)品主要銷(xiāo)售方向?yàn)槌隹?。?007年中航地產(chǎn)的年報(bào)顯示，該年度自行車(chē)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為6.4億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率僅為0.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率21.69%。

　　因此，2007年11月，中航地產(chǎn)決定將持有的深圳保安自行車(chē)有限公司55%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司，但該調(diào)整在推進(jìn)一年后卻被迫終止。中航地產(chǎn)最新的公告表示，原因是“受讓方中航技因履行國(guó)資管理審批程序受阻”，因此該項(xiàng)工作不能繼續(xù)推進(jìn)。中航同時(shí)還透露，將通過(guò)深圳市產(chǎn)權(quán)交易中心以掛牌方式轉(zhuǎn)讓該股權(quán)。

　　據(jù)了解，中航旗下的非主營(yíng)業(yè)務(wù)還有一家服務(wù)業(yè)公司——深圳正章干洗有限公司。中航公開(kāi)表示該品牌具有比較好的盈利能力，會(huì)保留該業(yè)務(wù)作為地產(chǎn)主業(yè)的補(bǔ)充，而并不從上市公司剝離。

　　此外，為了延伸地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條，在剝離相關(guān)業(yè)務(wù)的同時(shí)，中航地產(chǎn)還收購(gòu)了中航集團(tuán)旗下的深圳中航幕墻工程有限公司100%股權(quán)。

　　打出這一系列“資產(chǎn)優(yōu)化組合拳”之后，中航地產(chǎn)凸顯地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)開(kāi)始逐步明朗化。

　　融資之路

　　作為一家處于成長(zhǎng)期的地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張使得中航地產(chǎn)不可避免面對(duì)資金方面的壓力。

　　中航地產(chǎn)2008年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告透露，公司大部分的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都處在投入期間，資金需求量大，而銀行的緊縮政策導(dǎo)致公司銀行借款同比有所減少，因此公司2008年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~和現(xiàn)金凈流量均有所下降。

　　對(duì)此，有分析師認(rèn)為，從中航的財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)看來(lái)，公司短期借款數(shù)額已經(jīng)高于現(xiàn)金數(shù)額7.29億元。也因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的原因，中航地產(chǎn)可售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不多，目前房市低迷，銷(xiāo)售回籠資金并很不樂(lè)觀，銀行緊縮信貸政策也使公司融資更為困難，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求比住宅地產(chǎn)更大，回報(bào)周期卻更長(zhǎng)。因此，綜合各方因素，中航地產(chǎn)面臨的資金壓力顯而易見(jiàn)。

　　因此，在不斷買(mǎi)地開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，中航地產(chǎn)的融資進(jìn)程也同步推進(jìn)，進(jìn)行了一系列的融資動(dòng)作。

　　2008年5月，中航地產(chǎn)向其實(shí)際控制人中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司借款不超過(guò)5億元，年利率在人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)10%。

　　同年9月，中航地產(chǎn)為了保證上饒地產(chǎn)項(xiàng)目、成都地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求以及準(zhǔn)備后續(xù)相關(guān)拓展項(xiàng)目資金，通過(guò)簽訂《內(nèi)部借款合同》的方式或通過(guò)銀行委托貸款的方式向?qū)嶋H控制人中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司借款，借款總額不超過(guò)人民幣15億元(包括此前已經(jīng)提供的人民幣7.5億元借款)。

　　同時(shí)，中航地產(chǎn)還為旗下的中航物業(yè)管理公司、深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司、贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司、新疆中航投資有限公司等五家公司共計(jì)6.1億元貸款提供了擔(dān)保。其中，贛州中航、江西中航、新疆中航作為中航地產(chǎn)布局全國(guó)的棋子，分別具體負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐闹泻匠琼?xiàng)目和中航城國(guó)際廣場(chǎng)、翡翠城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　而最近，中航再次為旗下的中航物業(yè)管理有限公司和中航酒店管理有限公司提供了6000萬(wàn)元的貸款擔(dān)保。因此截止2008年10月底，中航地產(chǎn)的累計(jì)擔(dān)?？傤~已經(jīng)達(dá)到了11.98億元。

　　除銀行貸款融資之外，中航地產(chǎn)還一直希望通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式拓寬融資平臺(tái)，以尋求更多的資金支持。2008年8月，深圳中航集團(tuán)受讓中航技深圳公司及其全資子公司“中航城公司”分別持有的中航地產(chǎn)的全部股份獲得了國(guó)資委的正式批準(zhǔn)，此次轉(zhuǎn)讓后中航集團(tuán)將持有中航地產(chǎn)50.14%的股份，而中航深圳公司及中航城發(fā)展將不再直接持有中航地產(chǎn)股權(quán)。

　　中航集團(tuán)的一名高管曾就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜表示，中航集團(tuán)一直希望提高房地產(chǎn)、酒店及物業(yè)管理方面的業(yè)績(jī)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓料有助于中航地產(chǎn)的融資。面對(duì)嚴(yán)峻的資金壓力，公司董事會(huì)秘書(shū)楊祥直言：“在短期內(nèi)，公司的資金主要都將投放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及新開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目方面，暫時(shí)不作其它投資。”

　　雖然目前中航地產(chǎn)面臨的資金壓力巨大，但也有眾多分析師認(rèn)為，由于中航地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是商業(yè)地產(chǎn)為主，項(xiàng)目分布也比較均衡，大多位于房?jī)r(jià)比較理性的二三線城市。因此，受房地產(chǎn)調(diào)整影響都不算很大，其未來(lái)幾年內(nèi)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還是具有比較強(qiáng)的確定性。