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　　4月份別墅價格依然堅(jiān)挺，成交均價基本與上月持平，部分項(xiàng)目還有小幅攀升。

　　1.1二級市場分析

　　1.1.1在售項(xiàng)目

　　1)在售別墅

　　09年4月份，深圳別墅市場依然以消化存量為主，僅卓越維港有新品推出。與3月相比，別墅市場成交趨勢見好，成交熱點(diǎn)集中在曦城、振業(yè)城和卓越維港。曦城的廣告投放及老客戶介紹作用明顯，且受后期房源稀缺影響，成交較為集中；振業(yè)城則憑借其低總價、高性價比得到市場認(rèn)可，迅速走量。

　　因新盤入市，本月成交量較3月106套有較大幅度提升，累計成交172套，環(huán)比增長62%?？v觀4月別墅銷售量，低價盤始終保持較好的態(tài)勢，而千萬級別的別墅成交也有所回升。曦城由于陸續(xù)舉辦了植樹節(jié)、攝影展等大型活動，引起市場和消費(fèi)者的關(guān)注，成交量大幅提升。而3月表現(xiàn)較好的蘭喬圣菲則因?yàn)榇媪坎欢?，成交量有所降低。值得一提的是，天價別墅天琴灣本月也成交一套，總價超過5000萬。

　　4月份別墅價格依然堅(jiān)挺，成交均價基本與上月持平，部分項(xiàng)目還有小幅攀升。鹽田的天麓和天琴灣憑其絕版的資源仍舊是是深圳別墅市場的標(biāo)桿。特別是天琴灣本月成交的一套約5500萬的豪宅，以11.5萬的成交均價再次刷新別墅市場價格。

　　2)在售平面豪宅

　　09年4月份深圳樓市的總體成交狀況較為良好，回暖的態(tài)勢已經(jīng)非常明顯。本月平面豪宅共成交1114套，但較3月份1213套有小幅的下降，未來市場能否保持這樣的高成交量還有待觀察。

　　09年4月份，隨著成交量的持續(xù)高攀，各項(xiàng)目漲價現(xiàn)象紛現(xiàn)。縱觀4月平面豪宅，非傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的大部分項(xiàng)目成交價格都穩(wěn)中有升，漲價幅度從1000到5000元/平方米不等。

　　1.1.2將售項(xiàng)目

　　1.近期豪宅供應(yīng)熱點(diǎn)關(guān)內(nèi)集中在南山，主力產(chǎn)品為高層大平面，而關(guān)外以聯(lián)排和獨(dú)立別墅為主，集中在龍崗和鹽田。

　　2.鹽田為低密度的純別墅項(xiàng)目集中供應(yīng)地，主要為山海資源絕佳的獨(dú)立產(chǎn)品。

　　3.新興熱點(diǎn)片區(qū)后海灣下半年產(chǎn)品供應(yīng)量集中，競爭激烈。

　　4.豪宅指標(biāo)盤中信紅樹灣、波托菲諾在下半年紛紛都有新品推出，目前處于蓄客期，市場關(guān)注度較高。

　　5.幸福里由于其地理位置和高品質(zhì)，也深受市場和業(yè)內(nèi)的關(guān)注，預(yù)計下半年開始銷售。

　　1.1.3新盤速遞

　　與09年3月份相比，4月份的新盤供應(yīng)集中。由于對下半年市場的不確定性，開發(fā)商紛紛加快推售節(jié)奏，新推產(chǎn)品主要以高層為主，同時也有部分別墅產(chǎn)品入市。多是在售項(xiàng)目的加推，圣莫麗斯三期、卓越維港北區(qū)別墅及紅樹西岸三個項(xiàng)目。

　　1.2三級市場分析

　　1.2.1豪宅三級市場整體成交情況

　　09年4月份，深圳二手房市場整體呈現(xiàn)"量價齊升"的態(tài)勢，成交量和成交價格均價環(huán)比均有回升。4月份豪宅三級市場成交114套，與3月份相比減少66套，成交面積為19757平米，成交均價為2.9萬/平米，相比與3月份的2.06萬/平米有較大幅度的增長。本月豪宅三級市場放盤量主要集中在羅湖片區(qū)、華僑城片區(qū)和紅樹灣片區(qū)。成交也主要集中在放盤較多的華僑城片區(qū)和紅樹灣片區(qū)。

　　百仕達(dá)花園繼3月榜首之后，4月累計成交21套，以絕對優(yōu)勢再次位居豪宅三級市場成交榜首，均價達(dá)到1.66萬/平米。成交以75-110平米左右戶型為主，購房目的基本為自住。值得一提的是本月香蜜湖一號成交了一套2900萬的別墅和一套1000萬的標(biāo)桿產(chǎn)品，天琴灣成交了一套1800萬的海景別墅，萬科17英里也成交了一套1200萬的單位，拉高了本月的成交均價。

　　1.2.2三級豪宅市場成交分析

　　以下數(shù)據(jù)主要選取了紅樹灣、香蜜湖、中心區(qū)等傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的三級市場成交情況：

　　1)三級豪宅市場成交量

　　09年4月傳統(tǒng)豪宅片區(qū)除福田中心區(qū)外，其他三個片區(qū)三級市場整體成交狀態(tài)均有穩(wěn)中有升。華僑城片區(qū)成交30套，依舊位于成交量榜首，其中天鵝堡成交最為活躍，成交10套單位均為200～250平米左右，以投資為目的的僅2套。紅樹灣片區(qū)一直以來以中信紅樹灣項(xiàng)目的交易比較活躍，由于其一手房熱銷及的供應(yīng)量有限，二手房成交相對活躍，累計成交16套，基本都是200平米左右望高爾夫景的單位。香蜜湖片區(qū)和福田中心區(qū)各盤成交較均衡。

　　2)三級豪宅片區(qū)成交面積

　　4月份三級豪宅市場銷量的增加帶來了成交面積的大幅提升，成交面積19757平米，較3月份14073平米，環(huán)比上升40%。

　　3)三級豪宅市場成交均價

　　除福田中心區(qū)外，4月份紅樹灣、華僑城、香蜜湖片區(qū)均價較上月均有不同程度的上漲。三級市場的成交火爆給業(yè)主帶來信心，許多放盤客戶選擇提價，漲價幅度在10%以上，豪宅指標(biāo)盤中信紅樹灣、天鵝堡紛紛反價30～50萬。由于香蜜湖一號成交了一套2900萬的別墅和1000萬的標(biāo)桿產(chǎn)品，本月香蜜湖片區(qū)成交均價約4.1萬，依然位于榜首。

　　1.2.3三級市場分析小結(jié)

　　從整體三級市場成交情況來看，紅樹灣、福田中心區(qū)較3月份均有所上升，華僑城片區(qū)相對平穩(wěn)，而香蜜湖片區(qū)有小幅回落。

　　取消契稅等利好政策，加上市場回暖，且高端豪宅新房供應(yīng)有限，促使了三級市場成交活躍。

　　成交量的持續(xù)上升給了業(yè)主信心，紛紛上調(diào)掛牌價格，使得成交價格有了不同程度上漲。

　　有一部分投資客入市，但是基本已自住為主。

　　(數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺)