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　　曾有一位工程出身的開發(fā)商老總說過很樸素的一句話：“從來沒有一個(gè)開發(fā)企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目沒有碰到過工程問題的，重要的是解決問題的方式；往往是遭遇問題以后的解決方式，決定了一個(gè)企業(yè)成功與否。”

　　反思萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化上海第一戰(zhàn)險(xiǎn)些“折戟”，拋開其中是非曲直，我們更多看到的是一個(gè)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化路途中的無奈與孤獨(dú)。

　　上海金色雅筑。

　　一個(gè)體量不足10萬平方米的樓盤，對(duì)于年開發(fā)量超過500萬平方米(萬科2008年年報(bào)數(shù)據(jù)為523.3萬平方米)的萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)而言，是再普通不過的一個(gè)項(xiàng)目。

　　這個(gè)并不算太大的項(xiàng)目今年以來成為萬科最受媒體關(guān)注的樓盤。究其原因，并非它是萬科在上海的首個(gè)全PC (鋼筋混凝土預(yù)制結(jié)構(gòu))技術(shù)產(chǎn)業(yè)化住宅，而是接二連三爆出的“隔音差”、“滲漏”等質(zhì)量問題。

　　萬科在事件發(fā)生后迅速做出了反應(yīng)，包括在墻壁內(nèi)加入 “隔音棉”、加涂防水層等一系列措施。同時(shí)，在整改施工的3天期限內(nèi)，每天給予每戶戶業(yè)主200元的補(bǔ)償。

　　萬科上海公司媒體專業(yè)經(jīng)理李嫣在接受《東地產(chǎn)》記者采訪時(shí)候表示，目前除極少數(shù)幾戶業(yè)主外，金色雅筑的592戶業(yè)主大多接受了萬科的整改方案。這意味著轟動(dòng)一時(shí)的“金色雅筑”事件即將畫上句號(hào)。

　　反思萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化上海第一戰(zhàn)步履艱難，拋開其中是非曲直，我們更多看到的是一個(gè)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化路途中的無奈與孤獨(dú)。

　　“金色雅筑”的困惑

　　早在2007年的松山湖實(shí)驗(yàn)樓中，萬科就制造出了第一批PC部品，并驗(yàn)證了住宅產(chǎn)業(yè)化的可行性。

　　隨后上海新里程成為萬科第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　在新里程項(xiàng)目中，萬科采用了結(jié)構(gòu)、保溫、外裝飾三合一的裝配式外墻板，與內(nèi)部混凝土結(jié)構(gòu)采用了濕作業(yè)的整體澆注連接，驗(yàn)證了萬科工業(yè)化住宅的可行性。整體澆注的窗框基本杜絕了外墻窗滲水的老大難問題，取得了成功。

　　由此金色雅筑成為萬科首個(gè)全PC技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目。

　　在金色雅筑項(xiàng)目中，萬科的住宅工業(yè)化開始在小高層公寓中大規(guī)模運(yùn)用，采用了樓板、墻板預(yù)制，節(jié)點(diǎn)現(xiàn)澆的裝配式結(jié)構(gòu)體系。分戶墻采取蒸壓加氣混凝土砌塊和輕鋼龍骨石膏板的結(jié)構(gòu)，從工程角度來說都是成熟而完備的。

　　然而，在金色雅筑交房后，“不幸”開始發(fā)生。

　　許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)金色雅筑隔音效果差，“樓上小夫妻私房話都能聽見”。隨著而來的是滲漏，許多業(yè)主家里的淋浴房出現(xiàn)了不同程度的滲漏，涉及業(yè)主的戶數(shù)不斷增加……

　　在松山湖實(shí)驗(yàn)樓里驗(yàn)證了的成功理論，在新里程項(xiàng)目被成功運(yùn)動(dòng)的PC技術(shù)，為何到了金色雅筑突然判若云泥？

　　技術(shù)完美主義的迷途

　　隔音差顯然是分戶墻的問題。

　　金色雅筑的分戶墻結(jié)構(gòu)為蒸壓加氣混凝土砌塊和輕鋼龍骨石膏板結(jié)構(gòu)。李嫣也反復(fù)對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，砌塊的厚度達(dá)到20CM，完全符合國(guó)際的隔音標(biāo)準(zhǔn)。

　　在分戶墻兩邊同時(shí)還加了輕鋼龍骨石膏板，為何隔音反而差了？

　　記者了解到，金色雅筑在施工中采取了有別于傳統(tǒng)濕法施工工藝的技術(shù)——干法施工，即許多原本該用灰漿抹平的地方都用其他干材料替代，從而做到省時(shí)、縮短工期的效果。

　　這是典型的住宅產(chǎn)業(yè)化模式，一般來說，鋪上灰漿后要等它干了后才能繼續(xù)施工，這段時(shí)間往往要一個(gè)月左右，而干法施工的最大好處無疑就是可以省下這段時(shí)間。這也符合產(chǎn)業(yè)化的宗旨。

　　然而，金色雅筑的干法施工在實(shí)際實(shí)施過程中卻“走了樣”。許多裸磚空隙地方原本需要用堵住，卻最終留下了“洞”，因此隔音效果自然差。事實(shí)上，萬科在隨后整改中往縫隙填補(bǔ)了隔音棉后，隔音問題得到了解決。

　　在“施工走樣”的背后，凸顯出的是萬科對(duì)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的“過度追求”。

　　維科置業(yè)副總工程師孫軼一直在從事住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和試驗(yàn)，在他看來，萬科金色雅筑的問題恰恰是“萬科自己制定的產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)太高了。”

　　出于對(duì)技術(shù)的狂熱追求，萬科摒棄砌筑、粉刷等濕作業(yè)，以高精度的干作業(yè)裝配式結(jié)構(gòu)，適應(yīng)家具的工業(yè)化生產(chǎn)，也避免粉刷對(duì)主體的二次污染。而正是由于技術(shù)人員對(duì)干法施工的“走樣”，造成金色雅筑的隔音問題。

　　萬科并不是不知道輕鋼龍骨石膏板隔音差，但是空腔墻體也便于管線安裝，同時(shí)高強(qiáng)度的輕鋼龍骨也是墻面吊掛重物(如電熱水器等)所必須的，最后輕鋼龍骨石膏板隔墻成了唯一的選擇。

　　“萬科太追求技術(shù)的完美了！”孫軼表示。

　　熟練技術(shù)工人的缺失

　　滲漏問題幾乎是另一個(gè)“追求技術(shù)”的“翻版”。

　　金色雅筑采用先進(jìn)的同層排水技術(shù)。然而該技術(shù)對(duì)防水措施要求較高，地磚下要涂好幾層防水層，接口處要上密封膠，墻體與地面交界處要涂防水卷，墻面也要涂一定高度的防水層。任何一個(gè)環(huán)節(jié)偷工減料都可能造成漏水滲水。

　　萬科上海公司給《東地產(chǎn)》的采訪回復(fù)中提到：造成滲水的原因是工程參與各方對(duì)新工藝的把握不夠成熟，淋浴房同層排水防水層在后續(xù)施工中造成破損。

　　“施工人員對(duì)施工工藝的不熟練”是萬科對(duì)于事件的官方解釋，也成為金色雅筑的問題所在。

　　以萬科的合作伙伴日本東京建屋和大成建設(shè)為例，這些公司均擁有大量熟練的技術(shù)工人。各個(gè)工程節(jié)點(diǎn)都有相應(yīng)的技術(shù)工人，達(dá)到了與生產(chǎn)汽車一樣的建筑模式。而中國(guó)目前的建筑工人最起碼要進(jìn)行2年左右的培訓(xùn)與實(shí)踐，才能夠真正掌握與熟練運(yùn)用這個(gè)新工藝，最終成為像日本公司一樣的技術(shù)工人。

　　事實(shí)上在萬科新里程項(xiàng)目2幢實(shí)驗(yàn)樓的施工中，就有日本公司的相關(guān)技術(shù)人員專門到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)，但在一些關(guān)鍵點(diǎn)的質(zhì)量把控上，顯然并非一朝一夕可以完全掌握成熟技術(shù)。

　　而如此大規(guī)模的技術(shù)工人缺乏，顯然不是萬科可以解決的問題。

　　五合國(guó)際(5+1 werkhart international)副總經(jīng)理盧求表示，萬科只是一個(gè)公司，在一個(gè)荒蕪的市場(chǎng)中要獨(dú)自帶動(dòng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，解決所有產(chǎn)業(yè)鏈商的問題，確實(shí)有些“讓人佩服”。

　　記者了解到，目前通過國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地審核的企業(yè)有十家，但是從事真正從事住宅開發(fā)的只有萬科。

　　盧求表示，金色雅筑的問題不是建筑部品的問題，所以說“并非是住宅產(chǎn)業(yè)化出了問題，而恰恰說明中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化還不夠，還需要加大住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)力度。”

　　產(chǎn)業(yè)鏈配套的無奈

　　萬科在產(chǎn)業(yè)鏈配套方面的問題顯然不止技術(shù)工人這么簡(jiǎn)單。

　　孫軼認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化在中國(guó)搞了這么多年沒成功，重要的原因呢也是產(chǎn)業(yè)鏈配套問題沒有解決好。

　　萬科在進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，需要整合各種資源，如建立預(yù)置服務(wù)基地，整合家裝品牌等。但往往很多產(chǎn)品國(guó)內(nèi)都很缺失，如如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網(wǎng)格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料。

　　由于一些國(guó)內(nèi)產(chǎn)品達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，萬科還得從日本以及其他國(guó)家進(jìn)口，這無形中推高了成本。而部品達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，顯然僅靠萬科去完善是不可能的。

　　“松山湖實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目實(shí)際上是以香港的成熟技術(shù)為基礎(chǔ)的，在配套技術(shù)上有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈支持，而金色雅筑靠萬科一家搞配套，難免有顧及不到的地方。”孫軼表示。

　　產(chǎn)業(yè)政策的困境

　　產(chǎn)業(yè)鏈配套不足固然是萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的一大障礙，但在億達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展和產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人楚先鋒看來，萬科最缺乏的并不是產(chǎn)業(yè)鏈配套，而是中國(guó)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的支持。

　　楚先鋒曾任萬科住宅產(chǎn)業(yè)資深專業(yè)經(jīng)理，全程參與了萬科實(shí)驗(yàn)樓一號(hào)樓的建設(shè)。他對(duì)《東地產(chǎn)》記者表示，建筑技術(shù)并沒有列入中國(guó)《高新技術(shù)產(chǎn)品目錄》，因此許多高新技術(shù)擁有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策住宅產(chǎn)業(yè)化都“挨不上邊”。

　　這意味著萬科將獨(dú)自出資出人來解決所有住宅產(chǎn)業(yè)化遇到的問題。

　　此外，中國(guó)的許多固有產(chǎn)業(yè)政策甚至讓住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展被動(dòng)進(jìn)入“困境”，比如太陽能并網(wǎng)發(fā)電和采暖分戶計(jì)量等。

　　楚先鋒分析，中國(guó)是太陽能資源相當(dāng)豐富的國(guó)家，絕大多數(shù)地區(qū)年平均日輻射量在4kWh/㎡以上。中國(guó)的太陽能發(fā)電技術(shù)很成熟，但是由于存儲(chǔ)的成本太高，因此整體成本居高不下。

　　而在日本的住宅產(chǎn)業(yè)化中，日本推出了全電氣化住宅住宅的屋面全部是太陽能光電板，室內(nèi)也全部使用電氣化的設(shè)備，包括采暖和烹調(diào)。住戶每安裝1KWh的光電板，政府補(bǔ)貼5萬日元。

　　這樣住宅在白天發(fā)電，而由于白天主人去上班了，家中并沒有人使用電力，所以太陽能發(fā)的電自動(dòng)輸送給電網(wǎng)。晚上住戶下班回來，住宅用電量上升，而住宅自身已經(jīng)不發(fā)電了，用的電是從電網(wǎng)買的。因?yàn)槭欠謺r(shí)電價(jià)，白天住戶以高價(jià)把電賣給電網(wǎng)，晚上以低價(jià)從電網(wǎng)買電，兩相抵消還有盈余。

　　雖然從技術(shù)上來說，太陽能并網(wǎng)發(fā)電技術(shù)沒有任何問題，但無疑它會(huì)“動(dòng)了電力部門的奶酪”，因此中國(guó)的產(chǎn)業(yè)化事實(shí)上碰到了“先天的阻力”。

　　萬科的圖謀

　　雖然面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多不利情景，但萬科依舊義無反顧投入大量資金人力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化試驗(yàn)和開發(fā)。以中國(guó)的建筑成本估計(jì)，產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升高達(dá)近30%，然而萬科的產(chǎn)業(yè)化依舊在大踏步前進(jìn)。

　　在“2008年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說明會(huì)”上，萬科總裁郁亮表示，工廠化住宅是萬科長(zhǎng)期發(fā)展策略中至關(guān)重要的一環(huán)，萬科會(huì)按照既定的計(jì)劃來推進(jìn)。08年公司按工廠化方式施工的項(xiàng)目覆蓋上海、深圳、北京三個(gè)城市，開工面積超過60萬平方米。2009年萬科將繼續(xù)積極推動(dòng)工業(yè)化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用。

　　對(duì)于萬科大力推行產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)因，孫軼認(rèn)為萬科是在通過建立標(biāo)準(zhǔn)形成“技術(shù)壁壘”，就象范思哲對(duì)男裝的理解做為設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，這就能迫使對(duì)手做自己不擅長(zhǎng)的事，推高對(duì)手的成本。

　　但楚先鋒表示，萬科并非想通過產(chǎn)業(yè)化制造壁壘，“如果要制造壁壘，萬科就去做專利而不是做標(biāo)準(zhǔn)了。”

　　事實(shí)上萬科并非沒有圖謀。

　　產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升萬科高層并非是視而不見。在此前風(fēng)傳網(wǎng)絡(luò)的松山湖會(huì)議講話稿中，曾有專門的一段來描述目前的萬科產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與市場(chǎng)占有率的關(guān)系：

　　“按照我們的不同檔次的住房系列形成不同的標(biāo)準(zhǔn)大件，將從開工到竣工的時(shí)間縮短到半年之內(nèi)。我們的單位銷售財(cái)務(wù)成本和管理成本將下降30%以上，這是我們打敗其他企業(yè)，占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先地位的根本。實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)，在同等的土地成本和人工成本的情況下，我們的銷售價(jià)格可以比別人低20%以上錢還比別人掙得多，當(dāng)我們把利潤(rùn)率下調(diào)到 10%以內(nèi)時(shí)，其他企業(yè)全部虧損，沒有企業(yè)能成為我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”

　　在盧求看來，萬科對(duì)于市場(chǎng)占有率的圖謀是其一，但客觀上大刀闊斧地進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化并非只體現(xiàn)“一己私利”。

　　盧求認(rèn)為，在中國(guó)的開發(fā)商還在對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化猶豫、觀望、甚至抱著“坐享其成”的態(tài)度時(shí)，萬科獨(dú)自前行需要有很大勇氣。

　　這往往意味著資金、人力甚至是機(jī)會(huì)的投入，不是成功就是沉沒。

　　“如果說美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)桿企業(yè)PulteHomes是一部已經(jīng)飛馳的寶馬，那么萬科這部福特也已經(jīng)在裝配線上了。”盧求表示。(引自萬科提出的“福特”行動(dòng))

　　質(zhì)量控制大于速度

　　從住宅產(chǎn)業(yè)化的性質(zhì)以及萬科謀求對(duì)市場(chǎng)占有率的追求來看，開發(fā)速度顯然是至關(guān)重要的因素。這不僅能不斷消化掉產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升，而且是市場(chǎng)占有率的決定性因素。

　　但產(chǎn)業(yè)化并非是速度的“制造機(jī)”。過度快速帶來的質(zhì)量控制隱患終于在金色雅筑身上爆發(fā)。

　　孫軼分析，萬科其實(shí)可以通過降低產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)來達(dá)到解決質(zhì)量，即保留一定百分比的傳統(tǒng)施工比例。但對(duì)于志在謀求開發(fā)速度與產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的萬科來說，這無異于與公司的戰(zhàn)略背道而馳。

　　孫軼表示，在中國(guó)不具備成熟的產(chǎn)業(yè)鏈背景下要追求速度，萬科對(duì)于質(zhì)量控制應(yīng)該感到“如履薄冰”，但顯然萬科并沒有引起足夠的重視。

　　盧求向《東地產(chǎn)》記者介紹，在住宅產(chǎn)業(yè)化比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，比如一些北歐國(guó)家，有很成熟的一套成熟的質(zhì)量追訴體制。“設(shè)計(jì)單位、生產(chǎn)部門和施工單位都嚴(yán)格按照程序完成自己的工作，涇渭分明，因此質(zhì)量控制很嚴(yán)格。”

　　3月28日，在上海浦東新區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督署協(xié)調(diào)下，萬科、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和部分業(yè)主代表在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了質(zhì)量調(diào)查，但多方對(duì)問題的所在也莫衷一是，沒有統(tǒng)一說辭。這在一定程度上表明住宅產(chǎn)業(yè)化在這領(lǐng)域“非常脆弱的土壤”。

　　無論如何，對(duì)“資源整合商”萬科而言，在住宅產(chǎn)業(yè)化中對(duì)于質(zhì)量控制方面勢(shì)必承擔(dān)更大的使命感，付出長(zhǎng)足的努力。

　　越過了金色雅筑這一坎，相信萬科深有體會(huì)，愈發(fā)成熟。

　　背景資料：

　　萬科住宅產(chǎn)業(yè)化歷程

　　1999年12月，萬科集團(tuán)建筑研究中心(簡(jiǎn)稱建筑研究中心)正式成立。

　　2006年7月12日，建筑研究中心所屬萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地(簡(jiǎn)稱基地)取得政府批復(fù)及用地規(guī)劃條件。2006年11月6日，基地破土動(dòng)工。

　　2006年12月11日，住宅產(chǎn)業(yè)化2號(hào)實(shí)驗(yàn)樓開工。2007年4月20日，住宅產(chǎn)業(yè)化3號(hào)實(shí)驗(yàn)樓開工。2007年9月26日，住宅產(chǎn)業(yè)化4號(hào)實(shí)驗(yàn)樓開工。

　　2007年2月8日，國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)同意萬科為“國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”。

　　2007年4月20日，PC構(gòu)件實(shí)驗(yàn)室開工，并于當(dāng)年9月份完工進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段。2007年9月29日，PC構(gòu)件實(shí)驗(yàn)室成功試制出第一件PC構(gòu)件。