開發(fā)商應(yīng)該跳出對政策期待的誤圈，從市場上尋找去尋找突圍之道。

　　“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部參與者優(yōu)勝劣汰的政策，而不是讓一切開發(fā)商都可以活下去、或者是活得更好一點(diǎn)的政策。”在2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽行的演講中，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、住房保障體系、投資性需求等問題進(jìn)行了解讀。

　　產(chǎn)業(yè)政策

　　陳淮首先認(rèn)為，與媒體報道上所說的“產(chǎn)業(yè)政策”概念不一樣，產(chǎn)業(yè)政策并不涉及短期內(nèi)的總量平衡關(guān)系問題，包括銷售量的增加或減少、房價的漲落等均不是產(chǎn)業(yè)政策所關(guān)心的問題。“在一個中長期的發(fā)展過程中，這個產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展、提高國際競爭力的問題，如何推進(jìn)技術(shù)更新問題，如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部大中小型企業(yè)之間組織結(jié)構(gòu)的問題，乃至這個產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)整體或與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)的問題才是整個產(chǎn)業(yè)政策研究的范圍”。

　　而事實上，面對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期的低迷市場，不少開發(fā)商對監(jiān)管層推出新的產(chǎn)業(yè)政策都抱有極高的期望，更多的開發(fā)商似乎將產(chǎn)業(yè)政策理解為是一劑刺激市場的良藥。

　　由此，業(yè)界曾一度呼吁房地產(chǎn)加入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃并推出更多的積極政策，但對此陳淮“毫不客氣”地表示，這種態(tài)度是沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的本質(zhì)所在：“產(chǎn)業(yè)政策是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部參與者優(yōu)勝劣汰的政策，它不是可以讓所有的開發(fā)商都活下去、或者可以活得更好的政策，它注定會要通過政府之手，讓一部分人退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而促進(jìn)群體政策的提高”。

　　但陳淮同時也表示，中國的一個國情特點(diǎn)就是短期宏觀調(diào)控政策與結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合比較明顯，“這是為何我們在保增長的一個過程當(dāng)中，又同時推出所謂的‘十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃’的主要原因。”

　　顯然，陳淮看到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與整個宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在聯(lián)系，但他并不認(rèn)為產(chǎn)業(yè)政策可以將那些處于困境中的房地產(chǎn)開發(fā)商都拉出泥潭。

　　“產(chǎn)業(yè)政策一定是起促進(jìn)作用的，這個政策不能脫離國民經(jīng)濟(jì)而單兵冒進(jìn)，而是要照顧和協(xié)調(diào)金融政策、產(chǎn)業(yè)關(guān)系、就業(yè)問題、社會群體之間的利益關(guān)系，讓它們之間不至于趨向激化和對立”，陳淮稱。

　　“沒有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管房價上漲或下跌的，也沒有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管你的資金鏈條是否緊張的。”陳淮的觀點(diǎn)是，開發(fā)商應(yīng)該跳出對政策期待的誤圈，從市場上尋找去尋找突圍之道。

　　保障性住房體系

　　事實上，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，陳淮還有另一個角度的理解。陳淮認(rèn)為這是一個要求商業(yè)利益、和市場利益、公共利益和長遠(yuǎn)利益密切結(jié)合的政策，其中包括優(yōu)先化解決那些低收入群體的住房政策、節(jié)約資源的政策、環(huán)境友好政策、促進(jìn)城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的政策等。

　　基于此，陳淮認(rèn)為我國目前的住房保障體系是符合商品住宅市場發(fā)展規(guī)律的，并未沖擊商品房市場的發(fā)展。“市場的需求是多樣的，我們不能為了保證開海鮮館門店的利潤，就把大排擋和做盒飯的門店都給關(guān)了。”陳淮用了一個巧妙的比喻形容保障性住房體系與商品房市場體系的關(guān)系。

　　但陳淮并不認(rèn)為目前我們的保障性住房體系已經(jīng)達(dá)到非常完善的地步。在發(fā)言中陳淮表示，在目前國內(nèi)所分出來的以廉租房為代表的救助型保障、以經(jīng)適房為代表的援助性保障、以公積金和利率優(yōu)惠為代表的互助性保障體系都還有待完善，“里面很多細(xì)分的原則需要進(jìn)一步明確，而自助型保障這一塊國內(nèi)目前也沒有一套成熟的做法”。

　　在陳淮的理解之下，保障性住房體系需要“一套完整的救助型、援助型、互助型的和自助型辦法”去覆蓋所有需要的人群。

　　新解投資性需求

　　而在發(fā)言中，針對一度被社會輿論“所不容”的房地產(chǎn)市場投資性的需求，陳淮也表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，陳淮認(rèn)為不能將一切投資性需求都看成是“洪水猛獸”。

　　陳淮認(rèn)為，投資性需求實際上分為四種情況，第一種是不健康的，就是為了買而買，把房子當(dāng)成股票炒的需求，這種投資性需求導(dǎo)致了房價的大幅波動。

　　第二種是為了獲得長期出租收益的購房需求，陳淮稱這種投資性需求恰好是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力量之一。

　　第三種投資性需求的情況是，在市場的波動中，市場的供和求之間存在的一個巨大資金力量，它們在房市低迷的時候買進(jìn)，在房價上漲的時候陸續(xù)拋出，起到一個蓄水池作用，這樣的力量同樣起到了穩(wěn)定市場的作用。

　　最后一種投資性需求是購房者無意為之的，因為在涉及到“買”這個概念的時候，都帶有投資性的意義。“但我們不能將股市上那一套低價買進(jìn)，高價拋出概念用在房地產(chǎn)市場上，對絕大多數(shù)人來說，買房子的投資性意義在于他在二十年、三十年，或者更長一段時間內(nèi)規(guī)避了貨幣貶值的風(fēng)險。”