《全球金融危機(jī)故事的上半段和下半段》

　　——“2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行”演講

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　　>>點(diǎn)擊進(jìn)入：2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行潘石屹媒體見(jiàn)面會(huì)實(shí)錄

　　各位朋友大家好：

　　今天的會(huì)議給我一個(gè)題目，讓我談未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾種可能。這個(gè)題目的確太難了，我沒(méi)有這種洞察力來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題，尤其是在我們經(jīng)歷了全球金融海嘯沖擊的情況下，未來(lái)存在著太多的不確定因素。今天我選擇比較容易的，說(shuō)一些自己明白的事，談一談過(guò)去發(fā)生了什么事情和自己的一點(diǎn)觀察吧，也許會(huì)幫助我們共同探討未來(lái)可能發(fā)生的事情，因?yàn)槲磥?lái)是由過(guò)去發(fā)生的事情所決定的。

　　金融危機(jī)故事的上半段和下半段

　　全球的金融海嘯之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行業(yè)不斷地制造泡沫引起的。西方金融行業(yè)在過(guò)去的十幾年時(shí)間里，不斷大量生產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，這些金融行業(yè)和衍生產(chǎn)品又依靠杠桿的作用不斷放大，如在次貸危機(jī)之前，有一種叫CDS的金融產(chǎn)品，它的金額就高達(dá)62萬(wàn)億美元，而美國(guó)的GDP才13.6萬(wàn)億美元，一個(gè)金融的衍生產(chǎn)品是全國(guó)GDP的好幾倍。在西方的金融市場(chǎng)中到處都是杠桿，杠桿就是“乘數(shù)”，就是倍數(shù)，杠桿倍數(shù)在一些投資銀行中最多高達(dá)30多倍。這種杠桿使財(cái)富泡沫化了，與我們?nèi)粘Ｉ詈蛯?shí)體經(jīng)濟(jì)完全脫節(jié)了。財(cái)富也不再只是我們?nèi)祟惏l(fā)展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衡量標(biāo)志了，而成了通過(guò)電腦上的計(jì)算機(jī)模型計(jì)算出來(lái)的一個(gè)個(gè)虛擬的符號(hào)。

　　以上是這個(gè)金融危機(jī)故事的上半段，是發(fā)生在西方國(guó)家的那一段故事。這個(gè)故事怎么才能接上呢？下半段則發(fā)生在中國(guó)，只有把西方的上半段和中國(guó)的下半段加在一起，才是一個(gè)完整的故事。

　　中國(guó)這十多年來(lái)，不斷為西方國(guó)家生產(chǎn)產(chǎn)品，出口每年都在增加。因?yàn)榻鹑诘呐菽刮鞣絿?guó)家很有錢(qián)，而中國(guó)人又是最勤勞、最高效、最勤儉節(jié)約的，這些美德在過(guò)去的一些年份得到了充分的發(fā)揮：少消費(fèi)，多干活，為別人多生產(chǎn)產(chǎn)品出口。

　　漸漸地，在以上這個(gè)東西方的故事中出現(xiàn)了許多發(fā)展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去華爾街時(shí)和一位基金經(jīng)理吃飯，得知他一年的年薪相當(dāng)于中國(guó)西部一個(gè)40萬(wàn)人口的縣城的財(cái)政收入。我們的財(cái)富是靠從土地上種糧食獲得的，而他們的財(cái)富是電腦上衍生出來(lái)的。各位一看，就知道哪一個(gè)才是真正的財(cái)富。

　　另外，還有一個(gè)很大的問(wèn)題就是環(huán)境污染的問(wèn)題。過(guò)去幾年總有人批評(píng)中國(guó)環(huán)境污染嚴(yán)重。的確，在中國(guó)的許多城市都存在著污染，我曾去過(guò)南方一個(gè)制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，那天天氣很悶熱，我抬頭看，太陽(yáng)好象是在霧中一樣若隱若現(xiàn)。我問(wèn)一位老板：你們的城市看太陽(yáng)是不是總是這樣？他說(shuō)是的，他還告訴我他若想要看清楚太陽(yáng)，就要坐飛機(jī)飛到別的城市去。有一些學(xué)者總是拿出一些數(shù)據(jù)來(lái)做比較，說(shuō)在中國(guó)每單位的GDP中消耗了多少能源，在空氣中放出了多少二氧化碳，而西方國(guó)家的GDP中能源的消耗，制造污染的量是如何的少。但我們看看這背后，GDP和GDP是多么的不同，中國(guó)的GDP是靠生產(chǎn)衣服、電器、玩具，消耗實(shí)打?qū)嵉脑牧虾湍茉瓷a(chǎn)出來(lái)的；而華爾街的GDP是在電腦上面用數(shù)學(xué)模型計(jì)算出來(lái)的，這是有著本質(zhì)不同的。我們?cè)囅胍幌?，如果把服裝、電器的生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移到西方國(guó)家，例如轉(zhuǎn)移到紐約，他們單位GDP消耗的能源和原材料一定會(huì)比中國(guó)多，因?yàn)橹袊?guó)人相對(duì)美國(guó)人而言，是最節(jié)約的。

　　這樣的故事演繹了十幾年的時(shí)間，突然，在西方那邊出問(wèn)題了，發(fā)生了金融海嘯。中國(guó)這邊的故事自然也再無(wú)法講下去了。

　　西方的金融泡沫促成了中國(guó)的土地泡沫

　　其實(shí)，問(wèn)題和錯(cuò)誤越早暴露出來(lái)越好，如果繼續(xù)下去，將會(huì)給人類帶來(lái)更大的危害和不公平。這次金融危機(jī)不是周期性的危機(jī)，而是結(jié)構(gòu)性的危機(jī)。周期性危機(jī)和結(jié)構(gòu)性危機(jī)的區(qū)別就在于：周期性危機(jī)是以時(shí)間為標(biāo)志，時(shí)間到了，經(jīng)濟(jì)自然就開(kāi)始復(fù)蘇；而結(jié)構(gòu)性危機(jī)是看你的結(jié)構(gòu)有沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，是否調(diào)整到位，如果沒(méi)有調(diào)整到位，這樣的危機(jī)還會(huì)繼續(xù)下去。所以，在這次金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)十幾年來(lái)形成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這種結(jié)構(gòu)調(diào)整就是要把原先以出口為主，以為西方泡沫市場(chǎng)服務(wù)為主的模式，調(diào)整到為國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)服務(wù)上來(lái)。這次調(diào)整是大范圍的、深層次的，也絕不是短時(shí)間的，因?yàn)檫@次危機(jī)來(lái)勢(shì)太猛，強(qiáng)度太大。在整個(gè)這次危機(jī)調(diào)整的過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來(lái)最基本的特征是過(guò)剩——生產(chǎn)能力的過(guò)剩，勞動(dòng)力的過(guò)剩，能源、原材料一切生產(chǎn)要素都過(guò)剩。中國(guó)的房地產(chǎn)處在其中，當(dāng)然也不例外。在未來(lái)，房地產(chǎn)和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，最基本的特征也是過(guò)剩。

　　這里我們談一談我們的本行――房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)很本土化的行業(yè)，自己的土地，自己的勞動(dòng)力，自己的原材料銷售給自己的市場(chǎng)，在中國(guó)各自的城市中循環(huán)著。在2005年之前，中國(guó)房地產(chǎn)最大的變化是房改，從計(jì)劃體制轉(zhuǎn)換成為了市場(chǎng)體制，無(wú)論如何這都是在中國(guó)自己的土地上，自己的系統(tǒng)中循環(huán)著、改變著。在此前，偶爾有一些西方的設(shè)計(jì)師來(lái)中國(guó)幫助我們進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)，我們也會(huì)進(jìn)口一些高檔的家具；也有個(gè)別的外國(guó)人在個(gè)別的城市買(mǎi)一些房子。但這都不是主流，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響都不大。但發(fā)展到2004年、2005年，西方國(guó)家通過(guò)金融市場(chǎng)的泡沫制造出來(lái)了許多錢(qián)，這些錢(qián)怎么辦？當(dāng)然一定得流出來(lái)，資本的本質(zhì)就是流動(dòng)，就是尋求升值。流向的目標(biāo)也很明確，流向被西方稱為“四塊金磚”的中國(guó)、印度，俄羅斯和巴西。中國(guó)是這“四塊金磚”中最大的一塊，于是這些資本開(kāi)始追捧中國(guó)的房地產(chǎn)，追捧中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。從房地產(chǎn)的資本化開(kāi)始，就打破了中國(guó)房地產(chǎn)正常的循環(huán)，即把正常的征地、建設(shè)和銷售過(guò)程，變成以土地儲(chǔ)備作為一個(gè)重要標(biāo)志來(lái)衡量中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，誰(shuí)圈的地多，誰(shuí)的資產(chǎn)價(jià)值就大。這時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也脫離了實(shí)際的價(jià)值，而進(jìn)入迎合資本市場(chǎng)的怪圈，與華爾街在電腦上用數(shù)學(xué)模型制造資產(chǎn)泡沫并無(wú)二致了。每次當(dāng)中國(guó)政府提出“十八億畝耕地的紅線不能突破”時(shí)都將進(jìn)一步刺激國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)土地追逐的熱情，因?yàn)槭袌?chǎng)上外國(guó)不變的規(guī)則是“物以稀為貴”。土地儲(chǔ)備在國(guó)際資本市場(chǎng)上被起了一個(gè)好聽(tīng)的名字叫“土地銀行”。2007年一年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的支出就高達(dá)3萬(wàn)億元人民幣，而當(dāng)年全國(guó)商品房的銷售額也僅有2.9萬(wàn)億人民幣，這種奇怪的現(xiàn)象就在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生了，當(dāng)時(shí)叫“面粉的價(jià)格比面包的價(jià)格貴”，就是土地的樓面價(jià)比周邊房子的價(jià)格還要貴。各大城市的“地王”屢創(chuàng)新高，從40億元一塊地，到50億元、60億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價(jià)最高高達(dá)每平方米6萬(wàn)多元人民幣的天文數(shù)字。資本市場(chǎng)的追逐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貪婪，再加上地方政府的土地財(cái)政交織在一起，共同上演了這土地泡沫瘋狂的一幕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圈地的面積也從幾百畝發(fā)展到幾千畝，甚至到幾萬(wàn)畝，還在不斷地創(chuàng)造新高，比如沈陽(yáng)，在東北大平原上，土地多，更多大型開(kāi)發(fā)商也被吸引來(lái)了。

　　瘋狂謝幕，政府出手，房企躲過(guò)生死劫

　　但是，到了2008年初，這個(gè)瘋狂的故事開(kāi)始謝幕了，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售迅速下滑，就是王石提出“拐點(diǎn)論”的時(shí)候，在西方國(guó)家的次貸危機(jī)也已經(jīng)發(fā)生了幾個(gè)月。追捧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際資本也是“泥菩薩過(guò)河，自身難保”。對(duì)任何行業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的銷售才是唯一的出路，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也不例外。

　　2008年3月底，我曾分析了在國(guó)內(nèi)外資金壓力下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的困境，被上海一家媒體總結(jié)為四個(gè)字叫“百日劇變”。中國(guó)政府在2008年6月份之前還在不斷防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防止國(guó)際熱錢(qián)的流入。2008年6月底，人民銀行還提高了一次存款準(zhǔn)備金率。很快，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)出了大問(wèn)題，歐洲出了問(wèn)題，全世界許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)大的問(wèn)題，標(biāo)志性的時(shí)間就是2008年9月15日，美國(guó)時(shí)間9月14日雷曼兄弟的倒閉，這就意味著全世界的投資銀行不存在了。于是，中國(guó)也以最快的速度行動(dòng)起來(lái)，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，保增長(zhǎng)。2008年底，中國(guó)大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都難以渡過(guò)年關(guān)，因?yàn)榍枫y行的錢(qián)太多，市場(chǎng)銷售幾乎停頓，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈馬上就要繃斷，這時(shí)國(guó)際資本市場(chǎng)上的基金隨時(shí)監(jiān)控著房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在市場(chǎng)上面不斷地做空和打壓這些企業(yè)，他們?cè)陔S時(shí)聆聽(tīng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)的爆炸聲。就在這緊要關(guān)頭，中國(guó)銀行大量發(fā)放貸款，據(jù)我所知，截至到2008年年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。同時(shí)，各個(gè)城市的地方政府為了化解這一危機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所欠政府的土地出讓金都出臺(tái)了紅頭文件，允許其延期交納。于是在政府的鼎力幫助下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在2008年底，2009年初的生死關(guān)頭獲得注血，度過(guò)了這一生死劫。

　　結(jié)構(gòu)性過(guò)剩仍是中國(guó)房地產(chǎn)的主流

　　美國(guó)的危機(jī)還在一天一天地惡化，最根本的原因就是銀行無(wú)法放出貸款。美國(guó)的銀行都是商業(yè)銀行，他們判斷市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，就不給企業(yè)貸款，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性非常緊張。其他的措施都是隔靴搔癢，起不到實(shí)際性的作用。中國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)這百年不遇的金融危機(jī)，讓銀行大量放款。僅2009年一季度放款額就高達(dá)4.58萬(wàn)億人民幣的天文數(shù)字。有許多銀行一季度的放款已經(jīng)超過(guò)了去年全年的放款。雖然一季度財(cái)政收入和出口額還在不斷下降，但股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)在大量資金的支持下，出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢(shì)。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球的金融危機(jī)的演變情況，因?yàn)檫@次金融危機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。全球的金融危機(jī)一定會(huì)對(duì)中國(guó)繼續(xù)造成沖擊，在這一點(diǎn)上萬(wàn)萬(wàn)不可過(guò)分樂(lè)觀。如果中國(guó)未來(lái)還可能犯錯(cuò)誤的話，那一定是在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前過(guò)分樂(lè)觀了，過(guò)分地夸大了自己的力量，失去了對(duì)形勢(shì)理性的判斷。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，在大起大伏的過(guò)程中容易失去理性的判斷。當(dāng)年抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，在取得了幾個(gè)局部的戰(zhàn)爭(zhēng)勝利后，中國(guó)出現(xiàn)了盲目樂(lè)觀的“速勝論”，為此毛主席專門(mén)寫(xiě)了那篇著名的《論持久戰(zhàn)》，指出中國(guó)抗戰(zhàn)的勝利一定是以全世界反法西斯戰(zhàn)爭(zhēng)的徹底勝利為前提。同樣，今天中國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇也仍要以全球經(jīng)濟(jì)走出低谷為前提。目前過(guò)剩仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主流，也是中國(guó)房地產(chǎn)的主流。在房地產(chǎn)的過(guò)剩中，也存在著結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題——兩頭過(guò)剩嚴(yán)重。一頭是為國(guó)際資本服務(wù)，為世界500強(qiáng)服務(wù)，為國(guó)際金融行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，將面臨著更嚴(yán)重的過(guò)剩，例如，北京、上海的五星級(jí)飯店。幾年來(lái)我們一直強(qiáng)調(diào)與國(guó)際接軌，現(xiàn)在“接軌”就是“見(jiàn)鬼”；另一頭則是接近政府保障性住房的或與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子將受到政府保障性住房的擠壓，出現(xiàn)這部分商品房的過(guò)剩。雖然銀行從去年年底開(kāi)始發(fā)放了大量貸款，但這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只是救急不救窮，治標(biāo)不治本，是注血而不是自己造血，房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，最重要的是要有銷售收入，貸款只能延緩資金鏈條斷裂的時(shí)間，并不可能從根本上去解決結(jié)構(gòu)過(guò)剩的局面和態(tài)勢(shì),根本解決的辦法只能是改變舊的結(jié)構(gòu)和舊的模式。

　　這次金融危機(jī)的復(fù)蘇標(biāo)志一定是從舊的模式中脫胎出來(lái)，能夠達(dá)到真正的涅磐和調(diào)整，使過(guò)去犯的錯(cuò)誤能夠得到修正。金融危機(jī)實(shí)際上就是要提醒人們：這一切都是因?yàn)槟惴噶隋e(cuò)誤。金融危機(jī)的強(qiáng)度也標(biāo)志著你犯錯(cuò)誤的嚴(yán)重性。

　　在這個(gè)講話的結(jié)尾，我想重復(fù)一下剛才陳淮主任的觀點(diǎn)，金融危機(jī)的發(fā)生是貨幣出了問(wèn)題，大量發(fā)貨幣也會(huì)讓貨幣貶值?，F(xiàn)在最靠不住的是錢(qián)，過(guò)去一年如果以貨幣為標(biāo)準(zhǔn)衡量，全國(guó)房?jī)r(jià)漲跌變化并不大，但如果我們換一個(gè)實(shí)物參照物――石油，以北京房?jī)r(jià)為例，一年前平均每平方米房?jī)r(jià)相當(dāng)于八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相對(duì)石油，北京房?jī)r(jià)一年漲了2.75倍，這種趨勢(shì)未來(lái)不會(huì)改變，就是要回歸財(cái)富本質(zhì)，去杠桿，去泡沫。