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　　部分開發(fā)商的降價行動和地方政府的救市行為促成了此輪樓市反彈，但在去年積累的剛性需求消耗殆盡之后，中國房地產(chǎn)市場依然面臨巨大的庫存壓力，這將導(dǎo)致繼續(xù)下行調(diào)整

　　成交量重返2007

　　北京市建委對于樓市的殷切“期望”，竟然才一個多月就達(dá)成了。

　　春節(jié)過后，建委召集京城幾十家大開發(fā)商開會，希望大家共同參與“春暖樓市”行動，通過降價促銷的方式，讓房價回到合理價位，改變?nèi)ツ瓿山粦K淡的狀況。

　　還沒等房地產(chǎn)商們采取行動，成交量就開始周周上漲了，累計到2月底的整體統(tǒng)計，竟然比1月份翻了一番，賣出了2萬套房；3月份利好持續(xù)，又增長了80％多，達(dá)到36774套。與慘淡的2008年一季度相比，今年幾乎翻了一倍。更讓消費(fèi)者出現(xiàn)些微恐慌的是，部分樓盤借勢漲價。

　　似乎一夜之間，重回2007年。

　　與以往房地產(chǎn)市場區(qū)域化差異巨大不同，其它一線城市和北京一樣，一季度成交量統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)了暴漲。京滬深三地新房成交都比2008年一季度漲了一倍以上，深圳甚至漲了兩倍多，3月份一線城市幾乎都接近了2007年峰值；以前最不起眼的西部城市重慶，可以用“驚人”來形容，一季度成交面積都超過了600萬平方米，是北京、上海的3倍多。

　　想買個二手房也不容易，賈亮看了一個月的二手房，每次后悔了想回頭去買，都被告知已經(jīng)賣了。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，一季度北京二手房交易量3.6萬套，也是去年的一倍。

　　質(zhì)疑聲自然也不斷。2月份知名房地產(chǎn)博客牛刀指出深圳仍然有樓盤在假按揭，媒體則報道上海存在國企受政府指示為員工團(tuán)購住房；3月份《人民日報》還發(fā)現(xiàn)某樓盤花50元一天雇用居委會大媽做托。不過，面對如此突然而又巨大的成交回暖，類似的老伎倆能占到多大比例，同樣存疑，難以成為主流聲音。

　　“真的賣得很好！”這是記者在采訪中得到的統(tǒng)一回答。

　　房價定乾坤

　　不過所有受訪者也很肯定，樓市絕對沒有回到2007年，那個不管地段、價格、質(zhì)量，只要有房子出來，就一哄而上、一搶而空的“賣白菜”年代。

　　這一輪成交量回暖中，許多樓盤銷售不久就被一搶而空，但同樣也有許多樓盤銷售慘淡，3月份北京就有五分之一的在售樓盤“零成交”。

　　而此輪熱銷的樓盤都有一個共同特征，就是性價比高。“觀測下來，或者是老盤大幅度促銷，或者是新盤的開盤價一步到位的，普遍降了10％－20％。也有部分樓盤價格沒動，但本身性價比就高。再加上各地新出的政策大幅降低了購房成本，很多人就出手了。”北京海科健房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營機(jī)構(gòu)總經(jīng)理焦汝剛告訴記者。

　　杭州這個曾歷經(jīng)宏觀調(diào)控卻價格始終不降的城市，同樣破天荒地出現(xiàn)了在售樓盤普降10%-20%。“這是杭州歷史上從未有過的，”浙江廣廈天都城集團(tuán)副總王旭飛介紹說，“不過相應(yīng)地，3月份的成交量也達(dá)到了歷年來最高。”

　　去年下半年率先打了七折的野風(fēng)海天城，今年又爆出了七五折，售價只有5500元/平方米，兩周就賣了280套。

　　深圳的下跌更早一些，中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智介紹：“2008年第四季度是深圳的最低點(diǎn)，比2007年7月最高峰時跌去了40%左右，成交量從當(dāng)時就開始釋放了。”

　　讓普通消費(fèi)者心慌的漲價也最早從深圳開始，并在二三月份出現(xiàn)于北京、上海等一線城市。

　　不過王旭飛認(rèn)為，這并不代表大勢。因為不同公司的資金鏈和計劃不同，有的是前期已經(jīng)調(diào)整到位，有的是不缺錢，還有的樓盤漲價其實是一種銷售策略。

　　價格調(diào)整到位的、性價比高的地區(qū)和樓盤，回暖力度就大。這幾乎是所有市場研究機(jī)構(gòu)和證券公司行業(yè)分析報告的一致結(jié)論。國泰君安就在報告中這樣寫道：“房價定乾坤。降價效應(yīng)加政策刺激促進(jìn)了本輪回暖；房價調(diào)整越充分的地方，成交量反彈越大。”

　　誰在買房，買什么房

　　巨大而突然的成交量背后，是哪些消費(fèi)者在支撐？

　　4月6日，記者在北京熱銷樓盤“遠(yuǎn)洋沁山水”的三期開盤現(xiàn)場，碰到了一個20歲左右的女大學(xué)生。因為搖到的號碼太靠后，她擠到了搖到號客戶的等候區(qū)，逢人便說“求求你帶我進(jìn)去吧”（每個卡主允許帶一個家屬進(jìn)場選房）。

　　一臉熱切的她，努力了一個小時都沒成功，急出一腦門的汗。“爸媽要在我學(xué)校附近買房，方便來看我，明年畢業(yè)就歸我住。這半年都來了兩三次，花了好幾千元了，急死了。”

　　現(xiàn)場還有比她更急需房子的，擠到等候區(qū)的消費(fèi)者里，不是適婚年齡的年輕人，就是子女達(dá)到適婚年齡的，沁山水的戶型都是100平米以下的，恰好合適。

　　“目前賣得好的，都是100平米左右、二居、小戶型、適合自住的普通住宅。”中原地產(chǎn)北京投資部總經(jīng)理張坤昱和亞豪機(jī)構(gòu)市場部經(jīng)理郭毅不約而同地得出了這個結(jié)論。

　　國泰君安的投資報告也統(tǒng)計出，全國范圍來看，2008年11月以來成交量的50%—70%都是90平米左右住宅，也是該城市價格最低的兩檔。

　　在北京樓盤團(tuán)購排行榜上，排名前兩位的也始終是均價不超過6000元的限價房——萬科紅獅與旗勝家園。

　　二手房的特征非常類似，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的結(jié)果是，30歲以下年輕人占了北京二手房市場的30%—40%，成交均價9816元/平米；而總價在60%—90萬二手房，也占到了四成左右。

　　這類購房者和這一類型的房子，顯然說明了投資客尚未真正入場，北京中原三級市場研究部指出90%-95%的消費(fèi)者為首次置業(yè)及改善型自住購房。

　　深圳的知名投資客鄒建民就認(rèn)為現(xiàn)在顯然還不是投資的時候，盡管他所住的樓盤已經(jīng)跌了50％。“這個價位對于自住購房者來說比較合適，但以前7000元/平方米我都嫌貴，現(xiàn)在調(diào)整到15000元/平方米認(rèn)為很便宜，這有什么道理？”

　　為什么出現(xiàn)這么多消費(fèi)者集中購房？受訪者的判斷仍然是高度一致。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，除了開發(fā)商不再傻扛以及政府救市增強(qiáng)信心降低成本外，市場壓抑了一年多的剛性需求啟動同樣很關(guān)鍵。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的郭毅也觀測到賣得好的老項目，基本上都是去年積累客戶量較大的，客戶積累不好的樓盤干脆就放著，不做任何推廣活動。

　　中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智也給記者計算：“深圳過去兩年沒有釋放的購買力大約在700萬平方米左右。一季度的回暖，實在是因為2008年的成交量太小了，不足正常年份的一半。”

　　在3月28日的“2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”峰會上，萬科集團(tuán)總裁郁亮也表示：“并不是所有城市、所有市場都出現(xiàn)回暖的現(xiàn)象，目前只是低總價、低單價剛性需求的房子成交比較活躍。”

　　開發(fā)商在觀望

　　正因為“剛性需求集中釋放、投資客尚未入場”這個不同于以往的熱銷原因，開發(fā)商對于后市預(yù)測普遍謹(jǐn)慎。

　　這一輪熱銷來得之快，南京新城置地的銷售總監(jiān)張立剛一開始都沒反應(yīng)過來；同樣地，這也超出了一直保持不錯銷量的北京保利百合花園的營銷總監(jiān)葉菁的估計。

　　“春節(jié)前賣完了好賣的大兩居和小三居，本來還在擔(dān)心剩下的140平米左右的大三居怎么推廣呢，買房人就忽然多起來了。”葉菁表示。

　　不過，即使是這些賣得好的開發(fā)商，也慎言對后市的樂觀預(yù)計，而是等待和觀望。

　　億城集團(tuán)的西山華府，是目前在北京比較熱銷的中高檔樓盤，但其副總孫勇認(rèn)為目前的狀況不一定能持續(xù)太久，還是要看未來兩三個月的數(shù)據(jù)，“畢竟剛性需求的釋放是有期限的。”萬科總裁郁亮的觀點(diǎn)也與其類似。

　　深圳樓市是最早回暖的城市，有機(jī)構(gòu)監(jiān)測到3月份有三十多個樓盤出現(xiàn)漲價，漲幅5%－10％，高于其它城市。但李耀智仍然認(rèn)為未來幾個月的成交會低于二三月份的高峰期，“因為已經(jīng)消化了一大部分住家，同時隨著房價上升，潛在買家也會減少”。

　　投資客鄒健民的解釋最為直接：“只要投資客不入市，這個市場就總是有限的，只有投資者的需求是無限的。”

　　房地產(chǎn)業(yè)的投資增速體現(xiàn)了大多數(shù)開發(fā)商的猶豫。1－2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資只增長了1%，而去年同期高達(dá)32.9%，全國開工面積同比下降了4.8％。

　　“開工量的持續(xù)萎縮，至少說明了開發(fā)商拿不準(zhǔn)，畢竟一開工就是一大筆錢，一定看清楚。”王旭飛分析道。

　　除了剛性需求的不可持續(xù)性，巨大的存量房也是壓在開發(fā)商心里的一塊石頭。據(jù)金地地產(chǎn)的研究，按照目前回暖時的數(shù)據(jù)計算，把市場上現(xiàn)有的存量房賣光，北京需要一年，杭州需要14個月，上海至少業(yè)要7個月。

　　也有相對樂觀的公司，華業(yè)集團(tuán)的某位高管就認(rèn)為回暖的信號已經(jīng)比較明顯了，尤其在深圳。華業(yè)計劃近兩個月在深圳新開一個“玫瑰郡”，“本來公司對于這個開盤時間有顧慮，但近兩個月深圳的銷售數(shù)據(jù)很好，而且是全國回暖力度最徹底、調(diào)整最到位的，所以決定5月份盡快開盤。”該位高管表示，不過在定位上他仍然強(qiáng)調(diào)了“要做區(qū)域內(nèi)的性價比最高”。

　　以上種種原因，讓業(yè)內(nèi)人士也開始擔(dān)憂部分樓盤的漲價做法。張坤昱希望開發(fā)商都能慎重漲價，成交量一上來就漲價，消費(fèi)者不是又得打鼓么，始終這么反復(fù)，不利于行業(yè)恢復(fù)。

　　“過快的漲價只會嚇走購房者。”李耀智指著電腦顯示屏告訴記者，公司進(jìn)入4月份以后的單日成交量只有四十余套，“在3月份時從來沒有低于過70套”。

　　未來三個月會如何？國泰君安和招商證券的報告甚至直接判斷成交量可能會萎縮。