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　　本季度從供應(yīng)與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷售是以消化市場存量房為主。

　　一、第一季度宏觀調(diào)控政策集錦

　　1.一月集錦

　　1月20日，市房管局、市工商局頒布實施《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告的通知》，內(nèi)容規(guī)定：宣傳詞語隨便使用要處罰；特價房必須注明房源限量；位置示意圖應(yīng)當(dāng)比例適當(dāng)；未經(jīng)許可不得發(fā)布申領(lǐng)優(yōu)惠卡。對于違反《通知》規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，市房產(chǎn)管理局將責(zé)令其限期改正，逾期不改正的將通過新聞媒體曝光，并抄告相關(guān)部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以嚴(yán)肅查處；市工商行政管理局將加強對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)督管理，對違反本《通知》規(guī)定的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，依照相關(guān)廣告法律、法規(guī)的規(guī)定予以查處。

　　1月22日，在市房管局、市工商局頒布實施《成都進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告通知的補充》中進(jìn)一步強調(diào)：房地產(chǎn)廣告對價格有表述的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，并標(biāo)明價格有效期。因戶型、位置不同，價格有差異不好表述時，建議使用“均價”描述房地產(chǎn)價格，“均價”應(yīng)為所售房產(chǎn)全部面積的平均價；房地產(chǎn)項目位置的表述有參照物的，應(yīng)以該項目與參照物現(xiàn)有交通干道的實際距離為準(zhǔn)，不得以所需車程、時間進(jìn)行表述。對于違反通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，市房產(chǎn)管理局將責(zé)令其限期改正，逾期不改正的將通過新聞媒體曝光，并抄告相關(guān)部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以嚴(yán)肅查處。

　　對房產(chǎn)廣告的更多內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，杜絕不實廣告對于消費者的錯誤誘導(dǎo)。使房地產(chǎn)廣告市場更加規(guī)范。

　　2.二月集錦

　　2月26日，中國銀行協(xié)會做了關(guān)于自律規(guī)范做好存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作的提示，文中提到：銀行在辦理存量房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)中，一律不準(zhǔn)強制搭售銀行理財產(chǎn)品，或其他金融產(chǎn)品。各家銀行及分支機構(gòu)，對符合7折利率條件的客戶的申請，要簡化辦理流程。

　　防止銀行以享受7折利率為由，捆綁式銷售其產(chǎn)品，維護(hù)客戶的正當(dāng)權(quán)益。

　　3.三月集錦

　　3月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布：今年中央加大對財政困難地區(qū)廉租住房制度建設(shè)的資金投入，用于各地廉租住房制度建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。此外，中央代地方增發(fā)的國債資金也作為地方配套資金，補充用于廉租住房建設(shè)和保障性安居工程。

　　3月12日，四川省建設(shè)廳宣布：四川省將加大保障性住房建設(shè)力度。今年將購買、新建5萬套廉租住房。和去年新建2萬套約100萬平方米廉租住房數(shù)量相比，有大幅上升。確保完成省政府下達(dá)的購買、新建5萬套廉租住房任務(wù)，租賃補貼戶數(shù)達(dá)到18萬戶，改造棚戶區(qū)及危舊房3萬戶；四川省力爭完成房地產(chǎn)投資2000億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資超過1400億元。

　　加快解決低收入家庭住房困難問題；完善住房保障政策體系，積極發(fā)展公共租賃住房，加快解決新就業(yè)職工等”夾心層“群體的住房困難，落實普通商品住房消費和供給政策，滿足居民多層次的住房需要。

　　3月20日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》，內(nèi)容規(guī)定：在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得、并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。各地要充分依托已有的國有土地市場，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設(shè)，促進(jìn)集體建設(shè)用地進(jìn)場交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。

　　對農(nóng)村土地利用狀況實施有效監(jiān)管，發(fā)揮基層國土所的管理作用，加強動態(tài)巡查。加大對違法用地的查處力度，落實問責(zé)制，切實保護(hù)耕地，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、農(nóng)民持續(xù)增收和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

　　二、第一季度土地市場分析

　　1.土地市場概況

　　本季度主城區(qū)和郊縣共供應(yīng)土地1403.1畝，環(huán)比下降81.01%，土地供應(yīng)方面縮水嚴(yán)重。在去年三、四季度市場出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)之后，09年伊始，政府緊縮土地市場，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了0供應(yīng)的情況。

　　從圖中可以看到每年的第一季度，土地市場都不活躍，08年一季度也僅僅只出現(xiàn)了974.54萬方的供應(yīng)。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。畢竟無論是政府還是開發(fā)商都無力承受持續(xù)的大規(guī)模供應(yīng)，本季是一個調(diào)整期。

　　目前國土局已對幾塊住宅類用地進(jìn)行了預(yù)公告，即是說在未來一段時間，土地供應(yīng)端或?qū)㈦S著火熱的市場重啟。

　　2.本季度土地成交情況

　　本季度有14宗土地順利成交，比上季度減少了2宗。合計面積976.31畝。其中，主城區(qū)4宗土地成交，合計面積151.48畝，占總成交的15.52%；郊縣成交10宗，合計面積824.83畝，占成交總量的85.48%。

　　其中住宅用地共成交473.23畝，占到了總成交量的近5成。相比08年四季度住宅用地所占的比例又有所提高。但從具體的成交情況開看，本季度供應(yīng)基數(shù)太小，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價成交，并且全部位于郊縣，開發(fā)商拿地的熱情仍然不高。

　　3.土地成交價格分析

　　本季度土地成交均價為39.02萬元/畝，也是近五個季度中最低的一個季度。造成這種情況的原因是因為有大體量低價的工業(yè)地塊成交，成交金額大都在30萬元/畝以下，拉低了市場的整體成交價格。

　　三、第一季度房地產(chǎn)市場分析

　　1.市場概況

　　商品房供應(yīng)成交概況

　　本季度主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為158.49萬平方米，環(huán)比下降了9.37%，為一年來的最低值，供應(yīng)量的銳減與歲末年初的市場有關(guān)，春節(jié)的傳統(tǒng)淡季開發(fā)商大都選擇觀望，進(jìn)入市場的項目很少。但與之形成鮮明對比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為268.11萬平米，是一年來的最高值，環(huán)比上漲48.96%。單季成交量大幅超越了單季的新增供應(yīng)量。

　　本季度從供應(yīng)與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷售是以消化市場存量房為主。

　　2.本季度供應(yīng)市場分析

　　各月供應(yīng)情況分析

　　09年第1季度主城區(qū)供應(yīng)商品住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出一個先抑后揚的態(tài)勢。一、二月受到假期和對未來形勢預(yù)判不明的影響，大多數(shù)開發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應(yīng)成為前期的主基調(diào)。

　　進(jìn)入三月隨著小陽春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應(yīng)市場被帶動，與前兩個月相比供應(yīng)面積增加67萬方左右。另外為了四月的房交會，部分項目也推出新房原造勢，聚斂人氣，一定程度上也帶動供應(yīng)量。

　　整體看來一季度的供應(yīng)較小，但明顯呈現(xiàn)逐步放量的趨勢，隨著房交會的舉行市場或?qū)⒃诙径扔瓉砀笠?guī)模放量。

　　3.主城區(qū)住宅供應(yīng)情況分析

　　各行政區(qū)住宅供應(yīng)情況分析

　　各環(huán)線住宅供應(yīng)情況分析

　　各方位住宅供應(yīng)情況分析

　　從行政區(qū)來看，成華區(qū)的龍頭位置被搶占，本季青羊區(qū)后程發(fā)力供應(yīng)42.06萬方，3533套排名所有行政區(qū)的首位。其次是錦江區(qū)和成華區(qū)分別供應(yīng)3318套，36.87萬方和3125套，33.31萬方。而金牛區(qū)整個季度中只出現(xiàn)了4個新增住宅項目，片區(qū)遇冷，供應(yīng)量排在所有行政區(qū)的最后一位。

　　供應(yīng)的環(huán)域主要集中在2～3環(huán)和3環(huán)外，兩個環(huán)域供應(yīng)量相加達(dá)到了11615套。占到了總供應(yīng)量的84.23%。相對的內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)環(huán)~一環(huán)以及一環(huán)~二環(huán)的市場供應(yīng)量則相對較少，三個環(huán)域相加也不過2174套。

　　城西的青羊區(qū)本季度表現(xiàn)出色，帶動了整個城西板塊的供應(yīng)量上揚，本季供應(yīng)4466套，53.02萬方，排在首位；由于位于城東的兩個行政區(qū)（成華區(qū)、錦江區(qū)）本月放量供應(yīng)，因此城東方位的供應(yīng)量排在次席。

　　雖然本季供應(yīng)量環(huán)比下降，但后期放量態(tài)勢明顯，隨著房交會的來臨，供應(yīng)端在第二季度會完全打開。

　　4.本季度商品房需求市場分析

　　各月商品房需求分析

　　09年一季度，主城區(qū)商品房成交面積268.11萬方，環(huán)比上漲48.96%，成交套數(shù)31145套，環(huán)比上漲40.30%。

　　本季度延續(xù)了上季度的走勢--成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經(jīng)連續(xù)5個月上漲（08年11月成交量開始出現(xiàn)環(huán)比上漲）。從數(shù)據(jù)可以看到有置業(yè)需求的消費者是大量存在的，不過被過高的房價和觀望的心理所抑制，其購買力無法得到有效釋放。經(jīng)過了去年第四季度政策的刺激與價格的調(diào)整后，一些消費者心目中的”階段性“低點出現(xiàn)，紛紛開始介入樓市進(jìn)行置業(yè)。成交量開始上揚。

　　主城區(qū)需求分析

　　本季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交5710套，環(huán)比上一季度成交量上漲了73.35%。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了2000左右。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應(yīng)城西市場的打開，預(yù)計未來城西各行政區(qū)的成交量也會迎頭趕上。

　　成都的拆遷工程如火如荼的進(jìn)行，拆遷戶成為了市場上一股強大的購買力。加之這類人群對居所的要求較為急迫，因此是較容易轉(zhuǎn)化為置業(yè)者的一類人群。歲末年初的受惠戶，集中在春節(jié)前后進(jìn)行置業(yè)的他們，很大程度上帶動了區(qū)域的成交量。

　　城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。據(jù)中原調(diào)查顯示，拆遷戶集中于成華區(qū)，在客戶組成中，部分在售項目高達(dá)45%的購房者屬于拆遷戶，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。

　　四、價格

　　從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項目均價環(huán)比都出現(xiàn)了上升，平均漲幅為2.27%。

　　樓盤價格的上調(diào)多集中在2-3月，而出現(xiàn)價格上調(diào)的根本原因則是這輪小陽春行情的不期而遇。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購房者的觀望情緒，讓開發(fā)商在市場上實現(xiàn)了階段性的強勢地位。當(dāng)定價的主動權(quán)回歸開發(fā)商后，部分樓盤出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢。

　　郊縣方面本季度價格為3740元/平米，環(huán)比下降了22.99%。郊縣價格出現(xiàn)了下調(diào)屬于正?；卣{(diào)，原因是因為上季度郊縣出現(xiàn)了幾個多層項目，極端值影響較大，而本季受這類因素影響較小。

　　本季度的價格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，預(yù)計未來在這股暖流的刺激下，市場價格還有繼續(xù)上調(diào)的可能性。但漲價之后的市場如何變化，仍需要進(jìn)一步觀察。

　　本季度由于主城區(qū)開盤項目較少，因此各業(yè)態(tài)的價格不同程度的被郊縣項目拉低。呈現(xiàn)出一片”普降之勢“。但是事實上，在季度后期，因為銷售情況良好一些項目的價格已經(jīng)發(fā)生了變化，無論哪種業(yè)態(tài)目前的價格都有回升趨向。

　　預(yù)計這種上升的趨向在第二季度的價格中將會明顯的表現(xiàn)出來。

　　09年一季度的主城區(qū)的價格環(huán)比出現(xiàn)了回升，上漲2.27%。在09年初成都樓市價格來到一個階段性底部之后，市場剛性需求開始逐步釋放，年后一輪”小陽春“行情更是讓樓市出現(xiàn)了久違的火熱。項目前期降價幅度較大，甚至一些樓盤出現(xiàn)了虧本銷售，今年剩余的房源不多，只剩一些尾盤，此時適當(dāng)提一點價、補一點利潤空間。

　　郊縣方面由于項目物業(yè)形態(tài)存在著多樣性，因此預(yù)期價格浮動的范圍較大，且區(qū)域相對主城區(qū)對市場的靈敏度有一定的滯后性，在本季度價格接觸到了底部，為3740元/平米。預(yù)計隨著這股”暖風(fēng)“吹到郊縣，市場價格會出現(xiàn)上調(diào)。

　　五、小結(jié)

　　——供應(yīng)開始放量，需求勢頭強勁

　　政策面：預(yù)期見底

　　房地產(chǎn)被排除在十大振興行業(yè)規(guī)劃之外；兩會召開，房地產(chǎn)行業(yè)吵的熱鬧，做的寥寥。本季度關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的爭論一直此起彼伏，但落實出臺的政策卻不多。政策預(yù)期見底是因為前期無論是中央還是地方針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策頻出，目前看來市場無論從供應(yīng)、成交也都給予了積極的回應(yīng)，各大城市的成交量有起色。因此在這樣的情況下短期內(nèi)可能不會再出臺相關(guān)的利好刺激政策，主動權(quán)再次交給市場。

　　土地市場：期待突破

　　本季度主城區(qū)和郊縣共供應(yīng)土地1403.1畝，環(huán)比下降81.01%，土地供應(yīng)方面縮水嚴(yán)重。為近一年度供應(yīng)量最小的一個季度；成交方面，本季度有14宗土地順利成交，比上季度減少了2宗。合計面積976.31畝。其中，主城區(qū)4宗土地成交，合計面積151.48畝，占總成交的15.52%；郊縣成交10宗，合計面積824.83畝，占成交總量的85.48%。土地市場供應(yīng)成交量都偏低，但隨著一系列預(yù)公告地塊的出現(xiàn)，第二季度或?qū)⒂兴鶖孬@。

　　供應(yīng)/成交市場：陽春而至，供需量旺

　　供應(yīng)市場：隨著房交會的圓滿落幕，市場供應(yīng)開始縮量調(diào)整，08年4季度主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為158.49萬平方米，環(huán)比下降了9.37%；供應(yīng)套數(shù)13789套，環(huán)比下降了1.11%，無論是供應(yīng)套數(shù)或是供應(yīng)面積均為一年來的最低值。一季度前期供應(yīng)端緊縮，后期市場出現(xiàn)了一個集中的供應(yīng)。在經(jīng)歷前期較長時間的消化之后供應(yīng)端有所起色。特別是進(jìn)入3月供應(yīng)量屢創(chuàng)的新高，開發(fā)商方面力圖抓住此輪的”小陽春“行情，提高銷售額。預(yù)計此后一段時間內(nèi)供應(yīng)市場將改變之前萎靡的情況。

　　成交市場：09年一季度，主城區(qū)商品房成交面積268.11萬方，環(huán)比上漲48.96%，成交套數(shù)31145套，環(huán)比上漲40.30%。本季的成交量從開始的震蕩上揚到目前的穩(wěn)定在高位，行情趨穩(wěn)表示目前絕大部分消費者已經(jīng)形成共識，即現(xiàn)在是置業(yè)的良好時機，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。預(yù)計此輪剛性需求的爆發(fā)將會與4月底舉行的房交會組成一個貫穿上半年的巨大需求市場，因此本輪沖高走量的行情至少會持續(xù)到二季度末。

　　價格

　　目前的市場需求以自住為主，而投資客則甚為稀缺。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，因此，不難發(fā)現(xiàn)推動此輪上揚行情的是一群購買力相對較弱的人群，當(dāng)漲價的幅度超出了這部分消費者的購買力時，他們將再度轉(zhuǎn)為觀望。

　　在目前的形勢下價格或?qū)⒗^續(xù)上漲，但預(yù)計為了不影響剛性需求其漲幅空間有限，不會再出現(xiàn)暴漲行情。