從瑞安建業(yè)這家投資控股型公司對(duì)“爛尾王”中華匯的私有化運(yùn)作軌跡來看，羅康瑞的財(cái)技堪比李嘉誠(chéng)。

　　4月7日，瑞安建業(yè)發(fā)布私有化中華匯具體方案公告，將以21.47億港元全購中華匯房產(chǎn)。

羅康瑞預(yù)計(jì)重慶的瑞奇大廈將帶來豐厚的利潤(rùn)

　　收購

　　根據(jù)要約規(guī)定，倘由于要約或其他情況，瑞安建業(yè)持有或收購中華匯投票權(quán)合共75.00%或以上，且要約在所有方面成為或宣布為無條件，則瑞安建業(yè)擬促使中華匯申請(qǐng)撤銷中華匯股份獲準(zhǔn)在另類投資市場(chǎng)上買賣。

　　收購要約包括兩個(gè)方案，其一是每股中華匯股東可選擇收取0.94864股新瑞安建業(yè)股份，其二是中華匯股東收取0.47432股新瑞安建業(yè)股份及現(xiàn)金27.5便士。若以今年3月11日提出要約的最后營(yíng)業(yè)日兩者收市價(jià)比較，上述總代價(jià)較估值呈117.62%溢價(jià)。

　　兩個(gè)方案中，瑞安建業(yè)將分別發(fā)行新股占擴(kuò)大后22.99%或16.28%。瑞安建業(yè)現(xiàn)時(shí)約持有中華匯已發(fā)行股本42.88%，待收購?fù)瓿珊蠊蓹?quán)則增至72.26%。

　　瑞安建業(yè)表示，若其投票權(quán)增至75%后，則計(jì)劃申請(qǐng)撤銷其在另類投資市場(chǎng)買賣。值得注意的是，按照瑞安建業(yè)公布的方案，交易完成后，瑞安建業(yè)主席兼大股東羅康瑞的持股量，將由56.63%大幅攤薄至39.68%或43.16%。在要約收購?fù)瓿珊?，中華匯將成為瑞安建業(yè)的附屬公司，而其財(cái)務(wù)將并入瑞安建業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表處理。

　　瑞安建業(yè)股票已申請(qǐng)8日下午恢復(fù)交易，收盤下跌7.69%。

　　解讀

　　從羅康瑞的瑞安集團(tuán)的發(fā)展軌跡來看，借力資本市場(chǎng)發(fā)展旗下各大產(chǎn)業(yè)的手法可謂純熟。稱其為資本運(yùn)作高手亦不為過。私有化中華匯將是其眾多成功的資本運(yùn)作案例中的典型。

　　此前有業(yè)內(nèi)人士分析，由于資本市場(chǎng)對(duì)中華匯關(guān)注較少，中華匯的股價(jià)和成交量都接近仙股，瑞安此次私有化中華匯的價(jià)格相比市場(chǎng)交易價(jià)格即使有一定的溢價(jià)，收購價(jià)格也會(huì)相對(duì)較低。

　　此次私有化對(duì)于羅康瑞來說仍是一筆十分劃算的交易，一買一賣之間，瑞安建業(yè)獲利不菲。

　　起初，瑞安建業(yè)將旗下五個(gè)位于北京、大連、青島及成都的停建房地產(chǎn)項(xiàng)目注入中華匯房地產(chǎn)公司，令其在英國(guó)倫敦創(chuàng)業(yè)板AIM市場(chǎng)上市。中華匯股票上市初股價(jià)為1英鎊，市值達(dá)到2.7億英鎊，籌集資金約1.51億英鎊，按照當(dāng)時(shí)1英鎊兌換15.4186港元的匯率計(jì)算，羅瑞康通過中華匯新股上市募集資金約23.28億港元。

　　而按照瑞安建業(yè)此次發(fā)布的收購條件，收購要約對(duì)中華匯全部已發(fā)行股本的估價(jià)分別為1.8817億英鎊（約21.47億港元）或1.714億英鎊（約19.56億港元），但實(shí)際上瑞安建業(yè)已持有中華匯42.88%的股份，真正支付的代價(jià)為1.07億英鎊或9790.37萬英鎊，按照目前英鎊兌港元11.4118的匯率計(jì)算，僅需要支付12.21億港元或11.17億港元的代價(jià)。

　　這意味著瑞安兩年前高價(jià)賣給資本市場(chǎng)的中華匯被其以更低的價(jià)格買回來，而且還是收購成本以瑞安建業(yè)的股票為主，不需要瑞安建業(yè)投入太多的現(xiàn)金。而且“爛尾王”中華匯還是一家沒有負(fù)債，賬上有凈現(xiàn)金流約7000萬至8000萬美元的公司。至于中華匯所持的130萬平方米土儲(chǔ)，未來亦無需由瑞安建業(yè)進(jìn)行注資作發(fā)展。

　　根據(jù)瑞安建業(yè)的公告，瑞安資管與中華匯集團(tuán)于二零零七年四月十二日訂立投資管理協(xié)議，瑞安資管按照中華匯的投資策略向中華匯集提供項(xiàng)目投資管理服務(wù)及其他服務(wù)，包括有關(guān)采購、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、融資、市場(chǎng)推廣、銷售、租賃及出售停建房產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。該項(xiàng)投資管理協(xié)議的初步年期為十年，據(jù)此瑞安資管有權(quán)收取基本費(fèi)用加上按中華匯投資項(xiàng)目的表現(xiàn)而厘定的表現(xiàn)費(fèi)。截至二零零八年十二月三十一日止財(cái)政年度，中華匯累計(jì)應(yīng)付瑞安資管的基本費(fèi)用合共約7185萬港元及表現(xiàn)費(fèi)用約3920萬港元。

　　對(duì)比2007年在倫敦上市時(shí)的融資額，羅康瑞做了一個(gè)在行業(yè)高峰期高價(jià)賣出，行業(yè)低谷低價(jià)贖回的劃算買賣，而且從資本市場(chǎng)獲得了融資，瑞安更是通過旗下瑞安資管向中華匯收取高額管理費(fèi)和表現(xiàn)費(fèi)獲利不菲。

　　財(cái)技

　　實(shí)際上，私有化旗下控股的上市公司對(duì)于香港財(cái)閥來說已經(jīng)是家常便飯。

　　20世紀(jì)80年代初，李嘉誠(chéng)主要生產(chǎn)水泥的老牌老牌英資公司青洲英坭36%的股份，并成為董事局主席，隨后長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與青洲英坭達(dá)成協(xié)議，開始合作開發(fā)青洲英坭擁有的80萬平方英尺的臨海土地，初涉地產(chǎn)行業(yè)的李嘉誠(chéng)由此獲利不菲。

　　1988年10月，青洲英坭土地儲(chǔ)備幾乎耗盡，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)宣布將青洲英坭私有化，每股作價(jià)達(dá)20港元，較市價(jià)溢價(jià)13%，其后不久，李嘉誠(chéng)又將其業(yè)務(wù)整頓后再注入其他業(yè)務(wù)重新上市，這就是后來的長(zhǎng)江基建。

　　從瑞安建業(yè)這家投資控股型公司對(duì)“爛尾王”中華匯的私有化運(yùn)作軌跡來看，羅康瑞的財(cái)技堪比李嘉誠(chéng)。